» намерена подать иск о собственном банкротстве.
В Едином федеральном реестре о деятельности юрлиц появилась запись о планируемом банкротстве группы «Норманн», пишет «Деловой Петербург» . Заявления о собственном банкротстве собираются подать компании «Норманн», «Норманн ЛО», «Норманн-Запад». «Мы заявили о намерении подать иск о банкротстве своих компаний, чтобы иметь возможность контролировать ситуацию и избежать недружественных действий», - комментирует генеральный директор «Норманна» Борис Бросалин. Он добавляет, что компания намерена сделать всё, чтобы избежать банкротства, достроить дома и передать квартиры дольщикам (их у неё 6200 человек).
Напомним, что в картотеке арбитражного суда зарегистрированы несколько исков о признании несостоятельными отдельных структур «Норманна» : ООО «Норманн ЛО», ООО «Норманн-Строй», НАО «ИСГ «Норманн», ООО «Норманн». Однако пока компаниям удается избежать банкротства. Например, в начале апреля арбитраж отказался ввести наблюдение в отношении «Норманн ЛО». Иск подан частными лицами, но к моменту рассмотрения дела долг в 3 млн рублей был погашен. Банкротом признана только компания «Норманн-Строй». В ее отношении открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.
Холдинг «Норманн» реализует восемь проектов. Четыре из них - в Петербурге: малоэтажный комплекс «Нормандия» в Коломягах, комплексы «На Заречной» и «Три апельсина» на Парнасе и «Ижора Парк» в Металлострое. В Ленобласти холдинг строит ЖК «Яркий» в Янино-1, «Морошкино» в деревне Порошкино, а также «Десяткино» и «Десяткино 2.0» в западном Мурино. Стройки идут с отставанием от графика, где-то работы вовсе остановлены.
В «Норманне» не раз говорили, что проблемы связаны с недостатком оборотных средств. «Мы продаём недорогое жильё с минимальной наценкой и зарабатываем на объёмах. Когда продажи падают - начинаются проблемы с оборотными средствами. Отсюда и задержки. При этом у нас огромный - более 11 млрд рублей - резерв проектов, по которым есть разрешения на строительство, а также много непроданного жилья. Мы работаем на собственных средствах и ищем инвесторов, чтобы реализовать этот потенциал», - пояснял Борис Бросалин.
Тем не менее, в «Норманне» полагают, что банкротство не запрещает достроить дома и обещают завершить их в любом случае, использовав средства от продажи активов . Правда, о схеме их реализации пока договориться не удалось. При этом банкротство может сделать бесполезным соглашение о достройке с властями Ленобласти. Ведь реализовать имущество будет проблематично. Завершить проекты можно будет лишь одним способом - передать дома ЖСК, созданным дольщиками, или другому инвестору. Кстати, дольщики ЖК «Десяткино 2.0» уже разослали в крупные строительные компании письма с просьбой оказать содействие.
ДОСЬЕ NSP
СК «Норманн» появилась на рынке в 2004 году. Фирма работает под девизом «Квартиры первого выбора»: основная ставка делается на тех, кто покупает первое жилье, ключевой критерий - низкая цена. Сначала застройщик возводил небольшие дома в Петербурге, а затем занялся более крупными проектами на границе города и области. В 2015 году компания замыкала двадцатку крупнейших российских девелоперов и возводила почти 500 000 кв.м жилья.
К маю 2017-го «Норманн» продал 11 000 квартир. К этому моменту компания построила 14 жилых комплексов (или 21 жилой дом): три очереди ЖК «Ижора Парк», три очереди комплекса во Всеволожске, две очереди ЖК «Шушары», первые очереди ЖК «Десяткино» и «Три апельсина», клубный дом «Коломяги бриз», ЖК «Два капитана», «Невская вертикаль» и дом на Витебском пр., 77, корп. 3.
Продала небольшой актив в Петербурге и на эти деньги собирается достроить два объекта. Холдинг нашёл также инвестора, готового завершить остальные дома. Подпишут ли стороны контракт, станет известно 25 декабря.
В областном правительстве прошло заседание по вопросу достройки проблемных объектов ГК «Норманн» во главе с губернатором региона Александром Дрозденко. Владелец холдинга «Норманн» Владимир Смирнов рассказал, что 30 ноября продал актив в Петербурге, а вырученные средства пойдут на достройку двух объектов в Петербурге: «Ижора Парк» и «Заречная», возможно, что-то перепадёт и на областной ЖК «Десяткино». Однако он пояснил, что деньги будут поступать в рассрочку. Более того, г-н Смирнов надеется на днях подписать соглашение с инвестором, с которым более года вёл переговоры о достройке объектов. Стороны почти договорились, будет ли подписан контракт - станет известно 25 декабря, заявил застройщик. Александр Дрозденко предложил членам правительства собраться в течение трёх рабочих дней после часа «Х» и определиться с судьбой долгостроев компании.
Губернатор откровенно признал, что его больше волнуют объекты «Норманна» на территории Ленобласти. На областной земле фирма реализует четыре ЖК - «Яркий» в Янино-1, «Морошкино» в деревне Порошкино, а также «Десяткино» и «Десяткино», вторая очередь в западном Мурино. Квартиры в них приобрели 3862 дольщика.
Выше всего готовность у второй очереди ЖК «Десяткино». Для его достройки требуется около 100 млн рублей. Правда, и квартир свободных почти нет. На завершение ЖК «Десяткино» нужно порядка 1 млрд рублей, в трёх корпусах из 1600 квартир свободны 43. Самый привлекательный для инвесторов - ЖК «Яркий» (1360 свободных квартир в двух очередях, достройка требует более 2 млрд рублей) и ЖК «Морошкино» (продано 650 квартир в двух очередях).
Так как экономика проектов разная, губернатор предложил рассматривать все четыре недостроя в комплексе. Если не сложится с инвестором, найденным «Норманном», правительство предлагает свой вариант: отдать все четыре объекта в одни руки. Например, ЛенОблАИЖК или другой компании, которой доверяет правительство.
О том, что новому застройщику, губернатор региона говорил в ноябре.
«Мы подобрали донора для «Яркого» и «Морошкино», откуда можно выйти с прибылью, но хотим чтобы эту прибыль инвестор направил на завершение других объектов «Норманна». В этом случае прогнозируется положительный баланс. А если будут убытки у донора, то правительство возместит определёнными преференциями. По такой же схеме ведём переговоры и с донором ЖК «Созвездие» и «Щегловская усадьба» компании «Навис», - говорит Александр Дрозденко. - 13 декабря приглашаем всех на открытые депутатские слушания. Мы вносим дополнительные изменения в областной закон о поддержке участников долевого строительства. В частности, добавляем 12 новых пунктов поддержки, в том числе первыми в РФ вводим понятие донор-застройщик».
Как пояснил зампред правительства Ленобласти Михаил Москвин, вхождение донора в проект пока возможно только по добровольному согласию обеих сторон. Донор должен только завершить стройку и подключить объект к сетям, других обязательств у него не должно быть. Застройщик должен передать «чистый» объект, без кредиторской и дебиторской задолженности.
Чиновники предложили г-ну Смирнову ещё один способ завершения долгостроев: привлечение подрядчиков и субподрядчиков, с которыми можно будет рассчитаться квадратными метрами. С 1 августа «Норманну» запретили продажи квартир, однако сделки между юрлицами возможны, говорят в правительстве. «Если приведёте подрядчика, который будет достраивать, мы готовы разрешать сделки между юрлицами. Мы предложили поправки в федеральный закон, и там отнеслись с пониманием. С пониманием относятся и в Росреестре, и в надзорных органах», - поясняет г-н Дрозденко.
Касимов ХалмуратОбъект возводили в деревне Порошкино Бугровского сельского поселения. Разрешение на строительство первой очереди получено в начале 2015-го. Это 12-этажное монолитное здание, состоящее из семи секций. Общая площадь дома - около 41 000 кв.м, он рассчитан на 1068 квартир. Предусмотрены также два пятиэтажных паркинга на 211 машино-мест каждый.
Разрешение действовало до января 2018-го, а затем его продлили до конца года. Но и в новые сроки застройщик явно не уложится: до 12-го этажа «поднялись» только три секции.
В октябре 2016-го застройщик вывел на рынок вторую очередь проекта - два 12-этажных корпуса на 1030 квартир. Эти дома только-только выросли «из-под земли».
Иски о банкротстве компании подали сразу несколько дольщиков. Кому-то из них застройщик вернул деньги, но не всем. По очередному иску арбитраж решил признать должника банкротом и открыть конкурсное производство в рамках отдельного параграфа о банкротстве застройщиков. То есть минуя процедуру наблюдения, в компании сразу назначен конкурсный управляющий.
Присутствовавшие в суде дольщики говорят: решение стало неожиданностью для юристов застройщика. Весной компании группы «Норманн», в том числе и «западный» филиал, собирались подать заявления о собственном банкротстве . По словам генерального директора «Норманна» Бориса Бросалина, чтобы «иметь возможность контролировать ситуацию и избежать недружественных действий, избежать банкротства, достроить дома и передать квартиры дольщикам». Теперь же банкротством «Норманн-Запада» будет «рулить» предложенный дольщиками управляющий. Хотя решение суда ещё может быть оспорено. Отметим, что банкротства разных фирм, входящих в группу, добиваются подрядчики , налоговая и т.д., а общие долги оцениваются в 15 млрд рублей.
Власти Ленобласти тоже считают, что банкротство застройщика и создание дольщиками ЖСК - это единственный вариант достройки. «Сейчас самая главная задача для дольщиков - попасть в реестр кредиторов. Для этого у них есть три месяца. Власти готовы оказывать бесплатные юридические консультации гражданам. Через полгода управляющий должен предложить дольщикам продать объект и поделить деньги или создать ЖСК для завершения стройки. Если граждане выберут второй вариант, правительство поможет найти инвестора. Отмечу, что «Морошкино» - самый привлекательный объект «Норманна» для потенциальных инвесторов из-за большого количества непроданных квартир», - поясняет заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин.
«Процедура банкротства может стать способом оздоровления и дать финансовую стабильность, «передышку» компании. На этот период приостанавливается взыскание пеней, неустоек и снимается арест со счетов. Сейчас фактическая достройка осложнена, потому что финансовые обязательства, арест имущества и прочее не дают исполнить текущие обязательства, которые потом становятся новым долгом. Это как снежный ком», — объясняет эксперт. По словам Некрестьянова, в этом случае компания прибегает к техническому способу разморозки активов, чтобы закончить стройку и передать квартиры дольщикам.
Другой вариант развития событий — собственно запуск процедуры банкротства. «Банкротство компании действительно не влияет на обязательства и сроки по передаче квартир. Но нужно понимать, что если банкротство будет запущено, дольщики должны предпринять шаги для включения в реестр дольщиков для гарантии соблюдения своих прав. Согласно новой процедуре банкротства, фонд по защите дольщиков будет достраивать объект или передавать его другому застройщику. Как правило, подобные передачи существенно удлиняют сроки достройки, потому что необходимо провести инвентаризацию и проверить, что фактически было построено компанией», — объясняет Некрестьянов. По его словам, подобная процедура может увеличить срок ожидания, как минимум, на год.
Ввиду вероятности такого сценария многие дольщики выразили опасения по поводу возможного банкротства. Некоторые из них обратились в редакцию РБК Петербург с просьбой обратить внимание на ситуацию с «Норманном». 29 апреля дольщики намерены выйти к Финляндскому вокзалу на массовую акцию протеста против действий застройщика, Смольный уже согласовал митинг.
Без «жирового запаса»
Как предположил в разговоре с корреспондентом РБК Петербург бывший вице-губернатор Ленобласти по строительству Георгий Богачев, компания «Норманн» могла оказаться в трудной ситуации из-за рискованной политики. «Исходя из ситуации 2013-2014 года, политика компании, возможно, была рассчитана на рост рынка, который не наступил. Несбалансированный земельный банк, отсутствие «жирового запаса» на старте из-за большого числа объектов на ранней стадии строительства, само строительство в Ленинградской области, где значительно упал спрос — все это могло привести компанию к трудной ситуации», — полагает Богачев. По словам эксперта, в подобной ситуации теоретически могут оказаться и другие компании.
По мнению Георгия Богачева, в последние годы наблюдается целенаправленная политика государства, связанная с давлением на строительную отрасль: ужесточаются требования законодательства, на строителей возлагается все больше непрофильных функций. В сочетании с общей стагнацией рынка это приводит к банкротству компаний и появлению новых обманутых дольщиков. Пользуясь этим и опасаясь протестных общественных акций, государство скоро выдвинет идею, что только оно само может справиться с проблемой, предположил эксперт. «Боюсь, что если так все будет продолжаться, через несколько лет мы увидим в строительстве только крупные компании, связанные с государством или государственными банками, мегакорпорации наподобие "Ростеха", которые окончательно убьют свободную конкуренцию в отрасли», — добавил Богачев
Уголовные дела
У строительной компании, напомним, есть крупные финансовые обязательства. В ноябре 2016 года «Норманн» перенес сроки сдачи девяти своих объектов, объяснив это падением спроса на рынке, банкротством подрядчиков и ростом цен на стройматериалы. В двух объектах срок сдачи был перенесен более чем на год.
После этого дольщики обратились в суд и взыскали с застройщика более 9 млн руб. неустойки, компенсации морального вреда, штрафов и пр. Однако компания так и не выплатила эти деньги. Более того, к тому моменту общий долг ООО «Норманн» составил более 130 млн руб., в основном, перед физическими лицами.
Дело дошло до судебных приставов. В ходе проверки они установили, что гендиректор «Норманна» Борис Бросалин распорядился сменить реквизиты для перечисления денежных средств по дебиторской задолженности и таким образом избежал ареста счетов и перечисления денег кредиторам.
В феврале 2017 года петербургские судебные приставы возбудили семь уголовных дел в отношении Бросалина за невыплату компенсаций дольщикам. Среди прочего, бизнесмена заподозрили в злостном уклонении от уплаты долгов. В пресс-службе «Норманна» тогда заявляли, что застройщик предоставил следствию все документы, доказывающие невиновность гендиректора.
Normann
Строительная компания Normann была основана в 2004 году. Компания выступает застройщиком, заказчиком, инвестором и генподрядчиком. По данным kartoteka.ru , НАО «ИСГ «Норманн» принадлежит Игорю Витковскому (37,5%), Юрию Рафальскому (37,5%) и Владимиру Смирнову (25%). Как следует из информации на сайте компании, в портфеле группы Normann — 15 построенных домов, еще два объекта находятся на стадии проектирования. На данный момент компания ведет продажи в 12 объектах, которые еще не заселены, из них пять находятся в Петербурге, остальные семь — в Ленобласти.
Сейчас, по данным сайта арбитражного суда, на разных стадиях банкротства находятся пять компаний, входящих в группу "Норманн": "Норманн-Строй", "Норманн-ЛО", "Норманн Запад", "Норманн Юг" и просто "Норманн". У девелопера на различных стадиях строительства находятся семь жилых комплексов из 13 домов общей площадью более 320 тыс. м2 на территории Петербурга и Ленобласти.
Квартиры ждут 6,2 тыс. дольщиков. Сумма обязательств "Норманна" перед ними превышает 4 млрд рублей. Срок задержки завершения строительства составляет от 1 до 2,5 года. По словам Владимира Смирнова, совладельца "Норманна", сейчас у компании все счета арестованы судебными приставами, также в Росреестре заблокирована возможность регистрации новых ДДУ.
"Мы сейчас рассматриваем разные возможности завершения строительства. Это будет либо продажа земельных участков, например под ЖК "Нормандия", и других активов. Может быть, привлечение проектного финансирования от одного из госбанков либо привлечение инвесторов на достройку одного или всех объектов с передачей им всех обязательств перед дольщиками", - сказал Владимир Смирнов. "Работа идет по всем направлениям, но очень тяжело. Либо наши условия не устраивают инвесторов, либо предложения инвесторов не устраивают нас. Моя цель – сделать все возможное для того, чтобы достроить дома. Наш дедлайн – декабрь 2018 года. До этого срока я постараюсь решить вопрос", – пообещал владелец "Норманна". В противном случае все его компании будут обанкрочены и их судьбу решит суд.
Впрочем, по мнению руководителя практики по недвижимости и инвестициям компании "Качкин и Партнеры" Дмитрия Некрестьянова, банкротство – один из способов решения проблем компании. "Что лучше – однозначного ответа нет. Банкротство не означает, что не будут строить: все зависит от очень многих факторов и целей всех участников процесса. При этом если раньше стройки действительно замораживались на долгий срок, то по новому закону сроки намного короче. Да и варианты достройки в банкротстве теперь поменялись", – говорит он.
"Ситуация с компанией 50 на 50: либо достроит, либо не достроит. Мы помогаем девелоперу чем можем, но наши возможности ограниченны, мы не можем решать за него бизнес-задачи. По сути, мы можем лишь помочь в переговорах, гарантировать исполнение госфункций при реализации проекта и некоторый контроль соблюдения прав дольщиков. Например, в случае банкротства мы войдем в процесс третьими лицами, чтобы защитить их права", – говорит заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин. По его словам, привлечь инвесторов для достройки объектов сейчас крайне тяжело: так, весной шли переговоры с компанией Liga Estate о передаче ей проекта "Яркий мир" в Янино, но новый девелопер не смог найти деньги на продолжение строительства.
На территории Санкт-Петербурга идет строительство трех жилых комплексов компании: "Ижора парк", "На Заречной" и "Три апельсина". "По каждому из них определена степень готовности, а учитывая трудное финансовое состояние компании, принято решение об упорядочивании строительства с целью обеспечения эффективного финансирования и скорейшего завершения строительства. Комитет совместно с профильными органами исполнительной власти регулярно проводит выездные совещания на всех объектах, в том числе с участием инициативных групп дольщиков для контроля динамики и регулирования ведения строительно-монтажных работ", – говорят в городском комитете по строительству.
"Все основные силы и средства застройщика направлены на строительство "Ижора парка", по завершении которого рабочая сила, подрядные организации и финансирование будут переведены на завершение строительства комплекса "На Заречной". А далее – на площадку ЖК "Три апельсина". При этом застройщик не останавливает работы ни на одном объекте", – заверили "ДП" в пресс-службе ведомства.
Как уверяет Владимир Смирнов, четыре объекта будут сданы. Уже в III квартале 2018 года компания планирует ввести в эксплуатацию последние дома ЖК "Ижора парк". Также девелопер обещает сдать проекты "На Заречной", "Три апельсина" и первые очереди областного объекта "Десяткино".
Группу "Норманн" в 2004 году основали Владимир Смирнов, Юрий Рафальский и Игорь Витковский. Они активно развивали в 2000–х годах производство стройматериалов и подрядных работ. В холдинг "Северо–Западная нерудная компания" входили около 20 предприятий по добыче песка, щебня, компания "Такси–бетон" и ИСГ "Норманн". В конце нулевых Юрий Рафальский занялся политикой: вступил в "Единую Россию", в 2010–2011 годах занимал пост заместителя главы Республики Карелия. Игорь Витковский сосредоточился на собственной компании "Интратул", а "Норманн" перешел под контроль Владимира Смирнова.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter