Вот и исполнилось ровно 10 лет с того памятного момента, как меня угораздило пойти в банк и оформить кредит на квартиру. Насчет "угораздило" я, конечно, сгущаю краски, потому что о содеянном не жалею, во всяком случае, пока: возможности приобрести жилье напрямую у меня не было. А так, 30 процентов первый взнос и вот мы с женой развешиваем гравюры на стенах собственной квартиры. Не вполне, разумеется, собственной, потому что за нее еще платить и платить: и тело кредита, и проценты - 11,5 годовых (примерно в это же время товарищ в Литве взял кредит под 3 процента, но Калининград , как известно, не Литва). Иногда меня спрашивают, сколько еще платить? Я честно отвечу, не знаю. Несколько лет. Погружаться в эту арифметику у меня нет никакого желания. Зачем себя расстраивать?
Итак, февраль 2008 года. Экономика растет невиданными темпами, зарплата бежит вслед за экономикой и почти не отстает, мы с молодой женой рисуем грандиозные планы по созданию и развитию семейного гнездышка - короче, живи и радуйся. Выбираем квартиру, идем в банк, оформляем ипотечный кредит.
Ваш ежемесячный платеж составит примерно 33 тысячи рублей в месяц, - улыбается сотрудница ипотечного отдела. - Но вы не отчаивайтесь, платеж будет с годами уменьшаться.
А мы и не отчаиваемся - какие наши годы?! Тем более экономика-то растет, а зарплата вслед за экономикой. И у нас нет сомнений в том, что скоро нас ждет светлое будущее. Правда, сумма... Как-то великовата. До этого мы уже брали квартиру в кредит, и платеж был другим: 8 тысяч в месяц. Но квартира была маленькой, впереди, хочется недеяться, дети, поэтому пришлось всё срочно поменять.
Я не успел заметить, что ежемесячный платеж стал снижаться, потому что случилось страшное - мировой финансовый кризис. Ну, вы помните, наверное, "Леман Бразерс", обвалы рынков, все дела. Я смотрел новости и вначале посмеивался: не везет вам, ребята, в ваших Европах и Америках, то ли дело у нас в России : стабильность и ипотека по 11,5 процента на раз, два, три. Но к концу года и к нам налетели тучи. На работе объявили, что на повышение зарплат можно больше не рассчитывать, что экономика больше не растет, а, скорее, наоборот. Словом, "Леман Бразерс" докатился и до нашего маленького провинциального Калининграда. Что делать? Вариант был один: затянуть пояса и начинать больше работать. Какие наши годы? Тем более - вот сюрприз - вскоре после оформления кредита мы получили налоговый вычет: в первый год - тысяч восемьдесят. Три месяца о платежах можно было не думать. С годами, правда, этот вычет, точнее, его сумма практически сошла на нет, но все равно приятно получить десять тысяч. Тоже деньги.
Когда кризис уже бушевал, у нас на свет появился ребенок. Это счастье, вы понимаете, и его даже никакая ипотека и никакой кризис не могли омрачить. Просто пояса затянули туже, работать стали больше. А через несколько лет еще туже и больше, потому что нам очень захотелось, чтобы у нашего сына появилась сестричка. Но появился в итоге братик, что, конечно, тоже очень хорошо, хотя мама немножко расстроилась, когда узнала, что будет не девочка, а снова мальчик. В общем, два ребенка - это лучше, чем один, тем более, что на помощь в этой беспощадной войне с ипотекой к нам пришло государство: нам выделили материнский капитал и мы закрыли им часть кредита. Ежемесячный платеж резко уменьшился - процентов на пятьдесят. И это было здорово!
Но, увы, счастье было недолгим, потому что к тому времени в стране уже созрел еще один кризис. С мечтами о повышении зарплаты пришлось расстаться окончательно. Какое повышение, если в стране такое? Банки лопаются, рубль рухнул ниже плинтуса, валютные ипотечники на грани самоубийства... А я думаю, хорошо, что мы кредит брали не в евро, хотя тогда, в 2008 году, это было выгоднее. Но и с рублевыми кредитами, кажется, что-то не так. Еду как-то на работу, слушаю по радио очень интересную программу: там говорят, что из-за проблем с финансами банки могут увеличить ставки по уже выданным кредитам. Если это случится, думаю, тогда всё. Жена в декрете, двое детей...
Но ставки, к счастью, не повысили, острая фаза кризиса закончилась и потихонечку мы как-то выплыли из этих опасных вод. И вот уже на дворе 2018 год, мы готовимся поднять бокалы в честь десятилетнего юбилея, ипотека частично погашена. И к тому же тогда, давно, 10 лет назад, в банке нам не соврали: ежемесячный платеж за все это время действительно уменьшался. Он уменьшался, уменьшался, а недавно - раз и... нет, не исчез (такого не бывает), а снова вырос. Конечно, мы сильно расстроились и побежали в банк.
А что же вы хотели? - улыбается сотрудница кредитного отдела. - Средства материнского капитала иссякли. Теперь вы снова платите по полной.
И мы поняли, что поднимать бокалы рано. Тем более, что была еще одна печальная новость: средства материнского капитала пошли на выплату только процентов, а тело кредита все эти годы практически оставалось неизменным. Банк оказался очень хитрым банком. Настоящим банком!
Впрочем, переживем и это. Какие наши годы?
ВКонтакте Facebook Одноклассники
Для многих россиян доступное жилье - это первоочередная потребность, но его как не было, так и нет
Однако реальные доходы населения не растут, а иметь отдельное жилье очень хочется. Вроде бы помочь в этом должна ипотека, хотя бы на рынке новостроек, поскольку там жилье дешевле, особенно на этапе строительства, но и она доступна далеко не всем. Тем более ипотека в нашей стране выдается под крайне высокие проценты, а значит, переплата по итогам 20-30 лет будет двойной или вообще тройной. А учитывая, что стабильности у наемных рабочих нет, то ипотека становится не только кабалой, но порой и ярмом на шее.
Спасает ипотечный рынок только то, что наши соотечественники понимают: ипотека - это порой единственный способ обзавестись собственным жильем, ведь цены на рынке недвижимости идут только вверх, а значит чем дальше, тем дороже. А жизнь идет вперед: люди женятся, разводятся, рождаются дети, так что крыша над головой - первостепенная задача. И пусть эта крыша только на этапе котлована и будет достроена лишь через год, а то и два, а заселиться получится и того позже, - все равно это будущее манит.
Вообще на сегодняшний день ипотека на первичном рынке перешла в стадию стабильного развития, и с каждым днем ипотечный рынок пополняется новыми интересными предложениями банков. Активность проявляют и сами девелоперы, которые, выпуская в продажу новый проект, стараются аккредитовать его в разных банках, чтобы дать максимальному количеству покупателей возможность получить ипотеку.
И это дает определенные результаты. С начала 2011 года российские банки выдали более 74 тысяч ипотечных кредитов на сумму более чем 103 миллиарда рублей, что почти в 2 раза выше, чем в прошлом году. Объясняется рост объемов ипотечного кредитования отменой дополнительного обеспечения в виде залога имеющегося жилья, увеличением сроков кредитов уже до 30 лет, снижением комиссии за рассмотрение заявок от заемщиков и тем, что подтвердить доходы потенциальные покупатели теперь могут как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка, ведь ни для кого не секрет, что большая часть зарплат в России до сих пор «серые».
Кроме того, в настоящее время средняя ставка по ипотеке на первичном рынке снизилась до 12,5% по сравнению с 13,1% в прошлом году.
Впрочем, если взглянуть на ипотечный рынок глазами заемщика, то картина получается не такая радостная. Теоретически в нашей стране с использованием ипотеки купить хотя бы однокомнатную квартиру на вторичном рынке жилья могут лишь 13,2% работающего населения, а на первичном рынке только 28%.
При этом за пять лет с 2006 года ипотеку взяли менее одного процента всего населения России. А почему так происходит? Просто у людей нет уверенности, что получится расплатиться за квартиру, нет уверенности в завтрашнем дне. Большинство потенциальных заемщиков понимают, что могут потерять источник дохода по причине увольнения с высокодоходного места работы, что может повториться мировой кризис и тому подобное.
При этом, даже несмотря на снижение ипотечных ставок, платить 8-14% годовых в рублях под силу далеко не всем, да и ощущение, что сильно переплачиваешь, тормозит желание взять ипотечный кредит.
Для сравнения: в Европе ставка 1-4% годовых в евро для граждан Евросоюза при более стабильной экономике, прогнозируемых доходах и социальной защищенности всевозможными программами граждан. В настоящий момент риски России настолько велики, что даже банки с западным капиталом не готовы выдавать кредиты по ставке ниже той, которая существует.
Так что же заставляет россиян брать ипотеку? Большинство заемщиков говорят, что некуда деваться, жить где-то надо, поэтому приходится рисковать. Тем более, что заемщики понимают, что дальше будет только хуже: инфляция растет, цены на продукты, услуги, недвижимость, нефть растут, квартиры стоят сейчас на 1-1,5 миллиона дороже, чем в прошлом году. Кроме того, ежемесячный платеж по ипотеке порой примерно тот же, что и платеж за съем жилья. Поэтому в этом случае игра стоит свеч: ставки по ипотеке будут снижаться, спрос на жилье будет возрастать, соответственно, вырастут цены, и потери по банковскому проценту за счет этого компенсируются, а ведь все это время человек, выплачивающий ипотечный кредит, будет жить в собственном жилье, а не в съемном.
Кроме того, у молодых людей в возрасте от 25 лет и больше шансов заработать и купить сразу квартиру без долговых ям, пап, мам, любовников, любовниц нет и не предвидится, а копить, чтобы приобрести жилье во второй половине жизни, не улыбается.
Понятно, что ипотека - это добровольное рабство, надолго и дорого, но что же делать? Так что для многих выбора при покупке квартиры просто нет, и им приходится брать ипотеку. Конечно, купить жилье в той же Болгарии намного выгоднее, но не все готовы уехать, да и неизвестно еще, что там будет с работой и зарплатой.
Выходит, что отношение у заемщиков к ипотечному кредитования, а точнее к процентным ставкам, явно отрицательное, но безвыходность, отсутствие других вариантов заставляет людей соглашаться на все условия банков. Между прочим, доля ипотечных сделок среди всех сделок по купле-продаже квартир в новостройках Москвы сегодня составляет 26%, а по отдельным проектам может доходить до 35%.
Доля ипотечных сделок в общем объеме покупок на рынке новостроек равна 30-35% в сегменте экономкласса и чуть ниже 20% в сегменте бизнес-класса. То есть ипотека вышла на докризисный уровень, когда некоторые банки давали ипотеку вообще без первоначального взноса.
Если взглянуть на Подмосковье, то до кризиса на долю ипотечных покупок приходилось до 40-50%, а сейчас выходит в среднем 25-30%. И это при том, что в области цены на квартиры значительно ниже - стоимость однокомнатной квартиры в новостройке экономкласса в Москве начинается от пяти миллионов рублей, а в ближнем Подмосковье от трех миллионов рублей, а значит, и кредитное бремя для покупателей не столь высоко.
Вообще покупатели жилья на первичном рынке достаточно рисковые граждане, ведь они вынуждены ждать год-два до окончания строительства и оформления собственности на квартиру, то есть жить в стрессе. Самое интересное, что сегодня, как и два года назад, основными покупателями квартир с использованием ипотечного кредита являются семейные люди с высшим образованием. Что касается возраста ипотечных заемщиков, то тут наблюдается значительное омоложение среднего заемщика, ведь снижение первоначального взноса сделало доступными заемные средства для семей без больших накоплений. Кроме того, на погашение ипотечного кредита можно пустить материнский капитал.
Итак, большинство ипотечных заемщиков - почти 60% - это покупатели в возрасте 26-35 лет, причем среди них преобладают мужчины - 58%, а женщин всего 42%. Изменилась за последнее время и сфера деятельности заемщиков. Теперь сотрудников крупных коммерческих предприятий и госкорпораций сменили ритейлеры и работники бюджетных организаций из систем здравоохранения, образования и госуправления.
Что касается предпочтений, то наибольшим спросом у ипотечных заемщиков пользуются двух- и трехкомнатные квартиры, где доля двухкомнатных квартир составляет 38% от общего числа ипотечных квартир, а доля трехкомнатных - 28%. В оставшиеся 34% входят однокомнатные и четырехкомнатные квартиры.
Предложение же различных ипотечных программ сегодня на рынке новостроек достаточно велико, ведь их стараются разработать и банки, и девелоперы. Кредит сегодня можно взять на срок аж до 50 лет, по большинству объектов первоначальный взнос требуется в размере от 20 до 30% от общей стоимости квартиры. Запросы же потенциальных заемщиков несколько другие: 90% клиентов предпочитают срок в диапазоне 10-15 лет, а первоначальный взнос - от 10%. Для таких желающих в Сбербанке предлагают программу «10-10-10», где первоначальный взнос 10%, процентная ставка 10% и количество лет - 10, однако есть нюанс - Сбербанк принимает документы только по 2-НДФЛ, а учитывая зарплату в конвертах, лишь малая часть ипотечных заемщиков может воспользоваться его услугами.
ВТБ предлагает ипотечный кредит от 8,45% годовых - опять же для тех, кто получает белую зарплату. Максимальный размер кредита: до 80% от оценочной стоимости квартиры.
Сейчас одно из самых привлекательных предложений - продленная до сентября акция Сбербанка «8-8-8», где кредит выдается под 8% годовых, на 8 лет и с первоначальным взносом не менее 50%.
Есть свои предложения и у девелоперов. Например, в компании «Дон-Строй Инвест» в рамках совместной программы с «ВТБ 24» отсутствуют комиссия за рассмотрение заявки и за услуги по выдаче ипотечного кредита, а также требование дополнительного обеспечения на период строительства. Кроме того, по ипотеке на квартиры от «Дон-Строя» на весь период кредитования действует единая процентная ставка, без традиционной надбавки на период до оформления права собственности.
Есть интересные ипотечные предложения и у «Главстроя». Недавно застройщиком было подписано соглашение со Сбербанком, благодаря которому для одного из проектов компании - «Подольские просторы» (Московская область) - предусматриваются кредиты в размере до 85% от стоимости. Ставка по ним - от 8%, кредит можно взять на срок от 8 до 30 лет.
В качестве залогового обеспечения принимаются имущественные права на приобретаемую недвижимость по договору долевого участия, а при оформлении ипотечного кредита банк не взимает комиссии и не предъявляет требования по обязательному страхованию жизни и здоровья заемщика, что существенно снижает траты.
Действуют ипотечные программы в «Ренова-СтройГруп». А вышеозначенная «программа 8%» от Сбербанка работает в микрорайоне «Богородский» в Щелково, а в Апрелевке и Лосино-Петровском купить квартиры застройщика можно по той же акции Сбербанка «10».
И все-таки, хотя вариантов с ипотечными кредитами много, развитием этого сегмента банковского кредитования население не особо довольно. Ведь если подумать, что ипотекой ты привязываешь себя к банку аж на 25-30 лет, то становится страшно. А если опять кризис? А если потеря работы? И что тогда делать с квартирой, взятой по бешеной стоимости на баснословных условиях по ипотеке? Так что многие россияне по-прежнему предпочитают ютиться кто где может и завистливо смотреть на Запад, на их 1-4% по ипотеке и на 30 тысяч долларов за виллу. Одно радует: нашим банкам, да и государству есть куда и к чему стремиться, а это значит, что мы вполне можем надеяться на лучшее будущее. Ведь надежда умирает последней.
Ипотека – узаконенное финансовое рабство.
В развитии ипотечного рынка заинтересованы исключительно банки. Договоры ипотечного кредитования обуславливают огромные процентные ставки, которые оплачивать в современных реалиях всё сложнее. Наличие кредита удерживает человека на работе и заставляет держаться за свою должность. Господдержкой может воспользоваться далеко не каждый, а правительство, вместо регулирования жилищно-строительной сферы и обеспечения базового права граждан на жилье, занимается глобальными политическими проектами. Подавляющее число населения сегодня проживает в домах, построенных ещё при СССР. Необходимо в корне изменить градостроительную политику государства.
Высокие годовые ставки по ипотеке в условиях низкой платежеспособности населения.
Лишь граждане с высоким месячным заработком могут позволить себе взять квартиру в ипотеку. Теоретически, только 28% работоспособного населения может приобрести однокомнатную квартиру в ипотеку на первичном рынке. На рынке вторичного жилья цифры ещё меньше - 13,2%.
Страны Европы выдают ипотечные кредиты под 1-4% годовых. В условии стабильно развивающейся экономики, высоких зарплатах граждан и их социальной защищённости, население смело берет кредиты на 10-15 лет. В России, в условиях кризиса, в начале 2016 года средние ставки по ипотеке упали до 12,1%. Кризисные явления в экономике и негативные макроэкономические явления становятся причинами нежелания населения брать жилье в ипотеку. При увольнении с рабочего места оплата ежемесячных взносов станет невозможной.
О том, что население не имеет средств на погашение ипотеки, свидетельствует увеличение числа просроченных платежей. На первое января 2016 года сумма просроченных ипотечных кредитов достигла своего максимума - 4,9% ВВП. За год просрочка по рублёвой ипотеке выросла на 42 млрд (39%), а с начала 2016 года - на 6,7%.
Подводные камни и скрытые платежи при оформлении договора ипотеки.
Высокая стоимость залога и будущие колебания его стоимости вынуждают банки требовать от заёмщиков страхования недвижимости. Это увеличивает расходы на ипотечное кредитование, как и услуги нотариуса. В договоре мелким шрифтом могут быть указаны дополнительные комиссионные платежи: за выдачу займа, за рассмотрение заявки, за выдачу и обслуживание банковской карты. Банк может потребовать у заёмщика страхования своей жизни, оплаты услуг оценщика. Дополнительную рассрочку платежей при смене заёмщиком места работы банки предоставляют крайне неохотно. Учреждения берут с клиентов деньги даже за рассмотрение заявки (в случае отказа в ипотеке этот платёж не возвращается). Некоторые банки ухитряются вписать в договор пункт, согласно которому финансовое учреждение может в одностороннем порядке изменять процентную ставку по кредиту. Залоговое имущество нельзя продавать, некоторые организации даже запрещают сдавать жильё в аренду или делать перепланировку новой квартиры, ведь это может повлиять на её рыночную стоимость.
Высокая стоимость приобретения жилья в ипотеку и жесткие требования к заемщику.
Перед началом ведения переговоров банки тщательно проверяют платёжеспособность заёмщика. Необходимо представить справку о доходах с места работы за последние месяцы, военный билет (юношам призывного возраста), указать дополнительные источники доходов. Некоторые учреждения требуют справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, даже школьный аттестат и диплом об окончании учебного заведения. Учитываются не только доходы, но и возраст заёмщика, его кредитная история, срок работы в данной должности.
За все годы платежей покупатели недвижимости переплачивают 60-200% стоимости жилья. Переплату не перекрывает ни инфляция, ни увеличение рыночной стоимости жилища. Чем больше срок выплаты кредита и чем меньше ежемесячный платёж (то есть, чем лучше условия для заёмщика), тем больше переплатит покупатель.
До погашения кредита собственник не вправе совершать никаких юридических сделок с жильём без разрешения банка. Если же заёмщик не сможет выплачивать взносы, не успеет отсрочить платежи и продлить договор, ему придётся лишиться залогового имущества - квартиры.
Психологическое давление, которое порождает финансовая зависимость от банка.
Непрекращающиеся ежемесячные платежи и ощущение, что в случае просрочек банк может конфисковать жилье, оказывают серьёзное психологическое давление. Даже сравнительно небольшие, но регулярные взносы способны пошатнуть семейный бюджет. За 15-20 лет у семейной пары вырастут дети, будет близиться срок выхода на пенсию, а семейных сбережений из-за ипотеки не прибавится. Все "лучшие годы жизни" пара будет оплачивать свои квадратные метры. К тому же, от болезней и непредвиденных ситуаций не застрахован никто. Обусловленные договором платежи банк должен получать при любых условиях, что является для супругов не только финансовым, но и душевным бременем.
Предложить свой факт
Доводы банковских работников
Ипотека – единственная возможность приобрести собственное жильё в условиях нехватки финансов.
Заёмные средства позволяют въехать в новое жильё уже спустя несколько месяцев. При этом будущий владелец недвижимости подбирает программу кредитования, срок выплаты ссуды и размер ежемесячных платежей, исходя из своего финансового положения и дохода. Ежемесячные платежи по аренде наёмного жилья примерно соответствуют 0,5% его стоимости, регулярные выплаты по ипотеке в среднем равны 1% стоимости недвижимости. Однако после окончания срока погашения кредита квартира переходит в собственность жильца, что является главным преимуществом покупки жилья в ипотеку перед арендой тех же квадратных метров. При этом ставки аренды постоянно увеличиваются, а ипотечные платежи фиксированы.
Число выданных ипотечных кредитов неуклонно растёт.
Увеличение интереса россиян к ипотеке свидетельствует о том, что ипотечное кредитование является пока единственным реальным шансом приобрести жилье, имея на руках всего 10-50% стоимости квартиры. Заёмные средства - единственный шанс для молодых семей, не имеющих связей и богатых родителей, приобрести недвижимость. В 2012 году число выданных кредитов на покупку жилья составило 691,7 тыс., в 2013 это число увеличилось до 825 тыс. В 2014 был зафиксирован пик спроса на недвижимость - банками было выдано 1012,8 тысяч кредитов на сумму 1 762 523 млрд рублей. В 2015 из-за падения рубля и снижения спроса на недвижимость число выданных кредитов упало до 691,9 тысяч, однако это связано с кризисом в экономике.
Приобретение квартиры в ипотеку выгодно в условиях инфляции.
Цены на недвижимость, как правило, привязаны к доллару. Обесценивание национальной валюты при условии внесения каждый месяц равных ипотечных взносов выгодно для покупателей. Изменение рыночной стоимости жилища не влияет на размер ежемесячных платежей. Подорожание недвижимости в долгосрочной перспективе делает покупку более выгодной инвестицией, что демонстрирует приведённый ниже график. Вкладывать сбережения в дома и квартиры выгодно - они всегда ликвидны.
Для покупки квартиры не нужно искать поручителей.
Чтобы прибрести недвижимость в ипотеку, не нужно искать поручителя. При отсутствии влиятельных знакомых заёмщик, находясь в поиске поручителя, может стать жертвой мошенников. Залогом возврата заимствованных средств является сам объект недвижимости. Несмотря на то, что квартира находится в залоговом обеспечении, покупатель становится полноправным хозяином квадратных метров. Здесь можно зарегистрировать себя и свою семью, производить ремонт и перепланировку (если это разрешит банк-кредитор).