Создание любого объекта недвижимости представляет собой инвестиционный проект со свойственной ему системой финансового обеспечения. К формам финансирования недвижимости (сделок с недвижимостью) относятся: самофинансирование, финансирование с помощью заемного и привлеченного капитала.
Самофинансирование- это финансирование сделок с объектами недвижимости за счет собственного капитала предприятий, граждан, государства. Оно может осуществляться посредством использования различных форм выделения и накопления финансовых ресурсов. Среди них:
1. Инвестиционные и иные фонды предприятий и органов власти.
Инвестиционные фонды органов власти формируются, в основном, за счет средств, поступающих из бюджета (на инвестиционные цели); это может быть часть амортизационных отчислений предприятий муниципальной и государственной собственности (до 50%) и предприятий других форм собственности (до 30%); внебюджетные доходы и др. Формирование данного вида фондов регламентируется нормативно-правовыми актами органов власти соответствующего уровня.
2. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц. Образуется для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Члены кооператива приобретают (строят) соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай. В Санкт-Петербурге насчитывается более 1800 домов ЖСК.
3. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).
Вид потребительского кооператива, сочетающий в себе качества финансового и жилищно-строительного кооператива. Целью деятельности жилищных накопительных кооперативов является удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. ЖНК – это привлечение пайщиков, способных ежегодно вносить в кооператив свою долю, затем накапливать средства и поочередно покупать квартиры для каждого члена, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
4. Стройсберкассы (ССК).
Это специализированный банк, находящийся под надзором Центробанка с ограниченным перечнем банковских операций, направленных на привлечение денежных средств физических лиц с целью предоставления своим вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий.
Основной формой заемного финансированияявляется ипотечное кредитование(ипотека). Это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под залог недвижимого имущества.
Предметом ипотеки может быть следующее недвижимое имущество (п. 1 ст. 5 Закона об Ипотеке):
· земельные участки, находящие в частной собственности;
· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
В настоящее время в России сложилась обширная классификация ипотечного кредитования: по объекту недвижимости, по целям кредитования, по виду заемщиков, по типу кредитора и т.д.
Рассмотрим формы ипотечного кредита по способу амортизации (погашения кредита). Выделяют:
1. Постоянный (аннуитетный) ипотечный кредит.
Данная форма предполагает такую организацию выплат, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов в течение определенного времени. Заемщик в конце (или начале) равных временных интервалов выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение основного кредита, а часть – на уплату начисленных за месяц процентов. При этом проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.
В начале, большую часть суммы выплаты составляют проценты, однако постепенно их доля снижается, а сумма выплат по основному долгу увеличивается. Общая величина выплат остается фиксированной.
Рассмотренный порядок погашения кредита дает заемщику стабильность в определении размеров его выплат по кредиту, а также кредитополучатель выплачивает процентов меньше, чем при начислении их сразу на всю сумму полученного кредита.
2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами делятся на:
· кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга;
· кредиты с переменной процентной ставкой;
· кредиты с «шаровым» платежом;
· завершающие ипотечные кредиты;
· кредиты с участием;
· кредиты с обратным аннуитетом;
· кредиты нарастающими платежами;
· канадский ролловер.
Существование большого количества ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для заемщиков и наименее рискованных условий для кредиторов.
В отличие от ипотечного кредита, главным положительным моментом схемы привлеченного финансированияявляется то, что она устраняет необходимость в залоге. Самой распространенной формой данного финансирования является выпуск ценных бумаг в форме облигаций, т.е. ценных бумаг, содержащих обязательство эмитента (застройщика) выплатить ее владельцу номинальную стоимость по окончании установленного срока, а до истечения срока – периодически выплачивать определенную сумму процента.
Наиболее распространенным видом облигационных займов является схема облигационного жилищного займа. Особенность такого займа состоит в том, что застройщик продает не право собственности на часть единиц жилья, а ценные бумаги, обеспеченные правом собственности на возводимое жилье. Одна облигация обычно соответствует 1м 2 строящегося жилья. Эмитент может выпустить облигаций только в объеме, не превышающем общий метраж возводимого жилья. Накопив пакет облигаций, достаточный для приобретения квартиры, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Предельный срок обращения акций облигационного жилищного займа в России составляет 10 лет.
Накопительные схемы через привлечение средств посредством жилищных займов имеет ряд преимуществ по сравнению с ипотекой:
· отсутствует угроза выселения при потере платежеспособности;
· цены в 2-3 раза ниже цены м 2 жилья, приобретаемого через схемы ипотечного кредитования;
· не требует постоянных ежемесячных платежей;
· денежные средства на жилье можно приобретать постепенно, по мере появления финансовых возможностей.
Востребованным дополнением к кредитным возможностям на рынке недвижимости могут служить сделки, когда часть акций предприятия покупается только на период инвестиционного цикла и с абсолютным обязательством владельцев контрольного пакета или оператора проекта (управляющей компании) выкупить их по согласованной в бизнес-плане цене в определенный момент инвестиционного цикла.
На российском инвестиционном рынке появился такой продукт как мезонинное финансирование (mezzanine financing). Мезонинное финансирование – способ финансирования проектов, при котором инвестор предоставляет средства в виде долгового финансирования с одновременным приобретением опциона на приобретение акций заемщика в будущем по определенной цене, возможно при наступлении определенных условий.
Это промежуточный вид финансирования через залог ценных бумаг между стандартным кредитом с преимущественным погашением и акционерным капиталом. Проценты по мезонинному кредиту существенно выше обычных кредитов в силу более высоких рисков кредитора. Мезонинный кредит предоставляется на срок не менее 3-5 лет с погашением тела кредита в конце срока.
К данному инструменту финансирования чаще всего прибегают девелоперы, нуждающиеся в дополнительном финансировании строительства своего объекта. Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями холдинговой компании.
Обычно предлагают мезонинное финансирование крупные инвестиционные банки и инвесткомпании, рассчитывающие с помощью этого финансового инструмента поднять доходность по своим активам. Поскольку этот инструмент является высокорисковым, то его доля среди прочих невелика. Небольшие банки, пенсионные фонды, страховые компании работают с этим инструментом очень редко именно по причине его рискованности и невысокой ликвидности.
Недостатками данной модели финансирования являются: стопроцентное несение всех рисков девелопера, неподвижная структура капитала, более поздний выход из проекта, рыночные риски.
К преимуществам мезонинного финансирования относится простота и короткие сроки, необходимые для получения такого кредита, в сравнении с обычным банковским кредитом. Оформление мезонинного кредита не требует от заёмщика оформления закладных и выполнения различных других требований банка. Кредитные учреждения, предоставляющие мезонинные кредиты, готовы предложить оптимальный для заёмщика кредитный пакет в минимальные сроки. Также к плюсам данного вида кредита можно отнести сохранение контроля над проектом позволяет получить более высокую прибыль при продаже объекта. Кроме того, девелопер считает своей первоочередной выгодой привлечение капитала, а приобретение солидного финансового и стратегического партнёра положительно сказывается на имидже как самого девелопера, так и совместного проекта.
Основными отличиями этого финансового инструмента от прочих можно назвать являются следующие:
Источники погашения. Погашение мезонинных займов, как правило, осуществляется с помощью средств, вырученных от реализации активов или акций компании, в отличие от заёмного финансирования, где погашение происходит за счёт денежных средств, получаемых от основной деятельности.
Источних заёмных средств. Мезонинное финансирование осуществляется только через инструменты, размещаемые напрямую по результатам переговоров между инвестором и заёмщиком. Обычно, заёмные средства привлекаются через открытый рынок.
Ликвидность. Инструменты мезонинного кредитования совершенно неликвидны, не могут быть проданы на финансовом рынке. Векселя, облигации, пулы стандартных кредитов и.т.д. – ликвидные инструменты и находятся в обращении.
Объёмы финансирования. Мезонинное финансирование предоставляется в небольших объёмах (10-20 %) от общего проектного финансирования, в то время как обычные кредиты могут покрывать до 80 процентов общего объёма проектного финансирования.
Другим перспективным направлением инвестиционного обеспечения рынка недвижимости является форвардное финансирование, или форвардная сделка. Это понятия, имеющие отношения к сделкам по приобретению объектов недвижимости, где существует временной разрыв между заключением сделки и передачей прав собственности на имущество. В контексте недвижимости – это приобретение здания в стадии строительства или даже проектирования, когда сделка заключается задолго до окончания строительства и получения прав собственности.
Как правило, в форвардной сделке есть некий авансовый платеж, возможны промежуточные платежи (если покупатель финансирует строительство) и балансовый платеж в конце сделки, когда продавец получает права собственности на объект после окончания строительства.
Основным условием применения схемы форвардного финансирования является продажа инициатором проекта 51-100% имущественных прав на проект в обмен на обязательство реализации проекта. Инвестор в свою очередь гарантирует инициатору выплату девелоперской прибыли, определяемой разницей между рыночной стоимостью завершенного проекта и понесенными в рамках проекта инвестиционных расходов.
Согласно правилам данного механизма инвестирования между собственником и инвестором заключается соглашение, согласно которому завершенный проект будет продан по заранее оговоренной цене. Таким образом, получается, что инвестор финансирует часть или весь проект, предоставляя заём девелоперу под определенный процент.
Форвардное финансирование, как правило, структурируется через совместное предприятие. Продавец предоставляет земельный участок и отвечает за разрешительные процедуры, строительство и сдачу в аренду. Инвестор финансирует все остальные затраты по проекту. Обычно ставка капитализации, по которой в итоге будет выкуплен законченный проект, утверждается на стадии заключения договора о совместной деятельности. Преимуществом для продавца является минимальная сумма затрат по сделке (недостаток – более высокая, по сравнению с рыночной, ставка капитализации). Инвестор в данном случае выигрывает от высокой ставки капитализации, но несет часть рисков, связанных с реализацией проекта (риск сдачи в аренду, строительные риски). Данный тип сделок широко применяется в складской недвижимости. Однако эта схема наименее выгодна для девелопера, поскольку в этом случае все строительные риски девелопер берет на себя. Кроме того, привлечь форвардное финансирование возможно только под высокопрофессиональный проект. Существует также риск того, что объект не будет достроен в срок, а в определенных случаях вернуть внесенный аванс может быть также весьма проблематично.
Литература:
1. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах;
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Питер, 2008. – 624 с.;
3. Барсуков Д.П. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Д.А.Р.К., 2010. – 516 с.;
4. Иванова Е.А. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / под ред. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2009. – 344 с.;
5. http://www.fellton.ru/news/12617/
6. http://www.v-fin.com/credit/mezonin/
Участниками финансирования рынка недвижимости являются:
федеральные органы власти и управления;
местные органы власти и управления;
коммерческие банки;
инвесторы-юридические лица (резиденты и нерезиденты);
инвесторы-физические лица;
Участие государства в процессе финансирования недвижимости. Самым крупным источником финансирования отечественного рынка недвижимости являются государственные централизованные капитальные вложения. Такой участник финансирования имеет известные недостатки и сегодня может рассматриваться только как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения.
Из федерального бюджета выделяются средства на строительство жилья:
для военнослужащих;
лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.
Из местных бюджетов средства выделяются:
на строительство жилых домов социального жилищного фонда для очередников бюджетных организаций;
коммунальное строительство, включая подготовку территорий для нового жилищного строительства;
развитие, ремонт и реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Финансирование недвижимости
Формы кредитования объектов недвижимости
Финансовые ресурсы - это денежные средства, имеющиеся в распоряжении предпринимательской организации и предназначенные для осуществления текущих затрат и затрат по расширенному воспроизводству. Финансовые ресурсы формируются за счет целого ряда источников. Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и заемные денежные средства.
К собственным источникам финансирования относятся - амортизационные отчисления; средства, полученные от выпуска и продажи акций; чистая прибыль; суммы, выплачиваемые страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий; средства, выделенные вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями, финансово-промыш-ленными группами на безвозвратной основе.
К внешним источникам финансирования относятся - ассигнования государственных и местных бюджетов; иностранные инвестиции; различные формы заемных средств, в том числе кредиты, полученные от государства и фондов поддержки предпринимательства на возвратной основе; кредиты банков, инвестиционных фондов и компаний.
Банковский кредит
В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит - один из основных источников заемных средств. Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости являются все субъекты рынка недвижимости и сами банки. В кредитной сделке каждый субъект выступает одновременно и как кредитор, и как заемщик. Кредиторами являются субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на определенный срок. Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок. Застройщик, помещая свои средства на расчетный счет в банке, выступает в роли кредитора, а банк - в роли заемщика. Испрашивая у банка кредит, застройщик превращается в заемщика, а банк играет роль кредитора.
Коммерческие банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитов, которые можно классифицировать по различным признакам:
1) сроку погашения - краткосрочные (до 1 года); среднесрочные (от 1 до 3 лет); долгосрочные (свыше 3 лет);
2) способу погашения - единовременные взносы и в рассрочку;
3) наличию обеспечения - доверительные ссуды, обеспеченные ссуды и ссуды под гарантии третьих лиц;
4) способу изменения ссудного процента - при погашении ссуды, в течении всего срока и в момент выдачи ссуды;
5) виду процентных ставок - фиксированные и плавающие.
6) целевому назначению - ссуды общего характера и целевые ссуды;
7) критериям заемщиков - межбанковские ссуды, аграрные, коммерческие, ссуды посредникам по фондовой бирже, ипотечные ссуды.
Кредит предоставляется на основе: срочности, платности и возвратности.
Принцип срочности означает, что кредит возвращается в строго определенный срок.
Принцип платности предполагает, что предприятие-заем-щик вносит в банк определенную плату за временное пользование денежными средствами. Плата за кредит определяется банковским процентом.
Принцип возвратности заключается в том, что кредит выдается лицам, которые, по мнению банка, в состоянии его своевременно вернуть.
При установлении платы за кредит коммерческие банки учитывают:
ставку рефинансирования ЦБР;
процентную ставку на межбанковском рынке;
среднюю процентную ставку, уплачиваемую банком своим клиентам по депозитным счетам различного вида;
структуру пассивов банка (чем выше доля привлеченных средств за счет дорогих депозитов, тем дороже выдаваемый кредит);
спрос на кредит;
сроки кредитования и кредитные риски в зависимости от вида обеспечения;
стабильность денежного обращения в стране.
Наиболее дешевые кредиты предоставляют крупные банки, имеющие широкую клиентскую базу. У таких банков значительный объем ресурсов образуется за счет устойчивых остатков средств на счетах клиентов, поэтому им нет необходимости обращаться за ресурсами к ЦБ или привлекать их на межбанковском рынке кредитов.
Применяемые банками методы оценки кредитоспособности заемщика различны, но все они основаны на использовании определенной системы финансовых коэффициентов.
Типичный набор включает:
коэффициент абсолютной ликвидности;
промежуточный коэффициент покрытия;
общий коэффициент покрытия;
коэффициент независимости.
Эти коэффициенты определяются по данным бухгалтерских балансов организаций-заемщиков. Для определения кредитоспособности могут использоваться и другие коэффициенты, например деловой активности, финансовой устойчивости, рентабельности и т.д.
Законодательство РФ предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечения: залог имущества и имущественных прав, гарантии и поручительства третьих лиц, страхование кредитного риска, переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных» кредитов.
Заемщик в качестве кредитного обеспечения может использовать одну или несколько форм обеспечения. Обеспечение кредита закрепляется в кредитном договоре. Обязательства по обеспечению кредита и его возврату оформляются одновременно с кредитным договором и являются обязательным приложением к договору.
Страхование ответственности заемщика за непогашение кредита - это форма обеспечения кредита, в которой ведущую роль играют страховые компании. Страхование кредитного риска является взаимовыгодной сделкой для всех участников кредитного процесса. Организация-заемщик гарантируется от потери деловой репутации из-за несвоевременного погашения кредита. Банк получает высокие гарантии возвратности кредита, хотя и не является прямым участником сделки. Страховая организация получает вознаграждение в виде страховой премии. Страхование кредитного риска удорожает кредит, но он становится более надежным.
Переуступка (цессия) в пользу банка требований и счетов заемщика к получению (дебиторская задолженность) используется как одна из форм обеспечения кредита. Например, по договору о цессии строительная организация может передать банку право распоряжения выручкой (или ее частью) с целью погашения выданного кредита и уплаты процентов за него.
Предоставление «связанных» кредитов предполагает право банка определять состав исполнителей работ и поставщиков оборудования и материалов по кредитуемому проекту. Данный вид кредитования используется иностранными банками, работающими на российском рынке.
Все вышеприведенное фиксируется в договоре между кредитором и заемщиком.
Заключение кредитных договоров выполняется за ряд этапов. На первом этапе клиент представляет в банк:
кредитную заявку, в которой указывается сумма, цель и срок испрашиваемого кредита;
технико-экономическое обоснование кредита либо инвестиционный бизнес-проект, который обосновывает потребность и эффективность использования ссуды;
копии контрактов и других документов, подтверждающих цель кредита и возможности его погашения;
годовой баланс и баланс на последнюю отчетную дату, необходимые для определения кредитоспособности клиента;
проект кредитного договора по принятой в банке форме;
договоры залога, гарантии, поручительства, договор страхования ответственности заемщика в зависимости от планируемой формы обеспечения кредита;
срочное обязательство-поручение по погашению кредита;
справку о заемных средствах, полученных в других банках;
справку из налоговой службы об отсутствии задолженности перед бюджетом и счетах, открытых в других банках.
В действительности процесс кредитования, как правило, более сложен, нередко в ходе строительства корректируются общая сумма кредита, графики его выдачи и погашения, сроки использования, процентные ставки и др. Все изменения согласовываются кредитором и заемщиком и закрепляются с помощью дополнений и изменений к кредитному соглашению.
Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.
Сущность залога, описанная еще в римском праве, была емко и образно сформулирована российским юристом Д.И. Майером (1819-1856): «Право-залогопринимателя, ядро залога, состоит в праве требовать при неисправности должника продажи заложенного имущества с публичного торга и из выручки получить удовлетворение. Но чтобы право на получение удовлетворения из выручки за продажу определенной вещи могло считаться обеспечением по договору, нужно, чтобы оно было предоставлено доверителя предварительно - до нарушения им права по договору: в этом и состоит обеспечение, в противном случае можно говорить только о взыскании».
В общем случае залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. То есть залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога в качестве обеспечения выданного им займа). В случае неисполнения залогодателем обязательств (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.
На залогодателя возлагаются обязанности: страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость; принимать меры по сохранению предмета залога, производить его капитальный и текущий ремонт; уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.
Предметом залога может выступать недвижимость, а именно права владения, пользования и распоряжения на нее. Законодательством предусмотрен и залог прав. Это имеет особое значение для тех вещей, которые обладают ограниченной оборотоспособностью. Предметом залога может быть также имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает.
Чтобы определить, какое именно имущество может быть предметом залога, следует знать, какую обеспечительную функцию несет залог. Необходимым и основным признаком предмета залога является его «товарность»: в залог принимается только то, что законом не запрещено.
В качестве предмета залога запрещено использовать:
имущество, изъятое из оборота;
требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (например, об алиментах, о возмещении вреда);
иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом;
отдельные виды имущества, в частности имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания.
Также предметом залога не могут быть: культурные ценности, которые хранятся в государственных (муниципальных) музеях, библиотеках, архивах и т.п.; «золотая акция», так как она должна находиться только в государственной собственности; изделия, содержащие золото или серебро (если оно не относится к ювелирным или бытовым изделиям), а также полуфабрикаты, содержащие эти металлы. Это так называемые абсолютные случаи, при которых вещи не могут быть предметом залога ни при каких обстоятельствах.
В составе имущества, которое может быть использовано в качестве залога, деньги не обозначены, однако нет и запрета на залог денег. Валютные ценности могут быть предметом залога при выдаче кредитов клиентам. Эти операции могут производить банки, имеющие соответствующие лицензии.
В настоящее время предметом взыскания по долгам юридического лица признано все принадлежащее ему имущество, в том числе и основные средства. Предмет залога могут составлять и ценные бумаги - документы, удостоверяющие имущественное право, которое может быть реализовано только при предъявлении подлинного документа. Любая из ценных бумаг может стать предметом залога, если иное не предусмотрено законом. В качестве ценных бумаг выступают облигации, чеки, векселя, коносаменты, сберегательные сертификаты и др.
Предметом залога, обеспечивающего уплату таможенных платежей, могут служить товары и транспортные средства, свободная (рыночная) цена которых не ниже причитающихся к уплате сумм.
Залог - важнейший инструмент в правовом регулировании рыночных отношений - тесно связан с вопросами собственности, средствами возможной и первоначальной защиты предпринимателя от недобросовестного контрагента (партнера).
Залог выступает как одно из основных средств, позволяющих заставить должника исполнить обязательства, принятые по договору. Одновременно это один из способов, побуждающих должника возместить убытки и недополученные доходы, поскольку зачастую невозможно полностью взыскать убытки из-за отсутствия у должника достаточных средств. Из этого следует, что залог необходим для надлежащего исполнения должником своих обязанностей и служит гарантией удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника; наличие такого имущества и составляет отличительную черту залога. Здесь кредитор (веритель) действует по принципу «верю не лицу, а вещи», т.е. имеет место реальный, а не личный кредит. Поэтому залогодателем может быть как сам должник, так и действующее в его интересах третье лицо.
Залог обладает характерным свойством вещных прав - правом следования: право как бы следует за вещью. Где и в чьей бы собственности не находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.
Изучив материал главы, студент должен:
знать
- источники и составляющие доходности, особенности инвестиций в недвижимость:
- требования к признанию юридического и физического лица в качестве квалифицированного инвестора;
- права инвестора, их государственные гарантии, условия прекращения или приостановления инвестиционной деятельности;
- формы инвестирования в недвижимость на территории России иностранных инвесторов;
- основные характеристики первичного и вторичного рынков инвестиций в недвижимость;
- особенности движения капитала в форме инвестиций в недвижимость;
- формы финансирования проектов по развитию недвижимости;
- сущность и основные характеристики ипотечного кредитования сделок с недвижимым имуществом;
- классификацию и содержание применяемых в мировой практике моделей ипотечного кредитования;
- роль и функции государства в организации и развитии системы залогового финансирования сделок с недвижимостью;
- основные задачи анализа рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
- содержание работ анализа рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
- основные принципы выполнения работ по исследованию рынка недвижимости и его общих тенденций на национальном, региональном и городском уровнях;
- системы измерения продуктивности инвестиций в недвижимость;
- цели и основные методы анализа рисков при обосновании инвестиционных решений;
уметь
- определять составляющие доходности инвестиций в недвижимость;
- выбирать наиболее эффективные формы инвестирования развития конкретных объектов недвижимости и рыночных сделок с ними;
- оценивать целесообразность и эффективность применения моделей ипотечного кредитования объектов недвижимости в зависимости от их вида и условий сделки;
- проводить анализ рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
- применять современные системы измерения продуктивности инвестиций в недвижимость;
- использовать в обосновании инвестиционных решений качественный и количественный методы анализа рисков;
владеть
- навыками выбора наиболее эффективных форм, моделей и методов инвестирования развития конкретных объектов недвижимости и рыночных сделок с ними;
- навыками организации работ и использования методов анализа рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
- современными системами измерения продуктивности инвестиций в недвижимость и методами анализа рисков при обосновании инвестиционных решений.
Формы и методы привлечения инвестиций в финансирование операций с объектами недвижимости
Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира приобретения и улучшения объектов недвижимости финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается:
- – из прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
- – текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
- – дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).
Кроме экономической доходности, вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.
Инвестиции в недвижимость делятся на прямые и портфельные и имеют следующие основные особенности:
- – долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
- – невысокая ликвидность – продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
- – потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
- – необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
- – потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;
- – относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;
- – многообразие источников инвестирования.
Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты недвижимости.
Портфельные (финансовые) инвестиции – это вложения не в сами объекты недвижимости, а в выпущенные под их обеспечение ценные бумаги (ипотечные ценные бумаги). Юридические и физические лица, осуществляющие вложения финансовых средств в операции с объектами недвижимости и цепными бумагами, называются инвесторами. Они активные участники рынка недвижимости. Инвесторы делятся на две основные группы – индивидуальные и институциональные инвесторы.
Индивидуальный инвестор – это юридическое и физическое лицо, которое вкладывает в недвижимость и обеспеченные ей цепные бумаги собственные средства с целью получения прибыли.
Институциональный инвестор – юридическое лицо, выступающее в роли держателя денежных средств (в виде взносов, паев) и осуществляющее их вложение в ценные бумаги, недвижимое имущество (в том числе права на недвижимое имущество) с целью извлечения прибыли. К институциональным инвесторам относятся инвестиционные и пенсионные фонды, страховые и кредитные организации. На современных рынках ценных бумаг институциональные инвесторы являются одними из важнейших участников, и особенно активное их развитие отмечалось с конца 1980-х гг. Они предлагают более эффективное управление инвестиционными ресурсами, что не могут обеспечить индивидуальные инвесторы по причине отсутствия необходимых профессиональных навыков и опыта. Это управление обеспечивает диверсификацию рисков с помощью вложения средств индивидуальных инвесторов в различные инструменты финансового рынка. Кроме того, институциональные инвесторы, аккумулируя сбережения мелких инвесторов, накапливают значительные ресурсы, что дает возможность снизить затраты на проведение операций на рынке ценных бумаг.
Существует понятие квалифицированного инвестора. Впервые в РФ понятие "квалифицированный инвестор" было обозначено в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-Φ3 "О рынке ценных бумаг" и уточнено в Федеральном законе № 334-Φ3 от 06 декабря 2007 г. "О внесении изменений в Федеральный закон “Об инвестиционных фондах” и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Квалифицированный инвестор – это физическое или юридическое лицо, которое может быть признано для осуществления операций на рынке ценных бумаг в отношении одного или нескольких видов ценных бумаг и иных финансовых инструментов, одного вида или нескольких видов услуг, предназначенных для квалифицированных инвесторов. Признание лица квалифицированным инвестором может быть осуществлено по его письменному заявлению брокерами, управляющими, иными лицами, определенными законом, в случаях и в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку цепных бумаг.
Физические лица могут быть признаны квалифицированными инвесторами при соблюдении любых двух из указанных требований:
- – владение ценными бумагами или иными финансовыми инструментами на сумму не менее 3 млн руб.;
- – наличие определенного опыта работы в финансовой организации, совершавшей операции с ценными бумагами при наличии квалификационного аттестата участника финансового рынка не менее года (для остальных опыт работы не меньше трех лет);
- – ежеквартальное проведение не менее 10 сделок с ценными бумагами или иными инструментами в течение четырех кварталов общей стоимостью нс менее 300 тыс. руб.
Юридические лица могут быть признаны квалифицированными инвесторами при соблюдении любых двух из указанных требований:
- – не менее 100 млн руб. собственного капитала;
- – ежеквартальное проведение не менее пяти сделок с ценными бумагами или иными финансовыми инструментами в течение четырех кварталов общей стоимостью не менее 3 млн руб.;
- – не менее 1 млрд руб. оборота (выручки) за установленный период;
- – не менее 2 млрд руб. активов по данным бухгалтерского баланса за последний год, в том числе в доверительном управлении.
Также ст. 4 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон “Об инвестиционных фондах” и отдельные законодательные акты Российской Федерации" определен список организаций, которые в соответствии со своей профессиональной лицензией являются квалифицированными институциональными инвесторами, а именно:
- – брокеры, дилеры и управляющие;
- – кредитные организации;
- – акционерные инвестиционные фонды;
- – управляющие компании инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов;
- – страховые организации;
- – негосударственные пенсионные фонды;
- – Центральный банк РФ;
- – государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)";
- – Агентство по страхованию вкладов;
- – международные финансовые организации, в том числе Всемирный банк, Международный валютный фонд, Европейский центральный банк, Европейский инвестиционный банк, Европейский банк реконструкции и развития;
- – иные лица, отнесенные к квалифицированным инвесторам федеральными законами.
Любой инвестор имеет право:
- – самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;
- – привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;
- – передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;
- – контролировать целевое назначение инвестиций;
- – владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.
Государство гарантирует стабильность прав инвесторов по следующим направлениям:
- – положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;
- – не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;
- – безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.
Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:
- – признания инвестора банкротом;
- – стихийных бедствий, катастроф;
- – введения чрезвычайного положения;
- – если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.
Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:
- – долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства;
- – приобретения предприятий;
- – создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;
- – приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;
- – приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;
- – приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
- – предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.
Первичный инвестиционный рынок недвижимости формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав и при инвестировании строительства или улучшения объектов недвижимости, которые не сопровождаются передачей прав. К первичному инвестиционному рынку относятся также операции по залогу недвижимого имущества (ипотеке) с целью получения ссуды (ипотечного кредита) и эмиссии первичных ипотечных ценных бумаг – закладных. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Основой инвестиционной деятельности в сфере недвижимости выступает инвестиционный механизм, представляющий собой целенаправленную взаимодействующую совокупность методов и форм, источников инвестиций, инструментов и рычагов воздействия на производственный процесс в интересах расширения действующего производства или авансирования вновь создаваемого производства.
Экономическими источниками инвестиций в строительство являются амортизационный фонд, чистые накопления народного хозяйства (прибыль предприятия, прямые доходы бюджета), сбережения населения, элементы национального богатства (резервные, страховые фонды), эмиссия денег, иностранный капитал.
В организационно-финансовом аспекте источники инвестиций в недвижимость подразделяются на собственный и заемный капитал фирмы, централизованные ресурсы (безвозвратные бюджетные ассигнования, льготные инвестиционные государственные кредиты), иностранные инвестиции (вклады в уставные фонды и покупка акций предприятий, кредиты зарубежных банков и финансовых организаций) и средства населения.
Сравнительный анализ инвестиций в недвижимость и других форм капиталовложений позволяет выделить следующие их особенности:
- – по своей природе данные инвестиции всегда имеют длительный характер;
- – издержки, сопряженные с покупкой или продажей капитала, инвестированного в недвижимость, относительно велики;
- – сумма капитала для приобретения недвижимости требуется довольно значительная, и не всегда возможно приобретать недвижимость долями;
- – время покупки и продажи достаточно продолжительно;
- – недвижимость легко становится объектом государственного воздействия в самых различных формах;
- – стоимость недвижимости склонна к возрастанию, что обусловливает высокую защищенность от инфляции.
Приобретение недвижимости в личную собственность рассматривается как инвестиционное вложение, приносящее доход, что предполагает получение в будущем определенных выгод. В процессе владения объектом недвижимости собственник получает ряд положительных финансовых результатов, среди которых можно выделить поток денежных средств, повышение стоимости, экономию на подоходном налоге, снижение ипотечного долга. Место недвижимости в потоке денежных доходов, получаемых индивидом, характеризуется тем, что этот источник дохода более устойчив, чем другие, особенно в переходных экономических системах. Инвестиции в недвижимость характеризуются низкой ликвидностью, высокими издержками операций купли-продажи, с одной стороны, и надежностью вложения капитала и доходностью – с другой.
Движение капитала в форме инвестиций в недвижимость имеет свои особенности, следующие из специфики формирования исходной точки движения инвестиций – ресурсов инвестирования как результата предыдущей инвестиционной деятельности.
На первой стадии определяются источники финансирования, пропорции в распределении чистого дохода на фонд накопления и фонд потребления, осуществляется отбор альтернатив инвестирования, формируется инвестиционный спрос.
На второй стадии размещения инвестиционных ресурсов главное внимание уделяется структуре с целью кругооборота инвестиций и превращения потенциального инвестиционного спроса в реальный, подготовке производственной деятельности фирмы и оценке инвестиционного объекта.
Интенсивность жилищных инвестиций измеряется с помощью ряда статистических показателей:
- – валовой объем инвестиций – данные о законченном строительстве (служит для оценки валовых инвестиций, однако не учитывает амортизацию и выбытие жилья, объемы которых необходимо вычесть из валовых инвестиций);
- – количество начатых строек (не совпадает с объемом чистых инвестиций, поскольку не только исключает потери жилищного фонда в результате амортизации и разрушения, но и касается количества начатых строек, которые могут превратиться в незавершенное строительство);
- – количество (или стоимость) разрешений на строительство, выданных за определенный период времени (служит показателем валовой инвестиционной активности, однако их невозможно использовать для оценки реальной инвестиционной деятельности).
В зависимости от интересов субъекта инвестирования результат инвестиций выражается в виде прироста национального дохода, экономии общественного труда, снижения текущих расходов по производству продукции или оказанию услуг, роста дохода или прибыли предприятия. Затраты включают в себя объемы инвестиций, необходимых для осуществления технико-экономических исследований инвестиционных возможностей; разработки технико-экономического обоснования или бизнес-плана реализации инвестиционного проекта; на проектно-изыскательские работы; на производство строительно-монтажных работ; па приобретение и монтаж оборудования и другие расходы. В зависимости от уровня цели инвестора выделяют показатели народнохозяйственной, бюджетной и коммерческой эффективности, при этом учитываются прямые, сопутствующие и сопряженные инвестиции.
В мировой практике финансирование проектов по развитию недвижимости осуществляется за счет:
- краткосрочного кредитования (как правило, кредитным инвестором – коммерческим банком);
- долгосрочного кредитования (как правило, институциональным инвестором (пенсионный фонд, страховая компания) или ипотечным банком);
- сочетания краткосрочного и долгосрочного кредитования.
Отличия между долгосрочным и краткосрочным финансированием касаются следующих моментов.
1. Обеспечение кредита.
Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают либо форму "корпоративного" кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект этот проект и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежное обеспечение. Долгосрочное кредитование предоставляется в основном только под надежное обеспечение, каковым и является недвижимость.
2. Технология выдачи кредита и механизм его возврата.
Механизмы кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования.
В случае кредита под строительство предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере осуществления отдельных этапов работ, а погашение всей суммы осуществляется единовременно по завершении срока кредита.
Наиболее распространенными способами предоставления средств под строительство являются:
- – поэтапный метод, суть которого состоит в том, что по мере завершения создания частей объекта кредитор предоставляет часть средств, приобретая право удержания на созданную часть объекта;
- – метод драфта, по нему кредитор предоставляет средства по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, осуществляющего контроль над строительством, о выполнении работ;
- – метод ваучеров, когда кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства.
- 3. Риски, связанные с кредитованием, и механизмы управления ими.
При кредитовании строительства особое внимание уделяется таким факторам риска, как:
- – возможность превышения себестоимости строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;
- – задержки с вводом в строй создаваемого объекта;
- – несоответствие созданного объекта требованиям качества, экологическим нормативам и пр.
В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам на строительство, как правило, существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из платы за предоставление кредита и уплаты процентов по кредиту, который, как правило, выдается на условии "плавающей" ставки. Последняя изменяется вместе с базовой процентной ставкой, в качестве которой, как правило, применяется ставка рефинансирования Центрального банка РФ.
В то же время краткосрочное кредитование, в отличие от долгосрочного, в меньшей степени подвержено рискам, связанным с инфляцией, в силу относительно коротких сроков строительства. При долгосрочном кредитовании инфляционные риски имеют важное значение.
Краткосрочное кредитование базируется на взаимоотношениях двух сторон – девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.
Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:
- – большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;
- – "первоклассные" проекты, т.е. те, в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по определению являющиеся в основном консервативными, составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;
- – по мерс укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;
- – девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.
В то же время для банков финансирование девелопмента является достаточно рискованной операцией. Во-первых, девелопмент по определению является процессом создания ценности, которая еще не существует при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не обладает достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта. В связи с этим процентная ставка, по которой банки предоставляют кредит под строительство, как правило, существенно выше, чем при долгосрочном финансировании, а кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (как правило, в размере от 70 до 80% от затрат по проекту) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но, как правило, и его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.
Достаточно распространенным видом финансирования является так называемое форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания инвестируют реализацию проекта девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект. Подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера, так как уменьшает риск возможной непродажи объекта после завершения строительства. К тому же, невзирая на то что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, его эксплуатацию довольно часто осуществляет девелопер, выступающий в качестве управляющего недвижимостью, что позволяет ему участвовать в получении дохода от аренды. Этот способ имеет ряд преимуществ и для институционального инвестора в силу того, что увеличивается доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска, а также инвестор способен влиять на проектное решение и даже на выбор арендаторов. Кроме того, если в период строительства наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.
Механизм форвардного финансирования сводится к следующему: девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе "базовой ренты", либо на основе "базовой доходности".
Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор оговаривают ставку базовой арендной платы, которая равняется среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции, как правило, 50: 50.
При другом варианте – по методу базовой доходности – между инвестором и девелопером может быть оговорена "приоритетная", или базовая, ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая себе тем самым гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.
Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, девелопер уменьшает для себя риск сокращения дохода, как эго происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной ставке процента.
Близким по сути к форвардному финансированию является механизм финансирования, основанный на обратной аренде, согласно которому независимо от источника краткосрочного финансирования вновь созданный объект недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что данный инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой дает возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.
Форвардное финансирование, а также продажу с обратной арендой предпочитают такие институциональные инвесторы, как пенсионные фонды, страховые компании, поскольку их инвестиции носят наиболее долгосрочный характер.
Механизм получения гарантий состоит в следующем. Институциональный инвестор (как правило, ипотечный банк) берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект.
Такого рода соглашение носит название "выводящего" соглашения, поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.
Между кредитором строительства, институциональным инвестором и заемщиком заключается в данном случае трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта:
- – заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий "выводящего" соглашения институциональный инвестор (покупатель) предоставит постоянное финансирование, т.е. "выкупит" кредит под строительство;
- – институциональный инвестор получает гарантии от заемщика и кредитора строительства в том, что "выводящий" платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска необходимости поиска объектов кредитования.
1. Введение………………………………………………………2
2. Операции с недвижимостью:
· Купля – продажа………………………………………...4
· Аренда……………………………………………………6
· Ипотека………………………………………………….10
· Обмен жилых помещений………………………………11
· Дарение жилых помещений…………………………….12
3. Заключение…………………………………………………….14
4. Список литературы ……………………………………………15
Введение
Развитие рыночных отношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операций объектов недвижимости. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
Объектами недвижимости являются:
Незастроенные земельные участки;
Жилые здания;
Многоэтажные жилые здания;
Квартиры в жилом доме;
Нежилые здания (нежилой фонд) – офисы, склады, магазины, гостиницы, мед. учреждения, кафе, и т.д.;
Промышленные и производственные здания;
Незавершенное строительство.
Участники рынка недвижимости:
Покупатель – продавец.
1. Оценщики (государственные, независимые)
2. Риэлторы (обмен, продажа)
3. Брокеры
5. Специалисты страхования и регистрации
6. Ипотечные банки
7. Средства массовой информации
Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за собственность.
Цена – это свершившийся факт.
Затраты – это мера издержек необходимых для создания объекта недвижимости.
Стоимость бывает в пользовании и в обмене:
В пользовании – это стоимость недвижимости для конкретного пользования, не связанная с рынком, т.е. с куплей-продажей. К этой стоимости относят: инвестиционную, балансовую стоимость для налогообложения.
В обмене – это рыночная стоимость, которая устанавливается на свободном, открытом рынке, при купле-продаже объекта недвижимости. Разновидности стоимости в обмене:
Ликвидационная – чистая сумма, которую собственник обмена недвижимости может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов (упорядоченная, принудительная);
Залоговая – при предоставлении ипотечного кредита;
Страховая стоимость;
Арендная.
Различают следующие операции с недвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда, найм, дарение, ипотека.
Купля-продажа
По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель - принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег» . Купля-продажа представляет собой двусторонний договор.
Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).
Субъектами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила - продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов .
Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами - действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами - индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.
В соответствии с российским законодательством по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).
Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы определенно установить недвижимое имущество.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).
Законодательством регламентирован тот факт, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ).
Риэлтеры изобретают все новые и новые способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резко повышают шансы в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает та компания, которая сможет предложить максимум дополнительных финансовых услуг - страхование, кредитование и т.д.
Аренда
В договоре имущественного найма участвуют два контр агента: наблюдатель и наниматель. Наблюдатель - тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. «Договор имущественного найма,- пишет О.С.Иоффе,- есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю» . Так как обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после осуществления договора, то имущественный наем является консессуальным договором. ОН является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наблюдателю за использование его имущества.
Можно выделить следующие юридические признаки договора имущественного найма:
· для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму;
· имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временное пользование;
· предметом договора имущественного найма могут быть очень только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования;
· договор имущественного найма являются двусторонним договором, ибо каждая из сторон (и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности) .
Содержание договора имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не является правом собственности, а лишь правом извлечения из вещи той пользы, которая вытекает из их экономического назначения. «Содержание своего обязательства договор имущественного найма близко соприкасаются со ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права собственности»,- отмечает Г.Ф.Шершеневич . Кроме того, основным признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за представленное пользование. Этот признак настолько существенен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду.
Договор аренды представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать в пользование другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).
1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Недвижимость как объект инвестирования
1.2. Типы недвижимости
1.3. Рынок недвижимости
1.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости
1.5. Преимущества инвестирования в недвижимость
1.6. Ипотечное кредитование
1.6.1. Ипотека как способ обеспечения обязательств
1.6.2. Особенности ипотечного кредитования
2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
2.2. Основные виды стоимости недвижимости
2.3. Основные принципы оценки недвижимости
2.4. Виды оценки недвижимости
2.5. Подходы к оценке недвижимости
2.5.1. Сравнительный подход
2.5.2. Затратный подход
2.5.3. Доходный подход
2.6. Оценка земли
2.6.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
2.6.2. Оценка эффективности использования городских земель
2.7. Методы оценки земли
2.8. Отчет об оценке недвижимости
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИРУЕМОГО КАПИТАЛА НА ОСНОВЕ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА
3.1. Прямая капитализация
3.2. Капитализация дохода по норме отдачи
3.2.1. Дисконтирование денежных потоков
3.2.2. Прогнозирование денежных потоков от реверсии
3.2.3. Определение ставки дисконтирования
3.2.4. Капитализация по расчетным моделям
3.2.5. Капитализация равномерно изменяющихся доходов
3.3. Ипотечно-инвестиционный анализ
4. УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
4.1. Критерии эффективности инвестиционных проектов
4.2. Методы анализа инвестиционных проектов
4.3. Риски при финансировании недвижимости
4.4. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости
Контрольные вопросы по курсу "Экономика недвижимости"
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Определение недвижимости
Недвижимость как объект инвестирования
Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.
С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Можно выделить следующие признаки недвижимости:
– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
– долговечность объекта инвестирования;
– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
Определение недвижимости
Типы недвижимости
Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.
Базовым объектом недвижимости является земля.
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл.1.1.
Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:
– увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
– будущие периодические потоки денежных средств;
– доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:
– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
– сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);
– возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.
Таблица 1.1
Общая классификация недвижимости
| Тип классификации | Виды недвижимости |
| По характеру использования | Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений |
| По целям владения | Для ведения бизнеса, для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов и НЗП Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов |
| По степени специализации | Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях |
| По степени готовности к эксплуатации | Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство |
| По воспроизводимости в натуральной форме | Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения |
Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.
Рынок недвижимости
Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.
Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:
– рынок объектов офисного назначения;
– рынок объектов торгового назначения;
– рынок объектов производственно-складского назначения;
– рынок гостиничных услуг;
– рынок объектов незавершенного строительства.
В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.
На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.
Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:
– локальность;
– низкая взаимозаменяемость объектов;
– сезонные колебания;
– необходимость государственной регистрации сделок.
При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:
– расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии;
– ежегодный налог на владение недвижимостью;
– высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.
Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.
Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:
– экономические
: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
– социальные
: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
– административные
: ставки налогов и зональные ограничения;
– экологические
: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.
Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.
Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.
Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение – сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.
Участники и источники процесса финансирования недвижимости
Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:
– федеральные и местные органы власти и управления;
– кредитно-финансовые учреждения;
– инвесторы и пр.
Федеральные и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.
Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.
В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.
Инвесторов можно разделить на два типа:
1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;
2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:
1) анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;
2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;
3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.
Источники финансирования капитальных вложений: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.