О системных проблемах проведения государственной кадастровой оценки недвижимости. Конспекты юриста Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов

13.02.2024

* Данный материал старше двух лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Сегодня методика проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе земельных участков различного вида, демонстрирует свою несостоятельность. Фактически государственная кадастровая оценка отдана на откуп т.н. «независимым» оценщикам, членам соответствующих саморегулируемых организаций, выполняющим т.н. «рыночные» оценки.

К сожалению, ученые ведущих университетов, занимающихся разработкой соответствующих научных проблем и готовящих кадры кадастровых инженеров, не смогли предложить свои варианты создания системы государственной кадастровой оценки недвижимости, ее научно-методического и организационного обеспечения.

О понятии «кадастр»

Для определения причин сложившейся ситуации, выявления содержательных особенностей накопленных проблем и поиска способов их решения, следует проанализировать понятие «кадастр». Этому термину не одна сотня лет, понятно, что с течением времени, его содержание менялось. К примеру, в «Толковом словаре живого великорусского языка» В.И. Даля при разъяснении понятия «кадастр» первоочередное внимание уделяется оценке: «кадастр - оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения; расценка». И далее: «кадастровать - расценять имущество».

Определение ст. 2 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) существенно отличается от приведенной формулировки.

Государственный кадастр недвижимости - систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с указанным Законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Законом сведений.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) - это действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Кадастровая деятельность - выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы).

В соответствии с Законом о кадастре осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости). Положения Закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

Многие специалисты отмечают несовершенство приведенных формулировок, ряд содержащихся в них неточностей и неопределенностей. В большинстве случаев это связано с их ярко выраженным бланкетным характером, с рядом отсылочных норм на конкретно не определенные положения Закона о кадастре и иных нормативных правовых актов.

Что еще важнее - в этих формулировках нет указания на какие-либо экономические характеристики объектов недвижимого имущества, а также порядок их получения и включения в систему кадастровых сведений.

В первоначальной редакции ст. 70 Земельного кодекса РФ было дано следующее определение:

«Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В Государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки ».

Эта формулировка дает более конкретный состав сведений, включая кадастровую стоимость объектов кадастрового учета. В частности указано, что эти сведения носят документированный характер. Кроме сведений об объектах, указано на включение в кадастр сведений о субъектах прав на них.

В статье 1 действовавшего в то же время Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О Государственном земельном кадастре» иное определение:

«Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов».

Эта формулировка отражает намерение создать базу государственного земельного кадастра, более полной и объемной информационной системы государственного кадастра недвижимости.

Фактически государственный кадастр недвижимости пока еще не обладает необходимой полнотой сведений ни о земельных участках, ни об иных объектах недвижимости. Более того, он не предусматривает использование экологической информации в каком-либо виде. Это порождает ряд проблем в использовании кадастровой информации не только в экономической деятельности субъектов различного уровня, но и в судопроизводстве, и в проведении судебных экспертиз.

В течение 90-х гг. в России также проводилась работа по созданию государственного градостроительного кадастра. В ряде субъектов такой кадастр был создан и апробирован на практике. Однако после принятия нового Градостроительного кодекса РФ в этой сфере произошли принципиальные изменения. Вместо градостроительного кадастра на государственном уровне стали создаваться информационные системы обеспечения градостроительной деятельности.

Некоторые специалисты полагают, что это было вызвано стремлением избежать путаницы в создании, ведении и использовании государственных кадастровых систем различного назначения, а также необходимостью концентрации ресурсов на скорейшем завершении работ по государственному кадастру недвижимости.

В статье 56 Градостроительного кодекса РФ дано следующее определение: информационные системы обеспечения градостроительной деятельности - организованный в соответствии с требованиями Кодекса систематизированный свод документированных сведений о развитии территорий, об их застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства и иных необходимых для осуществления градостроительной деятельности сведений .

Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности включают в себя материалы в текстовой форме и в виде карт (схем).

Цель внедрения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности - обеспечение органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверными сведениями, необходимыми для осуществления градостроительной, инвестиционной и иной хозяйственной деятельности, проведения землеустройства.

В данном определении нет даже упоминания о государственном кадастре недвижимости. Вместе с тем оно содержит указание на ряд сведений о земельных участках, обеспечение землеустроительных работ применительно к градостроительной деятельности на соответствующих земельных участках.

Ранее часть этих сведений входила в систему государственного земельного кадастра, а после создании на его основе государственного кадастра недвижимости перешла в его состав. Но из-за того, что порядок согласования сведений в указанных информационных системах регламентирован в недостаточной степени, на практике возникает ряд сложных ситуаций.

Сравнение приведенных выше определений понятия «кадастр» позволяет не только выявить их содержательные особенности, но и лучше понять основной смысл современного этапа земельной реформы и ее место в социально-экономическом реформировании страны.

Аналогичный вывод можно сделать и по поводу реформы регионального и местного налогообложения с переходом на единый налог на недвижимость для физических и юридических лиц.

В ходе рыночных реформ предпринимались усилия ученых, специалистов и предпринимателей по созданию ведомственных и корпоративных кадастров. Их целью было не только упорядочить сведения о земельных участках и ином недвижимом имуществе, принадлежащем конкретной фирме, но и оценить их с экономической точки зрения, а также найти варианты их рационального использования.

Ретроспективный анализ содержательных особенностей толкования понятия «кадастр» показал их принципиальное изменение. Если в XIX в. основные акценты делались на экономические характеристики объектов земельно-имущественных отношений, то сейчас законодатель делает акцент на чистоту правового титула каждого объекта недвижимости.

Это важно, поскольку данные функции целиком и полностью легли на государство, а наиболее эффективным способом снижения рисков, связанных с чистотой правового титула объектов недвижимости, является не только максимальная детализация его характеристик с их документальным подтверждением, но и отслеживание всей истории формирования данного объекта, а также иных связанных с ним объектов.

Полнота кадастровой информации , обеспечивающая чистоту правового титула объекта недвижимости, напрямую связана с экономическими последствиями финансово-хозяйственной деятельности предприятий различной организационно-правовой формы.

Речь идет о надлежащем учете соответствующих рисков при формировании рыночной, инвестиционной и других видов стоимости объектов недвижимости при подготовке и совершении сделок различного вида. Кроме того, на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости формируется система фискальных платежей.

Надлежащее научно-методическое обеспечение кадастровой оценки предоставляет информацию о связях экономических и экологических характеристик объектов недвижимого имущества различного вида и масштаба. На основе этих данных можно принимать взвешенные решения на уровне региональных и местных властей при предоставлении земельных участков для хозяйственной деятельности, установлении льгот по различным видам деятельности предпринимателей, а также разного рода санкций за нанесение ущерба.

О необходимости судебно-кадастровой экспертизы

Информационные пробелы и искажения кадастровой информации приводят к возникновению гражданско-правовых споров, разрешаемых в судебном порядке. При этом часто для принятия надлежащим образом обоснованного решения необходимо проведение судебной экспертизы. Практика показывает, что некоторые экспертные заключения, отнюдь, не способствуют установлению истины по делу.

Искажение кадастровой информации часто осуществляется намеренно, особенно при подготовке крупных объектов недвижимости к приватизации. Таким способом может существенно занижаться стоимость объектов, изменяться их состав, площадь земельных участков, их принадлежность к определенной категории земель и т.п.

Расследование подобных деяний, определение характеристик нанесенного ущерба, надлежащая квалификация соответствующих преступлений часто оказываются невозможными без проведения судебно-кадастровой экспертизы, в т.ч. комплексной. Все большее количество судебных исков связано с оспариванием результатов кадастровой оценки земельных участков.

При этом многие ученые и специалисты предсказывают резкое увеличение количества таких исков в связи с планируемым переходом в следующем году на взимание единого налога на недвижимость с граждан и юридических лиц.

Фактически из-за просчетов системного характера предприниматели-оценщики оказались не подготовленными к такой работе, а региональные и местные власти - к надлежащей экспертизе ее результатов. При этом ответственность перед гражданами и организациями за сформированную по результатам «рыночной» оценки налогооблагаемую базу законодатель возложил на региональных руководителей.

Согласительные комиссии по рассмотрению возражений собственников объектов недвижимости против завышения результатов «государственной» кадастровой оценки ориентируются на т.н. «стоимостную» экспертизу саморегулируемых организаций оценщиков. То есть жалоба на некачественную работу оценщиков, а часто и откровенную халтуру приходит на рассмотрение фактически к тем же оценщикам.

При отсутствии научно обоснованного методического обеспечения «государственной» кадастровой оценки недвижимости и «стоимостной» экспертизы ее результатов ожидать конструктивной работы согласительных комиссий с гражданами и организациями - плательщиками налога на недвижимость не приходится.

Понятно, что в результате собственники недвижимости будут вынуждены обращаться в суд (юридические лица - в арбитражный суд) для восстановления справедливости. Таким образом, попытки переложить ответственность за проведение государственной кадастровой оценки на предпринимателей-оценщиков, не подготовленных к этой работе и не оснащенным единым методическим обеспечением, могут привести к тому, что «роль государства» придется принять на себя судам.

А готова ли к такой роли судебная система, и частных вопросов о готовности к столь обширной и ответственной работе системы судебной экспертизы? При всей оредопределенности отрицательных ответов придется констатировать, что уйти от ответственности за принятие соответствующих решений судейскому сообществу невозможно.

Но и система государственных судебно-экспертных учреждений к такой работе не готова .

В этих учреждениях нет соответствующих кадров , отсутствуют необходимые экспертные методики. Нет и практического опыта проведения судебных экспертиз такого рода ни по уголовным, ни по гражданским, ни по арбитражным делам. Судам придется поручать проведение судебных экспертиз негосударственным экспертам. В подавляющем большинстве случаев такими экспертами будут те же предприниматели-оценщики, которые по уровню своей подготовки ничем не отличаются от коллег.

При этом нельзя забывать и о таком важном факторе, как солидарность оценщиков. Более того, многие из руководителей оценочных фирм высказывались за то, чтобы отчеты оценщиков могли проверяться только оценщиками, а не правоохранительными органами и судами.

Круг замыкается. В такой ситуации большинству граждан, столкнувшихся с несправедливой, неадекватной оценкой стоимости своего недвижимого имущества, будет очень сложно докопаться до истины и защитить свои законные права и интересы в суде. Точно так же и следователям будет очень сложно доказать вину тех «оценщиков», которые выполняют «заказные» оценки, существенно занижая стоимость имущества крупных собственников. В результате общество получит еще одну проблему борьбы с массовыми коррупционными проявлениями.

Высока вероятность возникновения и общественного недовольства, социальных протестов, выступлений обманутых граждан. При этом острие недовольства будет направлено против местных руководителей, утвердивших результаты кадастровой оценки и собирающих налог на недвижимость, в справедливости которого сомневаются многие граждане.

В качестве выводов

Представители региональных и местных властей должны понять, что «государственная» кадастровая оценка проводится не государственными чиновниками, а частными лицами, предпринимателями-оценщиками.

У этих частных оценщиков нет единых научно обоснованных, понятных и прозрачных методик кадастровой оценки. Поэтому представители регионального или местного руководства не смогут объяснить своим «сердитым гражданам», каким образом производилась оценка их имущества и по каким критериям можно признать ее обоснованной и справедливой.

Сегодня требуется разработать научно обоснованную методику судебно-кадастровой экспертизы и обучить соответствующие кадров судебных экспертов. При заинтересованности региональных и местных властей может быть организовано повышение квалификации или даже профессиональная переподготовка тех чиновников, которые отличаются высокими нравственными качествами и пользуются доверием как властей, так и жителей данного региона.

Существенная часть такого методического обеспечения уже разработана, опубликована и апробирована на практике. Например, созданы системы многослойной кадастровой оценки недвижимости, позволяющие учесть не только данные рынка недвижимости, но и характер застройки города, особенности его инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, экологических и иных факторов.

«АНАЛИЗ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩЕЙ ПРОВЕДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ 1.1 Понятие государственной кадастровой оценки и кадастровой стоимости В соответствии со ст. 21.11 ...»

-- [ Страница 1 ] --

АНАЛИЗ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩЕЙ

ПРОВЕДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

1.1 Понятие государственной кадастровой оценки и кадастровой

стоимости

В соответствии со ст. 21.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации», под государственной кадастровой оценкой

понимается совокупность действий, включающая в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости;

экспертизу отчёта об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учётом особенностей, установленных ФЗ-135.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ФЗ-135, ст. 24.12).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (ФЗ-135, ст. 24.13).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в редакции от 28.12.2010 установлено, что до 1 января 2013 года полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, установленные в ФЗ-135 (за исключением полномочий, установленных статьями 24.17 и 24.1 этого закона), также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Данное положение нашло отражение в «Разъяснениях Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости» от 27.05.2011. В нём указано, что в соответствии с текущей редакцией Федерального закона №167-ФЗ и Федерального закона №135-ФЗ заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в период до 1 января 2013 года может выступать орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - орган местного самоуправления, а также орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр).

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтённых в государственном кадастре недвижимости (ФЗ-135, ст. 24.13).

Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным Федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учёта и ведения государственного кадастра недвижимости.

При формировании такого перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ФЗ-135, ст. 24.13).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Индивидуальная оценка конкретного объекта недвижимости осуществляется в случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки.

Ни ФЗ-135, ни ФСО-4 не дают специального определения кадастровой стоимости земельного участка.

В то же время в соответствии со смыслом Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов (утверждены приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152) участки оцениваются в состоянии условно свободных. При этом подразумевается, что участки свободны от капитальной застройки зданиями и сооружениями. Наличие на участке сетей инженерной инфраструктуры не подлежит учёту при кадастровой оценке земель населённых пунктов как улучшения, но может использоваться как ценообразующий фактор, повышающий стоимость участка.

1.2 Перечень нормативных документов Организация и проведение государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации регламентируется следующими документами (Таблица 1.1).

– – –

Проведение государственной кадастровой оценки земель Санкт-Петербурга осуществляется в соответствии со следующими документами (Таблица 1.2).

– – –

заказчиком работ по определению кадастровой кадастровой стоимости в уполномоченный федеральный стоимости, утверждение результатов определения орган исполнительной власти, осуществляющий кадастровой стоимости, направление сведений о функции по государственной кадастровой оценке, кадастровой стоимости в уполномоченный опубликование утверждённых результатов определения федеральный орган исполнительной власти, кадастровой стоимости) Комитетом по земельным осуществляющий функции по государственной ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и кадастровой оценке, опубликование утверждённых порядок осуществления этой функции результатов определения кадастровой стоимости" Государственный контракт от 08.04.2011 № 1-ЕИ (РНК 0172200004011000034) между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт- Устанавливает порядок и требования к проведению Петербурга и Санкт-Петербургским комплекса работ по кадастровой оценке земельных государственным унитарным предприятием участков города Санкт-Петербурга «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

Общие положения, касающиеся определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержатся в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». Данный Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. Он формулирует дополнительные требования и (или) процедуры к проведению оценки кадастровой стоимости по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным другими федеральными стандартами оценки.

Методология определения кадастровой стоимости конкретных видов объектов недвижимости изложена в Методических указаниях, утверждённых приказами Минэкономразвития и Росземкадастра (Таблица 1.3).

– – –

Применительно к кадастровой оценке земельных участков Санкт-Петербурга действуют «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов», утверждённые приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 №39 (с изменениями, внесёнными Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 №3 «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов»).

Практическим руководством по реализации данных Методических указаний выступают «Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов», утверждённые приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 №П/0152.

1.3 Использование кадастровой стоимости Результатом проведения государственной кадастровой оценки является кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельных участков используется для следующих целей (Таблица 1.4).

– – –

1.4 Требования к проведению кадастровой оценки земель населённых пунктов 1.4.1 Требования общего характера Общие требования к проведению кадастровой оценки объектов недвижимости всех видов содержатся следующих документах:

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ.

Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)" (утверждён Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года №508).

Требования общего характера по кадастровой оценке земель содержатся в:

Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года №316).

Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ №39 от 15 февраля 2007 года).

1.4.1.1 Закон об оценочной деятельности

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

установлено, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями данного Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Указанным законом определяются общие требования к:

периодичности проведения кадастровой оценки: государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (дата проведения последней государственной кадастровой оценки);

составу объектов оценки: государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтённых в государственном кадастре недвижимости;

страхованию ответственности оценщиков: исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей. Договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключён до подписания договора на проведение оценки;

форме составления отчёта об оценке: составление отчёта об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в трёх экземплярах;

экспертизе отчёта об определении кадастровой стоимости: исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчёта, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Отчёт об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия экспертного заключения о его соответствии требованиям ФЗ-135, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости;

утверждению результатов определения кадастровой стоимости: результаты определения кадастровой стоимости должны быть утверждены заказчиком работ в течение десяти рабочих дней с даты принятия отчёта об определении кадастровой стоимости;

опубликованию результатов определения кадастровой стоимости: утверждённые результаты определения кадастровой стоимости должны быть опубликованы заказчиком в течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов;

оспорению результатов оценки: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

внесению результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости: результаты кадастровой оценки направляются в орган кадастрового учёта в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учёта должен осуществить их внесение в государственный кадастр недвижимости;

процедуре определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

1.4.1.2 ФСО-4

ФСО-4 (ниже - Стандарт) устанавливает дополнительные требования и (или) процедуры к проведению оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным другими федеральными стандартами оценки, которыми должен руководствоваться оценщик при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В качестве основного способа определения кадастровой стоимости данный Стандарт указывает метод массовой оценки. Под массовой оценкой недвижимости в Стандарте понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

При этом выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него.

Стандарт указывает состав мероприятий, которые должны быть исполнены при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведённым в нём перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

определение ценообразующих факторов объектов оценки;

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

группировка объектов оценки;

сбор рыночной информации;

построение модели оценки;

анализ качества модели оценки;

расчёт кадастровой стоимости;

составление отчёта об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Стандарт устанавливает, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В качестве основных источников данных при проведении кадастровой оценки указываются данные государственных органов и учреждений (фонд данных государственной кадастровой оценки, государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований). Данные других источников допускаются к использованию в том случае, если они содержат сведения доказательного значения.

Для построения модели оценки Стандарт допускает использование методологии любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешённого использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. При этом при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчёт кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

При определении ценообразующих факторов объектов оценки в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Стандарт предусматривает при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки группировку (возможность группировки) всех объектов оценки, содержащихся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Разбиение объектов на группы осуществляется на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

При определении кадастровой стоимости земельных участков, в отношении которых отсутствуют сведения об установленном виде разрешённого использования, предусмотрены следующие действия:

для незастроенного земельного участка принимается тот вид разрешённого использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учётом территориального планирования и градостроительного зонирования;

для застроенного земельного участка принимается вид разрешённого использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Стандарт определяет порядок расчёта кадастровой стоимости объектов оценки. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки.

Отчёт об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

1.4.1.3 Правила проведения государственной кадастровой оценки земель Общие положения о проведении кадастровой оценке земель (ГКОЗ) содержатся в «Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 8.04.2000 № 316 (далее Правила). Данные Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Правилами устанавливается, что организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (с 01.03.2009 - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)). Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (Правила, п. 1).

Правилами регламентируется периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель - не реже одного раза в 5 лет (Правила, п. 3).

Правилами устанавливаются общие подходы к проведению ГКОЗ различных видов. В частности государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (Правила, п. 5).

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения (Правила, п. 2).

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (Правила, п. 4).

Целевое назначение земель Деление земель по целевому назначению на категории предусмотрено п. 8 ст. 1 Земельного Кодекса РФ («Основные принципы земельного законодательства»). В соответствии со статьей 7 Земельного Кодекса («Состав земель в Российской Федерации») земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населённых пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Виды разрешённого использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утверждённым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. В настоящее время таким органом выступает Росреестр (см. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённое постановлением Правительства РФ от 1.06 2009 № 457) Зонирование территории населённых пунктов Статьей 83 Земельного Кодекса установлено понятие земель населённых пунктов и понятие границ населённых пунктов. В соответствии с ней:

1. Землями населённых пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов.

2. Границы городских, сельских населённых пунктов отделяют земли населённых пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населённых пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Статья 85 Земельного Кодекса определяет состав земель населённых пунктов и зонирование их территорий.

1. В состав земель населённых пунктов могут входить земельные участки, отнесённые в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

В той же статье перечислены типы застройки, которые могут размещаться в указанных зонах.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населённых пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включённые в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94-100 Земельного Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учётом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населённых пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населённых пунктов и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Перевод земель населённых пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населённых пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путём установления или изменения границ населённых пунктов в порядке, установленном Земельным Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности (ст.8, п. 1 Земельного Кодекса РФ).

Правилами предусматривается, что методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (Правила, п. 11).

1.4.1.4 Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов Действующие методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39.

Данными Методическим указаниями определены виды разрешённого использования земельных участков в составе земель населённых пунктов, в отношении которых может быть установлена кадастровая стоимость. К ним относятся:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов, в данном документе указано 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Предусматривается двухэтапная процедура определения кадастровой стоимости земельных участков:

1. Формирование перечня земельных участков в составе земель населённых пунктов.

2. Расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов.

Перечень земельных участков должен быть сформирован территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ. Применительно к СанктПетербургу таким органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учётных характеристик по земельным участкам, включённым в перечень, и наличие противоречивых данных.

Для разных видов разрешённого использования земельных участков, указанных выше, предусматривается различные схемы определения кадастровой стоимости. Методика различает 6 таких схем:

Для участков ВРИ 1-10 и 17 (участки «рыночных» видов использования) предусматривается построение статистических моделей.

Для участков ВРИ 11 и 12 (земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, занятые водными объектами, находящимися в обороте) предусматривается индивидуальная оценка их рыночной стоимости.

Для участков ВРИ 13 (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения объектов инфраструктуры, объектов космической деятельности, военных объектов) кадастровая стоимость определяется на базе минимального удельного показателя кадастровой стоимости участков, предназначенных для размещения объектов промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения (ВРИ 9).

Для участков ВРИ 14 (земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами) кадастровая стоимость определяется на базе среднего для субъекта федерации (для Москвы и Санкт-Петербурга – среднего для Московской и Ленинградской области соответственно) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда.

Для участков ВРИ 15 (участки сельскохозяйственного использования) кадастровая стоимость определяется на базе среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в том же муниципальном районе (граничащих муниципальных районах).

Кадастровая стоимость земельных участков ВРИ 16 (земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков;

земель резерва; занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте, под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные) не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Предусмотрена возможность использования специального порядка расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населённых пунктов.

В том случае, если для земельного участка в составе земель населённых пунктов установлен более чем один вид разрешённого использования, расчёт его кадастровой стоимости осуществляется для каждого из видов разрешённого использования. По результатам расчётов устанавливается кадастровая стоимость того вида разрешённого использования земельного участка, для которого данное значение является наибольшим.

Исключение составляют земельные участки в составе земель населённых пунктов, одним из видов разрешённого использования которых является жилая застройка. Для указанных земельных участков кадастровая стоимость определяется в соответствии с пунктом

2.2 настоящих Методических указаний.

В случае если земельный участок имеет более чем один вид разрешённого использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость по результатам расчётов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешённого использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим.

Анализ принципов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов с более чем одним установленным видом разрешённого использования приводит к заключению, что независимо от того, входит ли в состав видов разрешённого использования жилая застройка или нет кадастровая стоимость такого земельного участка принимается равным максимальному значению из кадастровых стоимостей установленных для данного участка видов использования.

Построение статистических моделей, предусмотренных для ряда ВРИ участков, осуществляется в следующем порядке:

определение состава факторов стоимости;

сбор сведений о значениях факторов стоимости;

сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

построение статистической модели расчёта кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости);

расчёт кадастровой стоимости земельных участков.

Статистические модели расчёта кадастровой стоимости земельных участков строятся для каждого ВРИ, для которых предусмотрено их использование.

Построение статистических моделей расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчёта кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчёта. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчёта, не включающая информацию обучающей выборки.

Количество земельных участков в составе земель населённых пунктов в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе земель населённых пунктов.

Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.

Модель считается пригодной для последующего расчёта кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчёта должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

При построении статистических моделей состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешённого использования.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населённых пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешённого использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населённых пунктов. В случае если группировка земельных участков в составе земель населённых пунктов в рамках какого-либо вида разрешённого использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешённого использования земель рассматриваются как одна группа.

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населённых пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

цены предложения (купля-продажа, аренда);

цены спроса (купля-продажа, аренда);

информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населённых пунктов, установленной в отчётах об оценке;

коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

отчёты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на её основе можно построить статистически значимую модель расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов.

Расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости в статистическую модель расчёта кадастровой стоимости (расчёта удельного показателя кадастровой стоимости) земельных участков в составе земель населённых пунктов.

1.4.1.5 Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов (далее – Технические рекомендации) являются практическим руководством по реализации Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39. Технические рекомендации утверждены приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152.

Технические рекомендации повторяют основные положения Методических указаний в части даты определения кадастровой стоимости, перечня видов разрешённого использования участков в составе земель населённых пунктов, этапов определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов, используемых источников информации.

В Рекомендациях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при ГКОЗ НП, а также указаны основные требования к оформлению отчётных материалов.

1. линейная (аддитивная);

2. мультипликативная с фиктивными переменными;

3. мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов);

Отчётные материалы в обязательном порядке должны содержать:

сведения о значениях факторов, использованных при определении кадастровой стоимости земельных участков и оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого объекта оценки;

сведения о рынке недвижимости;

базу данных СПО, слои цифровых тематических карт и файлы формата "*.xml" (в электронном виде);

отчёты об оценке рыночной стоимости;

описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости в объёме, достаточном для расчёта их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ;

сведения о кадастровой стоимости земельных участков;

иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, с указанием источников и способов их получения.

1.4.2 Требования, вытекающие из Контракта Контрактом на выполнение комплекса работ по кадастровой оценке земельных участков города Санкт-Петербурга установлено, что данные работы должны быть выполнены в порядке, установленном:

Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральным Законом от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

Федеральным Законом от 28.12.2010 № 431-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в статью 5 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённым приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №256;

Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утверждённым приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255;

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №254;

Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ от 22.10.2010 №508;

стандартами, утверждёнными саморегулируемой организацией оценщиков.

приказом Министерства экономической политики и торговли РФ от 15.02.2007 №39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов».

Хотя в Контракте это не указано впрямую, оценщики исходят из приоритетности требований указанных нормативных документов в перечисленном выше порядке.

В соответствии с этим, на основании ФСО-4 оценщикам предоставлено право самим выбирать подходы, методы и модели для определения кадастровой стоимости. В силу этого при оценке кадастровой стоимости земельных участков Санкт-Петербурга не предполагается использование СПО, предусмотренных Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов.

Также в соответствии с ФСО-4 предполагается, что кадастровая стоимость объектов оценки будет определяться на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. При передаче перечня объектов оценки будут также определены требования к оценке, предусмотренные ФСО-1.

При выполнении работ по Контракту предусмотрено осуществление группировки земельных участков по видам разрешённого использования в соответствии Методическими указаниями МЭРТ (приказ № 39).

Для разработки экономико-математических моделей определения кадастровой стоимости земельных участков по видам, рыночный оборот которых не возможен или не существует рыночных аналогов, Контрактом допускается использовать методики, утверждённые Минэкономразвития и Росземкадастра, а также обоснованные пересчётные коэффициенты. Данное положение является реализацией предусмотренных в этих документах различных схем определения кадастровой стоимости (см. разд.1.4.1.4) Построение статистических моделей, предусмотренных для «рыночных» ВРИ участков, должно быть осуществлено в порядке, изложенном в Методических указаниях.

Как Методическими указаниями, так и Контрактом установлено, что при применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом Санкт-Петербурга.

Как было сказано выше, при выполнении работ не требуется использования СПО, указанных в Технических рекомендациях Роснедвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152.

Саморегулируемой организацией оценщиков, в которой состоят оценщики, выполняющие работы в соответствии с Государственным контрактом является Некоммерческое партнерство «Сообщество профессионалов оценки» (190000, г.СанктПетербург, пер. Гривцова, д.5, оф. 101). Данная саморегулируемая организация оценщиков не имеет собственных стандартов и руководствуется Федеральными стандартами оценки.

Похожие работы:

«Константин Эдуардович Комаров Спецназ. Курс подготовки с огнестрельным оружием Серия «Секреты спецслужб и спецназа» Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=9312538 Спецназ. Курс подготовки с огнестрельным оружием / К. Комаров.: АСТ, Кладезь; Москва; 2015 ISBN 978-5-17-087967-0 Аннотация В своем популярном курсе боевой офицер, профессиональный психолог и специалист по подготовке специальных подразделений Константин Комаров расскажет о самозащите с...»

«Фотоальбом «Страна Детей» Приложение к Докладу о соблюдении прав и законных интересов детей в Российской Федерации в 2010 году В 2010 году Уполномоченный при Президенте Российской Федерации по правам ребенка вместе со своим «детским спецназом» посетил с инспекционными проверками 652 «детских учреждения» в 45 субъектах Российской Федерации: дома ребенка, детские больницы; детские дома и школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; центры временного содержания...»

«1. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА 1.1 Цели и задачи дисциплины Образовательный процесс в рамках учебной дисциплины (модуля) строится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 декабря 2012 г. № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» (в послед. ред.), приказа Министерства образования и науки Российской Федерации от 04 мая 2010 г. № 464 «Об утверждении и введении в действие Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования по направлению...»

«Законодательное урегулирование вопросов переходного периода По итогам работы Государственного Совета Республики Крым с Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации приняты 12 законов, которые были одобрены Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и направлены Президенту Российской Федерации для подписания и обнародования. По состоянию на 31 декабря 2014 года все они подписаны и обнародованы.1. Федеральный закон от 1.12.2014 г. N 402-ФЗ Об особенностях...»

«ОБЪЕДИНЕННЫЙ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР ПО ГОЧС ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Тема №1, занятие 1 «Нормативное правовое регулирование и организационные основы в области ГО». УЧЕБНЫЕ Ц Е Л И: 1. Знать: роль, место и задачи гражданской обороны в современных условиях; требования нормативных правовых документов по организации и проведению мероприятий гражданской обороны, принципы организации и ведения гражданской обороны; задачи и организационную структуру гражданской обороны, степени готовности гражданской...»

«Мэтью Барроуз Будущее: рассекречено. Каким будет мир в 2030 году Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=9990659 Будущее: рассекречено. Каким будет мир в 2030 году / Мэтью Барроуз; пер. с англ. М. Гескиной: Манн, Иванов и Фербер; Москва; ISBN 978-5-00057-589-5 Аннотация На протяжении десяти лет Мэтью Барроуз работал над отчетом «Глобальные тенденции» – ключевым футурологическим материалом для Белого дома и Министерства обороны США. Этот отчет отличается...»

«Автономная некоммерческая организация дополнительного профессионального образования МЕЖРЕГИОНАЛЬНАЯ АКАДЕМИЯ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ Место обучения Доступно, эффективно, профессионально успешных людей! 8 (841-2) 23-59-65, 23-77-49, 29-51-14, 30-20-44, 40-91-41 [email protected] ГОСЗАКУПКИ: ДОСТУПНО, ОПЕРАТИВНО, ПРОФЕССИОНАЛЬНО Выпуск № 10 (50) / Уважаемые коллеги! Представляем Вам очередной юбилейный пятидесятый выпуск нашего электронного журнала профессиональной поддержки специалистов,...»

«Кафедра Жана Моне (Европейский Союз) Education and Culture DG Lifelong Learning Programme Право Европейского Союза Учебник 3-е издание, переработанное и дополненное Под редакцией доктора юридических наук, профессора С. Ю. Кашкина Рекомендовано Учебно-методическим объединением по юридическому образованию вузов Российской Федерации в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению и специальности «Юриспруденция» Москва УДК 341.217(4)(07) ББК 67.910.621(4)я73 Б...»

«Потребительское право Сборник статей Сост. и ред. А.А. Кабанов Санкт-Петербург Потребительское право: Сборник статей / Сост. и ред. А.А. Кабанов. – СПб., 2015. – 88 с. В статьях данной брошюры приводятся ответы на основные вопросы по предмету «Потребительское право», подготовленные магистрантами и студентами Санкт-Петербургской юридической академии. Брошюра предназначена для студентов вузов и может быть полезна научным сотрудникам и правозащитникам, а также широкому кругу лиц, интересующихся...»

«Джефф Уокер Запуск! Быстрый старт для вашего бизнеса Серия «Деловой бестселлер» Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=11104320 Запуск! Быстрый старт для вашего бизнеса. / Дж. Уокер: Питер; Санкт-Петербург; 2015 ISBN 978-5-496-01641-4 Аннотация Эта книга поможет вам быстро создать свой бизнес. Независимо от того, есть ли у вас собственное дело или вы только собираетесь начать его, она даст вам надежный ренет ускорения. Задумайтесь о следующем: что, если...»

«Проект УКАЗ ГЛАВЫ УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ Об утверждении Административного регламента Министерства лесного хозяйства Удмуртской Республики по предоставлению государственной услуги «Организация и проведение аукционов на право заключения договоров купли-продажи лесных насаждений» В соответствии с пунктом 3.1 части 10 статьи 83 Лесного кодекса Российской Федерации, постановляю: 1. Утвердить прилагаемый Административный регламент Министерства лесного хозяйства Удмуртской Республики по предоставлению...»

«Анатолий Владимирович Тарасов Хоккей. Родоначальники и новички Серия «Мастера спорта (Эксмо)» Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=9019395 Хоккей. Родоначальники и новички / А.В. Тарасов: Эксмо; Москва; 1998 ISBN 978-5-699-68166-2 Аннотация Анатолий Тарасов – самая яркая и многогранная тренерская фигура нашей хоккейной истории, основоположник отечественной хоккейной школы и настоящий гений тренировки. Он был главным пропагандистом наших хоккейных...»

«СВОДНАЯ АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЗАПИСКА по результатам экспертно-аналитического мероприятия «Анализ обеспечения Правительством Российской Федерации финансовых и иных условий, необходимых для хранения и использования музейных предметов и музейных коллекций, входящих в состав государственной части Музейного фонда Российской Федерации и находящихся в федеральной собственности» Основание для подготовки аналитической записки: пункт 3.10.7 Плана работы Счетной палаты Российской Федерации на 2007 год. Цель...»

«Николай Иванович Норд Как стать экстрасенсом, который умеет лечить Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=10749357 Как стать экстрасенсом, который умеет лечить: АСТ; Москва; 2015 ISBN 978-5-17-089467-3 Аннотация Реально ли стать настоящим экстрасенсом? Возможно ли развить необычные способности, которые позволяют знать, где находится человек или вещь, лечить своих близких и самого себя и когда-нибудь выиграть главный приз в популярной передаче? Вполне!...»

«№ 10 (100) 19 июня 2015 года СОБРАНИЕ ДЕПУТАТОВ БУЙСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ ЧЕТВЕРТОГО СОЗЫВА РЕШЕНИЕ от 18 июня 2015 года № 527 О внесении изменений в Положение о муниципальном земельном контроле в Буйском муниципальном районе В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, Федеральным законом от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской...»

« International law institute Moscow, Russia Введение Тема моей работы «Уголовная ответственность за геноцид». Данная тема очень актуальна и обсуждаема в наше время. Я выбрала именно ее из-за нескольких причин. Во-первых, геноцидодно из страшнейших преступлений человечества, акты которого остаются в памяти народов и по сей день. Лично для меня...»

Учебный материал в форме юридических лекций для самоподготовки студентов ВУЗов различных специальностей и направлений. Информация представлена в виде конспектов с тематической разбивкой по изучаемым предметам и вопросам.

Правовые основы оценки земли

Вопросы кадастровой оценки земли становятся в современных условиях исключительно актуальными в связи с тем, что земельный налог является одним из бюджетообразующих.

Оценка земли - область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным гос органом.

Субъекты оценочной деятельности: юр. и физ. лица (ИП), а так же потребители их услуг (заказчики).

Объект оценки - земельные участки и различные виды прав, возникающие в связи с их использованием. Однако с экономической точки зрения оценка стоимости земли означает оценку конкретных имущественных прав на нее, дающих определенные выгоды тому или иному лицу, а не оценку собственно земельного участка, рассматриваемого в качестве вещи.

В ЗК названы 2 вида стоимости участков, каждая из которых используется в целях, определенных законодательством:

1. Кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законами.
2. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (ФЗ "Об оценочной деятельности").

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Так же оценка м.б. установлена на основании суда, тогда суды сами выбирают оценщика. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Все перечисленные ниже аспекты влияют на процесс проведения оценки и получаемые стоимостные параметры.

Правовое обеспечение оценки стоимости земли

Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли и природных ресурсов. У нас в стране принятые нормативные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. В России существует 4х-уровневая система нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости земли.

1. ФЗ-ны. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; ЗКРФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ; ФЗ «О введении в действие ЗКРФ» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.

2. Постановления Правительства РФ. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519; Правила организации и проведении торгов по продаже находящихся в гос. или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808; Правила проведения гос. кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316; Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. № 278; Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли»; Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь с/х производства, утвержденное постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 77.

3. Ведомственные нормативные акты. Это нормативные документы министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов. К ним относятся методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения тех или иных стоимостных показателей и их значение. Сюда относятся методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, методики гос. кадастровой оценки земель и др.

4. Нормативные акты субъектов РФ. Например, в Москве такими документами являются «Основные положения кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы», утвержденные распоряжению Мэра Москвы от 24 июля 2000 г. № 784-РМ, «Методика расчета размера платы за право аренды земельного участка», утвержденная Правительством Москвы 13 ноября 2001 г. № 1022–ПП и ряд других документов.

Имущественные права на землю.

Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.

Порядок проведения гос кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ определяется Правилами проведения гос. кадастровой оценки земель . Гос. кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Гос. кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты гос. кадастровой оценки земель вносятся в гос. земельный кадастр.

Согласно ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки обязательно в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо МО, в качестве предмета залога;
- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или МО;
- при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или МО, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юр. лиц,

Проведение оценки участков является обязательным при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

- при национализации имущества;
- при ипотечном кредитовании физ. и юр. лиц в случаях возникновения споров о стоимости участка;
- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов;
- при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии участков у собственников для гос. или муниципальных нужд;
- при проведении оценки участков в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Департамент образования и науки Приморского края

Краевое государственное автономное профессиональное образовательное учреждение

Владивостокский судостроительный колледж

Пояснительная записка к дипломному проекту

Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости

Студент И.И. Русяев

Руководитель Е.В. Красикова

Введение

Теоретические подходы к кадастровой оценке земли

2 Виды стоимости земель

3 Регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земли

Теоретические основы оценки недвижимого имущества

Проблемы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости и их решение

1 Характеристики проблем

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений, а так же в области обращения недвижимости. Ведь земля является важнейшим объектом недвижимости.

К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития. В государственных и высокоурбанизированных зонах и регионах особенно остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя. Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для жилищного строительства и для других неземледельческих целей привило к необходимости регулирования землепользования. Основными средствами регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства. Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой - либо определенной формы общения. В земледелии земля функционирует и как средство труда и производства.

Целью дипломной работы является, раскрытие проблем кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости и их решение. Для достижения данной цели надо решить следующие задачи: изучение законодательной базы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение методов кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение существующих проблем и методов их решения:

) теоретическое обоснование кадастровой оценки земли;

) показать практическая необходимость оценки земли;

) показать проблемы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости и их решение.

Объектом государственного кадастра недвижимости является единый земельный фонд Российской Федерации, а так же здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастр недвижимости обеспечивает необходимые условия для достижения следующих целей:

регулирование земельных отношений и процессов землепользования;

планирование инвестиционной и налоговой политики;

осуществление различных видов планирования и проектирования в области использования и охраны земель (землеустройство, планировка и т.д.);

оценка хозяйственной и иной деятельности субъектов земельных прав;

создание оперативного и устойчивого земельного оборота;

обеспечение защиты прав физических и юридических лиц на земельные участки и разрешения земельных споров;

обеспечение признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета;

ведение государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной;

планирование и регулирование использования земельных ресурсов;

осуществление оценки земель, установления обоснованной платы за землю;

обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим, задачами ведения государственного кадастра недвижимости является сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости.

В настоящее время самыми ценными землями являются земли поселений, которые дают значительную часть от общей суммы земельных платежей. Следовательно, определение кадастровой стоимости земель поселений и их дифференциация по территориальным зонам играют важную роль как основные источники пополнения бюджетов.

Объектом изучения будет выступать система оценки и учета земель и иных объектов недвижимости в рамках рыночной экономики.

Предметом изучения является процесс кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости, как база для последующих мероприятий по эффективному управлению земельными ресурсами.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

1 Нормативно-правовое регулирование проведения оценки стоимости земельных участков в Российской Федерации

В соответствии с Земельным кодексом РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если иное не установлено федеральным законодательством, права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с вышеуказанным Законом.

В отношении земельных участков могут быть оформлены следующие права:

собственности;

постоянного (бессрочного) пользования;

пожизненного наследуемого владения;

ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

безвозмездного срочного пользования.

Земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. При этом государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

К государственной собственности относятся земельные участки, не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности муниципальных образований.

Особое внимание следует обратить на то, что в настоящее время порядка 90% земель Российской Федерации находится в государственной неразграниченной собственности, и в ближайшие годы по ним будет проводиться процедура разграничения государственной собственности на землю по основаниям Земельного кодекса.

В процессе такого разграничения земельные участки из государственной неразграниченной собственности будут переходить в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность. Данный момент имеет очень важное значение в связи с тем, что изменение формы собственности влечет за собой изменение собственника, и соответственно переход полномочий по управлению и распоряжению землей.

После принятия нового Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все иные юридические лица, за которыми на данном праве закреплены земельные участки, в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 г. обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности (т.е. обязаны оформить аренду или выкупить земельный участок).

Анализ эффективности земельных правоотношений должен характеризовать степень соответствия оформления прав на земельный участок законодательству Российской Федерации.

Данный анализ целесообразно разделить на два этапа:

) анализ формы собственности на земельный участок;

) анализ права пользования земельным участком.

Основными источниками аналитической информации по форме собственности на земельный участок могут быть свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, выданные учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, распоряжения Правительства РФ по утверждению перечней земельных участков соответствующей формы собственности при разграничении собственности на землю, а также иные действующие нормативные правовые акты Российской Федерации, правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы.

В процессе анализа информации необходимо определить не только фактическую форму собственности на земельный участок (государственная неразграниченная, федеральная, субфедеральная муниципальная или частная), но и прогнозируемую собственность (для случаев, если по данному земельному участку еще не проведено разграничение государственной собственности на землю).

Кроме того, необходимо установить уполномоченные органы государственной и муниципальной власти, в компетенцию которых в соответствии с законодательством Российской Федерации входит управление и распоряжение данным земельным участком как до разграничения государственной собственности на землю, так и после нее.

Анализ земельных правоотношений должен отражать соответствие зарегистрированного права собственности на земельный участок правоустанавливающим документам и определять процедуру по оформлению и регистрации права собственности за земельный участок в случае отсутствия такого зарегистрированного права.

Одновременно с правом собственности на землю необходимо проанализировать и права пользования земельными участками (постоянное бессрочное пользование, аренда, и др.), срок их предоставления, сроки переоформления предоставленного права на иной вид прав, в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В выводах и рекомендациях анализа земельных правоотношений должны быть выявлены все нарушения или несоответствия предоставленных прав на земельный участок действующему законодательству, а также предложены меры по устранению таких нарушений и оформлению прав.

Анализ действующей федеральной и региональной нормативной базы, регулирующей выкуп земли собственниками предприятий показывают, что основными проблемами, с которыми предприятиям приходилось сталкиваться в процессе выкупа земельных участков в период становления рынка земли, были следующие:

Противоречивость и несовершенство федерального законодательства в данной области.

Высокий уровень выкупных цен, которые оказывались непосильными для значительной части предприятий. Причем на «льготную» цену выкупа участка могли рассчитывать только приватизированные предприятия; вновь же созданным частным компаниям чаще всего приходилось выкупать земельные участки по нормативной цене.

Позиция местных органов власти и бюрократические проволочки. Изменения в составе руководящих органов администраций регионов или городов приводят к замедлению и сворачиванию процесса выкупа земли.

Сроки оформления выкупа и регистрации прав на землю - это одна из наиболее острых проблем. Зачастую вся процедура занимает 2,5-3 года, причем свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю предприятие получает через полгода, а то и год после заключения договора купли-продажи земельного участка.

Несогласованность действий отвечающих за приватизацию земли комитетов и департаментов администраций. «Особая позиция», занятая хотя бы одним из многочисленных звеньев (например, управлением по архитектуре и градостроительству), может послужить непреодолимым препятствием.

Произвольная трактовка федеральных актов на местах и применение региональными органами приватизации произвольных коэффициентов к выкупной цене практически во всех городах, представители администраций признавали, что действующие в этих городах коэффициенты «зон градостроительной ценности» неоправданные и требуют корректировки и дифференцированному подходу к каждому предприятию, желающему выкупить землю.

Передача земельного участка в собственность в размерах площади периметра расположенного на нем здания, строения, сооружения, т.е. продажа без примыкающей территории, необходимой для его обслуживания и нормального функционирования. Фактически в таких случаях можно говорить о профанации самой идеи приватизации земли.

Рассмотрим более детально одну из основных проблем, сдерживающих процесс приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости, а именно проблему установления выкупной цены.

После выхода Указа Президента Российской Федерации №631 и вплоть до принятия Указа Президента Российской Федерации №1535, т.е. до июля 1994 г., действовала норма, согласно которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась постановлением Правительства Российской Федерации от 25.02.1992 г. №112 в размере 50-кратной ставки земельного налога. В период с октября 1991 по 1997 г., когда был издан Указ Президента Российской Федерации №485, нормативная цена земли устанавливалась в ставках земельного налога, умноженного на 50, 200 или 10. Размер земельного налога устанавливался как фиксированное значение, среднее для данного региона. Органы местного самоуправления имели право дифференцировать это среднее значение в пределах муниципального образования с учетом «экономического» зонирования. Ежегодно средние ставки земельного налога пересматривались (посредством увеличивающих коэффициентов) специальным законом или Законом «О бюджете Российской Федерации» для соответствующего года. Например, в 2003 г. ставки земельного налога применяются с поправочным коэффициентом 1,8.

Указом Президента Российской Федерации от 22 июня 1999 г. утверждены положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (далее основные положения). Основными положениями определения цены земельных участков был изменен. В соответствии с п. 4.10. указанных положений, застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах должны были продаваться по цене не меньше нормативной цены за землю и не больше ее трехкратной величины. При этом соответствующий орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) в месячный срок с момента утверждения Основных положений был обязан принять решение о цене на застроенные земельные участки (в установленных выше пределах) в границах административно-территориального образования или существующих на его территории функциональных зон. При отсутствии такого решения продажа должна была осуществляться по цене, равной нормативной цене земельного участка.

В результате по отдельным регионам выкупные цены устанавливались в весьма широком диапазоне: от 5-кратной ставки земельного налога до 10, 30 и более ставок земельного налога. Для наглядности принципы установления выкупной и нормативной цены в динамике их изменения представлены в виде таблицы.

Подводя итоги, можно сказать, что различия в степени успешности развития выкупа земли по отдельным регионам/городам в этот период зависели от следующих основных факторов:

Политики местных органов власти в этом вопросе - способствовали они или препятствовали приватизации земли собственниками предприятий и объектов недвижимости;

уровня установленной в том или ином регионе выкупной цены земельных участков;

соотношения ставок земельного налога и арендных платежей, манипулирования этим соотношением со стороны местных органов власти;

степенью зрелости в отдельных регионах экономических условий, позволяющих эффективно использовать те возможности и выгоды для предприятий, которые несут с собой право собственности на земельные участки.

В последнее время было принято большое количество нормативно-правовых актов, прямо либо косвенно касающихся отношений на рынке недвижимости, в том числе покупки и продажи земельных участков:

) Налоговый кодекс РФ дополнили главами, регламентирующими порядок взимания государственных пошлин и земельного налога. В соответствии с новыми нормами налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка. При этом налоговые ставки установлены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3 или 1,5 % в зависимости от категории земельных участков. Закон допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. Несомненно следует упомянуть о нововведениях, касающихся вопросов залога (ипотеки) недвижимого имущества. В соответствии с изменениями налогового законодательства максимально снижена нотариальная пошлина за удостоверение договоров ипотеки. И если раньше она составляла 1,5 % от суммы сделки, что зачастую являлось финансовым препятствием для удостоверения крупных сделок, то теперь указанная пошлина снижена до 200 руб. (в отношении залога жилых помещений) и 0,3 % от суммы договора, но не более 3000 руб. (в отношении залога иной недвижимости). В законодательство об ипотеке внесено дополнение о снятии запрета на залог (ипотеку) земель сельскохозяйственного назначения. При этом в отличие от случаев обычной прямой продажи указанных участков при их реализации в качестве заложенного имущества государство не имеет приоритетного права на их приобретение.

) Проводя линию либерализации норм жилищного и связанного с ним законодательства, законодатель с 2005 г. отменил обложение НДС операции по реализации земельных участков, жилых домов и помещений, а также долей в них. Данное нововведение, безусловно, положительно повлияет на активность продавцов и покупателей земельных участков. Важное решение по вопросу налогообложения недвижимости принял Высший арбитражный суд Российской Федерации, который установил, что компании, выкупившие земельные участки под своими предприятиями, не должны были уплачивать НДС, поскольку подобные сделки относятся к отношениям по приватизации государственного имущества. Таким образом, компании, уплатившие ранее НДС при выкупе земли, получили право на его возврат. Говоря о налоговых новшествах в законодательстве, стоит упомянуть о заслуживающей особого внимания инициативе Минфина Российской Федерации. В ближайшее время он приступит к разработке документа, где будут прописаны критерии отнесения налогоплательщика к добросовестному или недобросовестному.

) Нововведения в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Министерство юстиции Российской Федерации утвердил инструкции, устанавливающие более четкие правила государственной регистрации права сделок по продаже земельных участков и недвижимости. Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним определяет особенности проведения государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе порядок представления документов на государственную регистрацию, проведения их правовой экспертизы и проверки законности сделки, внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, были установлены правила предоставления учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним копий договоров, а также иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Определен порядок рассмотрения заявления о выдаче (изготовлении) копии договора, а также основания отказа в его предоставлении. Указанная инструкция призвана унифицировать существующий порядок работы регистрирующих органов, который, как правило, различен в каждом районе или регионе.

Наконец, Минюст Российской Федерации утвердил инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (в том числе сделок по купле-продаже земельных участков). В ней были структурированы все важные этапы, связанные с государственной регистрацией указанных договоров. Это, разумеется, облегчит задачу арендаторов и арендодателей, которые не имеют опыта государственной регистрации договоров.

1.2Виды стоимости земель

В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости земли:

кадастровая (ст. 66 Земельного кодекса РФ),

нормативная (ст. 25 Закона РФ от 11.10.91 г. №1738-1 «О плате за землю» (ред. от 26.06.2007),

рыночная (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земли необходима для целей налогообложения. В случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость земли.

Нормативная цена земли показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Рыночная стоимость земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка подобной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка, его рыночная стоимость меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Оценка земель производится в зависимости от их целевого назначения.

Так, земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, социально-бытовых объектах, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта и т.п. При оценке сельскохозяйственных земель принимаются во внимание следующие данные: фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, продуктивность многолетних насаждений, пастбищ и сенокосов, структура посевных площадей, цены реализации видов сельскохозяйственной продукции в данном регионе РФ, а также необходимые затраты на выращивание культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цен предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации, газо- и водоснабжения, близости или удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе и т.п.

Кадастровая стоимость земельных участков - это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом их классификации по целевому назначению. В «Правилах проведения кадастровой оценки земельных участков» и «Методике государственной кадастровой оценки земель поселений», установлено, что кадастровая стоимость земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки).

Для определения кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков в 2006 году был разработан специальный документ: «Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». Кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется Федеральным агентством кадастра недвижимости по каждому субъекту Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земли является не только основой для расчета налогов (именно к кадастровой оценке сегодня привязан земельный налог), но и основанием для всевозможных ограничений по использованию надела. Многие процедуры, предусмотренные в Земельном кодексе РФ (выкуп земельного участка, аренда земельного участка и т.п.), содержат ссылки на кадастровую стоимость. Таким образом, это установленный государством ориентир, на основании которого рассчитывается выкупная цена земельного участка и другие нормативы.

Рыночная стоимость земли - это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости можно определить как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь в виду, что она характерна в основном для вторичного рынка. Первичный рынок земли в большинстве случаев характеризует нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Иными словами, для расчета рыночной стоимости необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить наиболее вероятную цену того или иного земельного участка.

Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков - два разных понятия, отличающихся друг от друга примерно так же, как рыночная и инвентаризационная стоимость зданий и сооружений. Разница между этими показателями порой весьма значительна.

Некоторые собственники и арендаторы земельных участков считают земельный налог и арендные платежи за земельные участки необоснованно высокими. Дело тут в разнице рыночной и кадастровой стоимости. В одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других - наоборот.

Так, показатели кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, бизнес-центры и т.д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую стоимость выше рыночной. Естественно, что в последнем случае налог на землю и арендные платежи за земельные участки воспринимаются собственниками и арендаторами как завышенные.

1.3Регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земли

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Проведение государственной кадастровой оценки земель установлено Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316.

Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории России для целей налогообложения. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и ее территориальными органами. Для проведения данных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на оценку при заключенном договоре об оценке.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

При этом государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457 (ред. от 27.12.2014), осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кроме того, данная служба, являясь федеральным органом исполнительной власти, осуществляет, в частности:

Государственную регистрацию <#"justify">В Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» используется понятия «территориальная зона», «зона с особыми условиями использования территорий», «территории объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».

Под данными понятиями подразумевается часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Хотелось бы отметить, что указанные выше формулировки используются для определения категорий земель особого правового режима. Тот факт, что именно правовой режим является критерием выделения территориальных, и в том числе оценочных, зон, косвенно подтверждается требованием совмещения границ таких зон с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки, землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Методики государственной кадастровой оценки разнятся в зависимости от их целевого назначения и функционального использования земель:

земли городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений оцениваются на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;

земли сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земли лесного фонда - на основе капитализации расчетного рентного дохода;

иные категории земель вне черты городских и сельских поселений - на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Согласно п. 14 ст. 396 НК РФ по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом Правительством РФ, не позднее 1 марта этого года.

Как было разъяснено Министерством финансов РФ, налоговая база, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка, определяется на конкретную дату и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода, если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату. Произошедшие в течение налогового периода такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменение вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1 Понятие недвижимого имущества и его виды. Рынок недвижимости

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ): «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно части 1 статьи 132 ГК РФ: «предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью».

Рассмотрим отдельно каждый вид недвижимого имущества.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, нормы ч. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах».

Пожалуй, это обусловлено исторически, вопрос о земле всегда был «больным» для России. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще не могло быть и речи («Советский» период).

Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии со ст. 214 ГК РФ, природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с Козырь О.М., которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным».

Таким образом, видно, что недра вообще не могут являться объектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя право собственности за государством.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Однако профессор Ветров Н.И. отмечает «От договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес «на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества».

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации, вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым.

Например, по мнению Козырь О.М., «задача подобной информации - лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу». Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, - пишет Козырь О.М., - остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания».

Таким образом, можно прийти к выводу, что приобретение права собственности на объекты незавершённого строительства возможно, но только при соблюдении определённой процедуры, и предоставлении надлежащих документов.

Что же касается предприятия то ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что «во-первых государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов; во-вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта». Таким образом, можно сделать вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте, как единый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации.земельный имущественный недвижимый кадастровый

Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения - это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость - это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости не движимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

формирование цены

способы финансирования сделки

степень ликвидности.

баланс спроса и предложения.

число потенциальных покупателей.

информированность участников сделки.

методы регулирования.

надежность прогнозирования рыночной ситуации.

2 Принципы оценки недвижимого имущества

Основные факторы, влияющие на стоимость, а именно: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание, ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца недвижимости стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов.

Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Недвижимость обладает раз личной полезностью для жильцов, владельца и арендатора.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловленными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Издержки неиспользованных возможностей - это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказывается от других возможностей приложения капитала. Предпочтения конкретного инвестора учитывают его интересы: это либо максимальная доходность при относительно небольшом уровне риска, либо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долгосрочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, которые оказались более эффективными при сопоставимом уровне риска. Например, если собственник приобрел дом в зоне ограниченной этажности, он лишается возможности получения дополнительного дохода от сдачи в аренду надстроенных этажей при наличии соответствующего спроса.

Принцип баланса утверждает, что стоимость недвижимости создается и поддерживается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов, таких, как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, рабочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи недвижимости и внешней среды.

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

Фактически понесенные собственником расходы по преобразованию недвижимости могут сопровождаться изменением ее стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, либо не изменять стоимость. Например, фактически осуществленный ремонт помещения, имеющий смету понесенных при этом затрат, в зависимости от соответствия привнесенных улучшений требованиям рынка и типа конкретного объекта, может изменить стоимость на величину, равную или превышающую расходы, а при неблагоприятных условиях привести к снижению итогового результата.

Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продуктом понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов. Классическая экономическая школа отождествляла прибавочный продукт с земельной рентой, которая, по ее мнению, лежала в основе стоимости земли.

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирование землепользования и др.

Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного соответствия. Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу регрессии, недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами, будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Недвижимость в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным участком. Внешние факторы могут затрагивать как назначение недвижимости, так и ее физические параметры. Например, в Москве открытие станции метро в районе новостроек приводит к увеличению ее стоимости приблизительно на 25%. Внешние факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и местный характер.

К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования и экологию. Взаимодействие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости. Оценщик изучает и анализирует тенденции развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить на правление изменений, скорость, с которой они происходят, период, в течение которого они сохранятся, а также степень воздействия и возможный диапазон.

Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровня образования, темпов спроса на жилую недвижимость и т.д.

Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости.

Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, в процессе своего взаимодействия формируют экономический принцип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем его предложения, возможности и потребности покупателей в его приобретении в совокупности формируют спрос и предложение то вара в конкретной рыночной ситуации.

Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки не движимости - важной движущей силой экономического развития.

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату.

Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.

3 Этапы оценки объектов недвижимости

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки недвижимости на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка объекта на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной не движимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

Постановку объекта недвижимости на оценку;

Сбор информации и предварительный анализ данных;

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

Выбор уместных методов оценки и их применение;

Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

Постановка объекта недвижимости на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете.

Сбор информации и предварительный анализ данных. Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой не движимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно не обходим для оценки крупных объектов недвижимости.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего от чета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

Используемая в процессе оценки информация должна быть до статочно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собран ной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не движимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (условно свободный), либо анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Объективность результатов затратного подхода зависит от возможности точного расчета на дату оценки полной восстановитель ной стоимости зданий, потери стоимости оцениваемого здания по всем возможным причинам и рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект.

При использовании затратного подхода стоимость недвижимости является результатом сложения остаточной стоимости зданий и рас четной стоимости земельного участка. В данном случае остаточная стоимость зданий представляет разницу между текущей стоимостью строительных работ на восстановление или замещение строений и суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет может быть включен доход предпринимателя.

Информацию о текущих ценах на строительную продукцию можно получить в проектных институтах, подрядных строительно-монтажных организациях, в справочниках, входящих в состав СНиП, сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в строительном комплексе. Оценка износа базируется на специальных методиках расчета величины потерь и исследовании рынка недвижимости.

В затратном подходе процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости земельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет определить, является ли существующий вариант его использования оптимальным. Кроме того, изменение стоимости основных компонентов недвижимости - строений и земельных участков - может иметь раз личную динамику в силу износа строений, изменения рыночной ситуации и т.д.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы: сравнение продаж, долевое распределение стоимости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного дохода.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли продажи с аналогичными объектами.

Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации являются важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальнейших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представление о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, влияющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования де нежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от наличия определенных условий, обеспечивающих возможность или уместность их применения.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

3. ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ РЕШЕНИЕ

1 Характеристика проблем

В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет 1 месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

В системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах.

В настоящее время только 7,7 процента дел, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации, переведены в электронный вид. Для создания государственного кадастра недвижимости Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости необходимо провести инвентаризацию и введение в государственный кадастр недвижимости сведений о более чем 42 млн. земельных участков и 70 млн. иных объектов недвижимости.

Отсутствие современной цифровой (картографической) основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации права собственности и иных вещных прав на землю.

Существующие недостатки сказываются на инвестиционной политике и объемах ипотечного кредитования, поскольку не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, а также использовать недвижимое имущество как полноценный ликвидный актив.

Другой важнейшей проблемой в сфере земельно-имущественных отношений является неурегулированность вопросов, связанных с реформированием системы имущественных налогов. В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации в 2006 году будет введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Однако при отсутствии механизма актуализации кадастровой стоимости земель экономический эффект от введения налога будет существенно снижен.

Возможны 2 варианта решения приведенных в этом разделе проблем.

Первым вариантом является переход к централизованному ведению государственного кадастра недвижимости на уровне органов кадастрового учета субъектов Российской Федерации по единому регламенту.

Преимуществами этого варианта по сравнению с действующей системой учета недвижимости являются:

объединение данных о всех объектах недвижимости в едином информационном ресурсе на уровне субъекта Российской Федерации и обеспечение непротиворечивости сведений;

построение действенной системы контроля деятельности органов государственного кадастрового учета при проведении учетных операций, что существенно повышает гарантии прав граждан и юридических лиц при обороте недвижимости;

организационно-технологическое разделение мест непосредственной работы с клиентами и мест принятия решений по постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет.

Ведение государственного кадастрового учета недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации имеет следующие недостатки:

не решается задача повышения эффективности выполнения на федеральном уровне отчетных, аналитических и контрольных функций Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;

отсутствует возможность передачи информации в Федеральную налоговую службу в целях ее оперативного использования для прогнозно-аналитических и контрольных функций налоговых органов;

требуются дополнительные затраты на обработку в автоматизированном режиме экстерриториальных запросов и усложняется предоставление сведений организациям и гражданам об объектах государственного кадастрового учета независимо от места их нахождения;

развитие государственного кадастрового учета объектов недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации в определенной степени зависит от экономического состояния региона и, как следствие, кадастровые информационные системы регионов будут развиваться разными темпами и иметь различия по техническим возможностям.

Вторым вариантом является создание и ведение государственного кадастра недвижимости на федеральном уровне.

Этот вариант исключает возможность ведения двойного учета объектов недвижимости, обеспечивает более полный контроль за деятельностью органов кадастрового учета, упрощает процедуры межведомственного информационного обмена и обработки экстерриториальных запросов на предоставление сведений об объектах кадастрового учета независимо от места их нахождения.

Положительным в этом варианте является снижение совокупных общегосударственных затрат на дорогостоящие топографо-геодезические, аэросъемочные и картографические работы, исключение их неоправданного дублирования, а также формирование базы пространственных данных государственного кадастра недвижимости с возможностью удаленного доступа к ней и многоцелевого использования сведений в интересах потребителей.

Интеграция на федеральном уровне актуальной и полной информации государственного кадастра недвижимости, возможность оперативной передачи ее в Федеральную налоговую службу повышают эффективность выполнения отчетных, аналитических и контрольных функций не только Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, но и налоговых органов. При этом у органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также у организаций и граждан появляются дополнительные возможности для проведения комплексного анализа и прогнозирования с целью принятия решений.

Однако следует отметить, что реализация этого варианта предъявляет более высокие требования к технической инфраструктуре, но его применение будет компенсироваться положительным эффектом.

Подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)» (далее - подпрограмма) направлена на создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления.

При разработке подпрограммы за основу принят второй вариант.

2 Мероприятия по решению проблем

Реализация подпрограммы осуществляется по следующим направлениям:

) создание нормативно-правовой базы, в том числе обеспечивающей введение в действие норм и правил создания и ведения государственного кадастра недвижимости, формирования объектов кадастрового учета, а также развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;

) реализация переходных процессов по переносу информационных ресурсов из ранее созданных кадастров и реестров в базы данных государственного кадастра недвижимости, в том числе:

разработка технологий и программных средств переноса сведений из ранее созданных баз данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров и реестров в государственный кадастр недвижимости;

инвентаризация и перенос сведений из ранее созданных баз данных в государственный кадастр недвижимости;

проведение работ по преобразованию сведений с бумажных носителей в электронный вид, создание архивов электронных образов документов, включая документы архивов бюро технической инвентаризации, органов кадастрового учета, а также фондов землеустроительной документации;

выявление неучтенных объектов недвижимости за счет совершенствования методического и технического обеспечения государственного земельного контроля;

) создание инфраструктуры пространственных данных государственного кадастра недвижимости, в том числе:

создание цифровой картографической основы ведения государственного кадастра недвижимости и ее обновление в соответствии с установленной периодичностью;

снятие ограничений на точность определения координат географических объектов, формирование единой открытой системы координат;

сгущение опорной межевой сети, создание дифференциальных систем спутниковой навигации, внедрение технологий дистанционного зондирования для создания и обновления цифровой основы ведения кадастровых карт;

создание классификаторов пространственных данных, разработка и внедрение геоинформационных технологий, внедрение методов и технологий спутниковой навигации с возможностью массового доступа пользователей к данным GPS-измерений, обеспечение публичного доступа к картографическим материалам государственного кадастра недвижимости;

) проведение работ по оценке объектов недвижимости в целях налогообложения, в том числе:

развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;

совершенствование методик проведения государственной кадастровой оценки земель, организация работ по актуализации кадастровой стоимости земель различных категорий и видов использования;

разработка и тестирование методик государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, анализ результатов тестирования, применение этих методик после завершения формирования государственного кадастра недвижимости и появления соответствующих нормативных правовых актов;

внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с целью дальнейшей передачи их в налоговые органы;

) создание инфраструктуры государственного кадастрового учета, включая организационное развитие системы и внедрение на территории Российской Федерации автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости, в том числе:

осуществление мероприятий по совершенствованию структуры Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций;

оптимизация численности работников территориальных органов на основе трудовых нормативов до 69 тыс. человек, в том числе в территориальных органах Агентства до 29 тыс. человек, в подведомственных ему организациях - до 40 тыс. человек;

разработка и внедрение автоматизированных информационных систем ведения государственного кадастра недвижимости, электронного документооборота как в структурах Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, так и при взаимодействии с внешними корреспондентами;

развитие сервисных услуг в интересах граждан, хозяйствующих субъектов, органов государственной власти и органов местного самоуправления на основе портальных Интернет/Интранет технологий;

создание и внедрение мультисервисной телекоммуникационной системы, сети удостоверяющих центров, обеспечивающих применение технологий на основе электронной цифровой подписи;

приобретение новых площадей, строительство, реконструкция и техническая модернизация объектов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, включая здания центрального аппарата, территориальных органов Агентства и подведомственных ему организаций;

) обучение кадров территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций, в том числе повышение квалификации и переподготовка специалистов, осуществляющих работы по государственному кадастровому учету, оценке, администрированию сетей и программно-технических комплексов, обеспечению информационной безопасности сведений государственного кадастра недвижимости, с использованием современных информационных технологий, в том числе системы дистанционного обучения и тестирования.

3 Оценка социально-экономической эффективности мероприятий

Социально-экономическая эффективность реализации подпрограммы достигается за счет создания развитой информационной инфраструктуры государства, позволяющей обеспечить рациональное использование земель и иной недвижимости как важнейших составляющих национального богатства России.

Подпрограмма предусматривает создание государственного кадастра недвижимости в целях обеспечения гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их социальную и экономическую защищенность.

Эффективность реализации мероприятий подпрограммы состоит в создании условий для регулярного роста налоговой базы по земельному налогу и налогам на имущество, а также сборов, получаемых за ведение государственного кадастрового учета недвижимости и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости.

Существенный вклад в увеличение доходной части бюджетов всех уровней будет достигнут уже на первом этапе реализации подпрограммы за счет более полного государственного кадастрового учета недвижимости и государственной кадастровой оценки, в том числе от дополнительно выявленных объектов налогообложения. В результате реализации мероприятий подпрограммы к 2011 году будет сформирована налоговая база, которая обеспечит ежегодный сбор земельного и имущественных налогов на уровне 250 млрд. рублей. Расчет произведен исходя из увеличения к концу 2011 года поступлений, получаемых от сбора земельного и имущественных налогов, на 30 процентов (в 2004 году поступления составили 192,4 млрд. рублей, в том числе от сбора земельного налога - 46,6 млрд. рублей, налога на имущество организаций - 142,7 млрд. рублей, налога на имущество физических лиц - 3,1 млрд. рублей). Всего за время реализации подпрограммы будет собрано около 1300 млрд. рублей за счет налогов с недвижимого имущества, в том числе за счет реализации мероприятий подпрограммы - 138,5 млрд. рублей.

Кроме того, в результате уплаты государственной пошлины за проведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости в консолидированный бюджет Российской Федерации (после внедрения государственной системы кадастрового учета на территории всей страны) ежегодно будет поступать более 10 млрд. рублей. Расчет произведен исходя из среднегодового количества обращений (12 млн.), их ежегодного роста (с 2008 года на 20 процентов), а также размера государственной пошлины (500 рублей). Дополнительные ежегодные поступления с учетом планируемых затрат на содержание системы составят более 5 млрд. рублей. Планируемые затраты определены исходя из текущих расходов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости на 2005 год (3,6 млрд. рублей) с учетом развития его инфраструктуры.

Точность описания объектов недвижимости, их однозначная идентификация и привязка к местности, доступность сведений государственного кадастра недвижимости для организаций и граждан создадут условия для усиления гарантий прав на недвижимое имущество со стороны государства, позволят сократить срок проведения государственного кадастрового учета недвижимости до 20 календарных дней, а срок предоставления выписок - до 4 рабочих дней.

Государственный кадастр недвижимости создается как интегрированный источник, содержащий в электронном виде полные и актуальные сведения об объектах недвижимости, позволяющие получать на его основе каталоги, справочные и аналитические материалы с целью предоставления их органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также организациям и гражданам. Комплексность предоставляемых сведений, возможность проведения анализа и прогнозирования сделают информацию об объектах недвижимости более востребованной, что окажет существенное влияние на повышение эффективности принимаемых решений как структур власти и управления, так и субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Эффективность реализации подпрограммы будет заключаться в активизации сделок на рынке земли и иной недвижимости, создании благоприятного делового климата и росте объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятии эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости.

Результатом реализации мероприятий подпрограммы будет являться развитие рыночных институтов, в том числе института налоговой оценки объектов недвижимости, института формирования объектов государственного кадастрового учета недвижимости, что даст возможность создания новых рабочих мест.

Заключение

Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством. В процессе земельных отношений земля рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов России.

Оценка земли в современных экономических условиях России является одной из наиболее сложных, что обуславливается:

спецификой земли как объекта оценки;

несовершенством нормативной правовой базы;

неразвитостью земельного рынка в стране.

Результат оценки земли (земельных участков) зависит от цели оценки, которая в свою очередь обуславливает вид стоимости земельного участка и права, которые к нему относятся.

В настоящее время в России существует два основных вида стоимости земельного участка:

рыночная стоимость;

кадастровая стоимость.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета пенообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Итак, государственная кадастровая оценка земель - единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Целью массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости, относящихся к некоторой юрисдикции, в целях исчисления поимущественного налога.

Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В связи с ростом количества информации, подлежащей учету, при ведении земельного кадастра получили широкое распространение компьютерные программы на основе геоинформационных систем, а также АИС учета объектов недвижимости.

Незавершенность работ по разграничении земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и муниципальные земли порождает не только трудности в регулировании земельных отношений на соответствующих уровнях власти в виду неразрешенности вопроса кому принадлежит право собственности на земельные участки, не находящиеся в частной собственности, но и сдерживает непосредственно формирование ГЗК, сведения которого должны использоваться при проведении оценки по определению кадастровой и/или рыночной стоимости земельных участков.

Кроме того, здесь следует учитывать и то, что для установления права собственности на землю и формирования сведений для ГЗК требуется проведение мероприятий, связанных с определением местоположения и границ земельных участков на местности (межевание земель), инвентаризацией, картографическими, землеустроительными и иными работами, согласование границ со смежными землепользователями и вынесением их в натуру, т.е. проведение большого практического объема работ, необходимых для государственного кадастрового учета земельных участков. В результате, все это потребует не только материальных затрат и времени, но и внесения соответствующих поправок в градостроительную, землеустроительную, проектно-техническую и иную документацию, сведения из которых также должны использоваться при проведении оценки земель.

Естественно, что это отрицательно сказывается на темпах формирования единой информативно-методологической базы данных для проведения оценки земли.

Неразрешенным при проведении оценки земли остается вопрос об отсутствии статистических данных (сведений), обобщающих накопленных опыт в вопросах землепользования, создания земельного рынка, системы арендных отношений, в частности данных по сделкам купли-продажи «единых» объектов недвижимости и отдельно по земельным участкам, о ценах сделок с земельными участками, о ставках арендной платы за земельные участки, об основных характеристиках земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка, о критериях определения степени каждого аналога от оцениваемого земельного участка, различных поправочных коэффициентов и т.д.

Таким образом, можно сделать вывод, что все вышеперечисленные вопросы, касающиеся оценки земли, в настоящее время делают процесс оценки достаточно трудоемким и длительным. И насколько они успешно будут решаться во многом, будет определяться развитие рынка земельных отношений в России.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 22.10.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.03.2015). - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

2.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 08.03.2015). - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. вступ. в силу с 01.03.2015) - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 08.03.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Закон РФ от 11.10.91 г. №1738-1 «О плате за землю» (ред. от 26.06.2007) - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 №457 (ред. от 27.12.2014) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Постановление Правительства РФ от 07.02.2008 №52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков". - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

10.Алпатов А.А. Анализ эффективности землепользования.// «Экономико-правовой бюллетень», №1, 2005.

11.Ветров Н.И. Гражданское право. - М.: Книжный мир, 2006.

12.Габбасов Р.С. Кадастровый проект. Часть II. // Финансовая газета. Региональный выпуск», №15, 2006.

13.Иванов С.И. Основы экономической теории. М.- 2003.

.Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М., Стройиздат, 2007.

.Козырев В.М. Основы современной экономики. М. Финансы и статистика. 2006 год.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

"СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ"

КУРСОВАЯ РАБОТА

Кадастровая стоимость объектов недвижимости

для целей налогообложения

Дисциплина: Кадастровый учет и управление недвижимостью

Выполнил: Н.А. Акпыжаев

Новосибирск, 2015 год

Введение

1. Теоретические, правовые и методические основы кадастровой оценки земель

1.1 Государственная кадастровая оценка земель: понятие, особенности и цель проведения

1.2 Правовые основы кадастровой оценки земли в РФ

1.2.1 Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

1.2.2 Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"

1.2.3 Конституция Российской Федерации

1.2.4 Федеральный стандарт оценки

1.3 Методические основы определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов

2. Практический пример определения кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения

2.1 Общая характеристика объекта оценки

2.2 Определение кадастровой стоимости земельного участка

2.3 Расчёт земельного налога

Заключение

Список литературы

Введение

Первая часть работы посвящена теории, где раскрывается понятие государственной кадастровой оценки, описывается особенность оценки земли и цель. Так же первая часть содержит правовые основы кадастровой оценки земли иметодические основы определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов.

Во второй части курсовой работы приведён практический пример определения кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения. За основу взят участок, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Так же во второй части работы произведён расчёт налога на земельный участок.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок (в том числе находящийся в государственной или муниципальной собственности), при его купле или продаже, использовании в качестве залога, осуществлении взноса в уставной капитал, для других целей.

В данной курсовой работе определяется кадастровая стоимость земли для определения налога на эту землю.

1. Теоретические, правовые и методические основы кадастровой оценки земель

1.1 Государственная кадастровая оценка земель: понятие, особенности и цель проведения

Все земли учтены в государственном кадастре.

Государственный земельный кадастр - это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны и её административно-территориальных подразделениях, о первичных объектах и субъектах кадастрового учёта в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

Кадастр (cadastre) - список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению. Само это слово происходит от средневекового лат. catastrum, то есть capitastrum (от caput - голова), которое означало регистр душ, подлежавших поголовной подати.

Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учёта земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. до н.э.). А сам термин "кадастр" начинает приживаться со времён римского правителя Августа (27 г. до н.э.), когда была утверждена единица учёта сбора дани за землю "caputigum", и введена перепись населения "caputigum registrum". Со временем эти слова слились в одно - "capitastrum" и впоследствии в слово catastrum.

Первые сведения о кадастре в России относятся к X в. и связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель. Картографический материал земельного кадастра России содержался в описаниях земель, собранных в писцовых, смотренных, дозорных и межевых книгах, и составлялся по результатам натурных и землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении "мерной вервью" длин граничных линий, которые разделяли землю по угодьям, различающимся по "добротности" ("добрые", "средние" и "худые"). В середине XVIII в. работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 г. была утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в. На рубеже XVII в. в России составляли документы учёта и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечня дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков. В первые годы после революции 1917 г. согласно Положению о земельных распорядках в городах все без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты, независимо от пользователя, подлежали земельной регистрации. При регистрации проводили опись земельного участка с отображением характеристик строения и сооружения, составляли экспликацию участка по видам угодий.

Государственная кадастровая оценка земель - оценка земель для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по виду функционального использования.

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Росреестром и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне границ городских и сельских населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне границ городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель.

Государственная кадастровая оценка земель, заключающаяся в получении и актуализации сведений о кадастровой стоимости земельных участков, проводится для целей налогообложения - для определения размера подлежащего уплате земельного налога, базой для которого является кадастровая стоимость земельного участка.

1.2 Правовые основы кадастровой оценки земли в РФ

1.2.1 Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Проведение государственной кадастровой оценки земель регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29.07.1998 года.

Статьей 8 установлена обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделки, в том числе приватизации, передачи в доверительное управление, передачи в аренду, использовании в качестве залога, продаже, переуступке долговых обязательств, вклада в уставные капиталы, национализации, ипотеки, выкупе, изъятии и налогообложении.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

при передаче объектов оценки, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:

при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении;

в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

в случаях, установленных Федеральным законом <#"864491.files/image001.gif">

Характеристики объекта приведены в публичной кадастровой карте, которая показана ниже.

Характеристики объекта:

Кадастровый номер 22: 65: 016402: 26

Частный двухэтажный дом

	Ранее учтенный	край Алтайский, г. Бийск, ул. Цесовская, дом 64
Уточненная площадь:
Кадастровая стоимость:	475 124.32 руб.
Форма собственности:	Нет данных
Дата постановки на учет:
Кадастровый инженер:	Нет данных



	Земли поселений (земли населенных пунктов)
Разрешенное использование
По классификатору (код):
По классификатору (описание):	Для объектов жилой застройки
По документу:	Для эксплуатации жилого дома (земли под домами индивидуальной жилой застройки)

2.2 Определение кадастровой стоимости земельного участка

Определяется по формуле:

КС = УПКСЗ * S

Где КС - оцениваемого земельного участка, руб.,

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб/м 2, S - площадь земельного участка, м 2 .

УПКСЗ взяли из постановления Администрации Алтайского края от 28.12.2009 №546.

В данной курсовой работе УПКСЗ составил 145,25 руб/м 2

Площадь земельного участка 904 м 2 .

КС =145,25*904

КС =131 306 руб.

Таким образом кадастровая стоимость составила 131 306 руб .

2.3 Расчёт земельного налога

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

0,3 % в отношении земельных участков:

· отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

· занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

· приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

· ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд (ст.27 Земельного Кодекса Российской Федерации );

1,5% в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка (п.2 ст.394 НК РФ ).

Таким образом налоговая ставка на земельный участок, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки составляет 0,3 %

Налог на землю определяем по формуле:

ЗН = КС * Ставку налога

ЗН = 131 306*0,3/100

ЗН = 393,92 руб.

Таким образом налог на землю составил 393,92 рубля.

Заключение

В данной курсовой работе мы рассчитали кадастровую стоимость земельного участка и налог на землю.

Объект расчёта выбрали из Публичной кадастровой карты.

Земельный участок, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Стоимость земли общей площадью 904 м 2 в зависимости от Удельного показателя кадастровой стоимости составила 131 306 руб. Где Удельный показатель был взят из Постановления Администрации Алтайского края №546 от 28.12.09 г. и составил 145,25 руб/м 2 .

Расчёт стоимости земли позволил нам определить налог на нашу землю. Налог земельного участка в зависимости от налоговой ставки 0,3 % составил 393,92 рубля.

Таким образом можно сделать вывод, что кадастровая стоимость земель рассчитывается на основании удельного показателя цены земли - расчетной величины на единицу площади. Результаты проведенной официальной кадастровой оценки стоимости земельных участков вносятся и регистрируются в Государственном земельном кадастре.

Список литературы

1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007г. № 39. - Режим доступа: .

Краткий курс лекций по дисциплине "Земельное право России" [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://studme.org/.ru .

Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие. М.: КНОПУС, 2010. - 264с.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г., № 135-ФЗ

Приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508. Об утверждении федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)"

Публичная кадастровая карта http://maps. rosreestr.ru/PortalOnline/

Конституция Российской федерации

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости"

Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)"