МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
Составители:
Шолух Н. В. проф., докт. арх-ры, заведующий кафедры
«Градостроительство, землеустройство и кадастр»
землеустройство и кадастр»
«_____»________________ 20___ г.
Макеевка 2016 г.
ВВЕДЕНИЕ
Типология
Типология
Цель дисциплины:
- знать:
- уметь:
- владеть
Характеристики и классификации объектов недвижимости
Одной из основных задач на современном этапе развития и становления рынка недвижимости в нашей стране является разработка Единого классификатора объектов недвижимости.
Запас.
ТИПОЛОГИЯ УЧАСТКОВ НЕДР
Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.
Участки недр могут быть классифицированы по нескольким признакам.
По функциональному назначению:
предоставляемые в пользование для определенной цели:
Регионального геологического изучения, проводимого с целью общего геологического изучения недр, прогнозирования землетрясений и исследования вулканической деятельности, ведения государственного мониторинга геологической среды без существенного нарушения целостности недр;
Геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, а также изучения и оценки пригодности участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;
Геологического изучения, включающего разведку месторождений полезных ископаемых;
Добычи полезных ископаемых;
Строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;
Образования особо охраняемых участков недр, имеющих научное, культурное, эстетическое, и иное значение (научные полигоны, геологические заповедники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);
Сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.
Предоставляемые в пользование одновременно для нескольких целей (поиск и оценка, разведка и добыча полезных ископаемых, осуществляемых по совмещенной лицензии).
ТИПОЛОГИЯ ЗДАНИЙ
Здания - это наземные сооружения, имеющие внутреннее пространство, предназначенное для проживания, труда, удовлетворения тех или иных нужд человека и общества (жилые дома, производственные корпуса, клубы, больницы и т. п.). Термин «здание», неприменим к наземным сооружениям, не имеющим такого внутреннего пространства (мостам, транспортным эстакадам, градирням и т. п.), а также ко многим подземным и подводным сооружениям (тоннелям, плотинам и т. п.). Эти постройки носят название инженерных сооружений или, для краткости, просто сооружений.
По назначению здания принято разделять на три основных группы:
гражданские:
Жилые - все здания, предназначенные для использования в качестве жилищ (жилые дома, гостиницы, общежития, жилые корпуса пансионатов, домов отдыха и др.),
Общественные (например: театры, музеи, торговые центры, вокзалы и т. д.),
Административные - любые офисные здания, т. е. предназначенные для размещения офисов.
промышленные:
Производственные (заводы, фабрики),
Подсобные,
Энергетические (электростанции),
Складские.
Сельскохозяйственные (теплицы, силосные башни, помещения для скота, склады и мастерские с.-х. техники).
Задание:
1. Сколько групп капитальности зданий выделяется? Приведите примеры общественных зданий для каждой группы капитальности.
2. Дайте определение понятию «жилище». Приведите пример жилища.
3. Опишите классификацию объектов недвижимости, действующую в европейских странах.
4. По форме таблицы 5 опишите один объект недвижимости и начертите схему положения выбранного вами объекта недвижимости в общей классификации зданий, строений.
Таблица 5
Характеристика объекта недвижимости
| Состав сведений | Описание | |
| Жилой комплекс Пульсар 2 | Местоположение | Донецк, ул. Миронова, 15А |
| План расположения | ||
| Назначение | Жилое здание | |
| Вид разрешенного использования | Для жилья, а также под торговую и офисную площадь | |
| Вид прав на здание | Частная собственность + аренда первого этажа здания под офисы и торговлю | |
| Основной материал конструкции | Кирпич | |
| Тип здания | Многоэтажный жилой дом | |
| Год постройки | ||
| Число этажей | ||
| Площадь застройки | - | |
| Основные пешеходные коммуникации | Лифт, незадымляемая лестница | |
| Наличие инженерных сетей | Водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроэнергия, система пожаробезопасности | |
| Транспортная доступность | Жилой комплекс находится в центре города, поэтому является в высокой степени доступным |
ТИПОЛОГИЯ СООРУЖЕНИЙ
Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Таким образом, к сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства). В более узком (строительном) смысле сооружение - это строительное сооружение, которое не является зданием».
Классификация сооружений:
Инженерные сооружения (мосты, водопроводы, эстакады, галереи, трубы, водонапорные башни и т.п.);
Мемориальные сооружения (памятники, мемориальные пирамиды и обелиски;
Архитектурные сооружения (аркады, колоннады, обелиски) и др.
Задание:
1. Опишите один объект недвижимости, классифицируемый как сооружение, пользуясь таблицей 6, и определите местоположение выбранного вами объекта недвижимости в общей классификации сооружений.
Таблица 6
Характеристика сооружения
| Наименование объекта недвижимости | Состав сведений | Описание |
| Плотина Воронежского водохранилища | Местоположение (адрес) | Россия, Воронежская область, водохранилище на реке Воронеж. 51°36′30″ с. ш. 39°11′57″ в. д. |
| План расположения |  |
|
| Назначение и описание расположения по отношению к поверхности земли (подземное, наземное, наземное в обваловке, надземное) | Наземное | |
| Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размеров землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объекта | - длина 1100 и ширина 10 м - водосброс длиной 207 метров, - однокамерный шлюз, - проложенный над входом в шлюз моста длиной 112, шириной 10 и высотой 10 метров. Водосброс осуществляется с высоты 8,5 метров. По гребню плотины организовано автомобильное движение | |
| Классификация по видам основных фондов | материальный основной фонд, сооружение жилищно-коммунального хозяйства | |
| Год постройки | 1972 г. |
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Вайдман, С.И. Строительные конструкции / С.И Вайдман, Л.Ф. Теверовский, Д. . Яковлев. - Ленинград: Издательство литературы по строительству, 1970. - 344 с.
2. Предчеченский, В.М. Архитектура гражданских и промышленных зданий том. II./ В.М. Предтеченский. - Москва: Стройиздат, 1976. - 344 с.
3. Синянский, А.И. Типология объектов недвижимости: учебник для студ. Т436 учреждений высш. проф. образования / И.А.Синянский, А.В.Севостьянов, В. А.Севостьянов, Н.И.Манешина. - М.: Издательский центр «Академия», 2013. - 320 с. - (Сер. Бакалавриат).
4. Смирнова М.А. Типология объектов недвижимости. Методические указания для проведения семинарских занятий. М.: ГУЗ, 2005.
5. Недвижимость. [Текст]: [Электронный ресурс]. - Электрон. ст. - Режим доступа к ст. www.bibliotekar.ru.
6. Типология участков недр. [Текст]: [Электронный ресурс]. - Электрон. ст. - Режим доступа к ст. http://refsurf.ru.
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
к выполнению практических работ по дисциплине
«ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»
для студентов дневной и заочной формы обучения по направлению 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»
Составители:
Бенаи Х.А. проф., докт. арх-ры, декан Архитектурного факультета.
Надьярная А.Е. ассистент кафедры «Градостроительство, землеустройство и кадастр»
Бородина А.В. преподаватель кафедры «Градостроительство, землеустройство и кадастр»
УТВЕРЖДЕНО на заседании кафедры
«Градостроительство, землеустройство и кадастр»
Протокол № ____ от «____»_________20___ г.
Заведующий кафедры «Градостроительство,
землеустройство и кадастр»
Н. В. Шолух
«_____»________________ 20___ г.
Одобрено методической комиссией высшего учебного заведения по направлению подготовки (специальности) 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»
Протокол № ____ от «____»__________20___ г.
«_____»________________ 20___ г.
Глава _____________ Х.А. Бенаи
Макеевка 2016 г.
Бенаи Х.А. Типология объектов недвижимости: Методические указания / Х.А. Бенаи, Н. В. Шолух, А. Е. Надьярная, А. В. Бородина // Министерство образования и науки Донецкой Народной Республики, Донбасская национальная академия строительства и архитектуры; – Макеевка, ДонНАСА, 2016. – 34 с.
Методические указания разработаны в соответствии с учебной программой по дисциплине «Типология объектов недвижимости» и предназначены для выполнения лабораторных работ студентами высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки «Землеустройство и кадастры». В настоящих методических указаниях представлены задания теоретического и практического характера, позволяющие последовательно ознакомится с типологией объектов, отнесенных к недвижимому имуществу. Выполнение заданий способствует приобретению необходимых знаний, умений и навыков, а также компетенций, формируемых дисциплиной.
ВВЕДЕНИЕ
Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков.
Типология (от гр. tipos - отпечаток, форма, образец; logos - понятие, учение) - метод научного познания, в основе которого лежат расчленение систем, объектов и их группировка с помощью обобщен- ной, идеализированной модели или типа. Типология используется в целях сравнительного изучения существенных признаков, связей, функций, отношений, уровней организации объектов, как сосуществующих, так и разделенных во времени, и является результатом типологического описания и сопоставления. Проблемы типологии возникают во всех науках, которые имеют дело с очень разнородными по своему составу множествами объектов (как правило, дискретных) и решают задачу упорядоченного описания и объяснения этих множеств (химия, биология, психология, языкознание, география, социология и др.).
Недвижимость является основой национального богатства и «двигателем» экономического роста страны. Сфера недвижимости многогранна, очень широко представлена и связана со многими областями человеческой деятельности. Поэтому будущим специалистам в области учета и оценки недвижимости необходимо знать основные принципы и признаки классификации объектов недвижимости по типам и видам в зависимости от функционального назначения, целей государственного кадастрового учета и кадастровой оценки.
Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.
Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.
При освоении курса у студентов формируются компетенции:
Способность использовать основные положения и методы
Социальных, гуманитарных и экономических наук при решении социальных и профессиональных задач, способностью анализировать социально-значимые проблемы и процессы, ориентироваться в базовых положениях экономической теории, особенностях рыночной экономики (ОК-9);
Способность применять знание законов страны в части правовых вопросов регулирования земельно-имущественных отношений, разрешения имущественных и земельных споров, государственного контроля за использованием земель и недвижимости (ПК-3);
Способность использовать знания о едином объекте недвижимости для разработки управленческих решений (ПК-5);
Способность использовать знание современных методик и технологий мониторинга земель и недвижимости (ПК-15);
Способность использовать знания современных технологий технической инвентаризации объектов капитального строительства и инженерного оборудования территории (ПК-16).
В ходе освоения дисциплины студент должен:
- знать: нормы и правила застройки городских и иных территорий; типологию и конструкции зданий и сооружений в промышленном и гражданском строительстве, основы проектирования и строительного производства, технической инвентаризации и оценки зданий и сооружений;
- уметь: использовать знания о едином объекте недвижимости для разработки управленческих решений, знание современных автоматизированных технологий сбора, систематизации, обработки и учета информации об объектах недвижимости, определять вид конструкций, соответствующий архитектурному решению здания; проводить оценку качества и структуры гражданских зданий;
- владеть : методикой оценки объектов недвижимости на основе современных информационных систем и технологий, а также технологией мониторинга земель и недвижимости и методами технической инвентаризации зданий и сооружений.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ТИПОЛОГИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Признаки недвижимости:
· недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
· прочно связана с землей как физически, так и юридически;
· долговечность объекта инвестирования;
· стоимость недвижимости высока;
· каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
· потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
· новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
· строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
· способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества.
Свойства недвижимости:
· полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
· фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
· стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
· неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
· ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью).
Под объектом недвижимости понимается , во-первых, предприятие в целом, как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
· здание (сооружение);
· обособленные водные объекты;
· многолетние насаждения;
· инженерные сооружения и сети;
· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения.
С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1).
Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками (рис. 2), которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов:
Стационарность, неподвижность - признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
Рисунок 1 Сущностные характеристики объектов недвижимости
Материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости
Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.
Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая (рис. 3).
Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).
1. проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.
2. Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно - инженерной группы, руководство проектированием.
3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика: координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла.
На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.
4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает эксплуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений; материальный учет; противопожарную охрану и технику безопасности; управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, перемещение и переезды, изменения и перестройки; устранение аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта.
Жизненный цикл материальных объектов принято делить в следующем порядке: замысел - рождение - зрелость-старение и смерть. Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная - проектная - строительства - эксплуатации - закрытия.
Рисунок 2. Признаки объектов недвижимости
Рис. 3. Триединство объектов недвижимости
5. Предпроектная (начальная) стадия включает: анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии
6. Стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат чего - либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.
Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 4).
Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.
Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.
Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.
С точки зрения периода жизни объекта недвижимости, выделяют такие сроки, как:
Эффективный возраст , отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.
Хронологический (фактический) возраст , соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.
Оставшийся срок экономической жизни , используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
Жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 5). Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:
1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и "недвижимостью по природе".
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и прочее.
2. Искусственные объекты (постройки) (рисунок 1.1):
Рисунок 1.1 - Классификация объектов недвижимости
- а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
- б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
- в) общественные (специальные) здания и сооружения:
- - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);
- - учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);
- - культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);
- - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;
- г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты получили название - "недвижимость по закону", однако эта категория недвижимости опирается на "недвижимость по природе".
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.
К незаконченным объектам строительства относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы:
- а) объекты, на которых ведутся работы;
- б) объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены.
В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:
- - при консервации - срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;
- - при полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.
Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.
Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.
Классификация объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1):
Рис. 1.1. Укрупненная классификация объектов недвижимости
Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения.
лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
Еще статьи по экономике
Социально-экономическое положение Ярославля
На сегодняшний день Ярославль является одним из
активно развивающихся регионов центральной России. Ярославль основан в 1010
году и к настоящему времени является административным центром Ярославско...
Анализ кредиторской и дебиторской задолженности предприятия на примере ООО ЭРАН
Переход российской экономики на рыночные условия хозяйствования поставил
коммерческие организации перед необходимостью объективной оценки финансового
состояния, платежеспособности и надежности сво...
Анализ использования активов предприятия
В современных экономических условиях деятельность каждого хозяйственного
субъекта является предметом внимания обширного круга участников рыночных
отношений, заинтересованных в результатах его функ...
Раздел 1. Жилые здания
Тема 1.1 Классификация жилых зданий
1.1.1 Основные критерии для классификации жилища
1.1.2 Требования, предъявляемые к жилищам
1.1.3 Конструктивные и строительные системы
Тема 1.2 Малоэтажные жилые дома
1.2.1 Одноквартирные жилые дома
1.2.2 Блокированные жилые дома
Тема 1.3 Многоквартирные дома
1.3.1 Квартира, её состав
1.3.2 Типология квартир
1.3.3 Жилые дома секционного типа
1.3.4 Дома коридорного типа
1.3.5 Дома галерейного типа
1.3.6 Дома коридорно-секционного типа
Тема 1.4 Специализированные и специальные дома
1.4.1 Общежития
1.4.2 Гостиницы
1.4.3 Дома-интернаты для пожилых людей
1.4.4 Шумо-, ветро-, пылезащищённые дома
1.4.5 Энергосберегающие системы
Раздел 2. Общественные здания
Тема 2.1 Классификация общественных зданий
2.1.1 Классификационные признаки
2.1.2 Виды помещений
2.1.3 Технико-экономические показатели
Тема 2.2 Общественные здания повседневного пользования
2.2.1 Здания учебно-воспитательных учреждений
2.2.2 Лечебно-профилактические учреждения
Тема 2.3 Общественные здания периодического пользования
2.3.1 Предприятия общественного питания
2.3.2 Предприятия бытового обслуживания
2.3.3 Здания предприятий торговли
2.3.4 Административные здания
Тема 2.4 Общественные здания эпизодического пользования
2.4.1 Зрелищные здания
2.4.2 Спортивные сооружения
2.4.3 Транспортные сооружения
План лекций
Лекция 1. Классификация жилых зданий
Основные критерии для классификации жилища
Требования, предъявляемые к жилищам
Лекция 2. Конструктивные и строительные системы жилых зданий
Характеристика основных КС
Виды комбинированных КС
Конструктивные схемы жилых зданий
Виды строительных систем
Лекция 3. Одноквартирные жилые дома
Виды одноквартирных домов
Принцип функционально- планировочной организации жилища
Типологические признаки одно- и двухэтажных жилых домов. Блокированные дома
Двухквартирные жилые дома
Блокированные многоквартирные дома. Их типологические признаки.
Лекция 4. Многоквартирные многоэтажные дома
Квартира и её состав
Классификация квартир
ТЭП квартиры
Трансформация помещений квартир
Вертикальные коммуникации жилых зданий
Лекция 5. Дома секционного типа
Многосекционные жилые дома. Их типологические признаки
Виды блок-секций
Односекционные жилые дома. Их типологические признаки
Лекция 6. Дома коридорного, галерейного и смешанного типа
Дома коридорного типа
Дома галерейного типа
Дома коридорно - секционного типа
Лекция 7. Специализированные дома: общежития, гостиницы, дома интернаты для пожилых людей
Виды общежитий
Структура архитектурно- планировочной организации общежития
Виды гостиниц
Характеристика основных функциональных групп помещений
Дома-интернаты для пожилых людей
Лекция 8. Специальные дома
Шумозащищённые дома
Ветро-, пылезащитные дома
Энергоэкономичные дома
Лекция 9. Классификация общественных зданий
Виды групп помещений общественных зданий
ТЭП общественных зданий
Учебно-воспитательные учреждения
Детские ясли-сады. Классификация и характеристика групп помещений
Здания лечебно-профилактических учреждений
Лекция 10. Здания общественного питания, торговли и бытового обслуживания
Виды зданий общественного питания
Характеристика функциональных групп помещений
То же зданий торговли
То же предприятий бытового обслуживания
Лекция 11. Зрелищные и спортивные здания и сооружения
Зрелищные здания. Виды и типологические признаки
Спортивные здания и сооружения
Виды и типологические признаки
Здания и сооружения транспорта
Автовокзалы. Виды и типологические признаки
То же ж-д вокзалы
То же аэровокзалы
До введения в действие первой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вместо понятия "недвижимость" использовалось понятие "основные фонды". К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и пользуются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды - составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.
Основные классификации, которые использовались в СССР и до настоящего времени применяются в РФ, относятся только к основным фондам.
2.1. Классификация объектов недвижимости в соответствии с окоф
В соответствии с постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359 с 1 января 1996 г. в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов - ОК 013-94 (ОКОФ).
Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характеристик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основных фондов.
Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку, например бойлерную (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).
Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями, - котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин "специализированные здания",
Сооружения. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).
В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.
Номенклатура сооружений включает более 100 наименований, а доля их стоимости в общем объеме строительства составляет более 25%. К подразделу "сооружения" также относятся передаточные устройства. В состав этой группы входят все имеющие самостоятельное значение объекты, предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и информации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.
Жилища. К данному подразделу относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и переоборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (вагоны-лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными предприятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.
Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т. п.
Рассмотрим еще один вид объекта оценки, который не учитывается в рамках ОКОФ.
Незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор).