– серьезный шаг, совершить который без привлечения заемных средств или государственных субсидий многим семьям просто не под силу. Поэтому они и ищут различные способы, как можно быстрее приобрести собственное жилье. Одно из наиболее популярных сегодня решений – использовать материнский капитал на долевое строительство жилья. Такой формат зачастую позволяет сэкономить средства и избежать многих других проблем. Однако существуют и определенные опасности, трудности, о которых знать надо еще до момента оформления договора долевого участия.
Здесь размещаются сведения по ипотеке и материнскому капиталу.
- Уточнить информацию у представителя компании . Такие сведения они предоставляют не только при личном обращении, но и по телефону.
Если понравившаяся компания маткапитал принимает, то можно приступать к оформлению всех необходимых документов.
Варианты использования
Долевое участие предполагает необходимость внесения доли в общую казну. Это и определяет возможность получения квартиры. Если собственных заемных средств на покупку не хватает, то воспользоваться можно маткапиталом. Причем то, как это сделать, зависит от суммы, которой не хватает и финансовых возможностей дольщиков. Возможны 3 варианта:
- Свои деньги + материнский капитал . Если на покупку квартиры не хватает совсем немного, то достаточно будет денег с семейного сертификата.
- Свои деньги + маткапитал + рассрочка . Обычно такие предложения есть у строительных компаний, желающих привлечь как можно больше клиентов. Сроки рассрочки ограничены временем строительства (обычно составляют 6 – 18 месяцев). Однако не обойтись будет и без собственных средств. Их доля должна составлять 50 – 70% от стоимости квартиры. Плюс рассрочки в отсутствии процентов. Однако полностью внести деньги нужно в небольшой срок, а не каждой семье под силу собрать оставшуюся сумму.
- Маткапитал + ипотека . Тут уже не обойтись без привлечения . Зато квартиру можно купить сразу, даже не имея первого взноса. Есть и другие программы, снижающие процентные ставки или иначе улучшающие условия кредитования.
С точки зрения надежности, привлечение ипотеки – оптимальный вариант. Особенно актуально это для дольщиков, которые не могут оценить уровень благонадежности застройщика. Крупные банки тщательно проверяют строительную компанию, прежде чем аккредитовать ее. Так, если организация входит в список аккредитованных застройщиков Сбербанка, ВТБ или других известных банков, то с большой вероятностью строительство будет закончено. Более того, банки берут на себя риски недостроя – в этом случае они сами решают вопрос с застройщиками.
Существуют некоторые ограничения использования маткапитала. Одно из них касается возраста ребенка, после которого можно направлять деньги на выбранную цель. Например, при деньги потратить до 3 лет можно только при условии оформления жилищного кредита. В остальных случаях придется дожидаться, пока малышу не исполнится 3 года.
Порядок оформления
Решившись на покупку строящегося жилья, семья не всегда понимает, как действовать дальше. Пошагово это будет выглядеть следующим образом:
- получение сертификата;
- поиск подходящего застройщика (важно изучить всю документацию, связанную с компанией и строительством конкретного жилого объекта, убедиться, что организация работает с материнским капиталом);
- заключить договор долевого участия и зарегистрировать его в Росреестре;
- обратиться в ПФР с и пакетом необходимых документов;
- получить одобрение;
- дождаться перечисления средств (важно получить на руки документальное подтверждение погашения всей суммы, чтобы в дальнейшем иметь права на строящуюся квартиру).
Если покупка предполагает привлечение заемных средств, то на этапе заключения ДДУ необходимо выбрать банк и получить одобрение. Деньги из ПФР будут направляться уже не застройщику, а банку (он предварительно переведет всю сумму строительной компании). Здесь и пакет документов для обращения в Пенсионный Фонд будет другой.
Чтобы направить деньги застройщику, владелец сертификата должен обратиться в ПФР. Предварительно нужно составить заявление на расходование средств. Вместе с ним подается определенный пакет бумаг. Полный их перечень содержится в Правилах, установленных Постановлением Правительства РФ № 862 от 12 декабря 2007 года. В п. 6 приведен их список. При заключении договора ДДУ в ПФР предоставляются:
- паспорт или иной документ, удостоверяющий личность владельца сертификата;
- свидетельство о браке и паспорт супруга (если он также является собственником приобретаемого жилья);
- копия ДДУ (его регистрация в Росреестре обязательна);
- бумага, подтверждающая размер внесенных средств в счет покупки будущей квартиры (обычно речь идет об акте приема-передачи денежных средств) и сумму оставшегося долга;
- нотариально заверенное обязательство от всех участников ДДУ оформить жилье в собственность всех членов семьи, включая детей (переуступка прав должна производиться не позднее 6 месяцев со дня подписания передаточного акта на квартиру).
В случае с ипотекой дополнительно предоставляется кредитный договор, а подтверждения об остатках долга подаются не застройщиком, а банком.
Многие семьи, решившие использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, тратят его на приобретение квартиры в новостройке. Что нужно при этом знать, разбирался БН.
В ипотеку
Материнский капитал получают семьи, имеющие как минимум двух детей. Сертификат, который подтверждает право на получение субсидии, выдает Пенсионный фонд. На его оформление отводится месяц с момента подачи необходимых документов (БН ранее подробно рассказывал о том, как получить сертификат).
По статистике, подавляющее большинство обладателей маткапитала тратят его именно на покупку жилья, как готового, так и строящегося – и то и другое возможно по закону. Примерно треть граждан предпочитают новостройки.
Единственное «но»: субсидию нельзя использовать для покупки апартаментов, поскольку они являются нежилыми помещениями. А вот жилье в новостройке можно приобретать по любой схеме, соответствующей 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов…»: механизму ЖСК либо договору долевого участия. Правда, даже самую дешевую квартиру на первичном рынке Петербурга купить только с помощью средств маткапитала не получится. Так, в 2014 году размер субсидии составил 429,4 тыс. руб. (каждый год эта цифра индексируется). Поэтому этими деньгами граждане чаще всего оплачивают ипотечный кредит – средства маткапитала можно потратить на первый взнос, выплату основного долга или процентов по займу.
Как уточнил директор по продажам ЗАО «Строительный трест» Сергей Степанов, средства маткапитала также можно потратить на погашение жилищного кредита, который семья взяла за несколько лет до рождения второго ребенка – Закон № 256 это позволяет.
Средства государственной субсидии запрещено использовать для погашения пеней и штрафов по жилищным займам.
Как рассказывает руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar в Санкт-Петербурге Сергей Гребенюк, схема покупки недвижимости в кредит с помощью маткапитала выглядит следующим образом. Сначала заемщик обращается в банк за одобрением ипотечного займа, затем – в Пенсионный фонд, куда приносит заявление о предоставлении маткапитала для приобретения жилья. Фонд перечисляет субсидию банку, а тот, в свою очередь, переводит средства застройщику.
«В этих случаях компания фактически не участвует в расчетах между покупателем, Пенсионным фондом и банком, а лишь получает средства от последнего», – констатирует генеральный директор АН «АРИН» Елена Лашаева. То есть застройщику, по сути, все равно, использует ли покупатель средства маткапитала или покупает квартиру за собственные средства.
И в рассрочку
Также закон позволяет тратить средства маткапитала для оплаты рассрочки при покупке жилья в новостройке. При этом, как пояснил руководитель группы ипотечных и жилищных программ ЗАО «Ленстройтрест» Владимир Трусов, в период действия рассрочки ребенку, при рождении которого получена субсидия, должно исполниться три года.
Закон не обязывает строительные компании работать с материнским капиталом. Многие застройщики предпочитают и вовсе не связываться с госсубсидиями
Впрочем, принимать в счет оплаты рассрочки средства маткапитала готовы далеко не все застройщики. Закон не обязывает строительные компании работать с государственными субсидиями, поэтому многие предпочитают продавать квартиры исключительно за «живые» деньги. Проблема в том, что Пенсионный фонд перечисляет средства с некоторой задержкой, которая в среднем составляет полтора-два месяца с момента заключения с покупателем ДДУ или договора паенакопления. И если на квартиру будет два претендента, скорее всего, застройщик предпочтет именно того, кто не планирует использовать в расчетах госсубсидию.
В компаниях, которые соглашаются брать маткапитал для выплаты рассрочки, напротив, говорят об эффективности этой системы. «Использование средств государственной субсидии при совершении сделки минимизирует возможность ее дальнейшего расторжения. К тому же недавно в ФЗ-256 были внесены поправки, снимающие требования к новостройкам, – ранее было необходимо, чтобы готовность дома составляла не менее 70%. Нужно помнить, что, если жилье приобретается в доме на начальной стадии строительства, покупку в любом случае нужно согласовывать с Пенсионным фондом», – рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
В ряде случаев застройщики даже готовы резервировать понравившуюся квартиру до момента получения маткапитала. «К нам часто обращаются те, кто только собирается подавать документы на получение субсидии. В таких случаях мы делаем отсрочку на время, пока семья получает материнский капитал, а уже затем оформляем рассрочку», – говорит исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников.
Супруги или родители?
После сдачи дома в эксплуатацию квартиры, приобретенные с использованием маткапитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей (требование части 4 статьи 10 ФЗ-256). Постановление Правительства РФ № 862 приводит другую трактовку: недвижимость надлежит регистрировать в совместное владение детей и супругов (подразумевается, что отношения родителей должны быть официально оформлены).
Но как быть, если отец ребенка не состоит с его матерью в законном браке? Пенсионный фонд может отказать такой семье в использовании средств маткапитала для покупки жилья – прецеденты уже есть. Однако, как утверждает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, такая позиция противоречит 38-й статье Конституции РФ, в соответствии с которой материнство, детство и семья находятся под защитой государства. Другое дело, когда отец ребенка развелся с матерью, живет отдельно, но при этом хочет стать сособственником покупаемого жилья. «Судебная практика однозначно говорит о том, что средства маткапитала не являются совместной собственностью бывших супругов», – утверждает Алексей Комаров. Более того, как рассказал нотариус, если женщина вторично вышла замуж, ее новый супруг не может претендовать на долю в праве собственности. «Предоставление маткапитала – мера государственной поддержки семей с детьми. А под семьей следует понимать детей и их родителей, которые живут вместе», – рассказывает Алексей Комаров.
Наконец, возникает вопрос: как именно надо оформлять право на жилье, купленное с использованием маткапитала? В ФЗ-256 сказано: доли нужно распределять «по соглашению» супругов. Но на практике такая формулировка вызывала немало вопросов – в частности, непонятно, в каких именно пропорциях нужно их распределять.
Недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала, необходимо оформлять в общую собственность родителей и детей. Доли распределяются по соглашению супругов
И лишь в июне 2011 года Минэкономразвития РФ опубликовало разъяснения, по которым доли в праве на жилое помещение, купленное за счет использования маткапитала, надлежит определять на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи. То есть вопрос решается по их усмотрению. В соглашении лишь необходимо предусмотреть возможность уменьшения или перераспределения долей – на случай, если после покупки квартиры в семье родится еще один ребенок. Документ необходимо заверить у нотариуса и представить в отделение Пенсионного фонда РФ.
Со временем власти обещают расширить возможности использования материнского капитала. В частности, эти средства можно будет тратить на ремонт жилья. Но в любом случае именно покупка недвижимости останется самым популярным способом использования государственной помощи.
Начиная с 2007 года, когда была введена дополнительная государственная поддержка для семей (материнский капитал), имеющих более одного ребенка, законодатель постоянно корректирует схемы распоряжения данными средствами.
Анализируя полученные статистические данные и реакцию населения, видоизменяются условия распоряжения деньгами, выдвигаются новые требования, механизм контроля со стороны государства становится более эффективным.
Из предложенных сейчас трех направлений использования материнского капитала (пенсия, жилье, образование детей), наибольшим спросом пользуется улучшение жилищных условий. Этим направлением уже воспользовались более 90% семей, потративших материнский капитал. Само улучшение жилищных условий можно произвести несколькими способами, один из которых – использование в долевом строительстве.
Что такое долевое строительство
На российском рынке недвижимости под долевым строительством понимается деятельность застройщика по привлечению средств граждан для финансирования строительства объектов недвижимости.
Схема по своей сути очень проста: вы покупаете квартиру, которая еще не построена, а ваши деньги идут на строительство. В итоге, купленное таким образом жилье дешевле, чем уже готовые квартиры на первичном рынке.
Варианты участия в долевом строительстве
Хотя сумма материнского капитала, сама по себе и немаленькая, ее вряд ли хватит для того, чтобы приобрести квартиру, даже прибегнув к участию в долевом строительстве. Поэтому может быть несколько вариантов нахождения всей суммы:
- В дополнение к материнскому капиталу у семьи уже имеются деньги, которые дают возможность приобрести квартиру как дольщику;
- У семьи есть жилье, которое можно продать на вторичном рынке - в этом случае материнский капитал покрывает разницу, возникающую вследствие улучшения жилищных условий. Полученные в результате такой операции средства как раз позволяют участвовать в долевом строительстве;
- Если семье неоткуда взять деньги на участие в долевом строительстве, материнский капитал может быть использован в качестве первоначального взноса по ипотечному договору, заключенному для вступления в долевое строительство.
Выбирая наиболее подходящий для себя вариант, необходимо помнить, что начать распоряжаться материнским капиталом можно только по прошествии трех лет с момента рождения ребенка, давшего право на получение госдотации.
Исключение составляет случай, когда ипотечный кредит брался ранее – в этой ситуации право на распоряжение средствами возникает сразу же после рождения ребенка.
Документы, необходимые для вложения средств материнского капитала в долевое строительство
Чтобы получить разрешение на использование средств материнского капитала, необходимо в территориальное отделение Пенсионного Фонда РФ подать следующие документы:
- Сертификат (в случае, если он был утерян - дубликат документа);
- Паспорт лица, получившего сертификат, с регистрацией места жительства. Если оформление разрешения поручено представителю, тогда на него должна быть оформлена доверенность, заверенная у нотариуса. Представитель также предъявляет паспорт;
- Договор участия в долевом строительстве. Такой договор в обязательном порядке должен пройти госрегитсрацию;
- Документ, из которого видно, были ли уже внесены какие-то средства в счет оплаты жилья, и сколько еще необходимо заплатить;
- Заверенное у нотариуса обязательство супруга-участника долевого строительства (если не он распоряжается сертификатом) в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта оформить квартиру на всех членов семьи, при этом размер части каждого определяется по договоренности;
Страховое свидетельство;
Если участником долевого строительства является второй супруг, то предъявляется и его паспорт с регистрацией места жительства и свидетельство о браке;
Заявление на распоряжение сертификатом вместе с полным пакетом документов рассматривается в Пенсионном фонде, по результатам рассмотрения заявитель получает либо согласие, либо мотивированный отказ.
Многие семьи, в которых произошло или в скором времени случится радостное событие - рождения второго ребенка, планируют потратить материнский капитал на приобретение жилья или увеличение площади уже имеющегося. Сегодня в статье мы рассмотрим вариант приобретения квартиры в новостройке с помощью маткапитала, а также отметим некоторые нюансы при его использовании.
Итак, начнем с определения понятий. Материнский капитал - это материальная помощь, которая предоставляется государством при рождении или усыновлении второго ребенка и последующих детей (в случае если им не воспользовались раннее).
Варианты использования материнского капитала
Материнский капитал играет важную роль в поддержке семей с детьми. В текущий момент он составляет порядка 453 тыс. рублей. Этих денег, к сожалению, недостаточно, чтобы купить квартиру, но с их помощью можно уменьшить расходы, затрачиваемые на квадратные метры.
При покупке первичного жилья маткапитал используется в 2-х случаях.
Во-первых, при единовременной оплате (в качестве части оплаты): клиент заключает договор на покупку квартиры, в котором условия оплаты прописаны следующим образом: свои собственные деньги и средства материнского капитала. В сумме эти две цифры составляют полную стоимость квартиры по договору.
Во-вторых, при ипотечной сделке. Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», отмечает, что чаще всего маткапитал идет в счет погашения кредита покупателя, т.е. переводиться на счет банка после прохождения ипотечной сделки и в договоре на покупку не фигурирует.
При покупке квартиры за счет собственных средств и средств материнского капитала покупателю необходимо предоставить в ПФР ряд документов, а именно:
Зарегистрированный ДУДС(Договор участия в долевом строительстве),
Документы, подтверждающие оплату квартиры,
Договора уступки,
Сертификат,
Паспорт,
Карточку СНИЛС (страховой номер).
После рассмотрения предъявленных документов ПФР перечисляет застройщику средства маткапитала. Однако, поясняет Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал», срок рассмотрения документов и перечисления средств составляет два-три месяца. Таким образом, застройщики идут на предоставление беспроцентной рассрочки. Но далеко не каждый продавец готов предоставить подобные условия, поэтому необходимо заранее уточнить о возможности оплаты квартиры таким образом.
Если покупатели решают использовать материнский капитал для покрытия ипотеки, то в этом случае его можно использовать в качестве первоначального взноса, либо досрочно погасить часть ипотечного кредита. Этот способ более предпочтителен как для застройщика, который получает деньги сразу после регистрации договора, так и для обладателя сертификата, в связи с более простой процедурой оформления документов и экономией времени.
При условии решения клиента об использовании маткапитала в качестве первого взноса необходимо подать заявку на ипотеку в банк, указав наличие материнского капитала и справку из ПФР. После одобрения кредита банком заемщик подготавливает необходимые документы по квартире и подписывает договор. Однако ПФР не сразу перечисляет средства маткапитала на первый взнос по ипотеке. Поэтому банк после заключения договора дает кредит на общую сумму покупки (первоначальный взнос плюс размер кредита). Соответственно, пока ПФР не перечислит средства банку, покупатель платит более высокий ежемесячный платеж, а после получения банком материнского капитала, покупатель получает новый график выплат со сниженным ежемесячным платежом.
Схема несколько сложная, поэтому Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», помогла разобрать ее на конкретном примере: стоимость квартиры составляет 5 000 000 рублей. Покупатель имеет 20% от цены, то есть ему необходимо взять кредит на 4 000 000. Если заемщик хочет использовать в качестве первоначального взноса средства материнского капитала, то банк выдает кредит на сумму 4 429 409 рублей (кредит плюс маткапитал). Первые три месяца ежемесячный платеж составит 57 508 рублей. После перечисления средств ПФР банку взносы снижаются до 51 933 рублей.
Молодые семьи не всегда располагают достаточной суммой накоплений и часто используют для приобретения жилья ипотеку, а материнский капитал применяется для погашения части ипотечного кредита. Соответственно, замечает Алексей Оленев, генеральный директор УК «Тушино 2018», маткапитал требуется не в момент осуществления сделки по приобретению недвижимости, а позже, для погашения кредита. Другими словами, сначала происходит сделка, т. е. подписание ДДУ, договор проходит процедуру регистрации в Росреестре, затем покупатель вносит первоначальный взнос на счет застройщика за счет собственных средств. После визита в банк с зарегистрированным ДДУ и подтверждением осуществления оплаты первоначального взноса банк перечисляет на счет застройщика сумму кредита в счет оплаты приобретаемой квартиры. И только после этого в любой момент обладатель сертификата на маткапитал может погасить часть займа. В этом случае ПФР перечислит деньги в банк.
Однако, Ирина Туманова, заместитель начальника департамента ипотечного кредитования семейства компаний «KASKAD Family», предупреждает, что если в качестве досрочного погашения материнский капитал принимают все банки, то о его использовании в качестве первоначального взноса лучше уточнить заранее, потому что не все кредитные учреждения предлагают такую программу.
Специфика (нюансы) работы с материнским капиталом
Основная выгода для участников государственной программы материнского капитала заключается в приобретении жилья с помощью ипотеки. Прежде всего, такая ситуация обусловлена тем, что при любом другом варианте необходимо дождаться, пока ребенку исполнится 3 года, и только после этого можно получить свои деньги. Но если семья собирается с помощью маткапитала, например, погасить часть ипотеки, то сертификат разрешается реализовывать сразу.
Несмотря на очевидные преимущества использования материнского капитала в качестве частичной оплаты новой квартиры, есть и некоторые нюансы, с которыми может столкнуться покупатель.
По мнению Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», к сожалению, не все застройщики и банки дают возможность погасить часть стоимости квартиры или часть суммы ипотечного кредита с помощью средств материнского капитала, так как есть риск эти деньги не получить или получить через длительный срок.
Еще одной особенностью сделки с использованием маткапитала является обязательное наделение собственностью детей в приобретенной недвижимости. Что значительно затрудняет способы распоряжения квартирой в дальнейшем, если такая необходимость возникнет.
В свою очередь Мария Литинецкая обращает внимание покупателей на то, что приобретение квартиры в новостройке при привлечении ипотеки с помощью материнского капитала подразумевает долгое рассмотрение заявки банком. Так, при «стандартной» ипотеке заемщик получает одобрение или отказ уже через 2-3 дня. При использовании маткапитала в качестве первоначального взноса по кредиту рассмотрение заявки занимает до двух недель. За такой срок цены на объект могут быть повышены или квартира окажется проданной.
Если же мы ведем речь о сделке с единовременной оплатой за счет собственных средств, то необходимо отметить, что застройщики нередко отказываются предоставлять рассрочку на три месяца, пока ПФР не перечислит необходимую сумму застройщику. В таком случае клиенту приходится брать потребительский кредит, чтобы «закрыть» недостающую сумму,которая будет перечислена застройщику ПФР только через три месяца.
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева настроена более оптимистично и считает, что программа материнского капитала способствует решению проблемы с покупкой жилья. Таким образом, квадратные метры становятся доступнее, а у застройщиков, работающих с данным форматом, появляется возможность расширить число покупателей. И если раньше застройщики настороженно относились к процессу получения средств материнского капитала, то сейчас сам механизм оплаты отработан и не вызывает каких-либо сложностей. Более того, Татьяна Подкидышева говорит, что в последние годы рынок переориентировался на покупателей, и разбрасываться клиентами в текущих условиях не очень разумно.
С Татьяной согласен и Алексей Оленев, который отмечает, что для привлечения такой категории покупателей как молодые семьи, являющиеся получателями маткапитала, девелоперы реализуют различные программы лояльности. Например, в «Городе на реке Тушино-2018» все покупатели, использующие в качестве оплаты части стоимости 2-х или 3-х комнатных квартир, в том числе и с использованием ипотеки, сертификат на материнский капитал, получают дополнительную скидку в размере 100 тыс. руб. за каждого ребенка в возрасте до 18 лет. Максимальный размер скидки - 300 тыс. руб. Многодетные семьи получают скидку 300 тыс. руб. автоматически.
Таким образом, эксперты считают, что механизм сделки с использованием средств материнского капитала полностью отработан: практика работы с данным инструментом стала повсеместной, и покупатели, планирующие воспользоваться бюджетными средствами, могут выбирать предложения из широкого круга новостроек.
Специально для портала "Все Новостройки.ру"