>

Жилищный кодекс рф общее собрание. Пошаговая инструкция, как провести общее собрание собственников мкд. Исполнение решений ОСС

Состояние общего имущества жильцов в многоквартирном доме, порядок ухода за ним и многие иные вопросы должны решать владельцы помещений. Для этого необходим специальный управленческий орган – собрание владельцев. Чтобы его решения были законными важно соблюдать установленный законом порядок его формирования и работы.

Что это такое?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Общее собрание – это орган самостоятельного управления владельцами квартир и коммерческих помещений многоквартирным домом (МКД).

Принятые им положения, правила обязаны соблюдать все владельцы помещений и жильцы.

Закон

Собрание владельцев помещений является высшим управленческим органом в жизнедеятельности МКД согласно п. 1 . Этой же нормой определено, что проводится оно путем рассмотрения и решения актуальных для жильцов тем, проблем.

В закреплены основные требования к управлению МКД.

Согласно ее положениям, управление МКД – это деятельность владельцев помещений и управомоченных ими лиц по:

  • созданию безопасных и комфортных условий жизни в доме;
  • обеспечению должного содержания совместного имущества и пользования им;
  • предоставлению услуг ЖКХ, соответствующих установленным нормам и стандартам.

Легитимным считается заседание при принятии в нем участия владельцев квартир или их делегатов, обладающих голосами свыше 50% (ч. 1 ст. 44, ч. 1, 3 ). Его заключения выносятся большей частью голосов лиц, участвовавших в собрании.

Компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома

Правомочия и обязательства собрания установлены Жилищным кодексом.

В п. 2 ст. 44 ЖК РФ дан их список актуальный на 2020 год, который условно делится на следующие группы вопросов:

  • По управлению общей собственностью МКД.
  • По финансово-хозяйственной части.
  • По административно-хозяйственной деятельности.

Что входит?

В области управления совместной собственностью компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома включает рассмотрение таких вопросов:

  • реконструкции МКД (включая надстройку, расширения), возведении хозяйственных строений и иных сооружений, проведении капремонта и расходования фонда, сформированного для него;
  • о рамках пользования земельной площадью, на которой находится дом, включая установление ограничений в ее эксплуатации;
  • о пользовании общей собственностью лицами, не являющимися владельцами помещений или жителями МКД, к примеру, о монтаже рекламных конструкций;
  • о предоставлении совету МКД прав на организацию внутренних и наружных оперативных ремонтов.

В финансово-хозяйственной области собрание жильцов компетентно в выборе:

  • вариантов формирования фонда на капремонт дома и необходимых величин взносов в него;
  • форм финансирования затрат на созыв и проведение своей работы.

Компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома в области административно-хозяйственной деятельности включает рассмотрение вопросов:

  • о применении информационных систем для заочных собраний;
  • об определении круга лиц, правомочных пользоваться такими информационными системами;
  • о порядке приема специалистом сведений о собраниях, продолжительности голосований, разработанных решениях;
  • о предоставлении совету компетенции в решении вопросов о проведении оперативных ремонтов;
  • о предоставлении председателю совета прав по разбору дел, не предусмотренных ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.

Порядок проведения

Общее собрание владельцев жилья в МКД проводится в следующем порядке:

  • На первом этапе ведется подготовка.
  • Далее жильцы информируются о намеченном мероприятии.
  • Основной этап заключается непосредственно в голосовании.
  • На заключительной стадии фиксируются результаты проведенной встречи.

Основания

Общее собрание необходимо проводить по правилам, определенным ЖК РФ. Иначе его решения не будут действительны.

Кодекс предусматривает собрания владельцев помещений в МКД двух видов:

  • Первое – ежегодное. В соответствии со его следует собирать во втором квартале года, идущего за отчетным годом. Причем ответственности за его пропуск не установлено. Следовательно, обязательности в нем нет.
  • Второй вид – внеочередное собрание. Время его проведения законом никак не ограничено. Инициировать такое мероприятие может любой владелец имущества в МКД.

Фиксация результатов

Решения, принятые на голосовании, фиксируются в . Составлять их необходимо в течение 10 дней. Инициатор должен предоставить в этот срок копии протокола и приложений к нему в управляющую компанию (ЖСК, ТСЖ и т.п.), которая не позднее 5 дней передает их в жилищную инспекцию.

О результатах собрания в течение 5 дней инициатор должен информировать собственников помещений. Он может разместить соответствующее объявление в доступном для всех жильцов месте, определенном на собрании.

Можно ли оспорить?

Владелец квартиры вправе оспорить результаты голосования на общем собрании, если нарушена процедура его организации или проведения.

ЖК РФ каждому владельцу помещения дано право на обращение в суд, если он:

  • не участвовал в собрании;
  • голосовал против оспариваемого результата (п. 6 ).

Подать заявление в судебную инстанцию можно в течение полугода с момента, когда стало известно о принятии решения или, когда собственник должен был узнать об этом.

Суд имеет право на оставление обжалуемого решения в силе в следующих случаях:

  • голос истца не мог оказать влияние на результат голосования;
  • нарушение не является существенным;
  • оспариваемое решение не влечет убытков для заявителя.

Согласно ст. 181.4 ГК РФ для оспаривания решений основаниями являются:

  • несоблюдение предписаний законов;
  • допущение значимого нарушения при организации или в ходе мероприятия, сказавшееся на волеизлиянии участвующих лиц;
  • отсутствие прав у представителя участника;
  • нарушение равенства прав граждан, принявших участие в мероприятии в ходе его осуществления;
  • случай серьезного нарушения правил фиксации результирующего документа, включая применение письменной формы.

Решение собрания может быть признано ничтожным, если:

  • касается проблем, не включенных в повестку дня (при участии всех владельцев помещений МКД);
  • отсутствовал достаточный кворум;
  • касается тем, не относящихся к полномочиям общего собрания собственников многоквартирного дома;
  • в нем имеется противоречие с основами нравственности или правопорядка (ст. 181.5 ГК РФ).

Иск составляется на инициатора мероприятия. В соответствии с ч. 6 ст. 181.4 ГК РФ для обращения в суд заявитель должен информировать всех участников о своем намерении с предоставлением им имеющихся сведений, которые относятся к делу. Для этого следует разослать заказные письма или лично собрать подписи об уведомлении.

КАК ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

(пошаговая инструкция)

Решения принимаются собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Как показывает практика, для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа собственников.

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников и проведение заседания инициативной группы

Определяем, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего собрания (согласно ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными).

Собираем команду единомышленников – инициативную группу. Входить в нее могут только собственники помещений в данном доме.

Проводим заседание инициативной группы. Определяем предлагаемую повестку дня. Определяем дату, время и место проведения общего собрания. В первый раз оно обязательно должно быть проведено в очной форме (в Жилищном кодексе РФ это называется «путем совместного присутствия собственников помещений»).

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражено намерение созвать общее собрание собственников помещений, его форма, место и время проведения, перечень вопросов, которые планируется обсудить и др. вопросы.

Важно помнить: общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Поэтому надо максимально точно сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение общего собрания.

Шаг 2. Получение реестра собственников помещений

В реестр включаются собственники помещений конкретного многоквартирного дома с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую организацию.

ЭТАП I: Общее собрание собственников в очной форме

Напоминаем: В первый раз общее собрание обязательно должно быть проведено в очной форме («путем совместного присутствия собственников помещений»).

Шаг 3 . Сообщение о проведении общего собрания

По числу собственников помещений изготавливаем уведомления.

г) повестка дня собрания;

Важно помнить, что инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами:

Целесообразно одновременно с уведомлением направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по существу предстоящего голосования. Кроме того, данное информационное письмо помимо рассылки с уведомлениями можно разместить в месте, доступном всем собственникам дома (например, доска объявлений).

Шаг 4. Проведение общего собрания в очной форме и оформление его результатов

В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений.

Голосовать на общем собрании собственником помещения может как лично, так и через своего представителя (ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально (ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Все необходимые данные заносятся в регистрационные листы.

Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Если кворума нет…

Если общее собрание не имело необходимого кворума, составляем соответствующий протокол. Поскольку решения не принимались и выбрать председателя и секретаря собрания не удалось, протокол подписывает инициатор/инициаторы его проведения.

В дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ) – переходим на

ЭТАП II .

Если кворум есть …

Напоминаем, повестка дня не может быть изменена, сокращена или дополнена (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Сначала выбираем председателя общего собрания, секретаря для ведения протокола, счетную комиссию для подведения итогов голосования (сначала определяем число, потом – персональный состав). Это, можно сказать, обязательные процедурные вопросы. Затем проводится обсуждение и голосование по остальным вопросам повестки дня.

Шаг 5. Сообщение о результатах общего собрания в очной форме

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание. Срок – не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Собрание должно решить, в какой форме это будет сделано, и где: место должно быть доступным для всех собственников помещений. Наиболее простая форма – это копия протокола собрания собственников помещений. Но собственники могут принять решение о том, что это будет отдельный документ – уведомление (сообщение) и решениях собрания и итогах голосования.

Шаг 6. Хранение документов

ЭТАП II: Общее собрание собственников в форме заочного голосования

Если собрание собственников помещений в очной форме не имело необходимого кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования. Он подразумевает передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Поскольку определенная работа на первом этапе уже была проделана, алгоритм действий при проведении собрания собственников в форме заочного голосования несколько отличается.

Шаг 5. Проведение заседания инициативной группы

На рассмотрение собственников выносится та же повестка дня, но меняется форма проведения общего собрания собственников помещений. Соответственно, частично изменяется повестка самого заседания инициативной группы. Надо определить:

— сроки его проведения.

Поскольку на первом этапе реестр собственников уже должен быть получен, следующим будет

Шаг 6 . Сообщение о проведении общего собрания и доставка бланков решений

По числу собственников помещений изготавливаем уведомления о проведении общего собрания в форме заочного голосования.

В ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прописано, что надо указать в таком уведомлении:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);

в) дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Очень важно помнить! Повестка дня общего собрания в форме заочного голосования обязательно должна быть точно такой же, как и при несостоявшемся очном собрании.

Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами:

1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме). Этот способ наиболее эффективен, особенно в домах с большим числом квартир;

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Одновременно направляем собственникам помещений бланки решения по вопросам, поставленным на голосование.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 5 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Целесообразно одновременно еще раз направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по повестке дня.

Шаг 7. Прием решений собственников помещений

Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Шаг 8. Оформление результатов заочного голосования собственников

Счетная комиссия осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования.

О бщее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования .

Шаг 9. Сообщение о результатах общего собрания в форме заочного голосования

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений. Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

Шаг 10. Хранение документов

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Решения общего собрания собственников.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (ст.44 Жилищного кодекса РФ).

Управление многоквартирным домом собственниками жилых помещений предполагает согласование волеизъявлений каждого из них. Когда число субъектов невелико, меньше вероятности возникновения непреодолимых конфликтов. При этом принятие решений о пользовании общим имуществом не сопровождается какими-либо существенными сложностями. Другая ситуация обстоит в случаях множественности владельцев. Особенности согласования волеизъявлений таких субъектов регламентирует ст. 44 ЖК РФ. В новой редакции нормы предусмотрены основные правила обсуждения актуальных вопросов, касающихся судьбы материальных ценностей, пользование которыми осуществляется совместно. Рассмотрим их.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Оно выступает в качестве своего рода административного органа. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме организовывается для обсуждения вопросов, касающихся совместного пользования материальными ценностями, являющимися частями сооружения. Для этого формируется повестка дня, назначается дата проведения мероприятия. Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ , согласование волеизъявления владельцев осуществляется путем голосования по сформулированным вопросам.

Компетенция органа

О ней говорится в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ . Компетенция административного органа достаточно обширна. Владельцы жилплощадей согласовывают:


Ст. 44 ЖК РФ с комментариями

Приватизация жилфонда в России создала довольно сложную ситуацию. В большинстве многоквартирных домов отсутствует один собственник. Такие сооружения состоят из множества площадей, принадлежащих гражданам, юрлицам, МО и пр. Это существенно осложняет управление имуществом. Принимая во внимание данное обстоятельство, рассматриваемая норма Кодекса закрепляет специальную форму обсуждения вопросов, касающихся МКД. Общее собрание считается единственным административным органом. Он существует в течение всего периода существования МКД.

Прежний порядок

Ранее условия управления имуществом в многоквартирных домах формулировались органами территориальной власти. Законные хозяева площадей при этом были отстранены от обсуждения актуальных вопросов. Это, в свою очередь, повлекло повсеместное игнорирование прав этих лиц на участие в вынесении решений, касающихся содержания, распоряжения, пользования материальными ценностями, эксплуатируемыми гражданами совместно. В большинстве случаев обсуждение осуществлялось на уровне ЖКХ. Это привело к муниципализации сферы управления МКД. Соответственно, отсутствовали иные организационно-экономические предпосылки для развития иных форм администрирования. Принцип, заложенный в ст. 44 ЖК РФ , призван кардинально изменить ситуацию.

Природа компетенции административного органа МКД

Она связана с режимом реализации права собственности владельцев жилплощадей. Элементы компетенции административного органа можно охарактеризовать как имущественно-правовые и организационные. Последние включают в себя определение ключевых направлений управления имуществом, используемого совместно. В их число входит:

  1. Выбор способа администрирования и уполномоченной организации.
  2. Согласование вопросов о ликвидации и создании ТСЖ.
  3. Определение порядка и сроков проведения ежегодных обсуждений актуальных вопросов, касающихся МКД и пр.

Имущественно-правовые элементы компетенции включают в себя принятие решений о правилах пользования, а в установленных пределах - и распоряжения общим имуществом, определении платы за работы и услуги по администрированию, содержании и так далее.

Исключительность полномочий

Она проявляется в том, что по отдельным вопросам ни какой другой орган, кроме общего собрания, обсуждение провести не может. К прочим структурам, к примеру, можно отнести правление ТСЖ. Возможность обсуждения некоторых вопросов ст. 44 ЖК РФ предусматривает для других органов. Так, члены товарищества могут согласовать сдачу в аренду или передачу иных прав на материальные ценности, используемые владельцами жилплощадей в МКД. Но, к примеру, такие вопросы, как выбор варианта администрирования либо формирование ТСЖ, может обсуждать только общее собрание. Объединяющим признаком проблем, отнесенных к исключительной компетенции этого органа, является их фундаментальность. Решения, принятые по таким вопросам, носят долгосрочный характер.

Актуальная проблема

Рассматриваемая норма включает в перечень вопросов, подлежащих обсуждению только административным органом МКД, капитальный ремонт и переоборудование отдельных площадей в сооружении. К исключительной компетенции указанной структуры относят и проблемы, касающиеся возведения хозяйственных и прочих построек. Присутствующая в ст. 44 ЖК императивная норма исключает возможность свободного толкования и использования ее лицами, не считающимися владельцами жилплощадей в МКД.

Важный момент

Следует учитывать специфику обсуждения вопросов, касающихся переоборудования в сооружении. Так, если оно приведет к уменьшению объема общего имущества, то, принимая во внимание положения статей 36 и 40 Кодекса, решение должно приниматься единогласно всеми собственниками вообще или всеми участниками. В последнем случае предварительно должно быть получено одобрение от остальных владельцев жилплощадей, не имеющих возможность присутствовать на обсуждении. Это правило распространяется и на случаи, когда кто-либо из собственников без согласования с соседями осуществляет перестройку помещений, используемых совместно. Другие владельцы могут потребовать приведения переоборудованных площадей в первоначальный вид. Соответствующий иск может заявляться по правилам 304 статьи ГК.

Споры

При рассмотрении дел, связанных с применением ст. 44 ЖК РФ, судебная практика учитывает и нормы ГК. Так, например, если кто-то из владельцев жилплощади в МКД лишен возможности пользоваться какой-то частью сооружения (не имеет доступа на чердак), он может заявить иск в порядке 301 статьи ГК. Претензия может предъявляться к любому другому владельцу или к третьему лицу. В последнем случае виндикационный иск будет считаться заявленным в интересах всех хозяев жилплощадей МКД. Его удовлетворение не предрешает вопрос, касающийся использования общего имущества. Он только лишь обеспечивает получение истцом утраченного владения.

Возведение хозяйственных и иных построек

По мнению экспертов, компетенция административного органа МКД, закрепленная в пункте первом второй части ст. 44 ЖК , сформулирована неоднозначно. Размытость толкования проявляется, в первую очередь, в том, что в норме не уточняется, какой именно участок может использоваться для возведения построек. Кроме того, ст. 44 ЖК не содержит указаний о назначении сооружений. Из этого можно сделать поверхностный вывод о том, что владельцы жилплощадей вправе согласовать строительство на любой территории. При этом она вполне может не относиться к участку, на котором располагается МКД. Вместе с тем следует помнить положения части первой ст. 44 ЖК . В ней указывается, что компетенция административного органа распространяется только на объекты, используемые владельцами жилплощадей совместно. Природа полномочий связана с правом собственности на имущество. Соответственно, обсуждению подлежат только те вопросы, которые относятся к нему.

Время на чтение: 18 мин

Собрание собственников жилья многоквартирного дома – процедура, установленная в ЖК России. На основании правового акта это мероприятие позволяет регулировать управление общей собственностью владельцев недвижимого имущества, находящегося в составе МКД. Для инициирования собрания и проведения в надлежащей форме, следует действовать в соответствии с нормативно-правовыми положениями. Нарушение процедуры влечет признание сбора неправомочным.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн-консультанту во всплывающем окне справа внизу экрана или звоните по номерам указанным на сайте (круглосуточно и без выходных).

Необходимость проведения, ОСС как волеизъявления жильцов МКД

ОСС, т. е. собрание владельцев квартир в МКД, осуществляется с единственной целью – решение возникающих или плановых вопросов по имуществу. Смысл заседаний заключается в том, что лица совместно регулируются возникающие задачи.

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ЖК РФ могут проводиться каждый год. Однако при возникновении срочных вопросов, владельцы квартир вправе созывать экстренный сбор.

На заметку: для нового МКД в первую очередь нужно инициировать заседание, на котором произойдет избрание Совета дома во главе с председателем, а также решены основные задачи.

Компетенция ОСС

В полномочия собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ЖК РФ входят различные пункты, связанные с владением общим имуществом.

В следующем списке приведены основные вопросы:
  • определение способа управления МКД;
  • установление парко-мест;
  • предоставление в аренду незанятных нежилых помещений;
  • фиксирование размеры отчислений за использование имущества сторонних лиц, к примеру, провайдеров Internet;
  • согласование монтажа в холлах, лифтовых и подъездах информационных и рекламных стендов.

Таким образом, сбор собственников позволяет принимать решения, относящиеся к использованию всех объектов, кроме жилых участков – кровля, придомовая территория и т. п.

Посмотрите видео: "Тонкости проведения общего собрания собственников жилья."

Какими нормативно-правовыми актами регулируется процедура организации и проведения ОСС МКД

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации общий сбор жителей многоквартирного домовладения позволяет регулировать различные ситуации, цель которых повысить комфортное нахождение граждан в комплексе, а также рыночную стоимость недвижимости. В законодательстве установлены нормы, требования и условия для проведения заседаний.

ЖК РФ об общем собрании собственников

Схема, в соответствии с которой проводится ОСС в МКД, регламентируется . Основываясь на принципах закона, собрание собственников представляет собой орган управления общим имуществом.

В жилищном законодательстве основными статьями по данному вопросу являются:
  1. – регулирует методы избрания управления МКД.
  2. в части первой устанавливает необходимость заключения договоров между УК или иной формой с владельцами жилья.
  3. Статья №162 того же кодекса в ч. №8.2 указывает, что собственники недвижимости вправе согласовывать и принимать решения об отказе от услуг управляющей компании, если организация некачественно или не в полной мере соблюдает нормы соглашения.
  4. В прописан регламент о том, как должна происходить передача общедомовой собственности третьим сторонам для временного пользования.
  5. Любые решения, относящиеся к ремонту, расширению, надстроек, а также возведение различных хоз. построек должны осуществляться в соответствии с положениями

Приказ Минстроя о проведении ОСС

Обсуждать и отдавать голоса допускается путем заполнения специальных бланков, т. е. письменно либо в устной форме методом поднятия рук. При этом секретарь должен засвидетельствовать количество «за» и «против», а участники собрания подписать решение. Примечательно, что порядок голосования должен выбираться и оформляться заранее.

В заочной форме референдум проводится при помощи дистанционного заполнения листов, которые направляются владельцам недвижимости совместно с уведомлением о проведении общего заседания.

Очно-заочный формат предполагает осуществление встречи в два этапа, что позволяет участникам голосовать в момент сбора, а те, кто по каким-то причинам не присутствовал, могут сделать это после.

Доверенность на голосование

Собственники квартир в МКД вправе самостоятельно присутствовать на заседании владельцев жилья или уполномочить доверенностью своего представителя. Правило зафиксировано в . При этом в документе должна фигурировать следующая информация:

  • сведения о владельце;
  • данные уполномоченного лица – Ф.И.О., адрес проживания (фактический, по прописке), серия и номер паспорта.

Документ оформляется согласно статье и нотариально визируется ().

Голосование несовершеннолетними лицами

Общая инструкция по составлению протокола:
  1. Название.
  2. Число формирования и входящий номер.
  3. Дата и адрес созыва ОСС.
  4. Заголовок к основной части.
  5. Раздел содержания.
  6. Указывается, где будут храниться документы о каждом проведенном собрании владельцев недвижимости в МКД.
  7. Приложения к основной бумаге.
  8. Визирование председателем Совета дома, а также секретарем и представителями счетной комиссии. В некоторых случаях устанавливается подпись главного инициатора заседания, если уполномоченные лица СД не были избраны.
  9. Подписывают протокол все собственники, которые в бюллетенях поставили галочку «за» формирование ТСЖ и утверждение Устава.

Непосредственно текст протокола разбивают на две составные – ввод и основа. В первой указывают статистические сведения (общее количество метража, число владельцев и т. п.) и фактическую информацию.

БЕСПЛАТНАЯ консультация юриста!

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!

Второй раздел содержит данные о поднятых вопросах в повестке дня – для каждого выделяется отдельный подраздел. Список передается участникам на рассмотрение в соответствии с формированным извещением о проведении ОСС. Каждая тема нумеруется.

На заметку: не допускается прописывать пункт «Иное», «Разное», «Другое» и т. п. формулировки. В протоколе должны фигурировать только вопросы из повестки дня. Запрещено объединять в одном положении несколько тем, имеющих разное содержание.

Дополнения к протоколу

К протоколу обязательно прилагают дополнительную документацию:
  1. Перечень владельцев недвижимости в МКД (реестр). В бумаге должна прописываться информация обо всех собственниках – Ф.И.О. для физлиц и название и ОГРН для организаций, если они имеют право на какое-то помещение в доме. Дополнительно проставляется номер свидетельств.
  2. Извещение о предстоящем ОСС, соответствующее требованиям статьям и
  3. Перечень вручения уведомлений о проведении встречи владельцев жилья в МКД, которым были отправлены объявления. Кроме того, прописывается выбранный вариант доставки документов, число, когда получено. Исключительными случаем, когда это не требуется, является публикация данных о собрании в общедоступном месте – информационные доски в каждом подъезде.
  4. Список лиц, принявших участие в ОСС, с указанием сведений о праве на объект собственности.
  5. Доверенность и другая документация (или копии), указывающие на компетенцию лица принимать участие в заседании жильцов МКД, а также тех, кто присутствовал на встрече. Если владельцем квартиры является человек, не достигшей 18-летия, то голосовать за него может отец и/или мать, а также законный опекун. В качестве документа представляется паспорт родителя и сертификат рождения ребенка.
  6. Бумаги, которые необходимы для принятия решения по вопросам, указанные в повестке дня.
  7. Если голосование проводилось в заочном или очно-заочном формате, то требуется приложение в виде решения каждого из собственников МКД.
  8. Другие материалы, которые косвенно или прямо имеют отношение к проведенному собранию.

Протокол формируется в период, установленный ОСС, однако не позже истечения десятидневного срока после фактического завершения заседания.

Основания для признания протокола общего собрания ничтожным

Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».

Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.

Но и в этом случае есть исключения из правил:
  • в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
  • протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
  • вопрос входит в перечень полномочия ОСС.
Основания для признания протокола заседания владельцев помещений в многоквартирном доме:
  • противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
  • нарушение условий формирования документов;
  • попрание нравственности.

Нюансы проведения общего собрания в ТСЖ и ЖСК

На заметку: кворум для кооператива жильцов (ОСЧ) признается, если на сходке участвовали больше 50 процентов всех членов ().

Заключение

Если владелец недвижимости в МКД не согласен с принятым постановлением ОСС или сомневается в корректности его проведения, то он вправе направить иск в судебную инстанцию. В течение полугода, с даты получения информации, собственник может повлиять на итоги голосования.

Посмотрите видео: "Процедура проведения общего собрания собственников помещений в МКД."

Однако если в ходе расследования будут выявлены незначительные нарушения, которые не стали причиной материальных убытков для истца, то в компетенции ведомства оставить итоги собрания без изменений.

Дополнительно гражданин направляет жалобу в ГЖИ. Инстанция, после рассмотрения дела по существу и при обнаружении грубых ошибок, наделена полномочиями инициировать судебное заседание.

Представьте, что в доме, которым вы управляете, прошло общее собрание собственников. Жители решили установить в подъезде систему видеонаблюдения. Вы поставили видеокамеру, но теперь один собственник отказывается платить за установку оборудования и требует моральной компенсации.

Суды встали на сторону собственника, а некоторые даже решили, что ОСС не могло обсуждать такой вопрос. Сегодня мы расскажем, чем закончилась эта история и какие решения может решать общее собрание собственников.

Мнения судов о компетенции ОСС

Собственники помещений в МКД на внеочередном общем собрании приняли решение установить в доме систему видеонаблюдения, определили порядок оплаты и одобрили тариф на обслуживание. Кворум на ОСС состоялся и никто из собственников не оспаривал протокол собрания.

Никто кроме одного. Этот собственник обратился в суд с иском на управляющую компанию, потребовал, чтобы она вернула ему потраченные на услуги видеонаблюдения деньги, а также компенсировала моральный вред.

Мнения судов разделились. Мировой суд иск не удовлетворил. Апелляционный суд отменил это решение, признал начисление платежей за установку и обслуживание камер незаконным, указал управляющей компании сделать перерасчёт, компенсировать собственнику моральный вред и заплатить штраф.

Президиум Верховного Суда Республики отменил требование о перерасчёте, но сказал, что штраф и компенсацию морального вреда выплатить всё же придётся. Управляющая компания обратилась в Верховный Суд РФ. И Верховный Суд РФ опять всех примирил.

Компетенции ОСС по закону

Управляющая компания установила в подъезде и стала обслуживать систему видеонаблюдения, потому что исполняла желание собственников помещений в МКД. Своё желание они высказали на общем собрании собственников дома.

Апелляционный суд, назначая суровое наказание для УО, исходил из того, что видеонаблюдение - это дополнительная услуга, которую может оказывать собственникам управляющая компания. Дополнительные услуги не относятся к услугам по содержанию жилого помещения и коммунальным услугам, и значит, не относятся к компетенции ОСС.

Суд кассационной инстанции поддержал такую позицию, согласился с ничтожностью решения ОСС. Верховный Суд РФ объяснил, что это неправильно.

Общее собрание собственников помещений в МКД - орган управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). К его компетенции относятся вопросы, предусмотренные ч. 2 ст. 44 ЖК РФ :

  • о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек, капитальном ремонте;
  • о пределах использования земельного участка;
  • об использовании общего имущества дома третьими лицами;
  • о выборе способа управления.

Решения ОСС по вопросам, которые выносятся на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов. Есть ряд вопросов, для решения которых необходимо получить не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение ОСС по вопросам, которые относятся к его компетенции, обязательно для всех собственников помещений в таком доме, даже для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Исполнение решений ОСС

Мы не устаём повторять вслед за ч. 1 ст. 161 ЖК РФ , что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нём. УО должна стараться содержать общее имущество в доме в надлежащем состоянии, качественно предоставлять коммунальные услуги.

Компания, которая управляет многоквартирным домом, несёт ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества дома (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

По договору управления УО по заданию собственников в согласованные сроки и за плату оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества и предоставляет коммунальные услуги (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Все собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). К общему имуществу относятся:

  • межквартирные лестничные площадки,
  • лестницы,
  • лифты,
  • лифтовые шахты,
  • коридоры,
  • технические этажи,
  • чердаки и подвалы.

Чтобы все перечисленные помещения содержались в должном порядке, собственники утверждают на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер финансирования (п. 17 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения. Относится сюда и плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяет общее собрание собственников. Определяется он с учётом предложений управляющей компании не менее чем на один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Выходит, что к компетенции общего собрания собственников помещений относится решение вопроса об определении перечня услуг и работ по управлению МКД для содержания общего имущества дома. Управляющая компания оказывает такие услуги и работы в счёт платы за жилое помещение.

Решение Верховного Суда РФ

Видеокамеру, из-за которой произошёл конфликт, управляющая компания установила с направлением обзора на входные двери подъезда. Так сделали потому, что видеонаблюдение должно было помочь обеспечить безопасность жителей дома.

Предыдущие суды это не учли. И их выводы о том, что решение вопроса о предоставлении дополнительных услуг собственникам МКД не относится к компетенции ОСС, незаконны.

Видеонаблюдение - услуга, направленная на надлежащее содержание общедомового имущества. Его цель - обеспечить безопасность и сохранить имущество собственников помещений дома. Это не индивидуальная услуга, а услуга, одинаково полезная всем жителям дома.

Верховный Суд РФ отменил решения предыдущих судов и направил дело на новое рассмотрение.