عقد بيع العقار: المفهوم، الخصائص العامة. نحن نزيل المخاطر قبل بيع وشراء العقارات وحقوق الملكية الأخرى

2.2.1. موضوع الاتفاقية

2.2.2. سعر العقد

2.3.1. وثائق العنوان

2.3.2. معلومات عن أعباء الشقة

2.3.3. شروط إخلاء الشقة

2.3.4. إجراءات الدفع بموجب الاتفاقية

4. تسجيل الدولة لنقل الملكية بموجب اتفاقية شراء وبيع العقارات

1. مفهوم الشروط الأساسية للعقد

أولاً، القليل من النظرية حول شروط العقود. وفقًا للمادة 432 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يعتبر العقد مبرمًا إذا تم التوصل إلى اتفاق بين الطرفين بشأن جميع الشروط الأساسية للعقد. وبالتالي، قسم الكود شروط العقد إلى مجموعتين: الشروط الأساسية وشروط أخرى (يمكن تسميتها إضافية).

الشروط الأساسية هي:

- الشروط المتعلقة بموضوع العقد،

- الشروط المذكورة في القانون أو الإجراءات القانونية الأخرى باعتبارها ضرورية أو ضرورية للعقود من هذا النوع,

- جميع الشروط التي يجب التوصل إلى اتفاق بشأنها بناءً على طلب أحد الطرفين.

إذا لم يتوصل طرفا العقد إلى اتفاق بشأن الشروط الأساسية للعقد، ولم يتضمن العقد الشروط الأساسية، فإن العقد بموجب القانون يعتبر غير مبرم.

2. شروط اتفاقية شراء وبيع العقارات

اتفاقية بيع العقارات. ما هي الشروط التي يجب أن تحتوي عليها؟

وفقا لاتفاقية الشراء والبيع لا الممتلكات المنقولة(عقد بيع عقار)، يتعهد البائع بنقل العقار إلى ملكية المشتري، ويتعهد المشتري بقبول هذا العقار ودفع ثمنه بالسعر المتفق عليه بين الطرفين.

يجب أن يحتوي العقد على:

- معلومات عن كل طرف في العقد،

- جميع الشروط الأساسية التي في غيابها يعتبر العقد غير مبرم،

- بالإضافة إلى شروط أخرى.

2.1. معلومات عن كل طرف في العقد

يجب أن تتضمن اتفاقية شراء وبيع العقارات معلومات عن كل طرف في الصفقة.

للأفراد:

— تفاصيل جواز السفر,

- عنوان التسجيل،

تاريخ ومكان الميلاد.

إذا كان أحد الطرفين على الأقل كيان قانوني، قم بالإشارة إلى الاسم، INN، OGRN، العنوان القانونيالمنظمات.

إذا تم العقد وليس مالك العقار أو المشتريب، تحدد الاتفاقية الأسباب التي بموجبها يتصرف الشخص (الأشخاص) المحدد نيابةً عنهم.

يمكن أن يكون هذا توكيلًا رسميًا: موثقًا، إذا تم توقيع الاتفاقية من قبل فرد؛ يتم إعداده في شكل مكتوب بسيط، إذا تم توقيع الاتفاقية التي يكون الكيان القانوني طرفًا فيها من قبل شخص مرخص له.

يجب أن يشير التوكيل إلى الصلاحيات المناسبة: إبرام اتفاقية شراء وبيع، أو تلقي الدفع أو السداد بموجب اتفاقية شراء وبيع، وكذلك قبول العقارات أو نقلها مع الحق في التوقيع على سند نقل.

إذا كان طرف العقد أقل من 14 سنة أو مواطن غير كفءثم يتم إبرام الاتفاقية نيابة عنه من قبل والديه أو والديه بالتبني أو الأوصياء.

إذا كان طرفا العقد قاصر يتراوح عمره بين 14 و18 عامًا أو مواطن ذو أهلية قانونية محدودةثم يقومون بتوقيع الاتفاقية بشكل مستقل بموافقة كتابية من الوالدين أو الوالدين بالتبني أو الوصي. في هذه الحالات، سوف تحتاج إلى إذن من سلطة الوصاية والوصاية لإجراء المعاملة.

2.2. الشروط الأساسية لعقد بيع العقار

2.2.1. موضوع الاتفاقية

2.2.2. سعر العقد

2.2.3. قائمة الأشخاص الذين يحتفظون بحق استخدام المباني السكنية

تشمل الشروط الأساسية لاتفاقية شراء وبيع العقارات ما يلي:

- موضوع الاتفاقية،

- سعر العقد،

— وبالنسبة للمباني السكنية - قائمة الأشخاص الذين يحتفظون بالحق في استخدام المباني السكنية.

2.2.1. موضوع الاتفاقية

يجب أن يحتوي عقد بيع العقارات على بيانات تمكن من تحديد العقار المطلوب نقله إلى المشتري بموجب العقد بشكل قطعي، بما في ذلك البيانات التي تحدد موقع العقار على الموقع المعني قطعة أرضأو كجزء من العقارات الأخرى.

إذا كنا نتحدث عن اتفاقية بيع شقة ، الذي - التي:

يجب أن يشير العقد بالضرورة إلى:

- اسم المبنى السكني - شقة،

- عدد الغرف،

- عنوان المبنى السكني الذي تقع فيه الشقة،

- المناطق المشتركة والمعيشة.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن الإشارة إلى سمات تعريفية أخرى للشقة: الطابق، المدخل، عدد مستويات الشقة، عدد طوابق المبنى بأكمله، إلخ.

تنعكس كل هذه المعلومات في جوازات السفر المساحية والفنية المقدمة من BTI أو Rosreestr.

يجب أن يعكس العقد أيضًا حالة الشقة، ووجود وحالة الممتلكات المتبقية في الشقة، والمعدات الفنية، وما إلى ذلك. (يمكن صياغة ذلك في شكل ملحق، وهو جزء لا يتجزأ من العقد).

دعونا نلاحظ نقطة أخرى مهمة.

لاتخاذ ل خصم الضرائبمصاريف تشطيب الشقة المشتراة، فمن الضروري أن تحتوي الاتفاقية التي تم شراء الشقة على أساسها على شرط تملك الشقة دون تشطيب.

2.2.2. سعر العقد

يشير السعر أيضًا إلى الشروط الأساسية لعقد البيع. وعليه، وكما قلنا سابقاً، إذا لم يكن هناك شرط على ثمن العقار الذي يتفق عليه الطرفان كتابياً، فإن عقد بيعه يعتبر غير مبرم.

يتم تحديد سعر العقد بالروبل، ولكن يمكن الإشارة إليه بما يعادل المبلغ المحدد بالروبل العملة الأجنبيةأو بالوحدات النقدية التقليدية.

وقد يحدد العقد سعراً لكل وحدة مساحة، وبالتالي يتم تحديد سعر العقار على أساس مساحته.

2.2.3.قائمة الأشخاص الذين يحق لهم استخدام الشقة

وفقا للفقرة 1 من الفن. 558 من القانون المدني، الذي يحدد تفاصيل بيع المباني السكنية، بالإضافة إلى الموضوع والسعر، شرط أساسي لعقد بيع مبنى سكني أو شقة أو جزء من مبنى سكني أو شقة فيها الأشخاص الذين يعيشون والذين، وفقًا للقانون، يحتفظون بالحق في استخدام هذه المباني السكنية بعد استحواذ المشتري عليها، هي قائمة بهؤلاء الأشخاص تشير إلى حقوقهم في استخدام المباني السكنية المباعة.

ويمكن لهؤلاء الأشخاص، بموجب القانون، أن يكونوا:

أ) مستأجر المبنى السكني والمواطنين المقيمين معه بشكل دائم؛

ب) المواطن المستأجر من الباطن للمباني السكنية، خلال فترة صلاحية عقد الإيجار (المادة 677 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

ج) الشخص الذي لديه الحق في استخدام المباني السكنية مدى الحياة عن طريق رفض الوصية (المادة 33 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي)؛

د) متلقي القسط السنوي بموجب اتفاقية صيانة مدى الحياة مع المُعالين، إذا كانت الاتفاقية تنص على إقامته في هذا المبنى السكني (البند 1 من المادة 602، البند 1 من المادة 586 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛

د) المقترض بموجب الاتفاقية الاستخدام المجانيالمباني السكنية خلال فترة صلاحية العقد (البند 1، المادة 700 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

إن وجود حق لأطراف ثالثة في الإقامة واستخدام المباني السكنية المنعزلة هو ظرف مهم للغاية يجب أن يكون مشتري هذه المباني السكنية على علم به، لأنه هذا الحقهو نوع من الأعباء على الحق في استخدام المباني السكنية المنفردة ويمكن أن يكون بمثابة ظرف قد يرفض فيه المشتري الدخول في معاملة تمامًا.

وبالتالي، عند التصرف في عقار سكني، يجب أن يشير العقد إلى حق الشخص الذي يسكن فيه في استخدام هذا العقار السكني؛ وإلا فلا يمكن إبرام العقد، لأنه لم يتم التوصل إلى اتفاق على جميع الشروط الأساسية.

الخيار المثالي هو أنه في وقت إبرام عقد بيع وشراء شقة لا يوجد فرادىوأيضًا أنه لا يوجد أشخاص يحتفظون، وفقًا للقانون، بالحق في استخدام هذا المبنى السكني بعد استحواذ المشتري عليه.

2.3. الشروط اللازمة لعقد شراء وبيع العقارات

2.3.4. شروط تخليص العقارات من ملكية البائع وإجراءات وشروط نقل الملكية من البائع إلى المشتري

2.3.5. إجراءات الدفع بموجب الاتفاقية

الشروط والأحكام التالية الخاصة باتفاقية شراء وبيع العقارات ليست ضرورية، ولكنها ضرورية بالتأكيد.

2.3.1. تاريخ ومكان إبرام العقد

يجب أن تشير اتفاقية شراء وبيع العقارات إلى تاريخ ومكان إبرام الاتفاقية.

2.3.2. وثائق العنوان

يجب أن يتضمن العقد معلومات حول مستندات ملكية العقار:

- على أي أساس تم شراء الشقة (اتفاقية الشراء والبيع، قرار المحكمة، اتفاقية المشاركة البناء المشتركإلخ.)،

- نوع ملكية البائع،

— تفاصيل الوثيقة التي تؤكد ملكية البائع، وهي شهادة الملكية.

2.3.3. معلومات عن أعباء الممتلكات

يُنصح في اتفاقية شراء وبيع الشقة بالنص على شرط عدم وجود اعتقالات أو تعهدات أو نزاعات قانونية فيما يتعلق بالملكية والقيود الأخرى.

2.3.4. شرط الإفراج عن العقاراتمن ممتلكات البائع، وإجراءات وتوقيت نقل الملكية من قبل البائع إلى المشتري

إذا كنت تشتري عقارًا، ولا سيما شقة، حيث يستمر البائع وأفراد عائلته في العيش وقت توقيع عقد البيع، فيجب أن ينص العقد على فترة سينتقلون خلالها من الشقة، قم بإزالة العقار وإلغاء تسجيله في هذا العنوان.

يتم نقل العقارات من قبل البائع وقبولها من قبل المشتري بموجب سند نقل أو مستند نقل آخر موقع من الطرفين (الجزء 1، المادة 556 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ما لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك، يعتبر التزام البائع بنقل العقارات إلى المشتري قد تم الوفاء به بعد تسليم هذا العقار إلى المشتري وتوقيع الطرفين على وثيقة النقل ذات الصلة.

يعتبر فشل أحد الطرفين في التوقيع على مستند بشأن نقل العقارات وفقًا للشروط المنصوص عليها في العقد رفضًا، على التوالي، لالتزام البائع بنقل العقار، ورفض المشتري للالتزام بقبول العقار .

2.3.5. إجراءات التسوية بموجب اتفاقية بيع العقارات

دعونا نتناول المزيد من التفاصيل حول إجراءات التسوية بموجب اتفاقية بيع العقارات.

يوجد حاليًا في سوق العقارات أربع طرق رئيسية للتسوية بموجب اتفاقية شراء وبيع العقارات.

الطريقة الأولى: نموذج خطاب الاعتماد للدفع

تتمثل طريقة الحساب هذه في حقيقة أن مشتري العقارات يبرم أولاً اتفاقية مع البنك، يتم على أساسها إيداع مبلغ مساوٍ لقيمة العقار في الحساب البنكي. في الوقت الذي يقدم فيه بائع الشقة إلى البنك الوثيقة التي اتفق عليها الطرفان عند إعداد خطاب الاعتماد، على سبيل المثال، مقتطف من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها، حيث يُشار إلى المشتري على أنه مالك العقار، ويقوم البنك بتحويل المبلغ المستحق للبائع ( البند 1 من المادة 867 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

خطابات الاعتماد هي:

— غير قابل للإلغاء (المادة 869 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يعني هذا النوع من خطابات الاعتماد أن البنك لا يمكنه إلغاء الالتزام بدفع المبلغ المحدد في خطاب الاعتماد دون موافقة متلقي الأموال. بالنسبة للبائع، يفضل فتح خطاب اعتماد غير قابل للإلغاء؛

- قابل للإلغاء (المادة 868 من القانون المدني للاتحاد الروسي). لا يحتوي هذا النوع من خطابات الاعتماد على التزام غير مشروط من البنك تجاه البائع ويمكن إلغاؤه أو تعديله دون موافقة مسبقة من متلقي الأموال. ما لم ينص على خلاف ذلك، يعتبر خطاب الاعتماد قابلاً للإلغاء.

قد تفرض البنوك رسومًا على فتح خطاب الاعتماد، ويتم تحديد مبلغها عادةً كنسبة مئوية من مبلغ خطاب الاعتماد.

الطريقة الثانية: استخدام صندوق الودائع الآمن

هذه الطريقة هي كما يلي.

يقوم البائع والمشتري والبنك بإبرام اتفاقية يقوم البنك على أساسها بتأجير خزانة تخزين نقدي. بعد ذلك، يقوم المشتري بحضور البائع بوضع المال في الخلية. تتم الإشارة إلى فترة الإيجار للخلية مع الأخذ في الاعتبار الفترة المتوقعة لتسجيل الدولة لنقل ملكية العقار.

تم الاتفاق مسبقًا على شروط الوصول إلى الخلية. لفترة معينة بعد وضع الأموال في صندوق الودائع الآمن، يحق للبائع فقط فتحه من خلال تقديم، على سبيل المثال، مستخرج من سجل حقوق العقارات والمعاملات معه يفيد بأن ملكية العقار قد تم نقلت إلى المشتري.

وبعد انقضاء هذه الفترة، ينتهي حق البائع في الوصول إلى الخزانة دون مشتري. في هذه الحالة، سيكون للمشتري حق الوصول إلى الصندوق عند تقديم جواز سفره في حالة غياب البائع وفرصة استرداد الأموال.

ومع ذلك، من المهم أن يحصل المشتري بدوره على إيصال من البائع بأن البائع قد استلم الأموال. للقيام بذلك، يقوم البائع والمشتري، كقاعدة عامة، باستئجار صندوق ودائع آمن ثانٍ من البنك، حيث تنعكس شروط الوصول إليه فيما يتعلق بشروط الوصول إلى صندوق الودائع الآمن بالمال. أي أنه، لفترة زمنية معينة، يمكن للمشتري الوصول إلى الخزانة عند تقديم شهادة ملكية الشقة، وبعد ذلك إذا لم تتم المعاملة، يستطيع البائع الوصول ويأخذ إيصاله من الخزانة.

الطريقة الثالثة: نقدًا دون استخدام صندوق ودائع آمن أو استخدام أوامر الدفع في المستوطنات

هذه الأساليب شائعة أيضًا اليوم.

ومع ذلك، فإن استخدام المدفوعات النقدية أو المدفوعات غير النقديةعن طريق تحويل الأموال من قبل البنك نيابة عن المشتري إلى حساب البائع يترتب عليه المخاطر التالية:

1) إذا قام المشتري بتحويل (تحويل) الأموال في وقت توقيع العقد قبل تسجيل نقل الملكية، فهناك خطر رفض التسجيل. وقد يجد المشتري في مثل هذه الحالة نفسه بلا أموال وعقارات؛

2) إذا اتفق الطرفان على سداد المدفوعات بعد تسجيل نقل الملكية، فقد يكون هناك خطر من أن المشتري، الذي تم تسجيل ملكيته للعقار بالفعل، لسبب ما قد لا يدفع المبلغ المحدد للبائع. وفي هذه الحالة سيجد البائع نفسه بلا عقارات ولا مال.

وبالتالي، فإن الدفعات باستخدام خطاب الاعتماد والمدفوعات باستخدام صندوق ودائع آمن هي طرق دفع أكثر أمانًا عند إجراء معاملة شراء وبيع العقارات.

الطريقة الرابعة: الاستخدام حساب مصرفيالضمان

تتضمن هذه الطريقة قيام مشتري العقارات بفتح ما يسمى بحساب الضمان لدى أحد البنوك للتسويات بموجب اتفاقية شراء وبيع العقارات.

وللقيام بذلك، يقوم مشتري العقار بإيداع مبلغ يساوي قيمة العقار في حساب الضمان.

يقوم البنك بتجميد الأموال الموجودة في حساب الضمان حتى يتم الوفاء بالالتزامات بموجب اتفاقية شراء وبيع العقارات التي تم إيداع الأموال في حسابها. في اللحظة التي يقدم فيها بائع العقارات للبنك، على سبيل المثال، مقتطفًا من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها بشأن ملكية المشتري، يصدر البنك للبائع المبلغ المستحق من حساب الضمان.

لا يجوز لصاحب حساب الضمان التصرف في الأموال الموجودة في الحساب. وفي الحقيقة فإن هذا الحساب مخصص فقط لتخزين أموال المشتري وتحويلها إلى البائع عند حدوث الظروف المحددة في اتفاقية شراء وبيع العقارات.

إذا لم تتم المعاملة، فعند انتهاء اتفاقية حساب الضمان، يتم إغلاق الحساب وإعادة الأموال من الحساب إلى مشتري العقار، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاق بين البائع والمشتري.

2.4. الشروط الأخرى لاتفاقية شراء وبيع العقارات

بالإضافة إلى الشروط المذكورة أعلاه، قد يحتوي عقد بيع العقارات أيضًا على شروط أخرى، على سبيل المثال، شرط مسؤولية الأطراف، شرط إجراءات حل النزاعات بموجب العقد، شرط السرية، وغيرها.

3. نموذج اتفاقية شراء وبيع العقارات

يتم إعداد اتفاقية شراء وبيع العقارات في شكل مكتوب بسيط في شكل وثيقة واحدة موقعة من الطرفين. عدم الالتزام بصيغة اتفاقية شراء وبيع العقارات يترتب عليه بطلانها. ومن الضروري أيضًا الانتباه إلى حقيقة أن القانون لا ينص على التوثيق الإلزامي لاتفاقية شراء وبيع العقارات.

ومع ذلك، يجوز للطرفين تقديم طوعا لتوثيق اتفاقية شراء وبيع الشقة، مما يعكس هذا الشرطمباشرة في العقد نفسه. ولكننا نكرر أن هذا حق وليس التزاما على الأطراف.

لسبب ما، هناك رأي مفاده أن توثيق الاتفاقية يوفر حماية إضافية للمعاملة، ولكن هذا ليس هو الحال.

4.4. تسجيل الدولة لنقل الملكية بموجب اتفاقية شراء وبيع العقارات

يخضع نقل ملكية العقارات بموجب اتفاقية بيع العقارات إلى المشتري لتسجيل الدولة.

وفقا للقانون المدني للاتحاد الروسي تسجيل الدولةحقوق الملكية العقارية هي إجراء قانوني للاعتراف والتأكيد من قبل الدولة بحدوث وتقييد (رهون) ونقل وإنهاء الحقوق في العقارات.

وبالتالي، فإن ملكية المشتري للعقارات التي حصل عليها تنشأ من لحظة تسجيل الدولة (البند 2 من المادة 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

إذا تم إكمال المعاملة التي تتطلب تسجيل الدولة بالشكل الصحيح، لكن أحد الطرفين يتجنب تسجيلها، يحق للمحكمة، بناءً على طلب الطرف الآخر، اتخاذ قرار بشأن تسجيل حالة المعاملة. وفي هذه الحالة يتم تسجيل المعاملة وفقاً لقرار المحكمة.

في الختام، أود أن أشير إلى أن اتفاقية شراء وبيع العقارات، التي تحتوي على جميع المتطلبات القانونية وتحمي البائع والمشتري إلى أقصى حد، هي وثيقة معقدة.

حسنًا، لا تنس استشارة المحامين المعنيين بدعم المعاملات العقارية، بحيث يكون لديك قبل التوقيع على اتفاقية بيع العقار معلومات كاملةحول شروط هذه الاتفاقية وتخيل كيف ستسير معاملتك. حظ سعيد!

بويتسوفا إي.أ.

محامي نقابة المحامين في موسكو

"مركز الخبرة القانونية"

كما هو منصوص عليه العقد المدنيعند بيع العقارات، يتعهد البائع بنقل ملكية قطعة الأرض أو المبنى أو الشقة أو الهيكل أو العقارات الأخرى إلى المشتري. الشراء والبيع هو المعاملات العقارية الأكثر شيوعا. أحكام عامةيتم تنظيم الأمور المتعلقة ببيع العقارات بموجب المادة 7 من الفصل 30 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

مفهوم العقد بموجب عقد بيع العقارات، يقوم البائع بنقل الملكية الشخصية للعقار إلى المشتري، ويقبل المشتري العقار المحدد بموجب سند النقل ويدفع مقابله المبلغ الذي يحدده الطرفان مبلغ من المال. التعريف ذاته لاتفاقية بيع العقارات يختلف عن تعريف عاماتفاقية الشراء والبيع فقط حسب موضوع الاتفاقية وطريقة نقل العقار من المالك إلى المشتري. في القانون المدني الحالي للاتحاد الروسي، يتم تمييز عقد بيع العقارات لأول مرة كعقد مستقل بسبب القيمة الكبيرة لموضوع العقد. يتميز عقد بيع العقارات بأنه متبادل وعوض ورضائي. موضوع وشكل الاتفاقية قد يكون موضوع الاتفاقية قطعة أرض أو مبنى أو شقة أو هيكل، بالإضافة إلى عقارات أخرى. يجب أن يحتوي العقد على بيانات تسمح لك بتحديد العقار الذي سيتم نقله بموجب العقد إلى المشتري على وجه التحديد. كما يجب أن تكون هناك بيانات يمكنها تحديد موقع العقارات على قطعة أرض معينة أو كجزء من عقارات أخرى. وهذا يعني أنه إذا كان موضوع العقد مبنى أو مبنى أو هيكل، فيجب أن يشير العقد إلى موقعه وعنوانه ومساحته والغرض منه وسنة البناء وما إلى ذلك. وإذا لم تكن هذه البيانات في العقد، شرط على العقار الذي يخضع للنقل سيتم اعتباره غير متفق عليه بين الطرفين، ولن يتم إبرام العقد نفسه. يجب أن يكون عقد بيع العقارات مكتوبًا. يتم إعداد وثيقة واحدة وتوقيعها من قبل الأطراف. وإذا لم يتم اتباع صيغة عقد بيع العقار، فإن ذلك يترتب عليه بطلانه. من المهم أن تتذكر ذلك التشريعات الحاليةلا يوجد توثيق إلزامي لاتفاقية بيع العقارات، على الرغم من أنه يمكن للطرفين القيام بذلك حسب تقديرهما الخاص. ومع ذلك، فإن نقل ملكية العقار المذكور إلى المشتري يجب أن يخضع لتسجيل الدولة. سعر العقد بالإضافة إلى الموضوع، الشرط الأساسي للعقد هو السعر. يشمل سعر المباني أو الهياكل أو العقارات الأخرى الواقعة على قطعة أرض قيمة جزء معين من قطعة الأرض أو الحق فيها المنقول مع هذا العقار. إذا لم يتضمن العقد ثمن العقار، فإنه يعتبر غير مبرم. نظرًا لأن العقارات في معظم الحالات ترتبط ارتباطًا وثيقًا بقطعة أرض، عند نقل ملكية عقار، فمن الضروري حل مسألة الحق في قطعة الأرض. وبنفس الطريقة، إذا تغير مالك قطعة الأرض، فإن السؤال الذي يطرح نفسه على الفور هو الحق في العقارات الموجودة عليها. في الحالات التي يتم فيها تحديد سعر العقار في العقد حسب وحدة مساحته أو أي معلمة أخرى لحجمه، يتم تحديد السعر الإجمالي لهذا العقار المستحق الدفع وفقًا للحجم الفعلي للعقار المحول إلى العقار. المشتري. تسجيل الدولة لنقل الملكية تسجيل الدولة هو عمل قانوني يعمل بمثابة تأكيد لاعتراف الدولة بنشوء الحق في العقارات أو تقييده أو نقله أو إنهائه. واستخدام هذا الإجراء هو الدليل الوحيد على وجود حق مسجل، ولا يمكن الطعن فيه إلا في المحكمة. تم تحديد إجراءات التسجيل بموجب القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها". قد تنتقل ملكية العقارات إلى المشتري من لحظة تسجيل الدولة. إذا تم الانتهاء منه قبل هذه اللحظة (تم نقل المستندات، وكذلك الإخلاء والانتقال)، لم يحدث نقل الملكية وعبء الصيانة وخطر الخسارة العرضية للممتلكات للمشتري. ومع ذلك، إذا تهرب أحد الطرفين من تسجيل حالة نقل ملكية العقارات، بناءً على طلب الطرف الآخر، يحق للمحكمة اتخاذ قرار بشأن تسجيل حالة نقل الملكية. يجب أن نتذكر أنه ليس عقد البيع نفسه، الذي يكون موضوعه عقارًا، هو الذي يخضع للتسجيل، بل نقل الحق فيه. من المهم أن نتذكر أن المشرع قدم استثناءً وأنشأ بعض ميزات بيع المباني السكنية: اتفاقية بيع مبنى سكني أو شقة، جزء من مبنى سكني أو شقة يخضع لتسجيل الدولة الإلزامي ويمكن أن يكون يعتبر مبرمًا فقط منذ لحظة هذا التسجيل (البند 2 من المادة 558 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وهذا يعني أنه عند بيع المباني السكنية، ليس فقط نقل حقوق الملكية، ولكن أيضا الاتفاقية المقابلة تخضع لتسجيل الدولة. اتفاقية بيع العقار: موضوعات الاتفاقية كمواضيع من هذه الاتفاقيةهما البائع والمشتري لعقار معين. يمكن أن يكونوا مواطنين يبيعون ويشترون بيوتهم الريفية وقطع الأراضي والشقق والعقارات الأخرى، بالإضافة إلى الكيانات القانونية التي تشتري العقارات للمكاتب والشركات وما إلى ذلك. وفي بعض الحالات، يتم إبرام اتفاقيات لبيع العقارات ك البائع، وكمشتري، يمكن للكيانات الأخرى الحقوق المدنية(البلديات، الاتحاد الروسي، الكيانات المكونة للاتحاد الروسي). وفي أغلب الأحوال يكون بائع العقار هو مالكه. كاستثناء، قد يكون البائعون موضوعًا لحقوق الإدارة التشغيلية و الإدارة الاقتصادية- البلدية و مؤسسات الدولةوالمؤسسات والمؤسسات الحكومية. لا يجوز للمؤسسات البلدية أو الحكومية التصرف في العقارات دون الحصول على إذن من المالك. لا يمكن للمؤسسات سوى التصرف في العقارات التي حصلت عليها من خلال الدخل من الأنشطة المسموح بها بموجب مواثيقها ويتم المحاسبة عنها في ميزانية عمومية منفصلة. العناصر الرئيسية للعقد موضوع الاتفاقية.يوفر معلومات تفصيلية عن العقار (العنوان، الغرض، عدد الطوابق، المساحة، المعالم الأخرى) وقطعة الأرض التي يقع عليها (الرقم المساحي، فئة الأرض، غرض الاستخدام، المساحة الإجمالية، إلخ). سعر العقد وإجراءات الدفع.سعر العقار ثابت مع الأخذ في الاعتبار سعر قطعة الأرض (الحق في قطعة الأرض) وتوقيت سداد المشتري لتكلفة العقار. نقل الحقوق.منذ لحظة الحصول على الملكية، يمكن للمشتري ممارسة حقوق ملكية الجسم واستخدامه والتصرف فيه، ويتحمل عبء النفقات اللازمة لصيانة المبنى والأرض. نقل المبنى.ينص على توقيع سند النقل وإجراءات وشروط إخلاء المبنى من قبل البائع. حقوق والتزامات الأطراف.يتم تحديد الحقوق والالتزامات التي تقع على عاتق الأطراف عند إبرام العقد وتنفيذه. مسؤولية.يتحدث عن مسؤولية الأطراف في حالة عدم الوفاء أو التنفيذ غير الصحيح لشروط العقد. أحكام ختامية.يشار إلى أن النزاعات بين الأطراف الناشئة عن الاتفاقية لا يمكن حلها إلا عن طريق المحكمة. يتحدث عن تسجيل الدولة الإلزامي لنقل الملكية. العناوين، تفاصيل البنكوتوقيعات الأطراف . نموذج عقد بيع عقار تحميل نماذج العقود تنفيذ العقد بموجب عقد بيع العقارات (المباني والهياكل)، يحصل المشتري، بالتزامن مع الحصول على ملكية هذا العقار، على حقوق في جزء قطعة الأرض التي يشغلها العقار والضروري لاستخدامه. في الحالات التي يكون فيها البائع هو أيضًا مالك قطعة الأرض التي يقع فيها العقار المباع، يحصل المشتري على حقوق الملكية أو الإيجار للجزء المحدد من قطعة الأرض. إذا لم تحدد الاتفاقية نقل الحق في قطعة الأرض إلى مشتري العقار، فإن المشتري يحصل على حقوق الملكية فقط للجزء الذي يشغله العقار والمطلوب لاستخدامه. يمكن بيع العقارات الواقعة على أرض لا تعود ملكيتها للبائع دون موافقة مالك الموقع، إذا كان ذلك لا يتعارض مع شروط استخدام مثل هذا الموقع. في هذه الحالة، يحصل مشتري العقار على الحق في استخدام هذا الجزء من قطعة الأرض بنفس شروط البائع. يتم نقل ملكية العقار المباع من قبل البائع وقبوله من قبل المشتري بموجب سند نقل أو مستند نقل آخر، والذي يجب أن يوقعه الطرفان. ولن يعتبر التزام البائع بنقل العقارات إلى المشتري قد تم الوفاء به إلا بعد التسليم من هذا العقارالمشتري وتوقيع الوثيقة ذات الصلة. إن رفض أحد الطرفين التوقيع على مستند نقل ملكية العقارات بالشروط المنصوص عليها في عقد بيع العقارات سيعتبر تهرباً من التزام البائع بنقل الملكية، وتهرب المشتري من والالتزام بقبوله. إن قبول المشتري للعقار الذي لا يستوفي الشروط المنصوص عليها في عقد بيع العقارات، حتى عندما يكون عدم الامتثال منصوص عليه في سند النقل، لا يكون بمثابة أساس لإعفاء البائع من المسؤولية عن سوء أداء العقد.

يتم إبرام عقد بيع العقارات كتابيًا من خلال إعداد وثيقة واحدة موقعة من الطرفين (الفقرة 2 من المادة 434).

عدم الالتزام بصيغة عقد بيع العقارات يترتب عليه بطلانه.

تعليق على الفن. 550 القانون المدني للاتحاد الروسي

1. تقتصر القاعدة المعلقة على نموذج مكتوب بسيط لعقد بيع العقارات. تجدر الإشارة إلى أن القانون المدني لجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية لعام 1964، دون العمل مع فئة مثل "العقارات"، أنشأ قاعدة إلزامية بشأن الحاجة إلى توثيق عقود شراء وبيع المباني السكنية.

في الوقت الحالي، يتم اتخاذ قرار استخدام أو عدم استخدام النموذج الموثق لاتفاقية بيع العقارات من قبل الأطراف.

2. على الرغم من ذلك القاعدة العامةيمكن تقديم شكل مكتوب للاتفاقية في أنواع مختلفة(انظر المادة 434 من القانون المدني)، تنص المادة المعلقة على ضرورة وجود وثيقة واحدة تعبر عن محتواها وموقعة من قبل الأطراف (أو ممثليهم المعتمدين).

3. في الفقرة. تشير المادة 2 من المادة المعلقة إلى أن عدم الالتزام بشكل عقد بيع العقارات يترتب عليه بطلانه. ومع ذلك، لصحة المعاملات العقارية، يجب أيضًا استيفاء الشروط التالية.

أولاً، من الضروري ألا يتعارض محتوى المعاملة مع القانون. وعلى وجه الخصوص، فإن المعاملات التي تهدف إلى التصرف في المرافق العامة غير مقبولة مبنى المكاتب(على سبيل المثال، الطابق السفلي الفني) أو شقة (على سبيل المثال، المطبخ).

ثانياً، يجب أن تتمتع الأطراف بالأهلية والأهلية القانونية. نظرًا لأن المعاملة هي إجراء إرادي، فلا يمكن القيام بها إلا للمواطنين المؤهلين قانونًا. من الواضح أنه إذا لم يكن لدى المواطن الأهلية القانونية الكاملة، فإن بيع العقارات المملوكة له (أو الاستحواذ) يتم من قبل ممثله القانوني (نيابة عن المواطنين القاصرين العاجزين) أو بموافقة كتابية من الممثل القانوني للمواطنين الذين تتراوح أعمارهم بين 14 إلى 18 عامًا أو المواطنين ذوي الإعاقة المختصين من قبل المحكمة. الكيانات القانونيةويمكن أيضًا أن يكونوا أطرافًا في الصفقة، مع مراعاة تفاصيلهم الوضع القانونيعلى سبيل المثال، المؤسسات القائمة على حق الإدارة الاقتصادية أو الإدارة التشغيلية، مع فرض قيود على تصرفها في العقارات.

ثالثاً: يشترط أن يكون المتصرف مالكاً للعقار بحق الملكية. إذا كان المتصرف منظمة حكومية أو بلدية، فيجب أن ينتمي الكائن إما إلى مؤسسات الدولة والبلدية التي لها حق الإدارة الاقتصادية، أو إلى مؤسسات الدولة والبلدية. المؤسسات البلدية، وكذلك الشركات المملوكة للدولة مع حق الإدارة التشغيلية. يتم تأكيد الحيازة القانونية للعقارات واستخدامها والتخلص منها من خلال وثيقة الملكية - اتفاقية البيع، اتفاقية النقل، وما إلى ذلك.

رابعاً: لا بد أن تكون إرادة المشارك في المعاملة مطابقة لإرادته الفعلية، أي: أن تكون إرادة المشارك في المعاملة متوافقة مع إرادته الفعلية. يجب أن يكون فهم الصفقة صحيحًا، ويجب أن يكون تنفيذها طوعيًا.

خامسا، كما سبقت الإشارة، يلزم التسجيل الكتابي لهذه المعاملات في شكل وثيقة واحدة.

سادسا، تسجيل الدولة لعقود بيع العقارات (على سبيل المثال، عقود بيع وشراء المباني السكنية، وما إلى ذلك) إلزامي في الحالات التي المنصوص عليها في القانون. وفقا للفقرة 1 من الفن. 165 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن عدم الامتثال لمتطلبات تسجيل الدولة للمعاملة يستلزم بطلانها. من الضروري التمييز بين تسجيل الدولة لنقل ملكية العقارات وتسجيل الدولة للاتفاقية. كان تسجيل الدولة "المزدوج" لكلا عقدي شراء وبيع المباني السكنية ونقل الملكية بموجب هذه العقود، وكذلك بعض المعاملات الأخرى مع العقارات ونقل الحقوق إليها، ذا صلة خلال الفترة الانتقالية للتنمية لتشريعات الاتحاد الروسي وتشكيل الظروف القانونية للتداول المدني للعقارات عندما واجه المواطنون العديد من الأنشطة الاحتيالية عند إجراء المعاملات مع المباني السكنية. حاليا هناك الشروط الضروريةإلغاء شرط تسجيل الدولة لعقود شراء وبيع المباني السكنية مع الحفاظ على المتطلبات الحالية لتسجيل الدولة لنقل الحقوق إلى أي عقار، بما في ذلك العقارات السكنية.

———————————
سم. مذكرة توضيحيةعلى مشروع القانون الاتحادي رقم 121907-5 "بشأن تعديلات الباب الثاني من القانون المدني". الاتحاد الروسي» (من حيث استبعاد شرط تسجيل الدولة لعقود معينة). قدمه النواب مجلس الدوماالجمعية الفيدرالية للاتحاد الروسي P.V. كراشينينيكوف ، ف.س. جروزديف، أ.ج. نزاروف، أ.د. جالتسوفا // SPS "استشاري بلس".

إذا خرجت عن هذه الشروط، تعتبر المعاملة باطلة.

يتم الاعتراف بالمعاملة غير الصالحة بسبب اعتراف المحكمة بها على أنها قابلة للإبطال، على سبيل المثال، المعاملات التي تتم من قبل أشخاص ذوي أهلية قانونية محدودة أو قاصرين تتراوح أعمارهم بين 14 و18 عامًا (المادتان 175 و176 من القانون المدني)، وكذلك كما هو الحال تحت تأثير العنف أو التهديد (المادة 179 GK).

4. معاملة غير صالحة بغض النظر قرار المحكمة، تعتبر باطلة، على سبيل المثال، المعاملات التي يقوم بها أشخاص غير مؤهلين أو تقل أعمارهم عن 14 عامًا (المادتان 171 و172 من القانون المدني) أو تتم دون نية إنشاء المقابل العواقب القانونية(البند 1 من المادة 170 من القانون المدني).

في الفن. تحدد المادة 168 من القانون المدني للاتحاد الروسي مبدأ تصنيف المعاملات على أنها فئة أو أخرى من فئات البطلان إذا كان القانون لا يشير إلى أن المعاملة قابلة للجدل. تعتبر المعاملات التي لا تمتثل للقانون أو الإجراءات القانونية الأخرى باطلة.

القضية رقم 11-V02-49

(اِستِخلاص)

رفع ك. دعوى قضائية ضد إ.، أحد أقارب ل.، للاعتراف بمعاملة الشراء والبيع لقطعة أرض ومباني باعتبارها صالحة وللاعتراف بملكية هذه الأشياء، مبررًا المتطلبات على النحو التالي. في يونيو 1999، تم التوصل إلى اتفاق بينها وبين L. بشأن بيع قطعة أرض في المجتمع الاستهلاكي للشراكة البستانية (POST) "Spring-2" مع المباني الموجودة عليها مقابل 35 ألف روبل وفي أغسطس 1999 - على النقل منزل الحديقةفي الممتلكات. في 19 يوليو 1999، أصدرت "ل" توكيلًا رسميًا للمدعية لتمثيل مصالحها في مسألة جمع المستندات لبيع منزل حديقة وقطعة أرض. دفعت K. مبلغًا معينًا شهريًا لدفع ثمن المنزل وفقًا للإيصالات، وفي المجموع قامت بتحويل 25 ألف روبل، وتعهدت بدفع المبلغ المتبقي بعد إبرام اتفاقية الشراء والبيع. ومع ذلك، في 21 يونيو/حزيران 2000، بعد استكمال جميع المستندات، علمت أن "ل" توفي في 5 يونيو/حزيران 2000. في 1 ديسمبر 2000، تقدمت المدعية بطلب إلى كاتب العدل وأودعت الأموال المستحقة عليها على وديعة كاتب العدل، وبالتالي اعتقدت أن التزاماتها قد تم الوفاء بها بالكامل.

بقرار من القاضي القسم القضائيمنطقة توكاييفسكي بجمهورية تتارستان بتاريخ 13 نوفمبر 2001، تم رفض المطالب.

قرار الاستئناف من Tukaevsky محكمة المقاطعةجمهورية تتارستان بتاريخ 10 ديسمبر 2001، تم إلغاء قرار القاضي، وتم اتخاذ قرار جديد لتلبية المتطلبات.

رئاسة المحكمة العليافي جمهورية تتارستان في 21 أغسطس 2002، ترك قرار الاستئناف دون تغيير، ولم يتم تلبية احتجاج نائب رئيس المحكمة العليا للاتحاد الروسي، الذي أثار مسألة إلغاء قرار الاستئناف.

في 8 أكتوبر 2002، استجابت الهيئة القضائية للقضايا المدنية التابعة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي لاحتجاج نائب رئيس المحكمة العليا للاتحاد الروسي بإلغاء قرار الاستئناف وقرار هيئة الرئاسة، وترك القرار للقاضي المعمول به للأسباب التالية.

وفي إلغاء قرار القاضي واتخاذ قرار جديد باستيفاء المطالبة، أشارت محكمة الاستئناف إلى كون اتفاق البيع قطعة أرض حديقةوبما أن المباني قد تم تنفيذها بالفعل من قبل الطرفين، فهذا ما تؤكده الأدلة المقدمة في القضية، ولا سيما أقوال "ل" المؤرخة في 13 يوليو/تموز 1999، والتي طلبت فيها استبعادها من أعضاء شراكة البستنة فيما يتعلق مع بيع قطعة أرض حديقة K. وكذلك بيان K. من نفس التاريخ بشأن قبولها كعضو في POST "Spring-2".

لا يمكننا أن نتفق مع هذا الاستنتاج الذي توصلت إليه المحكمة.

بموجب الفن. 30 من القانون الاتحادي الصادر في 15 أبريل 1998 N 66-FZ "بشأن البستنة والبستنة والجمعيات غير الربحية للمواطنين" أصحاب البستنة وحدائق الخضروات والداشا قطع الأراضيوله حق بيعها، أو التبرع بها، أو رهنها، أو تأجيرها، الاستخدام العاجلأو التبادل أو الدخول في اتفاقية الأقساط السنوية أو اتفاقية الصيانة مدى الحياة مع المُعالين، وكذلك التخلي طوعًا عن قطع الأراضي المحددة.

إشارة المحكمة الإشرافية إلى أن "ل" قدمت طلبًا إلى شراكة البستنة لاستبعادها من عضوية الشراكة، وتقدمت المدعية بطلب قبولها في POST، ودفعت دين الضرائب والمساهمات، فيما يتعلق بعملية الشراء و يمكن اعتبار اتفاقية البيع مبرمة، ولا يمكن اعتبارها شرعية، لأنه في هذه الحالة لا يوجد بروتوكول للاجتماع العام لشراكة البستنة بشأن استبعاد L. من أعضاء الشراكة وقبول K.

بالإضافة إلى ذلك، بموجب الفن. 550 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يتم إبرام عقد بيع العقارات كتابيًا من خلال إعداد وثيقة واحدة موقعة من الطرفين (البند 2 من المادة 434). عدم الالتزام بصيغة عقد بيع العقارات يترتب عليه بطلانه.

وفقا للفن. 554 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يجب أن يحتوي عقد بيع العقارات على بيانات تجعل من الممكن تحديد العقارات التي سيتم نقلها إلى المشتري بموجب العقد، بما في ذلك البيانات التي تحدد موقع العقار على قطعة الأرض المقابلة أو كجزء من العقارات الأخرى.

وفي حالة عدم وجود هذه المعلومات في العقد، يعتبر الشرط المتعلق بالعقار المراد نقله غير متفق عليه بين الطرفين، ولا يعتبر العقد المقابل مبرماً.

في الفن. تنص المادة 555 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه إذا لم يتضمن العقد شرطًا بشأن سعر العقار المتفق عليه بين الطرفين كتابيًا، فإن عقد بيعه يعتبر غير مبرم.

وفقا للفن. 556 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يتم نقل العقارات من قبل البائع وقبولها من قبل المشتري بموجب سند نقل أو مستند نقل آخر موقع من الطرفين.

لا تحتوي مواد القضية على أي مستندات تؤكد حدوث المعاملة. الأدلة المقدمة يمكن أن تشير فقط إلى نية الطرفين لإبرام عقد لبيع وشراء قطعة أرض ومنزل حديقة.

وفي ظل هذه الظروف، لا توجد أسباب ينص عليها القانون لإلغاء قرار القاضي برفض الدعوى، وينبغي الاعتراف بأنه قرار قانوني، ويجب إلغاء قرار الاستئناف وقرار هيئة الرئاسة بقرار المحكمة الابتدائية؛ تم تأييد المثال.

بموجب عقد بيع العقارات (اتفاقية بيع عقار)، يتعهد البائع بأن ينقل إلى ملكية المشتري قطعة أرض أو مبنى أو هيكل أو شقة أو أي عقار آخر ()، ويتعهد المشتري بقبول هذا العقار ودفع ثمنه السعر الذي يحدده الأطراف (البند 1 من المادة 549، البند 1 المادة 454 القانون المدني).

بحكم طبيعته القانونيةاتفاقية بيع العقار:

• • توافقي (يؤدي إلى ظهور الحقوق والالتزامات المدنية من لحظة توصل الأطراف إلى اتفاق؛ ويتم النقل اللاحق لشيء ما أو ارتكاب إجراءات أخرى لغرض تنفيذها)؛
  • تعويض؛
  • ثنائي (يولد التزامات على كلا الجانبين)؛
  • تبادلي (ملزم متبادل، كل التزام من الالتزامين المتبادلين شرط للآخر؛ يتوسط تبادل الالتزامات والأحكام المتبادلة).

موضوع عقد بيع العقار

مفهوم موضوع العقد

موضوع اتفاقية الشراء والبيع - كائن من العالم المادي (الشيء، الملكية) أو العالم غير الملموس (المعلومات)، الذي يتم توجيه إرادة الأطراف المتعاقدة إليه بشكل مباشر أو مرتبط به بشكل مباشر ويكون فرديًا بدرجة كافية لتمييزه عن الأشياء الأخرى.

نظرًا لأن موضوع العقد لا يمكن أن يكون شيئًا محددًا بشكل فردي فحسب، بل هو أيضًا شيء عام، في هذه الحالة يجب أن تسمح درجة تفرد الكائن بتمييزه عن الأشياء ذات الانتماء العام الآخر.

ومع ذلك، فإن نقل ملكية العقارات من البائع إلى المشتري وفقا للفقرة 1 من الفن. 551 من القانون المدني يخضع لتسجيل الدولة. ولذلك فإن ملكية العقار تنشأ من المشتري على أساس هيكل قانوني معقدوهي:

1. 1. الاتفاقية المبرمة (المعاملة) لبيع العقارات و
   2. قانون تسجيل الدولة لنقل الملكية.

عند بيع المباني السكنية، يتضمن الهيكل القانوني أيضًا تسجيل اتفاقية الشراء والبيع نفسها، والتي تعتبر مبرمة منذ لحظة هذا التسجيل (البند 2 من المادة 558 من القانون المدني) (قاعدة تسجيل الدولة للمعاملات مع العقارات التركة الواردة في المادة 558 ، لا ينطبق على العقود المبرمة بعد 1 مارس 2013سنة (القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2012 رقم 302-FZ).

اقرأ المزيد عن تسجيل الاتفاقيات وحقوق الملكية

على الرغم من أن عقد بيع العقارات في حد ذاته لا يؤدي إلى حقوق ملكية للمشتري، إلا أنه كونه عنصرًا في هيكل قانوني معقد، فإن العقد يلزم البائع والمشتري قانونًا منذ لحظة إبرامه. نظرًا لأن عقد بيع العقارات يتم بالتراضي، إلى الحد الذي يتفق فيه البائع والمشتري على أنه يجب الوفاء بالتزامات نقل العقارات ودفعها قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية، فإن كل من وللأطراف المعنية الحق في المطالبة بتنفيذها.

وفي الوقت نفسه، وفقا للفقرة 2 من الفن. 551 من القانون المدني، فإن تنفيذ عقد بيع العقارات من قبل الأطراف قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية ليس الأساس لتغيير علاقاتهم مع أطراف ثالثة. وهذا يعني أن عقد بيع العقارات المبرم والمنفذ يمنع البائع من حق التصرف في العقار المباع في المستقبل، لأنه بإبرام اتفاق على نقل ملكية العقار ونقل هذا العقار إلى المشتري، فإن البائع يستنفد قوة التصرف في العقار المباع في المستقبل. التصرف الذي ينتمي إليه باعتباره المالك. ولذلك، فإن أي معاملة لاحقة يقوم بها البائع بعد نقل العقارات إلى المشتري بموجب اتفاقية البيع المبرمة مسبقًا، ولكن قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية إلى المشتري، باطلة إذا ارتكبها شخص غير مرخص له. الممارسة القضائية تنطلق أيضًا من حقيقة ذلك بعد نقل العقاراتولا يحق للبائع التصرف فيه للمشتري، حيث أن العقار المحدد هو موضوع التزام يفي به البائع ناشئ عن اتفاقية البيع، والمشتري هو مالكه القانوني.

حتى يتم تسجيل حالة نقل الملكية، يحتفظ البائع، الذي أوفى بالتزامه بنقل الشيء غير المنقول إلى حيازة المشتري، بالحق في حماية حقوق ملكيته. ولذلك يجوز له رفع دعاوى الإثبات والنفي. يصبح المشتري الذي تنتقل إليه حيازة عقار بموجب اتفاقية بيع عقار قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية هو مالك العقار وله أيضًا الحق في الدفاع عن حيازته بمطالبات الملكية. ومع ذلك، لعدم وجود سند ملكية، فهو، على عكس البائع، لا يمكنه التصرف في العقارات المكتسبة في الحيازة.

عقد بيع العقارات، كعنصر من عناصر الهيكل القانوني المعقد، يؤدي إلى التزام مدني للأطراف بتسجيل نقل الملكية. يتضمن محتوى هذا الالتزام الحق في طلب تسجيل نقل الملكية. ويدعم هذا الالتزام بعقوبة مناسبة. وفقا للفقرة 3 من الفن. 551 من القانون المدني، في حالة تهرب أحد الطرفين من تسجيل الدولة لنقل ملكية العقارات، يحق للمحكمة، بناءً على طلب الطرف الآخر، وفي الحالات المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي على إجراءات التنفيذ، أيضًا بناءً على طلب المحضر، اتخاذ قرار بشأن تسجيل الدولة لنقل الملكية. يجب على الطرف الذي يتهرب بشكل غير معقول من تسجيل الدولة لنقل الملكية أن يعوض الطرف الآخر عن الخسائر الناجمة عن التأخير في التسجيل.

ينطبق شرط تسجيل الدولة لنقل ملكية العقارات بموجب اتفاقية بيع العقارات على حالات بيع العقارات غير السكنية والسكنية. لذلك، فإن تسجيل الدولة لاتفاقية شراء وبيع العقارات السكنية لا يستبعد الحاجة إلى تسجيل حالة منفصل لنقل الملكية بموجب هذه الاتفاقية.

إذا تم إبرام اتفاقية شراء وبيع المباني السكنية وتنفيذها قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية، ثم يخسر البائع إمكانية قانونيةإجراء أي معاملات بخصوص هذه المباني المنقولة بموجب العقد؛ وبالتالي، فإن جميع المعاملات اللاحقة مع هذه المباني السكنية باطلة.

• 1. حول موضوع البيع و
  2. حول سعر العقار الذي يتم بيعه.

يشترط القانون أن يحتوي عقد بيع العقارات على بيانات تجعل من الممكن تحديد العقارات التي سيتم نقلها إلى المشتري بموجب العقد، بما في ذلك البيانات التي تحدد موقع العقار على قطعة الأرض المقابلة أو كجزء من العقارات الأخرى. وفي حالة عدم وجود البيانات المحددة في العقد، يعتبر شرط العقار المباع والقابل للنقل غير متسق، ولا يتم إبرام العقد (المادة 554 من القانون المدني).

مزيد من التفاصيل

البيانات المطلوبة بموجب القانون بشأن العقارات المعروضة للبيع موجودة في وثائق خاصة. تشمل الوثائق الإلزامية التي تحدد قطع الأراضي المخططات المساحية الخاصة بها، الصادرة عن الهيئات المسؤولة عن التسجيل المساحي لقطع الأراضي. تتضمن المستندات التي تحتوي على بيانات تتيح تخصيص مبنى (هيكل) منفصل ما يلي:

• • مخطط قطعة الأرض مع الإشارة إلى رقمها المساحي ،
  • خطط الكلمة، شرح للمباني الموجودة في المبنى، الخ.
  • جوازات سفر المباني، وكذلك الشهادات ذات الصلة الصادرة عن المكتب المخزون الفنيوتحتوي على معلومات المخزون وبيانات المحاسبة الفنية الأخرى مخزون الإسكان(مخطط المبنى السكني، شرحه، إلخ) (المادتان 17 و18 من قانون تسجيل الحقوق العقارية).

وبخلاف عقد بيع وشراء الأموال المنقولة، فإن عقد بيع العقارات يجب أن تحتوييتفق عليه الطرفان كتابيا شرط على سعر العقارات. إذا لم يكن هناك شرط على السعر، يعتبر عقد بيع العقارات غير مبرم (البند 1 من المادة 555 من القانون المدني). يتم إجراء التقييمات العقارية من قبل مثمنين محترفين.

كقاعدة عامة، يشمل سعر العقارات الواقعة على قطعة أرض متفق عليها بين الطرفين سعر الجزء المقابل من قطعة الأرض أو الحق في نقلها مع هذا العقار (الفقرة 2 من المادة 555 من القانون المدني) شفرة). ومع ذلك، هذه القاعدة اختيارية. بالإضافة إلى ذلك، يجوز للقانون أن يضع قواعد أخرى فيما يتعلق بالعلاقة بين سعر العقار وسعر الجزء المقابل من الأرض المنقولة مع العقار والحقوق فيه.

سعر العقارفي اتفاقية بيع العقارات يمكن تحديدها من قبل الأطراف بطرق مختلفة. في الحالات التي يتم فيها تحديد سعر العقارات لكل وحدة مساحتها أو مؤشر آخر لحجمها، يتم تحديد السعر الإجمالي لهذه العقارات الواجب دفعها على أساس الحجم الفعلي للعقار المنقول إلى المشتري (البند 3) من المادة 555 من القانون المدني).

الالتزام الرئيسي الذي يجب على البائع والمشتري الوفاء به هو في نقل العقارات من قبل البائعوقبوله من قبل المشتري بموجب سند النقل أو مستند نقل آخر (البند 1 من المادة 556 من القانون المدني). تحدد القاعدة الحتمية المذكورة أعلاه إجراء نقل ملكية العقار ملزم قانوناً. يعتبر فشل أحد الطرفين في التوقيع على وثيقة بشأن نقل العقارات وفقًا للشروط المنصوص عليها في العقد رفضًا، على التوالي، للبائع لالتزامه بنقل العقار، وللمشتري - لالتزامه قبول العقار.

يعد توقيع الطرفين على سند نقل أو مستند نقل آخر، إلى جانب النقل الفعلي للعقارات، شرطًا إلزاميًا يسمح لنا بالحديث عن الوفاء بالالتزام بنقل العقارات وقبولها. وفي الوقت نفسه، في الحالات المنصوص عليها في القانون أو العقد، سيتم اعتبار هذا الالتزام بنقل العقارات مستوفياً عند حدوث حقائق قانونية إضافية (الفقرة 2، الفقرة 1، المادة 556 من القانون المدني). على سبيل المثال، يجوز للطرفين تضمين العقد شرطًا يعتبر بموجبه التزام البائع بنقل الملكية مستوفيًا فقط عندما:

1. 1. التوقيع على سند النقل؛
   2. سوف يقوم فعلياً بنقل العقار؛
   3. سيدفع تكاليف تسجيل الدولة لنقل الملكية إلى المشتري.

عند نقل المباني (المباني) أو الشقق المعقدة من الناحية الهندسية والفنية، يجوز للطرفين النص على أن الشرط الأساسي للوفاء السليم بالتزام النقل هو قيام البائع، على نفقته الخاصة، بأنشطة المراقبة والتحقق لتحديد حالة جودة العقار والمرافق وشبكات المعلومات التي تخدم هذا الكائن وما إلى ذلك.

جنبا إلى جنب مع الالتزام بقبول الممتلكات المشتراة المسؤولية الرئيسيةيلتزم المشتري بموجب عقد بيع العقارات بدفع ثمنها. يتم تحديد شكل وإجراءات وطريقة الدفع من قبل أطراف الاتفاقية بشكل مستقل. يسمح القانون بدفع ثمن العقارات المشتراة بالتقسيط وبالأجل، وكذلك الدفعة المقدمة. عند بيع العقارات بالائتمان وفقا للبند 5 من الفن. 488 من القانون المدني، يتم الاعتراف بهذه العقارات على أنها مرهونة للبائع لضمان وفاء المشتري بالتزاماته بدفع ثمنها. وفقا للفن. 20 من قانون الرهن العقاري، الرهن العقاري الناشئ على أساس البند 5 من الفن. 488 من القانون المدني، يتم تسجيله دون تقديم طلب منفصل في وقت واحد مع تسجيل الدولة لحقوق الملكية للشخص الذي تثقل حقوقه الرهن العقاري.

يتحمل أطراف عقد بيع العقارات نفس المسؤولية المتبادلة المتعلقة بالملكية مثل أطراف عقد بيع الممتلكات المنقولة، مع الاستثناءات التالية:

1. 1. إن قبول المشتري للعقارات التي لا تمتثل لشروط العقد، بما في ذلك الحالات التي يكون فيها عدم الامتثال منصوصًا عليه في وثيقة نقل العقارات، ليس أساسًا لإعفاء البائع من المسؤولية عن الأخطاء غير السليمة تنفيذ العقد (البند 2 من المادة 556 GK)؛
   2. عندما يقوم البائع بنقل العقارات إلى المشتري مع انتهاك كبير لشروط العقد المتعلقة بجودة العقارات، لا يحق للمشتري المطالبة باستبدال العقارات منخفضة الجودة بعقارات متجانسة وعالية الجودة العقارات (المادة 557 من القانون المدني) بسبب طبيعة وجوهر الالتزام (البند 3 من المادة 475 من القانون المدني).

مهم!يمكن إنهاء عقد بيع العقارات قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية، وبعد هذا التسجيل، بشرط عدم استيفاء الأطراف له بالكامل. لا يشكل تسجيل الدولة لنقل الملكية عائقًا أمام إنهاء عقد بيع العقارات المنفذ في الحالات التي ينص فيها القانون أو العقد على إمكانية إنهاء العقد مع إعادة ما حصل عليه الطرفان للأسباب المنصوص عليها في الفن. 450 من القانون المدني، بما في ذلك ما يتعلق بعدم دفع المشتري للعقار.

لإنهاء اتفاقية شراء وبيع العقارات، لا يكفي حقيقة أن البائع أو المشتري يرفض العقد، لأن هذه الحقيقة في حد ذاتها لا يمكن أن تكون بمثابة أساس لتسجيل نقل عكسي للملكية إلى البائع. ومن الضروري تقديم طلب إلى المحكمة، التي يجب أن تصدر قرارًا يتضمن أمرًا إلى سلطة التسجيل لتسجيل نقل الملكية من المشتري إلى البائع بسبب إنهاء العقد. لا يمكن للمحكمة اتخاذ مثل هذا القرار إلا إذا نص الطرفان في عقد بيع العقارات على إمكانية إعادة ما تم تنفيذه قبل إنهاء العقد(الفقرة 4 من المادة 453 من القانون المدني).

سوابق قضائية مثيرة للاهتمام للغاية فيما يتعلق بعدم الدفع

قرار الجلسة المكتملة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي رقم 10، الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 22 بتاريخ 29 أبريل 2010 "بشأن بعض القضايا الناشئة في الممارسة القضائيةعند حل النزاعات المتعلقة بحماية حقوق الملكية وحقوق الملكية الأخرى."

لم يدفع المشتري ثمن الشقة بالكامل أو لم يحول فلساً واحداً على الإطلاق. ضروري؟ ربما، بعد كل شيء، يتم بيع الشقة على وجه التحديد لتلقي الأموال التي ينوي البائع إنفاقها على احتياجاته الخاصة. لكن المحاكم لا تعتقد ذلك.

الحالة: أبرم الطرفان أبسط اتفاقية لشراء وبيع شقة. يتم تسجيل الاتفاقية ونقل الملكية في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها. الآن، وفقا للقانون، البائع ليس المالك، والمشتري هو المالك الجديد للشقة. انتقل المشتري إلى الشقة ويعيش فيها، رغم أنه لم يدفع ثمنها مطلقًا. ورفع البائع دعوى قضائية لإنهاء عقد البيع وإعادة الشقة إليه. أساس المطالبة هو انتهاك كبير من قبل الطرف الآخر لالتزاماته، وهي عدم دفع ثمن الشقة المشتراة. يبدو أن حقيقة أن المشتري انتهك التزاماته أمر واضح. وبالنسبة للبائع مثل هذا الانتهاك مهم. لكن المحكمة قررت هذه المسألة بشكل مختلف. لحل النزاع حول الأسس الموضوعية، شرعت المحكمة في استنتاج مفاده أن الجانب القانوني، أي المنصوص عليه في البند 1 (انتهاك جوهري لشروط العقد) والفقرة 2 (الأسباب الأخرى المنصوص عليها في القانون أو العقد) من المادة . 450 من القانون المدني للاتحاد الروسي، لا توجد أسباب لإنهاء عقد شراء وبيع شقة، بما في ذلك على أساس مدى أهمية انتهاك أحد الطرفين للعقد. وأشارت المحكمة إلى أن القانون المدني للاتحاد الروسي لا يحتوي على أحكام تسمح بإنهاء اتفاق الشراء والبيع وإلغاء ملكية المشتري للعقار بسبب عدم دفعه ثمن الشراء. لا يمكن تفسير مجرد حقيقة عدم الدفع على أنها انتهاك كبير لشروط العقد. ويجب إثبات هذه الأهمية المادية. ووفقا للمحكمة، فإن عواقب فشل المشتري في دفع الأموال منصوص عليها بشكل محدد في القانون. وهي كما يلي: يحق للبائع أن يطالب بدفع ثمن البضائع ودفع فائدة إضافية وفقًا للمادة. 395 من القانون المدني للاتحاد الروسي (البند 3 من المادة 486 من القانون المدني للاتحاد الروسي) (قرار المحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 06/07/2011 رقم 5-B11-27). وقد انعكست وجهة النظر هذه سابقًا في الفقرة 65 من قرار الجلسة المكتملة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي والجلسة المكتملة للمحكمة العليا محكمة التحكيمرقم 10/22 بتاريخ 29 أبريل 2010 "بشأن بعض المسائل الناشئة في الممارسة القضائية عند حل المنازعات المتعلقة بحماية حقوق الملكية وغيرها من الحقوق العينية"، والتي تنص على أنه عند حل المنازعات المتعلقة بإنهاء عقود بيع العقارات، التي نفذت تسجيل الدولة لنقل حقوق الملكية إلى المشترين، يجب على المحاكم أن تأخذ في الاعتبار ما يلي: إذا سجل مشتري العقارات نقل حقوق الملكية، لكنه لم يدفع ثمن العقار، البائع، على أساس من البند 3 من الفن. 486 من القانون المدني للاتحاد الروسي له الحق في المطالبة بالدفع بموجب العقد ودفع الفائدة وفقًا للمادة. 395 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

خاتمة: لكي لا تجد نفسك في موقف مماثل، تحتاج إلى إعداد اتفاقية شراء وبيع بكفاءة. في في هذه الحالة, كان من الضروري النص في العقد على أنه إذا فشل المشتري في دفع المال مقابل المبنى السكني الذي تم شراؤه (حدد الموعد النهائي الذي يجب أن يتم فيه السداد، وإجراءات الدفع)، فإن العقد يخضع للإنهاء.في هذه الحالة، تقف المحكمة إلى جانب البائع وتتخذ قرارًا بإنهاء اتفاقية الشراء والبيع، لأن هذا سيندرج تحت البند 2 من الفن. 450 القانون المدني RF، أي حالة إنهاء العقد للأسباب المنصوص عليها في اتفاقية الشراء والبيع.

3.2