يصبح التقييم العقاري ضروريًا لأي معاملات عقارية. بفضل النهج المستقل للمحترف، يتم حساب القيمة الحقيقية للكائن. لتجنب الخسائر المالية والمدفوعات الزائدة، من الأفضل اتخاذ قرار مسؤول بمساعدة أحد الخبراء.
السوق الثانوية ومراجعة الأقران - جنبًا إلى جنب
بدون تقييم الخبراء، سيتم اعتبار العديد من الإجراءات غير صالحة. تتطلب الإجراءات العقارية مثل التبادل والشراء والبيع والتبرع مشاركة ومساعدة المتخصصين. كما سيساعد المثمن المؤهل في إعادة تسجيل حقوق الملكية في حالة وفاة المالك السابق أو تقسيم الممتلكات أثناء الطلاق. تقييم الخبراءشقق بالعاصمة الحصول على رهن عقاري.
إجراء تحديد التكلفة الفعلية لكائن (منزل، شقة، مكتب، مباني الإنتاج) ويوجد تثمين عقاري.
طرق التقييم
عادة ما يتم استخدام ثلاثة أساليب في تقييم الممتلكات
يسمى النهج الذي يحدد سعر الشيء على أساس الدخل من ملكية العقار بالدخل
يُطلق على النهج الذي يعتمد على تحديد مقدار النفقات لاستعادة كائن مع بعض التغييرات (البلى والاستهلاك) اسم "على أساس التكلفة"
النهج المقارن هو تحليل أسعار الأشياء ذات المعلمات المماثلة
يتم إجراء تقييم عقاري مستقل لغرض محدد:
يريد المالك والمستأجر معرفة قيمة العقار
المعلومات الموضوعية حول القيمة السوقية للمنزل أو الشقة ضرورية للمشتري والبائع
لقبول ما هو صحيح قرار الإدارةيجب على إدارة الشركة والمستثمرين معرفة تقييم العقار
عند إصدار القرض، يتم إبلاغ البنوك أو مؤسسات الائتمان بالتقييم الدقيق للعقار الذي سيصبح موضوع الضمان
من يقوم بإجراء التثمين العقاري؟
يمكن للكيانات القانونية أو المنظمات التي لديها ترخيص لأداء أعمال التقييم إجراء تقييم نقدي للأراضي في موسكو. سيساعد رواد الأعمال الأفراد والكيانات القانونية في إنشاء تقييم نقدي متخصص.
بعد أن يوضح العميل الغرض من تقييم العقار، يقوم المختص بمجموعة من الأعمال:
تحديد المهمة وفحص الكائن
إعداد اتفاقية لتقديم خدمات التقييم
جمع البيانات عن الكائن
تحليل حقوق الملكية وتشغيل المنشأة
تقييم التحسينات (تشييد المباني والهياكل)
مقارنة النتائج باستخدام طرق متعددة
تقرير الخبراء والرأي
تكلفة خدمات المثمن
تقييم الخبراء هو مستند يحتوي على قاعدة معلومات حول كائن ما. ويشار هنا إلى حقوق الملاك وأغراض التقييم وتاريخ التقييم وطرقه وتوضيحاته. يتم تحديد تكلفة خدمات تقييم الممتلكات بشكل فردي، لأنها تعتمد على توفر المستندات المختلفة والمواعيد النهائية وحجم العمل.
تقييم القيمة السوقية للعقاريتم تنفيذها خلال المعاملات المختلفة، على سبيل المثال، أثناء البيع والشراء والتسجيل قرض الرهن العقاري. سنخبرك اليوم كيف يتم تنفيذه، وما هي أنواع التكاليف التي يمكن حسابها، ولماذا يكون الإجراء ضروريًا في كل حالة على حدة.
التقييم العقاري - ما هو؟
التقييم العقاري هو عملية تحديد قيمة عقار معين: على سبيل المثال، ورشة إنتاج، شقة، كوخ، مرآب، منزل خاص أو غيرها.تقييم العقاراتينظم بشكل صارم. يتم إجراء التقييم العقاري من قبل المثمنين الذين ينظم قانون "أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" يمكن أن تكون هذه شركة أو رجل أعمال فردي.
يمكنك حساب القيمة السوقية التقريبية بنفسك، ولكن لن يتم أخذ نتائج هذا التقييم بعين الاعتبار الهيئات الحكومية. تأخذ المحكمة، Rosreestr، البنوك في الاعتبار وثيقة رسمية فقط - تقرير تقييم صادر عن أخصائي معتمد.
أنواع التكلفة
وفق FSO رقم 2عند تنفيذ أنشطة التقييم، يتم استخدام أربعة أنواع من قيمة كائن التقييم: السوق والتصفية والاستثمار والمساحية.
القيمة السوقية للعقار- هذا السعر الذي يمكن بيعه به في السوق الحرة. يتم استخدامه، على سبيل المثال، من قبل المشترين والبائعين عند مناقشة قيمة العقارات، أو من قبل الكيانات القانونية كدليل على وجود أصول معينة. يتم تحديد القيمة السوقية اعتمادًا على ظروف السوق: يتم العثور على أشياء مماثلة ويتم حساب المتوسط. سعر السوق. ويظهر أيضًا في نتائج التقييم.
القيمة السوقية هي السعر الذي يمكن بيع العقار به.
قيمة تصفية العقار- هذا هو السعر الذي يمكن بيعه به بسرعة. وبالتالي، عند حساب التكلفة، يستخدم المثمنون فترة تعرض تتراوح من 3 إلى 4 أشهر. عند حساب قيمة التصفية، يتم أخذ فترة التعرض من 1-2 أشهر. تكون قيمة تصفية العقار دائمًا أقل من القيمة السوقية. عادة ما يكون 75-80٪ من سعر السوق.
قيمة التصفية هي ما يمكن بيع العقار بسرعة. وفقًا لـ FSO رقم 2، عند تحديد قيمة التصفية، يتم أخذ تأثير الظروف الطارئة التي أجبرت البائع على بيع العقار بشروط لا تتوافق مع ظروف السوق في الاعتبار.
القيمة الاستثمارية لكائن التقييم- هذا سعر لشخص معين أو مجموعة من الناس تحت معينة أغراض الاستثمار. يتم استخدامه في أغلب الأحيان لتقييم فعالية المشاريع الفردية، على سبيل المثال، لتحديد ما إذا كان العقار سيدر دخلاً عند تأجيره. قيمة الاستثمار دائما أكبر من القيمة السوقية، لأنها تأخذ في الاعتبار الربح المحتمل من العقار في المستقبل. إذا كان أقل، فهذا يعني أنه تم اختيار خطة سيئة، ومن الأسهل ببساطة بيع العقار بسعر السوق.
قيمة الاستثمار هي تلك التي يمكنك من خلالها شراء شيء ما لتحقيق الربح.
القيمة المساحية للملكية- هذا المبلغ المحدد نتيجة للتقييم المساحي للدولة. ويتم تحديده بطرق التقييم الجماعي، وإذا لم يكن ذلك ممكنا، يتم تحديده بشكل فردي لكل عقار. يحدد المثمن القيمة المساحية، بما في ذلك للأغراض الضريبية.
يتم استخدام أنواع أخرى من القيمة بشكل أقل شيوعًا عند إجراء التقييمات، على سبيل المثال، قيمة الاستبدال.تكلفة استبدال العقار هيالمبلغ الذي يجب إنفاقه على بناء نفس المنشأة في ظل الظروف الحالية. عند حسابها، فإنها تأخذ في الاعتبار أجور العمال، وتكلفة مواد البناء، ودفع ثمن مواد التصميم وغيرها من التكاليف المباشرة وغير المباشرة.
في أغلب الأحيان، عند التقييم، يتم حساب القيمة السوقية للأشياء.
طرق التقييم: كيف يمكن حساب القيمة
وفقًا لـ FSO 1، يمكن للمثمنين استخدام ثلاث طرق حسابية - المقارنة والدخل والتكلفة.
الطريقة المقارنة
الأطروحة الرئيسية لهذه الطريقة هي أن المشتري لن يدفع ثمناً للعقار أكثر من السعر الذي يمكن شراء نفس الشيء به بالضبط. عند تطبيق هذه الطريقة يجب على المثمن:
🔺 تحديد وحدات المقارنة ومقارنة كائن التقييم مع الوحدات المماثلة.
🔺ضبط قيمة وحدات التقييم حسب خصائص كائن المقارنة ونظائرها.
🔺 الاتفاق على نتائج التعديل.
اعتمادًا على أغراض التحليل، يمكن استخدام فترة زمنية مختلفة تم خلالها بيع العناصر. على أية حال، يختار المثمن عقارات مماثلة عمليا. على سبيل المثال، إذا كان عليه أن يقيم شقة من ثلاث غرففي المركز بدون شرفة - ثلاثة روبل في المركز. ثم يقضي التحليل المقارنالعقارات المختارة وتقييمها، وضبط الأسعار والعثور على المتوسط.
تتطلب هذه الطريقة دراسة كمية كبيرة من المعلومات والحسابات، ولكنها تسمح لك بتحديد التكلفة بأكبر قدر ممكن من الدقة. على سبيل المثال، عند حساب القيمة السوقية لعقار في وسط المدينة، يقوم المثمن بفحص العديد من نظائرها في المركز.
طريقة الدخل
جوهر طريقة الدخل هو كما يلي. يتم تحديد قيمة العقارات وقت التقييم كمصدر للدخل المستقبلي. أي أن المثمن هو الذي يحدد الربح المحتمل للكائن من لحظة التقييم وحتى انتهاء التشغيل.
عند تطبيق الطريقة، يتم أخذ المخاطر الخاصة بممتلكات المنطقة بعين الاعتبار. على سبيل المثال، يمكن أن يكون هذا الضرر نتيجة للزلازل في الشرق الأقصى.
يتم استخدام طريقة الدخل في تقييم القيمة السوقية، وكذلك في الأنشطة الاستثمارية. إنه يتوافق مع الفكرة الأساسية للاستثمار: ليس هناك فائدة من دفع المزيد مقابل العقارات أكثر مما يمكن أن يدر ربحًا.
طريقة التكلفة
الفكرة الرئيسية بسيطة: لا يمكن أن يتكلف العقار أكثر من المبلغ الذي يجب إنفاقه على بنائه الآن.
يتم استخدام هذه الطريقة عندما يكون من الضروري تقييم الأشياء العقارية دون الانفصال عن قطع الأراضي التي تقع عليها. من خلال طريقة التكلفة، يأخذ المثمن في الاعتبار، من بين عوامل أخرى، تكلفة قطعة الأرض.
عند تطبيق أسلوب التكلفة يقوم الخبير بما يلي:
🔸 تقدير القيمة السوقية لقطعة الأرض.
🔸 تحديد تكلفة استبدال المبنى بما في ذلك مبلغ الربح التجاري.
🔸 تقييم أنواع التآكل المحددة.
🔸حساب التكلفة النهائية للكائن. وللقيام بذلك، يقوم بضبط تكلفة الاستبدال للتآكل ويضيف تكلفة قطعة الأرض.
يتم الحصول على الرقم الأكثر دقة عندما يستخدم المثمن ثلاث طرق في وقت واحد ويأخذ في الاعتبار نتائج جميع الحسابات التي تم الحصول عليها. إذا كان لدى المتخصص هدف غير عادي، فيمكنه استخدام طرق تقييم أخرى، على سبيل المثال، تحليل استثمار الرهن العقاري.
ما يؤثر على قيمة العقارات
الأكثر وضوحا و العامل الرئيسيمما يؤثر على السعر - تكلفة العقارات. تكلفة العقارات تشير عادة إلى سعر مواد البناءوتكاليف البناء - أجور العمال، تكاليف وثائق المشروعونقل المواد وغيرها. على سبيل المثال، منزل خاصسيكلف ارتفاع 3 طوابق من الطوب أكثر من كوخ بمساحة أصغر بارتفاع طابقين مصنوع من كتل الرغوة.
كما تتأثر التكلفة بالعديد من العوامل الأخرى التي لا تعتمد على تكاليف البناء:
💎 وضع السوق، على سبيل المثال، إذا انخفضت أسعار الشقق في مدينتك خلال الأشهر 2-3 الأخيرة بنسبة 20-30%، فمن المرجح أنك لن تتمكن من بيع شقتك كما كان من قبل السعر الكامل: سيكون عليك أيضًا إجراء خصم؛
💎 الموسمية - تعتمد بعض العناصر على موسم البيع: على سبيل المثال، يكون الحد الأقصى لسعر الأكواخ الصيفية في الصيف، وفي الشتاء ينخفض بنسبة 15-25٪ حسب المنطقة؛
💎 الموقع - دائمًا ما تكون قيمة السكن في المركز أعلى من السكن المماثل في الضواحي، لأن وسط المدينة يتمتع ببنية تحتية أكثر تطورًا؛
💎 البنية التحتية للمنطقة أو مستعمرة- السكن في قرى صغيرة بها 1-2 متجر أرخص بكثير من المنازل في المدينة التي توجد بالقرب منها رياض الأطفال والمدارس والمحلات التجارية والعيادات وغيرها من المرافق المهمة؛
💎 درجة التآكل - كلما زاد عمر المنزل كلما زاد عمر المزيد من المالسيتعين عليك الاستثمار في الإصلاحات، بحيث تكون قيمة الأشياء القديمة أقل؛
💎 مادة الجدار - تعتمد على ما إذا كان الجو دافئًا في الغرفة أم لا، لذا فإن السكن المصنوع من الطوب أو الخشب يُقدر بأعلى من المنزل المصنوع من الطوب، وكتلة الرغوة - وهذا الأخير يسمح بدخول المزيد من البرودة؛
💎 الوضع البيئي - العقارات القريبة من البحيرات والغابات والحدائق تقدر قيمتها أكثر من السكن بالقرب من المصانع الكبيرة ومؤسسات المعالجة؛
💎 وجود شرفة - فهي تخلق مساحة حرة إضافية، وبالتالي تزيد من قيمة العقارات؛
💎خصائص الفناء مثلاً إذا كنا نتحدث عنه المباني السكنية، فإن الشقق ذات الفناء المغلق مع المراقبة بالفيديو ستكلف أكثر من المساكن المماثلة ذات الفناء المفتوح؛
💎 العديد من المعلمات الأخرى.
يأخذ المثمن جميع هذه المعايير في الاعتبار ويعكسها بالضرورة في الوثيقة النهائية - تقرير التقييم.
كيف يتم تقييم العقارات
يتم إجراء التقييمات العقارية على فترات زمنية مختلفة: من 1-2 أيام إلى 2-3 أسابيع. كل هذا يتوقف على كمية البيانات المدخلة والمنطقة وعدد الطلبات من المثمن. بشكل عام، يتضمن الإجراء 6 مراحل.
المرحلة 1. تحديد مهمة التقييم
تتضمن مهمة التقييم المعلمات التالية:
🔍الغرض من التقييم؛
🔍 نوع التكلفة التي سيتم تحديدها؛
🔍 إنشاء حقوق الملكية التي يتم تقييمها؛
🔍 تاريخ التقييم.
في هذه المرحلة، يمكنك الاتصال بالمطور وشرح سبب حاجتك إلى التقييم. كقاعدة عامة، يتم طلب التقييم قبل التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري. في هذه الحالة، اتصل أولاً بالمطور للحصول على قائمة المستندات. قم بتسليمها إلى المثمن الذي سيحسب القيمة السوقية والتصفية.
إذا كانت هناك حاجة إلى تقييم لشركة التأمين، يتم أخذ قيم السوق والتصفية في الاعتبار أيضًا.
بالفعل في هذه المرحلة، يتعرف المتخصص أولاً على الكائن: يسأل عن موقعه ومساحته ومدى توفره الوثائق اللازمة. كما أنه يحدد ويتفق معك على موعد لمعاينة العقار والقيام بالأعمال الأخرى.
في المرحلة الأولى، يجب على العميل تزويد المثمن بجميع المستندات المتوفرة للعقار:
🖋 التوثيق الفني؛
🖋 جواز السفر المساحي؛
🖋مستخرج من سجل الدولة الموحد للعقارات يوضح المالك، وجود أعباء، محظورات، اعتقالات؛
🖋 جواز السفر الفني إن وجد.
إذا كنت بحاجة إلى تقييم منشأة قيد الإنشاء، فستكون هناك حاجة إلى مستندات أخرى. تحديد القائمة الكاملة الأوراق اللازمةمن المثمن: قد تختلف القائمة حسب الحالة.
المرحلة الثانية. توقيع العقد
بعد تحديد المهمة وتحديد التكلفة المطلوبة واستلام المستندات، سيطلب منك المثمن التوقيع على اتفاقية. سيشير إلى المواعيد النهائية لإكمال العمل وحقوقك والتزاماتك وإجراءات الدفع مقابل الخدمات. في أغلب الأحيان، يأخذ المتخصصون الدفع المسبق الكامل. تعتمد تكلفة الخدمات على المنطقة، في المتوسط \u200b\u200b2000-5000 روبل.
المرحلة 3. جمع المعلومات
يقوم المتخصص بجمع المعلومات التي سيدعم بها استنتاجاته حول قيمة العقار. يصل إلى الموقع، ويفحصه ويلتقط صورًا له، ويتحقق من امتثال الحالة الفعلية للأشياء لخطة BTI، ويسجل العيوب. كما أنه يطرح عليك أسئلة إضافية، مثل ما إذا كنت تستخدم الكائن للغرض المقصود منه.
المرحلة 4. حساب التكلفة
في هذه المرحلة يقرركيفية تقدير قيمة العقارات: يختار طريقة الحساب. غالبًا ما يستخدم الطريقة المقارنة، بالإضافة إلى أنه يقوم بتقدير التكلفة وفقًا لـ 1-2 آخرين من أجل الحصول على نتائج دقيقة. يتم عرض جميع الصيغ المستخدمة في الحساب ونتائجه بالضرورة في التقرير النهائي.
المرحلة 5. مع مراعاة الظروف
عادة ما يتم تقييم العقارات باستخدام ثلاثة أساليب رئيسية: التكلفة والمقارنة والدخل. على سبيل المثال، إذا كان المثمن يعمل في شقة مكونة من غرفتين في المركز، ولم يتم عرض سوى شقق مكونة من غرفتين في الضواحي في السوق، فإنه يستخدم عامل زيادة لأن قيمة العقارات في المركز أعلى. وإذا تم بيع الشقق في السوق بإصلاحات جيدة، ولكن يحتاج السكن إلى تقييم مسبق فقط، فإن المعامل سينخفض.
يتم أيضًا إدخال جميع الصيغ المستخدمة لحساب التكلفة في التقرير.
المرحلة 6. إنشاء التقرير
في المرحلة الأخيرة، يقوم المتخصص بإنشاء تقرير تقييم، والذي يرسله إلى العميل. وبموجب القانون، يجب أن يكون التقرير مقيدًا ومرقمًا. يجب أن يحتوي المستند على المعلومات التالية:
§ الحقائق والاستنتاجات الرئيسية.
§ مهمة التقييم التي تتوافق مع القوانين والمعايير الفيدرالية.
▪ معلومات عن العميل والمثمن.
الافتراضات والشروط التقييدية التي يستخدمها المثمن.
معايير أنشطة التقييم.
▪ تحليل السوق وغيرها العوامل الخارجيةوالتي تؤثر على التكلفة؛
§ وصف عملية التقييم.
▪ الاتفاق على النتائج ;
§ مرفق بالتقرير مع نسخ من المستندات التي يستخدمها المثمن.
ويجب أن تكون الوثيقة مرقمة صفحة صفحة، ومجلدة، وموقعة من المثمن، ومختومة بختمه الشخصي. وإذا تم التقييم من قبل عدة متخصصين فيجب عليهم جميعاً ورئيس شركة التقييم التوقيع والختم.
التثمين العقاري المطلوب للرهن العقاريبادئ ذي بدء، إلى البنك - حتى يفهم مقدار الأموال التي يجب إصدارها للمقترض. كما يتيح لك تقدير التكلفة فهم مقدار الأموال التي سيحصل عليها البنك إذا توقف المقترض عن الوفاء بالتزاماته، أي دفع الرهن العقاري. علاوة على ذلك، يأخذ البنك في الاعتبار قيمتين: السوق والتصفية، ويأخذ في الاعتبار القيمة الأصغر: عادة ما تكون هذه التصفية. عادة ما يكون مبلغ الرهن العقاري مساويا أو أقل من قيمة تصفية المنزل، لأن المقترض يوفر جزءا من الأموال بنفسه.🔔 عند إعادة تنظيم المؤسسة.يتم استخدام التقييم العقاري في هذه الحالة لفهم عدد الأصول التي تمتلكها الشركة. يمكنك تقييم جميع الكائنات الموجودة المملوكة للشركة ومعرفة المبلغ الإجمالي للأصول.
🔔 عند بيع العقارات.يحتاج كل من البائع والمشتري إلى تقدير التكلفة. للبائع - أن يفهم بأي سعر يمكن بيع العقار السكني. بالنسبة للمشتري - للتأكد من عدم خداعه أو تضخيم السعر بشكل مصطنع.
🔔 لتبادل السكن.عندما يقوم طرفان في معاملة ما بإجراء تبادل، فإن كلاهما يريد "عدم ارتكاب أي خطأ". سيساعد تقييم العقارات السكنية في هذا: سيتمكن المشاركون في الصفقة من تقييم قيمة كلا الكائنين بشكل مناسب، ولن يتم ترك أي منهم باللون الأحمر.
🔔للكفالة.يمكن استخدام العقارات السكنية كضمان. وفي هذه الحالة، يطلب البنك أيضًا تقييم القيمة. يعد ذلك ضروريًا حتى يعرف البنك المبلغ الذي يمكنه الحصول عليه إذا لم يقم المقترض بسداد القرض. وكما هو الحال مع الرهن العقاري، تؤخذ في الاعتبار القيمة الأقل، أي قيمة التصفية.
على سبيل المثال، تريد معرفة القيمة السوقية استوديو كبيربمساحة 63 متر مربع. للقيام بذلك، تحتاج إلى النظر في مقدار تكلفة العقارات المماثلة. نظرا لأنه لا يمكنك الوصول إلى سجل الدولة الموحد للعقارات، الذي يخزن معلومات حول المعاملات المكتملة، فأنت بحاجة إلى دراسة العروض المتاحة في السوق. قم بزيارة أي موقع يحتوي على إعلانات عقارية. لتسهيل عملك، ابحث عن عقارات مماثلة في منطقتك.
ابحث عن 5-6 شقق مشابهة قدر الإمكان لشقتك في الخصائص التالية:
🔹 الموقع والبنية التحتية للمنطقة.
🔹 النوع، تصميم المنزل؛
🔹 فصل التشطيب؛
🔹 عدد الغرف؛
🔹الشرط - تحت رأس المال، إصلاحات تجميليةبتشطيب جديد.
🔹 الكلمة، وتوافر الشرفات، لوجيا.
🔹 منطقة المطبخ.
حدد نظائرها واضبط سعر كل منها بنسبة 3-5% - وهو مبلغ الخصم المحتمل أثناء المزاد. احسب تكلفة 1 متر مربع في كل شقة مماثلة. لحساب القيمة السوقية قم بتحديد المتوسط الحسابي لسعر 1 متر مربع للشقق المشابهة وضربها بمساحة شقتك.
اجمع تكلفة جميع العناصر التي تم العثور عليها واقسمها على عدد العناصر - بهذه الطريقة ستجد متوسط سعر السوق. على سبيل المثال، في حالتنا سيكون 3,160,000 ₽.
إذا عرضت منزلك للبيع بمتوسط سعر السوق ولم تتلق أي ردود، فحاول تخفيض السعر قليلاً - فقد يكون مرتفعاً.
يمكنك إجراء التقييم العقاري بنفسك، لكن النتائج قد تكون بعيدة عن الواقع، ولن يقبل بنك أو جهة حكومية رأيك. هناك حاجة إلى تقييم عقاري من قبل متخصص للعديد من أنواع المعاملات، للحصول على رهن عقاري، أو قرض بضمانات. إنه يكلف مالاً، لكنه أكثر دقة.
كيف يعمل التقييم؟ العقاراتعند الدخول في الميراث؟ ما هي ميزات تقييم قيمة ممتلكات المؤسسة؟ من يجري تقييم مستقلالممتلكات أثناء الطلاق؟
مساء الخير أيها القراء الأعزاء لمجلة HeatherBober الإلكترونية. فيكتور جوليكوف معك، واليوم سوف نفهم إجراءات تقييم الممتلكات.
يواجه كل شخص تقريبًا مرة واحدة على الأقل في حياته الحاجة إلى معرفة القيمة السوقية للسيارة أو العقارات أو أي نوع آخر من الممتلكات. خدمات المثمن مطلوبة للمحكمة والتأمين ومبيعات العقارات.
لذلك، دعونا نلقي نظرة فاحصة على موضوع المقال.
1. ما هو تقييم العقارات ولماذا يتم إجراؤه؟
أولا، دعونا نحدد المفهوم.
تحديد القيمة السوقية ومشروعية ملكية المنقولات والأموال العقاراتوفقا لهدف محدد سلفا.
يشير إلى النوع الأكثر شيوعًا من أعمال التقييم. وبما أن الاقتصاد شيء متقلب، فإن أسعار السلع المادية تميل إلى التغير. لذلك، في كثير من الأحيان يكون من الضروري تحديد قيمة الممتلكات للأفراد أو الكيانات القانونيةاعتمادا على ظروف السوق.
التقييم مطلوب في الحالات التالية:
- بيع وشراء؛
- تأمين؛
- الإقراض؛
- تحديد القيمة المساحية.
- تقييم للمحكمة (تنفيذ القرارات)؛
- تقييم البنك (تصفية الأعمال).
مادة خاصة هي تقييم الممتلكات عند الدخول في الميراث. يضمن دستور الاتحاد الروسي الحق في تسجيل ملكية الممتلكات الموروثة.
للحصول على الميراث، يتم إعداد عدد من الوثائق خطوة بخطوة، أحدها عبارة عن تقرير التقييم. يتم تحديد التكلفة من قبل الوكالات الحكومية أو المنظمات المستقلة. حول ما تقصدهيوفر الغش اكتشف ذلك في المقالة المميزة على مواردنا.
يمكن للوريث استخدام آليات التقييم المختلفة، ولكن في أي حال سيتعين عليه دفع رسوم الدولة، والتي يتناسب مبلغها مع قيمة الممتلكات الموروثة. باستخدام أي من الآليات، يمكنك القيام بها.
هناك ثلاثة أنواع لتحديد ثمن الميراث:
1) قيمة المخزون
يحدده المثمن BTI. يأخذ في الاعتبار عددًا صغيرًا من العوامل التي تجعل السعر أقل من السعر الحقيقي. مبلغ الرسوم أقل بكثير من أنواع تحديد الأسعار الأخرى.
2) القيمة المساحية
ويتم تعريفها لتقدير قطع الأراضي والعقارات على أنها القيمة المدخلة في السجل المساحي للعقارات. غالبًا ما يتصل الورثة لمقارنة الأسعار أو التوصل إلى نتيجة بديلة.
3) القيمة السوقية
يتم تعريفها على أنها القيمة التي يمكن بيع أو شراء الميراث بها. مع خيار التقييم هذا فقط الممتلكات المنقولة. ينتمي السعر والرسوم الأكثر موثوقية إلى فئة السوق لقيمة العقار.
يمكن رؤية ميزات التقييم بوضوح في الجدول:
جميع الآليات قانونية، والنتائج ملزمة للنظر فيها لدى كاتب العدل.
معلومات إضافية موجودة في المقالة "".
2. ما هي أنواع تقييم الممتلكات الموجودة - أهم 5 أنواع رئيسية
يتضمن اقتصاد السوق المعاملات بين المالكين على أساس القيمة السوقية للسلع والعمل. لبدء العقد، يحتاج المالك أولاً إلى معرفة السعر الحقيقي للعقار. ونظرًا للطلب على مثل هذا الإجراء، فإن عدد الشركات المشاركة في هذه العملية آخذ في الازدياد أيضًا.
يجب أن يكون بيت الخنزير حصنًا!
ولكن يجب تقييمها على أنها حظيرة خنازير، وليس كمساحة للعيش!
يتوصل الخبراء إلى استنتاجات مع الأخذ في الاعتبار تنوع جوانب نوع النشاط. دعونا نلقي نظرة على الأنواع الأكثر شيوعا من التقييمات.
النوع 1. تقييم العقارات
واحدة من الخدمات الأكثر شيوعا.
- قطعة أرض
- العقارات الصناعية؛
- تقييم الإيجار؛
- تقييم الأشياء غير المكتملة.
إن اختتام عروض الأسعار العقارية له نطاق واسع من التطبيقات وقد تكون هناك حاجة إليه في أغلب الأحيان حالات مختلفةمن الشراء والبيع إلى تحديد العقارات.
النوع 2. تقييم الممتلكات المنقولة
ل الممتلكات المنقولةتشمل: النقل والمعدات والآلات والمنشآت والأثاث والمعدات المكتبية والأدوات والأصول الملموسة الأخرى.
لتحديد التكلفة بشكل صحيح، لا يتم استخدام الأساليب المقارنة فحسب، بل أيضًا الأساليب الأخرى - المربحة والسوقية والاستثمارية والتكلفة.
كيتي، أنت مقاطعة كثيفة! في الوقت الحاضر، لم يعد أحد يستخدم آلة تسجيل النقد؛ هناك نافذة مسؤول لهذا الغرض.
عند مراجعة التقرير النهائي، تأكد من حصولك على فئات التقييم الرئيسية الصالحة. اعتمادا على الخصائص، ينبغي تقديم المعلمات ذات الأولوية للخاصية.
تتضمن وثيقة الإبلاغ ما يلي:
- مواعيد الإصدار والتكليف؛
- الرقم التسلسلي ورقم المخزون؛
- شهادات الضمان والفحص الفني (الإصلاح).
- كثافة الاستخدام (المعيارية).
النوع 3. تقييم الأعمال
إن حساب قيمة المؤسسة ليس أكثر من نتيجة لأنشطة الشركة. العمل هو نفس المنتج، فقط مع خصائصه الخاصة. يتم حساب التجارة من حيث الربحية، جاذبية الاستثمارومعقدة التنفيذ.
يتم التقدير من التكلفة:
- حصة مسيطرة؛
- حصة واحدة؛
- مجمع العقارات.
يتم تحديد تقييم الأعمال بطريقة القيمة السوقية (الدخل الحالي والأرباح المستقبلية)، والمنهج المقارن (يتم تحليل أنشطة شركة مماثلة)، وطريقة التكلفة (يتم خصم مصاريف الشركة من الأصول).
النوع 5. تقييم الملكية الفكرية
مقالة عمل خاصة. يتطلب متخصصين مؤهلين تأهيلا عاليا، لذلك لا ينصح بتقييمه من قبل المنظمات التجارية.
البكرة صغيرة ولكنها باهظة الثمن.
بمجرد تحويلها إلى منتج، تصبح تطوراتك أحد الأصول الأساسية للشركة وتتطلب تقييمًا متخصصًا. في كثير من الأحيان تتجاوز فكرة (الملكية الفكرية) تكلفة المشروع بأكمله! تشمل الملكية الفكرية الامتيازات والعلامات التجارية.
مثال
تشكل التطورات التجارية ذات التقنية العالية حصة كبيرة من سوق الشركات العابرة للقارات. ويحدد تقييم أصولها القيمة السوقية لأسهم هذه المؤسسات.
إن سوق الأوراق المالية المتغير باستمرار لهذه الشركات يعقد بشكل كبير قرارات التقييم، ولهذا السبب يلجأ العملاء في أغلب الأحيان إلى خدمات الوكالات الدولية المستقلة.
3. كيفية إجراء تقييم الممتلكات - تعليمات خطوة بخطوة للمبتدئين
عند إجراء أعمال التقييم، تنشأ أسئلة. من أين تبدأ؟ بمن يجب أن أتصل؟ ماذا لو تم حسابهم بشكل غير صحيح؟ لا تقلق!
الشيطان ليس مخيفا كما هو مرسوم.
دعونا نلقي نظرة على هذا الإجراء بالترتيب.
الخطوة 1. حدد موضوع التقييم والغرض منه
دعونا نقرر أولا ماذاو لأي غرضنريد تقييم.
يمكن أن تكون الأشياء أي سلع مادية أو مجموعة أو أي مكونات للممتلكات أو الخدمات أو المعلومات، بالإضافة إلى حقوق الملكية والمطالبات. انها بسيطة جدا! يمكنك معرفة التكلفة أيأشكال الملكية.
لو كان هناك منتج لكان هناك سعر!
مع الهدف، كل شيء أكثر تعقيدا قليلا. هنا تحتاج إلى صياغة أهداف التقييم بأكبر قدر ممكن من الدقة؛ وستعتمد تكلفة خدمات المثمن على ذلك.
تنقسم أهداف التقييم إلى إلزامية (منصوص عليها في التشريع) واستباقية (يتم تنفيذها من قبل الطرف المعني).
المخاوف الإلزامية:
- ممتلكات الدولة؛
- التأمين على ممتلكات الدولة؛
- الدعاوى القضائية؛
- الضرائب؛
- تقسيم الممتلكات.
وتتعلق المبادرات بما يلي:
- تنفيذ المعاملات؛
- إعادة تنظيم المؤسسات؛
- الإقراض؛
- إيجار؛
- تأمين الممتلكات الخاصة.
يعطي الهدف المصاغ بشكل صحيح ميزة في اختيار طريقة ونهج لأنشطة التقييم، مما يساعد على تقليل سعر العمل المنجز.
الخطوة 2. حدد شركة التقييم
نحن نهتم بتكلفة الخدمات وتخصص المثمن. الرخيص هو، بالطبع، جيد، ولكن الاستنتاج الخاطئ حول السعر يمكن أن يكلف أكثر من ذلك بكثير. لذلك، قم بمقارنة أسعار نفس الخدمات من شركات مختلفة.
ليس كل ما يلمع ذهبا!
الأشياء العزيزة عليك قد لا تتوافق مع قيمتها السوقية والعكس صحيح! سيعلن المثمنون ذوو الخبرة عن سمعتهم وسيقدمون على الفور المشورة الأولية بشأن المزيد من العمل.
إذا قررت الاتصال بشركة خاصة، فتأكد من طلب بوليصة تأمين من الشركة وتأكد من أن الشركة التي تجري التقييم لديها موظفان على الأقل (شرط إلزامي للقانون الروسي).
الخطوة 3. ترتيب اجتماع وإبرام اتفاق
بعد أن قررت اختيار شركة تقييم، عليك تقديم طلب لتنفيذ العمل. يمكن أن يكون هذا إما بيانًا شفهيًا (محادثات هاتفية) أو النموذج الإلكتروني. الشروط هي نفسها في كلتا الحالتين. من الضروري تقديم تفاصيل جواز السفر الخاص بك، والإشارة إلى موضوع التقييم والغرض منه وتحديد وقت مناسب للعمل.
في الاجتماع التالي، يتم إبرام اتفاقية - من هذه اللحظة تدخل في اتفاقية قانونية مع المثمن. لتوقيع المعاملة، يجب أن يكون لديك وثائق هوية معك، بالإضافة إلى معرفات الكائن وحقوقك فيه.
بعد توقيع العقد، يجب عليك الدفع مقابل خدمات شركة التقييم، والتي ستعمل على المضي قدمًا في الاتفاقية المبرمة. يمكن القيام بذلك في أي فرع البنكأو في مكتب المثمن، بشرط أن تحصل على إيصال نقدي يؤكد مشروعية المعاملة.
الخطوة 4. نقدم كائن التقييم للفحص
ليست هناك حاجة لوجودك في المستقبل. يمكن تنفيذ هذه المهمة من قبل شخص موثوق به. يمكنك عمل توكيل مجاني في مكتب المثمن. خلال عملية التفتيش، قد تضطر إلى الإجابة على أي أسئلة قد تؤثر على قيمة العقار، لذلك يجب أن يكون الوصي شخصًا مقربًا منك!
سيقوم المثمن بإعداد ورقة التفتيش، ويأخذ نسخًا من المستندات الداعمة الخاصة بك ويحدد موعدًا للانتهاء من تقرير تقييم الممتلكات.
الخطوة 5. تلقي تقرير العمل
ويتم إعداد الاستنتاج، وفقا للقانون، بما لا يزيد عن 3 أيام. يتم إعداده كتابيًا ويمثل تقريرًا عن القيمة المقدرة للعقار.
ادرس الوثيقة واطرح أي أسئلة تهمك. بعد شرح كافة الفروق الدقيقة، تقوم بالتوقيع على شهادة قبول وثيقة تقييم العقار. يتم تقديم هذا التقرير، الأصلي أو النسخة، في مكان الطلب.
في جميع مراحل العمل، يمكنك التشاور مع محامون محترفونمن شركة برافوفد. يمكنك الاعتماد على الدعم الكامل والدقة القضايا القانونيةفي أي وقت مناسب لك.
ليس من الصعب على الإطلاق عرض المواضيع الحالية التي تتم مناقشتها أو العثور على إجابة أو طرح سؤالك على صفحة المحامي. يكفي لتمرير تسجيل بسيط، فقط أدخل بريدك الإلكتروني وستحصل على إجابة شاملة وواضحة لسؤالك. وسيقوم المختصون بالموقع بالإجابة على أية أسئلة قانونية.
4. من يقوم بتقييم العقار - مراجعة أفضل 5 شركات تقييم
دعونا نلقي نظرة فاحصة على شركات التقييم الرائدة في روسيا. سنكتشف أدناه الخدمات التي يقدمونها وتحت أي شروط.
1) نقاط اتلانت
يقدم المتخصصون في الشركة توقعات الخبراء حول التقلبات في قيمة عقارات العميل ويقدمون أحدث المعلومات حول العوامل المؤثرة على سعر السوق للعقار.
تشمل مزايا الشركة ما يلي:
- الموقف المبني على الأدلة (النتائج مبررة ويمكن تأكيدها في أي حالة)؛
- سرعة إنجاز العمل (يشارك الحد الأقصى من المتخصصين من مختلف الملفات الشخصية لتقليل وقت التقييم)؛
- نهج متكامل (يسمح لك بخفض أسعار الخدمات)؛
- الشهادة المالية (العمل الصحيح مع جميع البنوك في الدولة)؛
- المؤهلات الدولية (تدريب المتخصصين في الخارج والاستفادة من خبراتهم).
تضمن شركة Atlant Assessment وتكون مسؤولة عن استيفاء الشروط والمتطلبات والأحكام الخاصة بالعميل. تعمل الشركة في جميع أنحاء روسيا وتقوم بأعمال التقييم على جميع أنواع الأصول الملموسة وغير الملموسة.
تقدم شركة تقييم مستقلة خدمات التقييم لجميع أنواع العقارات. على أسس مهنية في في أسرع وقت ممكنووفقا ل التشريعات الحاليةسيتم تزويدك بجميع مراحل الخدمة للحصول على القيمة النهائية للعقار. تنظم الشركة مجموعة كاملة من أنشطة التقييم بدءًا من الاستشارات الخاصة وحتى مشاريع الإنتاج واسعة النطاق.
يتم أيضًا توفير الخدمات القانونية بشكل منفصل:
- تحدي القيمة المساحية.
- الميراث المتنازع عليه.
- تقسيم الممتلكات أثناء الطلاق؛
- التمثيل القضائي؛
- الموافقة على تجديد المباني.
Grand Real معتمدة من قبل جمعية المثمنين الروسية ومؤمنة من قبل AlfaStrakhovanie OJSC. يتمتع جميع المتخصصين بخبرة تزيد عن 3 سنوات في أنشطة التقييم.
قامت الشركة بتطوير وتنفيذ هيكل للتحقق متعدد المراحل من التقارير والاستنتاجات الخاصة بعمل موظفيها.
يتخصص فريق الخبراء من المحترفين في إعداد التقارير حول تقييم أصول الأعمال والممتلكات الخاصة بالمؤسسة. يطور القيمة التقديرية للعقارات. يكتشف ويعطي الرأي في الأضرار الناجمة عن الحادث.
تضع الشركة على عاتقها مهمة ضمان حماية عملائها من جميع العوامل السلبية المؤثرة الموارد الماليةأصحاب.
مبادئ الشركة:
- شفافية التقييم؛
- العمل من أجل النتائج؛
- الموثوقية مخفية في التدقيق المتبادل؛
- العدالة للجميع.
تقدم المجموعة الاستشارية خدمات فحص القيمة في المحكمة وتقييم قيمة الممتلكات. يرجع النهج المهني للمتخصصين لدينا إلى سنوات عديدة من الخبرة في سوق التقييم في الخارج وفي روسيا.
يتم تقييم جميع أنواع الممتلكات لأي غرض من أغراض العميل.
مميزات نشاط الشركة :
- النهج الفردي للعميل (التسعير والخصومات)؛
- مخطط تدفق الوثيقة الذي تم التحقق منه؛
- النظام الهيكلي للعلاقات بين أقسام المؤسسة ؛
- الأساليب والأساليب الحديثة لإعداد تقارير العمل؛
- أهمية التقييم (مع الأخذ في الاعتبار التقلبات في عوامل السوق)؛
- تحليل صريح.
الاتجاه ذو الأولوية لتطوير المنظمة هو اتباع نهج متكامل لكل عميل!
يتمتع موظفو الشركة بخبرة متنوعة في العمل مع عملاء القطاع الخاص والهيئات الحكومية.
شركة تقييم ناجحة. تعمل في مجال الشركات المتوسطة والكبيرة برأس المال الخاص والعام. تبرز مجموعة خاصة من العملاء الشركات الأجنبيةتعمل على أراضي الاتحاد الروسي.
مبادئ التشغيل:
- أخلاقيات المهنة؛
- السرية؛
- دعم العملاء من البداية إلى النهاية؛
- التركيز على العلاقات التجارية اللاحقة.
يتنقل موظفو المنظمة بسرعة في العمليات التجارية الحديثة، مما يجعل من الممكن اتخاذ القرارات في الوقت المناسب القضايا الاقتصاديةوتوقع التغيرات في اتجاهات السوق.
يقدم المتخصصون في الشركة استشارات مجانية لجميع العملاء ويطلعونهم على كافة خطوات عملهم.
شاهد مقطع فيديو حول موضوع المادة.
اقرأ المقال “” إذا كنت تريد التعرف على مميزات فحص الطب الشرعي.
5. ما هي العقارات التي تخضع للتقييم الإلزامي ومتى يمكن التنازل عن هذا الإجراء؟
الشرط الذي لا غنى عنه لتنفيذ عدد من الأفعال القانونية المدنية هو تقييم الممتلكات. هذه النقطة إلزامية ومنصوص عليها في "قانون أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي".
وفاة الشخص هي الأساس لبدء إجراءات وراثة جميع ممتلكاته. عادة، الأصول الرئيسية التي تبقى بعد وفاة الموصي هي الشقة.
حسب الحالي التشريع الروسي, من المستحيل وراثة الشقة دون تحديد قيمتها من قبل مثمن محترف. دعونا نلقي نظرة فاحصة على سبب الحاجة إلى تقييم الشقة للدخول في الميراث، وما هي إجراءات تقييم العقارات.
لماذا تقييم الشقة عند تسجيل الميراث؟
أولاً،يعد التقييم الرسمي للشقة من قبل كاتب العدل عند استلام الميراث شرطًا أساسيًا للحصول على ملكية العقارات.
على الرغم من أن القانون لا ينص على الدفع ضريبة الدخلعند الدخول في ميراث أقارب المتوفى، الذين هم في أغلب الأحيان الورثة، هناك حاجة للدفع واجب الدولةللقيام بأعمال التوثيق لتسجيل الميراث. يتم احتساب مبلغ هذه الرسوم كنسبة مئوية من تكلفة الشقة.
في هذه الحالة، الوثيقة الوحيدة التي يقبلها كاتب العدل لتحديد قيمة الشقة هي تقرير المثمن المهني.
ثانيًا،تقييم الشقة ضروري لتحديد حصة الشقة فيها الملكية المشتركةفقيد. في هذه الحالة، من الضروري تحليل قيمة ليس فقط الشقة، ولكن أيضا جميع الممتلكات الأخرى للمتوفى. غالبًا ما يحتاج الورثة إلى مثل هذا التقييم لتحديد حصة كل منهم إذا كان الميراث يتكون من عدة ممتلكات منقولة وغير منقولة. يكون هذا الإجراء مناسبًا بشكل خاص عندما لا يترك المتوفى وصية أو لم يحدد في الوصية أشياء عقارية محددة تصبح ملكًا لكل من الورثة.
وأخيرا السبب الثالثتقييم الشقة عند استلام الميراث هو عملية قانونية بين الورثة. ولتقسيم الممتلكات بشكل عادل، يجب على القاضي أن يعرف قيمتها، والتي لا يمكن تحديدها إلا من خلال آليات رسمية لتقييم العقارات.
إجراءات التثمين العقاري
من يمكنه إجراء التقييم؟
لا يمكن إجراء التقييم العقاري إلا من قبل مثمن مؤهل يكون عضوًا في إحدى المنظمات ذاتية التنظيم (SRO). تقارير أي متخصصين آخرين، بغض النظر عن المؤهلات الحقيقية للمثمن، ليس لها أهمية بالنسبة لكاتب العدل أو المحكمة ولا تشكل أساساً لتحديد القيمة الحقيقية للعقار. لذلك، تحقق دائمًا مما إذا كان المثمن عضوًا في إحدى المنظمات المهنية ذاتية التنظيم.
بشكل منفصل، تجدر الإشارة إلى أن تقييم القيمة السوقية للعقارات، وهو أمر ضروري للحصول على الميراث، يتم إجراؤه بواسطة مثمنين خاصين. وفي الوقت نفسه، يقع تقييم الشقة حسب القيمة المساحية ضمن اختصاص BTI. يعد التقييم على أساس القيمة المساحية ضروريًا لدفع الضرائب عند التبرع بشقة أو بيعها، بينما يلزم تقييم القيمة السوقية للعقارات لتسجيل الميراث لدى كاتب العدل.
ما هي المستندات المطلوبة لتقييم الشقة؟
- المستندات التي على أساسها كانت الشقة مملوكة للموصي
- شهادة من BTI (نموذج 11-أ)
- المستندات التي تؤكد وجود أي أعباء (رهن عقاري، عقد إيجار، ارتفاق) تقلل من القيمة الحقيقية للعقار.
تتكون إجراءات التقييم من تحليل يقوم به المثمن لجميع المستندات المقدمة إليه، وكذلك زيارة الشقة. بعضشركات التقييم
تقييم الشقة فقط على أساس الوثائق المقدمة لهم. هذه الطريقة لا تسمح بتحديد قيمة الشقة بشكل دقيق، لكنها في بعض الأحيان تكون الطريقة الوحيدة الممكنة، كما هو الحال مثلا في الحالة التي تكون فيها الشقة تحت تصرف ورثة آخرين لا يسمحون للمثمن والمورث. عميل عمل التقييم للدخول هناك. يستخدم المتخصصون طريقة شاملة لتقييم العقارات، معتمدة وفقًا لمعايير الدولة ذات الصلة. تتضمن هذه الطريقة كلا من التحليل المقارن للشقة مقارنة بالعروض المماثلة في السوق، واستخدام المعاملات لتحديد تكلفة الشقة بأكبر قدر ممكن من الدقة بناءً على سعرها.الحالة الفنية
الحالة العامة للمبنى السكني، الموقع، المسافة من المترو، إلخ.
الإجراء بأكمله لتقييم العقارات السكنية، كقاعدة عامة، لا يستغرق أكثر من 2-3 أيام. يقدم بعض المثمنين خدمات لتحديد قيمة العقارات بشكل سريع، حيث يقدمون للعميل تقريرًا خلال يوم عمل واحد.
تعتمد تكلفة تقييم الشقة على المدينة التي يتم فيها التقييم ومساحة العقار ومؤهلات المثمن. متوسط تكلفة خدمات المثمن في عام 2019 هو 2-4 ألف روبل.
وبما أن تقرير المثمن يتضمن افتراض أن قيمة الشقة تقدر عند وفاة الموصي، فإن مدة صلاحية تقييم الشقة تساوي فعلياً مدة قبول الميراث (6 أشهر)، إذا كان التقرير مطلوب من كاتب العدل.
إذا كان التقرير مخصصًا للاستخدام في دعوى تتعلق بتقسيم الميراث، فإن استنتاج المثمن غير محدود، لأنه يوضح قيمة الشقة بدقة في وقت فتح الميراث.
يعد تقييم الشقة أثناء الميراث إجراءً فنيًا أكثر من مرحلة الحصول على الميراث حيث قد تنشأ صعوبات حقيقية. ومع ذلك، فإن العمل فقط مع المثمنين المعتمدين والحصول على تقرير التقييم سيسمح لك بتسجيل الشقة كملكية للوريث. ولذلك لا يجب تأجيل إجراءات تقييم الشقة حتى آخر أيام فترة قبول الميراث.
يوري كارلوفيتش بيلشيفسكي
مدة القراءة: 5 دقائق
؟ ما الذي تحتاج إلى معرفته حتى لا تخطئ في اختيار المثمن؟ كيف لا يتم خداعك والدفع مرتين مقابل نفس الخدمة؟ سوف نكتشف ذلك في هذا المقال.
ما هو التقييم العقاري؟
تقييم الإسكان هو تحديد قيمة شيء ما في السوق أو أي حقوق فيه. يتضمن التقييم حساب تكلفة الملكية والإيجار والاستخدام وما إلى ذلك.:
- أنواع التكلفة عند إجراء التقييم
- سوق.
- تصفية.
- استثمار.
المساحية.
تحديد القيمة السوقية للشقة
يتم حساب المبلغ الأكثر احتمالا الذي يمكن الحصول عليه مقابل مساحة المعيشة في بيئة تنافسية.:
- وفي هذه الحالة يجب استيفاء الشروط التالية
- لا يوجد التزام على أي طرف بالشراء أو البيع. الأطراف لديهامعلومات كاملة
- حول الكائن وتنفيذ الإجراءات فقط لمصلحتهم الخاصة.
- يتم طرح العقارات في السوق من خلال عرض عام.
- سعر معقول للسكن.
يتم دفع التكلفة نقدا.
ويتم احتساب المبلغ الذي يمكن الحصول عليه مقابل العقار عندما يكون البائع ملزما ببيع العقار خلال فترة محددة. في هذه الحالة، هناك ظروف استثنائية، تحت تأثيرها تضطر إلى بيع الأمتار المربعة بسعر أقل من سعر السوق.
تكلفة الاستثمار
يتم تحديد هذا النوع من الأسعار لشخص معين أو مجموعة أشخاص معينين حسب الغرض من استخدام المساحة (على سبيل المثال، دخل الإيجار). وفي الوقت نفسه، مع الأخذ بعين الاعتبار احتمالية البيع عند سعر الاستثمارغير مطلوب في السوق.
حساب السعر المساحية
ويتم ذلك لغرض حساب الضريبة على العقارات. يتم التحديد بواسطة جهاز قياس.
الغرض من تقييم الكائن
يعتمد الغرض في المقام الأول على نوع المعاملة التي يجب إكمالها. وفقًا لمعيار التقييم الفيدرالي "الغرض من التقييم وأنواع القيمة (FSO N 2)"، المعتمد بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 N 255، يتم تمييز الأهداف التالية:
- ، التحويلات لاستخدام الإيجار، وإدارة الثقة.
- لتوقيع عقد الزواج أو عند تقسيم الممتلكات في حالة الطلاق.
- عند تقديم كائن كضمان.
- للتحكم في سداد الضريبة في حالة وجود نزاع حول الوعاء الضريبي.
- في حالة التنازل عن السكن.
- في حالة الفداء، الاستيلاء على كائن لاحتياجات الدولة.
- والشراء وفقا للبرنامج الإقراض العقاريالسكن الثانوي.
- عند التنازل عن الديون المتعلقة بالعقارات.
- في الحالة التي يتم فيها نقل الكائن إلى الكيانات القانونية.
القائمة ليست شاملة.
من له الحق في إجراء التقييم؟
يتم تحديد تكلفة الأمتار المربعة من قبل منظمات تقييم معتمدة في الدولة.
الأكثر شهرة وجديرة بالثقة تشمل:
- نقاط اتلانت.
- جراند ريال. ومن مميزات الشركة أن المتخصصين يقدمون أيضًا الخدمات القانونية (الطعن في القيمة، الانقسام في حالة الطلاق، التقاضي، وما إلى ذلك).
- الخبير 365.
- شاقة.
- ABC-المشاورات التجارية النشطة. يعمل في مجال الأعمال التجارية، وخاصة تسليط الضوء على الشركات الأجنبية التي تمارس الأنشطة التجارية في بلادنا.
في الحالة التي تكون فيها مهتمًا بالقيمة المساحية، يجب عليك الاتصال بمركز الجرد الفني.
ما هو المطلوب لإجراء التقييم؟
سيحتاج الشخص الذي يرغب في تحديد تكلفة السكن إلى الاستعداد:
- جواز سفر.
- وثيقة تؤكد الملكية. إذا كانت المباني موجودة في منزل مبني حديثا ولا توجد شهادة ملكية بعد، فستحتاج إلى تقديم العقد الذي أصبح أساس المعاملة، فضلا عن جواز السفر المساحي.
- جواز سفر لمساحة المعيشة من BTI.
- ما يثبت عدم وجود أي أعباء على العقار.
- تصريح إعادة التطوير صادر عن BTI (إذا تمت إعادة التطوير).
- مخطط الطابق للمبنى وشرح الشقة.
كيف يتم تقييم العقارات؟
تنقسم عملية حساب التكلفة إلى 5 خطوات:
- تحديد موضوع التقييم والغرض منه، أي ما يتم تقييمه ولماذا. عند تحديد الهدف، يجب أن تتذكر أن سعر خدمات المثمن يعتمد بشكل مباشر على هذا.
- اختيار منظمة التقييم. ويجب أن نتذكر أنه وفقا ل القانون الاتحادي"بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" بتاريخ 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ، يجب أن تكون الشركة معتمدة ولديها موظفان على الأقل.
- توقيع عقد مع الشركة .
- توفير العقارات لغرض المعاينة.
- احصل على نتيجة. يتم إصدار الوثيقة خلال 3 أيام من تاريخ الفحص.
كم يكلف تقييم العقارات؟
تكلفة الخدمات تتكون من:
- المنطقة التي يقع فيها العقار ودرجة البعد عن المنظمة الخبيرة؛
- مساحة الغرفة
- أهداف التقييم؛
- المؤهلات المهنية؛
- الغرض من الأرض (إذا كنا نتحدث عن قطعة أرض).
يتراوح متوسط الأسعار من 2500 إلى 25000 روبل.