شراء منزل خاص بك يمثل مشكلة لكثير من المواطنين. يقرر بعض الشباب اتخاذ خطوة يائسة مثل شراء شقة في مبنى قيد الإنشاء فقط من أجل بدء حياة مستقلة، منفصلة عن والديهم. لسوء الحظ، ليس هناك ما يبرر مثل هذا الخطر دائمًا، خاصة عندما تكون المعلومات حول المطور قليلة نسبيًا.
واليوم، تتم الموافقة على قانون يحظر المشاركة في رأس المال في البناء. أعلن الرئيس الروسي فلاديمير بوتين أن القانون الذي يحظر DDU سيدخل حيز التنفيذ قريبًا. يرجع هذا الابتكار إلى الحاجة إلى حماية المساهمين من الاحتيال المحتمل. لن يكون هناك موقف حيث تجبر DDU الناس على دفع أموالهم الأخيرة مقابل الشقق التي لم تكتمل بعد في وقت البيع. لا يزال هذا خطر كبير، وهو مرتبط في المقام الأول بحقيقة أن أموال المساهمين قد لا تكون مبررة.
هذه مشكلة خطيرة أثارت قلق الكثير من الأشخاص الذين قرروا شراء شقة غير مكتملة لفترة طويلة. بعد كل شيء، كان من الضروري إبرام اتفاقية مع المطور، ودفع أموالك التي كسبتها بشق الأنفس، ثم الانتظار لفترة طويلة من الوقت حتى تحصل أخيرًا على فرصة للاستقرار في المنزل الذي طال انتظاره.
الضمانات والمسؤولية
يوفر المرسوم الرئاسي الذي يحظر المشاركة في رأس المال ضمانات معينة للمواطنين الذين يقررون شراء شقة. الآن، عند شراء مسكن في مبنى جديد، يمكنك أن تظل واثقًا تمامًا من أن المواطن سيحصل على السكن في أي حال. يتم القضاء على جميع المخاطر.
إذا فشل المطور لسبب ما في الوفاء بالتزاماته، فيجب عليه دفع غرامة. المواطن الذي يستثمر أمواله عند شراء شقة لا يعاني بأي شكل من الأشكال من التغييرات المحتملة.
الوثائق الإلزامية
وفقا للقانون، في بعض الحالات لا يمكن لأحد قبول أموال من مستثمري القطاع الخاص حتى يتم استكمال الوثائق ذات الصلة. يمكن لأصحاب المطورين فقط استخدام الأموال العامة. ومع ذلك، هناك حزمة معينة من الوثائق التي يجب جمعها. إذا كانت هناك وثيقة مهمة واحدة على الأقل مفقودة، فسيكون من المستحيل إبرام مثل هذه الصفقة المهمة.إذن، ما الذي يجب عليك الاهتمام به؟
رخصة البناء
الوثيقة الأساسية التي تعطي الحق في شراء السكن. يجب أن تكون رخصة البناء موجودة.وبدون ذلك يستحيل الحديث عن حماية حقوق المساهمين. قبل إبرام اتفاقية DDU نفسها في عام 2018، عليك الانتباه إلى القانون المعدل والتصرف وفقًا للقواعد المتغيرة.
وثيقة الأرض
الحظر على المشاركة في رأس المالفي مجال البناء الآن يوفر فرصة لدراسة حقوقك بدقة وتحقيق أقصى استفادة منها. في الوثيقة نفسها إلزامييجب أن يكون تسجيل الملكية موجودا.
إعلان المشروع
يجب نشر هذا النوع من المستندات. ومن الأفضل قراءة الأوراق مسبقاً لتكوين فكرة عما يقدمه الشريك. يوفر إعلان المشروع ضمانات معينة.
ومن الجدير بالذكر أن جميع الوثائق المذكورة أعلاه لها أهمية كبيرة. ولا يمكن إهمال أحدهما لصالح الآخر. لا يمكنك المشاركة في البناء المشترك الموارد الماليةقبل بدء العمل. خلاف ذلك، سيتم اعتباره انتهاكا جسيما. قبل اتخاذ أي خطوات حاسمة، يجب عليك دراسة مستندات شريكك بعناية وتحليل الموقف وبعد ذلك فقط اتخاذ القرار. وعلى أية حال، ينبغي أن تكون ذات مغزى وجدية، ولا تؤخذ على عجل.
تسجيل
يوجد قانون في سوق العقارات ينص على أن اتفاقية المشاركة في رأس المال تخضع للتسجيل الإلزامي. وإلا فإنه سيتم اعتباره غير صالح.التسجيل يلغي إمكانية حدوث أي احتيال من جانب المطور. وبالتالي، سيكون من المستحيل بيع المنزل مرتين والحصول على المال بطريقة غير شريفة. قانون مكافحة المساواة الذي يحظر الاستخدام غير العادل نقديالمساهمين، يساعد المواطنين على البقاء واثقين في المستقبل. سيتم إدخال الشقة المحددة في سجل الدولة الموحد. وبالتالي يتم القضاء على احتمالية مواجهة الخداع وخيبة الأمل الشديدة في الحياة.
التزامات أخرى
يتعهد الطرفان بتنفيذ المهام الموكلة إليهما فيما يتعلق ببعضهما البعض. المواطن الذي دفع المبلغ المطلوب، لديه كل حقخذ العقار النهائي تحت تصرفك الكامل. يوقع المطور على شرط أن يتم بناء المنزل بالتأكيد. إذا تم انتهاك شروط العقد لسبب ما، فسيتعين على الجاني دفع غرامة تصل إلى مبلغ كبير. يتم إبرام العقد نفسه وفقًا لقوانين سوق البناء، كتابيًا فقط، لتجنب سوء الفهم المختلف.حددت حكومة الاتحاد الروسي متطلبات محددة للوثيقة نفسها. يجب أن تحتوي على بيانات معينة.
وصف الكائن
يجب أن يتم تسجيل العقار (المنزل أو الشقة) بشكل واضح في المستندات. تم وصف العدد الإجمالي بالتفصيل متر مربع، عدد الغرف والشرفات والممرات وما إلى ذلك. يعد ذلك ضروريًا لإزالة الأخطاء المحتملة ومنع تطور الخداع من جانب المطور. يهدف صندوق حماية حقوق المشاركين في البناء المشترك إلى تعظيم سلامة كل شخص سيشتري شقة.
الإشارة إلى الموعد النهائي
عامل مهم يستحق الاهتمام به أيضًا. إن تسجيل المواعيد النهائية لإكمال العمل بوضوح يسمح لك بفهم متى ستنتهي العملية وستكون قادرًا على الانتقال إلى منزلك الجديد.عادة لا تزال هناك بعض المعلومات المتاحة لمساعدتك على فهم فترة الضمان للعقار.
إذا أدرك المالك الجديد، خلال فترة زمنية معينة، أنه غير راضٍ عن شيء محدد يتعلق بأعمال البناء المنجزة، فقد تتم مراجعة بعض البنود في العقد. من الممكن تمامًا تحقيق تعويض نقدي جيد.
لحظة الدفع
يتم دائمًا ذكر تكلفة الخدمات المقدمة بشكل واضح وواضح في العقد. يجب على كلا الطرفين أن يفهما بوضوح المهمة التي يواجهانها في اللحظةالوقت لتجنب أي أخطاء.
بالنسبة للمالك المستقبلي، يتم تقديم بعض المساعدة في التمويل هنا. التمويل ينطوي على توفير القروض المصرفيةعند الضرورة. يتم أيضًا الإشارة إلى إجراءات الدفع بوضوح في المستند.
وبالتالي، فإن قانون حظر المشاركة المشتركة في البناء له مزاياه الملموسة. وفي هذه الحالة سيتم إيقاف بيع الشقق في المباني قيد الإنشاء. سيكون معظم الناس سعداء بمثل هذه التغييرات، لأنهم سيدفعون المال فقط مقابل ما يضمنون الحصول عليه في النهاية. هذا القانون يحمي حقًا الأموال الشخصية للمواطنين، ولا يسمح لهم بالاستثمار إلا فيما هو ضروري وضروري.
تم اعتماد تعديلات كبيرة على التشريعات المتعلقة ببناء المساكن المشتركة (القانون الاتحادي الصادر في 1 يوليو 2018 رقم 175-FZ "").
بالنسبة لأولئك المطورين الذين يقومون بالفعل ببناء واستكمال المساكن بأقصى سرعة، لن يتغير شيء تقريبًا، لكن الرقابة المصرفية على حساباتهم ستصبح أكثر صرامة. لكن المطورين الذين حصلوا للتو على تصريح بناء، على العكس من ذلك، سيشهدون تغييرات كبيرة.
أولاً، يجب عليهم اختيار تنسيق العمل الأنسب لهم - من خلال حسابات الضمان أو من خلال ما يسمى "تمويل المشروع" (الجزء 1، المادة 15.4). القانون الاتحاديبتاريخ 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ ""، والمشار إليه فيما بعد بالقانون رقم 214-FZ). يُسمح بهذا الاختيار فقط لمدة 12 شهرًا التالية: سيتم بناء أي مشروع يتم فيه تقديم DDU الأول للتسجيل إلى Rosreestr خلال عام، دون بديل، فقط وفقًا لنظام حساب الضمان.
تمويل المشروع- هذه هي الرقابة الأكثر صرامة للبنك على استخدام الأموال من حساب المطور - يمكن إنفاقها حصريًا على البناء، ولا يُسمح بتحويلها إلا بعد التحقق من المستندات "الداعمة" (،). وفي الوقت نفسه، يجب على المطور والعميل الفني والمقاول العام فتح حسابات لدفعات البناء في نفس البنك؛ إذا كان المطور لديه عدة رخص بناء، يتم فتح حساب منفصل لكل منها (،). إذا "ذهب" المطور إلى بنك آخر (وهذا حقه)، فإن كلاً من المقاول العام والعميل الفني ملزمان بالمغادرة بعد المطور وتحويل جميع الأموال إلى البنك الجديد.
إذا لم يتم تأكيد الدفعة التي يقترحها المطور من خلال الأفعال وTTN والفواتير وغيرها من المستندات، إذا تجاوزت حد النفقات أو الحد المسبق، أو خالفت المتطلبات بطريقة أخرى، فإن البنك ملزم برفض تنفيذ المعاملة على الحساب (،). بالمناسبة، يمكنك صرف الأموال فقط لدفع رواتب عمال البناء.
يمكن الطعن في معاملات المطورين التي تتحايل على هذه القواعد في المحكمة - بناءً على طلب صندوق حماية المساهمين والمساهمين أنفسهم أو السلطة الإشرافية ().
إذا كان المطور يفضل العمل من خلال حسابات الضمان، فستصبح حياته أسهل بكثير: في هذه الحالة، لن يحتاج حتى إلى دفع مساهمات في صندوق حماية المساهمين، ناهيك عن إبلاغ البنك والامتثال للوائح الاستقرار المالي، لديهم خبرة في البناء والاحتياطيات اللازمة المال الخاص(). حتى أنه مسموح له أن يكون عليه ديون ومتأخرات ضريبية، علاوة على ذلك، إصدار فواتير وإصدار أخرى الأوراق المالية ().
آلية تشغيل حسابات الضمان في "التعبئة" هي كما يلي. يدخل صاحب الأسهم في DDU قياسي مع المطور، ولكن بشرط وجود حساب ضمان، ويسجله لدى Rosreestr ويودع في البنك مبلغًا يساوي سعر DDU (). لكن المطور لا يحصل على فلس واحد من هذه الأموال: يتم إيداعها بالكامل (أي أنها لم تمسها) حتى نهاية البناء، ويقوم المطور بالبناء حصريًا بأمواله الخاصة أو بأموال مقترضة (). بالمناسبة، يحق للمواطن الذي يشتبه البنك في قيامه بغسل الأموال أو تمويل الإرهاب، رفض الدخول في اتفاقية حساب الضمان، ولن يتمكن من أن يصبح صاحب أسهم من حيث المبدأ ().
إذا تم الانتهاء من بناء المنزل بنجاح، فإن المطور يأخذ مجموع الأموال في حسابات الضمان - ولكن ليس قبل أن يحصل المنزل المكتمل على إذن لتشغيله من الإشراف على البناء ويقوم المساهم الأول بتسجيل ملكية المنزل بنجاح ممتلكاته في Rosreestr. بالمناسبة، هذه مكافأة إضافية للمساهمين، لأنهم في كثير من الأحيان لا يستطيعون تسجيل ملكية شقتهم، على الرغم من أنهم يعيشون فيها - فجأة "اتضح" Rosreestr أن المطور لم يقم بإعداد المستندات المساحية للمنزل.
إذا أفلس المطور، يحق للمساهم إنهاء DDU وأخذ أمواله. ومع ذلك، فإنه سيحتفظ أيضًا بخيار "الدخول" في إفلاس المطور وانتظار الانتهاء من منزله (المادة 201.12-2 من القانون الاتحادي الصادر في 26 أكتوبر 2002 رقم 127-FZ "").
إذا قام المساهم بإنهاء DDU (على سبيل المثال، بسبب تأخير المطور)، فيمكنه سحب أمواله مرة أخرى ().
وإذا أفلس أحد البنوك، فسينتقل المساهم والمطور ببساطة إلى بنك آخر: يتم تأمين حسابات الضمان في نظام تأمين الودائع بمبلغ يصل إلى 10 ملايين روبل.
- يحظر شراء DDU نقدًا؛
- أصبح المديرون والمستفيدون من المطور الآن مسؤولين بالتضامن والتكافل مع المطور عن الخسائر التي لحقت بالمساهمين والمواطنين بسبب خطأهم. وهذا يعني أنه يمكنك التقدم بطلب للحصول على تعويض عن الخسائر لهؤلاء الأشخاص على الفور وبشكل مباشر - دون انتظار الإفلاس، دون إثبات عدم كفاية الأموال الخاصة بالمطور؛
- لم يعد مطلوبًا من المطورين أن يكون لديهم مواقع ويب خاصة بهم - يجب عليهم الكشف عن جميع المعلومات، أولاً وقبل كل شيء، في نظام معلومات بناء المساكن الموحد (https://nash.dom.rf). ستكون الصور المفضلة لدى الجميع للمنازل قيد الإنشاء موجودة أيضًا مع تحديثات شهرية. إنه مناسب للمساهمين - أولا، من الأسهل تقديم شكوى إذا كانت المعلومات غير كاملة، وثانيا، لن تختفي في أي مكان إذا أفلس المطور أو قرر الفرار إلى قبرص بحقيبة من المال. صحيح أن هذا المعيار لن يدخل حيز التنفيذ إلا في أكتوبر؛
- كما كان من قبل، سيتم تعيين وإقالة رئيس "إشراف DDU" الإقليمي من قبل المحافظين، ومع ذلك، يجب الموافقة على الترشيح للدخول والخروج من قبل وزارة البناء الفيدرالية في روسيا؛
- كما كان من قبل، فإن "DDU-nadzor" الإقليمية ملزمة بتحذير Rosreestr من أن المطور "المعيب" ليس له الحق في بيع DDU (في هذه الحالة، تقوم Rosreestr بحظر تسجيلها). ولكن إذا تم نقل هذه المعلومات للمطورين "القدامى" إلى Rosreestr في غضون يوم واحد بعد الاكتشاف، فبالنسبة للكائنات الجديدة، بعد 01/01/2018، يمكن إرسال تصاريح البناء - اعتمادًا على درجة الانتهاكات - في موعد لا يتجاوز يوم واحد أو خلال أسبوع إلى أسبوع ونصف؛
- لم يعد من الممكن إصدار شهادات الإسكان الخاص (يُسمح بإكمال المشاريع التي بدأت سابقًا)، ولا يُسمح بالبناء من خلال تعاونيات الإسكان إلا في حالات الإفلاس وتعاونيات الإسكان التي تم توفير الأراضي المخصصة للبناء لها مجانًا من قبل الدولة أو البلدية ;
- سيكون من الممكن البناء ليس فقط بموجب تصريح بناء واحد، ولكن ضمن حدود عدة تراخيص في وقت واحد. وبالتالي فإن مبدأ "مطور واحد – تصريح واحد للتنفيذ" لم ينجح فعلياً. صحيح أنه لا يزال هناك حظر على مشاركة المطور في العديد من الاتفاقيات المتعلقة بتطوير منطقة مبنية، و (أو) اتفاقيات التنمية المتكاملة للإقليم، و (أو) اتفاقيات التنمية المتكاملة للإقليم، و لا يمكن العمل على عدة تصاريح إلا من خلال حسابات الضمان ومع الاستقطاعات الإلزامية من الأموال لصندوق حماية المساهمين؛
- لقد زاد حجم المعلومات التي يتعين على المطور نشرها عبر الإنترنت (منذ أكتوبر - على حسابه على https://nash.dom.rf). على وجه الخصوص، أصبح الآن ملزمًا بنشر حساب مبلغ الأموال الخاصة ومعايير الاستقرار المالي (ربع سنوي)، بالإضافة إلى GPZU ومخطط تنظيم التخطيط قطعة أرضتشير إلى موقع الكائن بناء رأس المالوالمداخل والممرات إليها، وحدود مناطق الارتفاق العامة، والمواقع التراثية الأثرية؛
- زادت فترة "الحرمان من المهنة" - حتى الأول من يوليو، كان يُمنع السماح للأشخاص الذين لطخوا أنفسهم بعلاقات مع المطورين المفلسين على مدى السنوات الثلاث الماضية، بالدخول إلى "دوليفكا"، والآن فترة "الحرمان الكنسي". تمت زيادته إلى خمس سنوات. تم الإبقاء على فترة الثلاث سنوات للمستفيدين، ولكن سيكون هناك عدد أكبر من المستفيدين من المطور نفسه - في السابق كانوا يهتمون فقط بأولئك الذين يمتلكون بشكل مباشر أو غير مباشر ما لا يقل عن ربع أسهم أو أسهم المطور المفلس، ولكن الآن وسوف يقومون أيضًا بإلقاء نظرة فاحصة على أولئك الذين لديهم 5٪ فقط من الأسهم أو الأسهم. يجب الكشف عن الاسم الكامل وINN وSNILS لهذه الشخصيات من قبل المطور؛
- تمت زيادة فترة الكشف من قبل المطور عن المعلومات الوسيطة 6 مرات البيانات المالية(من 5 إلى 30 يومًا تقويميًا).
في روسيا هناك خطط للتبديل إلى مخطط جديدشراء المساكن قيد الإنشاء - بدلا من البناء المشترك سيأتي تمويل المشروع. تشرح RBC Real Estate كيف يختلف المخطط الجديد عن المبيعات بموجب DDU
يتخذ الرئيس الروسي فلاديمير بوتين، حتى 15 ديسمبر من هذا العام، تدابير للاستبدال التدريجي لبناء الأسهم المشتركة الإقراض البنكيومصادر التمويل الأخرى. إن الانتقال إلى خطة تمويل المشروع لمطوري الإسكان، والذي من شأنه أن يقلل من المخاطر التي يتعرض لها المواطنون، سيستغرق ثلاث سنوات.
وهذا يعني أنه في المستقبل لن يتمكن المطورون من جذب الأموال من المساهمين لتمويل البناء. هذه الممارسة ذات المشاركة المحدودة فرادىفي بناء المساكن تعمل في كثير دول أجنبيةويتضمن تمويل البناء على حساب البنوك.
الهدف الرئيسي من الابتكارات هو حل مشكلة المساهمين المحتالين. "لن يخاطر المواطنون بأموالهم، ولكنهم سيشترون مساكن مبنية بالفعل، والتي يمكن تسجيلها على الفور كممتلكات لهم. لكن في الوقت نفسه، علينا التأكد من أن سعر المتر المربع لا يرتفع إلى عنان السماء، وأن البنوك مستعدة لمنح القروض بأسعار فائدة معقولة"، هكذا قال رئيس وزارة البناء الروسية، أوضح ميخائيل مين الحاجة إلى التغييرات في تعليق لـ RBC Real Estate.
اكتشف محررو RBC Real Estate المخاطر التي يواجهها مشتري المباني الجديدة والتي سيتم إزالتها من خلال خطة التمويل الجديدة وكيف سيؤثر ذلك على سوق الإسكان في روسيا.
بديل للبناء المشترك
في الوقت الحالي، يتم تنفيذ حوالي 80٪ من المباني الجديدة في روسيا من خلال إبرام اتفاقيات البناء المشتركة (DDU). يفترض هذا المخطط أن بناء المساكن يتم على حساب المساهمين - الأفراد الذين يتقاسمون في الواقع جميع المخاطر مع المطور.
اليوم هناك ثلاثة مصادر لتمويل أي مشروع البناء: أموال المساهمين والتمويل البنكي (المشروع) وأموال المطورين الخاصة. " الأموال الخاصةيشكل المطورون ما بين 20% إلى 40% من الحجم الإجمالي الاستثمارات الرأسمالية، وهي مطلوبة لبناء [منفصلة مجمع سكني]، أموال المساهمين - حوالي 50٪. البقية - الأموال المقترضة"من مؤسسات الائتمان (تمويل المشروع لا يزيد عن 50٪)" ، كما تقول نائبة المدير العام لشركة Krost ، مارينا ليوبيلسكايا. ولكن من الناحية العملية، يختار المطور ما لا يزيد عن 30٪ من المساحة المخصصة حد الائتمانللمشروع، وستبدأ مبيعات العدادات المستقبلية بموجب DDU من لحظة بدء البناء، كما يضيف فلاديمير سيرجونين، شريك شركة الاستشارات الدولية Colliers International.
ويفترض تمويل المشروع، المقرر تنفيذه بالكامل خلال ثلاث سنوات، أن يتم تمويل عملية البناء إلى حد كبير من قبل البنك. وفي الوقت نفسه، لم يتم الإعلان بعد عن مخططات وشروط محددة للتفاعل بين البنوك والمطورين ومشتري المباني الجديدة. في أسواق العقارات المتقدمة (انظر أدناه)، من خلال هذا المخطط، يستثمر البنك في تنفيذ المشاريع السكنية، والتي تعمل كضمان لالتزامات الديون، وعودة الأموال منظمة الائتمانلا يحدث على حساب أصول المطور، بل على حساب التدفقات النقديةشكلها المشروع الجديد. بمعنى آخر، يتم بناء المنزل بأموال البنك. في الوقت نفسه، لا يعني تمويل المشروع الإقراض: فقد تكون معدلات تمويل المشروع أقل بكثير من أسعار الفائدة القروض الحاليةللبناة.
"سيزيل المخطط الجديد خطر خسارة المواطنين لاستثماراتهم في المساكن قيد الإنشاء دون الحصول على شقة نتيجة لذلك. سيتم تبسيط آلية جمع الأموال للبناء للمطورين (بدلاً من العديد من الأفراد، سيكون هناك بنك واحد أو بنكين وعدد محدود من المستثمرين المحترفين). بالإضافة إلى ذلك، سيتم القضاء على مخاطر التناقض بين أحجام التمويل المجتذب ومراحل البناء - وسيتم توفير التمويل ضمن الحجم المعتمد حسب الحاجة،" قال ميخائيل مين.
مخطط التمويل البنكيوأضاف الوزير أن بناء المساكن يقلل أيضًا من المخاطر التي تواجه الدولة - فهو يقلل من "احتمالية الحاجة إلى دعم ميزانية الصناعة". وهذا يعني أنه في حال فشل المقاولون في الوفاء بالتزاماتهم، فسيتم استكمال المنازل ليس على حساب موازنة الدولة، بل بأموال البنوك التي مولت المشروع أو شركات التأمين.
كيف سينتقلون إلى المخطط الجديد؟
كانت المرحلة الأولى في التحول من البناء المشترك إلى تمويل المشاريع هي ظهور صندوق حماية حقوق المساهمين في وزارة البناء. وستكون المرحلة الثانية هي دخول معايير 218-FZ حيز التنفيذ في 1 يوليو 2018، والتي تنطوي على تغييرات في التشريعات المتعلقة ببناء الأسهم المشتركة. أيضا في هذه المرحلة من المخطط إنشاؤه نظام موحدالسيطرة على البناء المشترك في المناطق.
وستقوم المرحلة التالية بشكل عام بتقييم كيفية تمويل البنوك لبناء المساكن. "إذا كان لها ما يبررها في هذا المجال، ففي المستقبل، مع الأخذ في الاعتبار التقييم الكفء للمخاطر وخفض تكلفة الموارد الائتمانية، فإن ذلك سيجعل من الممكن استبدال بناء الأسهم المشتركة تدريجياً بتمويل المشروع، مع الأخذ في الاعتبار قال ميخائيل مين لـ RBC Real Estate: "يأخذ في الاعتبار الحفاظ على القدرة على تحمل تكاليف السكن".
وأشار رئيس وزارة البناء إلى أن الاستثمارات الخاصة في بناء المساكنتصل إلى حوالي 3.5 تريليون روبل. في اللحظة. "أولا وقبل كل شيء، يجب أن نحصل على إجابة من القطاع المصرفي: في أي فترة وبأي سعر ستتمكن البنوك من استبدال هذه الـ 3.5 تريليون روبل. هل هذا ممكن؟ النظام المصرفيهذا المبلغ من التمويل؟ وإذا كان الأمر كذلك، لأي فترة؟ من الضروري إجراء الحسابات قبل الانتقال إلى موقف أكثر تحضرا، عندما لا يتم تمويل بناء المساكن من قبل المواطنين، بل من قبل البنوك،" علق رئيس وزارة البناء.
البناء المشترك في روسيا
اليوم، يتم تمويل حوالي 80٪ من المساكن المبنية في روسيا من قبل المشاركين في البناء المشترك - وفقًا لـ 214-FZ. في جميع أنحاء البلاد، اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2017، تم تسجيل حوالي 1.1 مليون مؤسسة تعليمية نشطة لمرحلة ما قبل المدرسة. وفقًا لبنك روسيا، تبلغ ديون المواطنين على الرهون العقارية المأخوذة كضمان للعقارات السكنية حوالي تريليون روبل، ومع الأخذ في الاعتبار أموال الدفعة الأولى، يرتفع هذا المبلغ إلى 1.5 تريليون روبل.
20٪ أخرى هي بشكل رئيسي بيع الشقق في المنازل الجاهزة بموجب اتفاقيات الشراء والبيع الأولية؛ وهناك أيضًا إصدار شهادات الإسكان (نادر جدًا) أو مخطط تعاونيات بناء المساكن التي لم تترك السوق بالكامل بعد.
مخاوف المطورين
بشكل عام، يتفق المطورون وأصحاب العقارات الذين أجرى محررو RBC Real Estate معهم مقابلات مع موقف السلطات بأن تمويل المشروع سيزيل جميع المخاطر التي يواجهها المشترين والدولة فيما يتعلق بظهور حاملي أسهم جدد تم الاحتيال عليهم. وفي الوقت نفسه، يعتقد بعض اللاعبين في سوق العقارات أن الانتقال إلى مخطط جديد سيزيد من تكلفة السكن، بما في ذلك بسبب القروض الباهظة الثمن للمطورين.
لا يرى رئيس مجموعة شركات أوسنوفا والرئيس السابق لمورتون، ألكسندر روتشيف، أي صعوبات أو عقبات خاصة أمام الانتقال إلى تمويل المشروع. ووفقا له، فإن السوق اليوم يعمل بالفعل وفقا لهذا المخطط، وبنجاح كبير - دون زيادة تكلفة البناء وارتفاع الأسعار. "على سبيل المثال، نقوم بتنفيذ مشروع في منطقة موسكو بمشاركة تمويل المشروع من بنك سبيربنك الروسي. "نعم، في الوقت نفسه، نجذب الأموال من المساهمين، لكن ليس لديهم أي تأثير على تمويل البناء، ولا نعتمد عليهم"، يقول روتشيف. وفي رأيه أن الشركات الصغيرة التي ليس لديها هامش من الاستدامة ستخسر فرصة جمع الأموال من البنوك وربما تغادر السوق.
من الناحية النظرية، يمكن استبدال تمويل الأسهم بتمويل المشاريع، كما تقول مارينا ليوبيلسكايا، لكنها تشير إلى الشرط: معدل فعالوينبغي أن يكون تمويل هذا المشروع مساوياً للتضخم بالإضافة إلى الأجر العادل. وبالتالي، إذا كان معدل التضخم 4% سنويا، فيجب ألا يزيد المعدل النهائي، بالإضافة إلى مكافأة المخاطرة، عن 8%. وتوضح قائلة: "سيسمح هذا المعدل، مع الحفاظ على المستوى الحالي للأسعار في السوق للمستهلكين النهائيين، باستبدال حصة كبيرة من المشاريع التي تنطوي على أموال من المساهمين بتمويل المشروع دون خسارة هامش المطور".
لتجنب ارتفاع الأسعار، وفقا لناتاليا شاتالينا، من الضروري إطلاق برنامج دعم الدولة لتمويل المشاريع، والذي بموجبه سيتمكن المطورون من الحصول على قروض بأكثر من أسعار معقولة. تستشهد ناتاليا شاتالينا بالأسباب الرئيسية للزيادة المحتملة في أسعار المساكن باعتبارها عدم وجود فرصة لشراء الأشياء قيد الإنشاء بأسعار معقولة - على سبيل المثال، في المرحلة الأولية من البناء، يمكنك شراء شقة أرخص بنسبة 25-30٪ مما كانت عليه في منزل جاهز. إذا اعتبرنا فقط منازل جاهزة، فيمكننا أن نفترض زيادة في السعر تصل إلى 10٪ بناءً على ذلك المعدلات الحاليةوتتوقع أن تحصل على قروض للمطورين.
في الوقت نفسه، وفقًا لرومان روديونتسيف، رئيس العمل مع الشركاء الرئيسيين في Est-a-Tet، من المؤكد أنه من غير المتوقع حدوث قفزة حادة في الأسعار سواء في حالة رفض البناء المشترك أو لأي سبب آخر. ويفسر الخبير ذلك من خلال حقيقة أن كمية كبيرة من العرض الجديد تدخل كل ربع سنة إلى سوق رأس المال بأسعار منخفضة، مما يحد من المستوى الإجمالي لتكلفة العرض في المباني الجديدة. "حتى لو تم طرح مشاريع جديدة بتمويل المشروع، ستظل هناك طبقة من المساكن في السوق تباع بموجب اتفاقيات البناء المشتركة. لبيع فقط تلك 3.4 مليون قدم مربع. م من المساكن المعروضة حاليًا في المباني الجديدة، بالمعدل الحالي للمبيعات، سيستغرق الأمر أربع سنوات على الأقل،" يلخص روديونتسيف.
في المستقبل، نهج فردي لتحديد سعر الفائدةوبما أن جميع المشاريع لها جاذبية مختلفة ومستويات مختلفة من المخاطر، توقعت الخدمة الصحفية لوزارة البناء. سيكون من المربح للمطور المحترف أن يعمل وفق نموذج تمويل المشروع، لأنه سيتم تبسيط آلية جمع الأموال للبناء، سواء من الناحية الإجرائية أو من حيث التدفق المضمون للأموال للبناء من المستثمر، بحسب الوزارة. البناء.
كيفية بيع المساكن قيد الإنشاء في الخارج
في أوروبا الغربيةيستخدم تمويل المشروع كمخطط رئيسي لجمع الأموال من أجل البناء. يتم تنفيذ بناء المساكن باستخدام الأموال المقترضة، وتذهب أموال المشترين إلى حسابات ضمان مصرفية خاصة، والتي يتم فتحها فقط بعد تشغيل الكائنات، وعندها فقط يحقق المطور ربحًا.
توجد في ألمانيا بنوك ادخار البناء - يقوم مشتري العقارات المستقبلي أولاً باستثمار أمواله في بنوك الادخار، وبعد بضع سنوات يمكنه التسجيل قرض المنزللشراء السكن. يمكن استخدام الأموال من حسابات التوفير المصرفية حصريًا لبناء المنازل.
في المملكة المتحدة، يتم بيع العقارات السكنية وفقًا للمبدأ التالي: خلال دورة بناء المشروع، يقوم المطور بتمويل البناء بنفسه ويمكنه تحمل دفعة مقدمة تصل إلى 5٪ للشقة، والباقي هو أموال المطور أو المستثمر الخاصة والمقترضة. الدفع الكاملفهو يستلم عندما يتم تشغيل الشيء، وفي معظم الحالات يتم تسليم الأشياء مفروشة بالكامل. تكلفة تمويل المشروع للمطورين لا تتجاوز 5-6%، وتكلفة القروض العقارية 1.5-3%.
في إسرائيل المخطط تمويل الأسهمموزعة على مدار الوقت: يدفع المساهم 10% من تكلفة الشقة في مرحلة إصدار رخصة البناء، والجزء التالي - عند مغادرة العقار للأرض، والجزء المتبقي - عند الانتهاء من جميع الأعمال. أي أن مدفوعات المساهمين مرتبطة بجاهزية بناء الكائن.
قد يتم التخلي عن بناء الأسهم المشتركة هذا العام بدلاً من 1 يوليو 2019، وسيتم حظر بيع الشقق في المباني قيد الإنشاء بالكامل في عام 2020.
يمكن استخلاص مثل هذه الاستنتاجات بناءً على المعلومات التي وصلت إلى أيدي الصحافة التجارية بعد اجتماع بين الرئيس فلاديمير بوتين والمسؤولين الحكوميين والمطورين.
ويهدف تشديد موقف السلطات إلى حماية المواطنين من المطورين عديمي الضمير. ومع ذلك، يقول المشاركون المحترفون في السوق أنفسهم إن هذا الإجراء قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات واحتكار القلة لسوق البناء.
يتم بيع الغالبية العظمى من المباني الجديدة في روسيا (حوالي 80%) من خلال اتفاقيات البناء المشتركة (DDU)، والتي يتم بموجبها بناء العقارات باستخدام أموال المستثمرين (المساهمين). وبما أن مثل هذا المخطط ينطوي على مخاطر على المواطنين تتمثل في خسارة الأموال والبقاء بدون سكن، والانضمام إلى صفوف "المساهمين المحتالين"، فقد قررت السلطات تغيير قواعد اللعبة واستبعاد عدد كبير من المستثمرين من مشروع البناء. وفقا لتقديرات مختلفة، فإن عدد المشترين الذين لم يتم الوفاء بشروط عقود الأسهم الخاصة بهم تجاوز 100 ألف شخص في جميع أنحاء البلاد، الأمر الذي لا يمكن إلا أن ينبه السلطات الفيدرالية والإقليمية.
تم اتخاذ قرار التخلي عن بناء الأسهم المشتركة في عام 2017، ولكن من أجل تقليل مخاطر انهيار السوق، تم تمديد عملية الانتقال إلى تمويل مشاريع القطاع على مدى ثلاث سنوات. خلال هذا الوقت، كان على المطورين أن يتعلموا كيفية التعامل مع الحقائق الجديدة لتمويل المشاريع، وإتقان جميع الفروق الدقيقة في التفاعل مع البنوك و"الانسحاب" الكامل من أموال المواطنين والحصول على رؤوس أموالهم الخاصة.
وفق التعديلات المعتمدةوفقًا لقانون البناء المشترك N 214-FZ، اعتبارًا من 1 يوليو 2019، لن يحصل المطورون على أموال للشقق المباعة إلا بعد تسليم السكن للمشترين. حتى هذه اللحظة، ستكون أموال العملاء في حسابات مصرفية خاصة لا يمكن "للباني" ولا لأصحاب المنازل في المستقبل الوصول إليها. في نفس الوقت المبلغ المؤمن عليهفي حالة حدوث مشاكل، يتم تعويضها من صندوق تأمين الودائع، ويقتصر على 10 ملايين روبل.
وفقا للصحافة، في اجتماع مع رئيس الدولة، حاول المطورون تحقيق الإغاثة، لكن كل شيء تحول إلى عكس ذلك تماما: سيتعين عليهم الإسراع بالتخلي عن البناء المشترك، لأن الوضع في السوق أصبح حرجًا .
القوة النفطية العظمى: أسعار البنزين ترتفع 10% أخرى
"الوقود على النار" أضافته شركة Urban Group المتعثرة، وفي حالة إفلاسها ستزيد قائمة المساهمين المتضررين بمقدار 16 ألف شخص. في الوقت الحالي، أعلنت الشركة، التي تبلغ التزاماتها 80 مليار روبل، وقف مبيعات العقارات. كان المطور على وشك الإفلاس بسبب أخطاء جسيمة ومخالفات في نظام إدارة الشركة. وفقا لتقارير وسائل الإعلام، نحن نتحدث عن سحب الأموال من خلال مخططات الظل.
وأوضحت في مقابلة مع تسارغراد: "في سوق متقلصة، حيث تتناقص ملاءة المشترين، يجب اتخاذ العديد من القرارات بشكل أسرع". مدير الأبحاث في شركة Market Information LLC سفيتلانا بودشالينا. «بشكل عام، يمكننا القول إن سوق البناء يشهد وضعاً مشابهاً لما حدث في القطاع المصرفي».
لكن مشكلة المساهمين المحتالين كانت دائما أولوية، وخلال فترة ما قبل الانتخابات، زاد اهتمام الحكومة بها أكثر، كما يشير محللو VTB Capital في تعليقهم. وفي الوقت نفسه، أشارت الشركة إلى أن القواعد المقدمة، ولا سيما حظر استلام دفعات الشقق قبل الانتهاء من البناء وتشديد متطلبات البناء شركة البناءيتغير بشكل ملحوظ" الأساسيات الاقتصاديةعمليات القطاع".
في الوقت الحالي، لن يتوفر سوى خطتين للتمويل للمطورين: الأموال الخاصة والائتمان. وفقا للسيدة بودشالينا، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن عددا قليلا من المطورين يقومون بالبناء بأموالهم الخاصة.
"إذا كان على المطورين تمويل البناء فقط من أموالهم الخاصة أو صناديق الائتمانمشيراً إلى أن تكلفتها سترتفع بنحو 20%. المحللين "في تي بي كابيتال" . وفي رأيهم، توفر القواعد الجديدة للعبة ميزة تنافسية لكبار المطورين "الذين أقاموا علاقات مع البنوك، ويخلقون الشروط المسبقة لدمج القطاع على نطاق واسع".
الخبراء واثقون من أن قرار السلطات سوف يسبب مشاكل خطيرةمن المطورين وحتى الإفلاس في السوق. بادئ ذي بدء، نحن نتحدث عن الشركات الصغيرة. لن يؤثر المزيد من احتكار القلة للسوق على تكلفة المباني الجديدة فحسب، بل سيؤثر أيضًا على جودة المساكن التي يتم بناؤها. يوضح المحللون أن احتكار القلة يستبعد المنافسة.
يقول: "من المرجح أن يغادر المطورون الصغار السوق، لأنهم لن يتمكنوا من اللعب وفقًا للقواعد الجديدة، ويرجع ذلك أساسًا إلى نقص الأموال المخصصة للبناء". إس بودشالينا . - وفي الوقت نفسه، فإن البنوك، من حيث المبدأ، مترددة للغاية في إقراض البنوك الكبيرة وتلك التي لديها آجال طويلة وطويلة الأجل. قصة ناجحةوجود المطورين، المطورين الصغار - بل وأكثر من ذلك."
وأشار في مقابلة مع BFM إلى أن ارتفاع أسعار المساكن الجديدة يتعارض مع الأهداف التي حددها الرئيس الروسي في مرسوم مايو الجديد. عضو مجلس دعم روسيا ديمتري كوتروفسكي . ومن مهام تحسين حياة المواطنين ظهور 40 مليون متر مربع من المساكن الميسرة، ليتمكن 5 ملايين مواطن من تحسين حياتهم. الظروف المعيشية. "هذا لا يرتبط ببعضه البعض على الإطلاق،" يجادل "لقد احتلت PIK أكثر من 30٪ من السوق، لكنها غير قادرة بعد على إلقاء ظلالها على السوق بأكملها وضبط جميع المشاركين على الإطلاق حسب رغبتها. "
ووفقا للخبير، لن يتمكن سوى لاعب رئيسي من تحديد الهامش الذي سيسمح به في النهاية التكلفة النهائيةمنتج. واختتم: "لا أتصور أنه من الممكن للمشاركين الآخرين في السوق، وخاصة أولئك الذين يعملون في المناطق، مواكبة مثل هذه الفرصة". سيد كوتروفسكي .
صحيح كل هذه الظواهر السلبيةلن يشعر المستهلك بذلك على الفور؛ لبعض الوقت سوف يكون السوق موجودًا بالقصور الذاتي.
ويتوقع أنه "في الفترة 2018-2020، سيكون هناك على الأرجح تكدس في السوق، حيث حاول العديد من المطورين البدء في بناء المشاريع قيد التطوير وفقًا للمخطط القديم". إس بودشالينا. "وفي الوقت نفسه، لا يتم ملاحظة حجم الطلب المطلوب من المشترين. بادئ ذي بدء، سيؤثر مثل هذا الفائض على موسكو ومنطقة موسكو".
ووفقا لها، ونتيجة لذلك، فإن أسعار المساكن لن ترتفع في العام ونصف العام المقبل.
"في الوضع الحالي، من الصعب جدًا التخطيط حتى لمدة عامين، لأن السوق سيتغير، وستتغير تضاريسه ومناظره الطبيعية"، كما يعتقد الخبير. "ما سنحصل عليه في المستقبل سيعتمد على كيفية تغيره ومدى استقراره يبقى."
حتى الآن لا توجد شروط مسبقة لارتفاع الأسعار، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى عدم وجود شروط مسبقة لزيادة الطلب الفعلي المحلي. وكما أفاد تسارغراد بالفعل، في حين تخضع المجموعة الحضرية المضطربة لمراجعة خارجية، يتساءل الخبراء من والمطورين الذين سيختارون المشاريع "اليتيمة". ومن بين أولئك الذين لجأ إليهم المطورون للحصول على المساعدة، Ingrad وPIK وGranel.
ومع ذلك، أعرب مجتمع الخبراء عن شكوكه حول اهتمام المطورين بإنقاذ المجموعة الحضرية. وفي غياب الطلب، تصبح أوضاع السوق هشة، وهناك حد أدنى من الأشخاص المستعدين لخوض مخاطر جديدة في ظروف عدم الاستقرار.
في 1 يوليو 2018، دخلت التعديلات على قانون إنشاء الأسهم المشتركة حيز التنفيذ. لقد غيرت اللوائح الجديدة نظام تمويل الإسكان بشكل كبير. سيتم إلغاء نظام المشاركة المشتركة، الذي يستثمر فيه مشتري الشقق في بناء منزل، اعتبارًا من 1 يوليو 2019. سيتم استبدال أموال المواطنين بالأموال المستهدفة قرض البنك. بالإضافة إلى ذلك، ظهرت متطلبات جديدة للمطورين، دون الامتثال لها، سيتم حرمان الشركات من الحق في جذب الأموال من المشترين. وقد حدد خبراء متريوم خمسة تعديلات هي الأكثر حساسية للمطورين وسوق العقارات ككل.
أولاً، قم بالتبديل إلى حسابات الضمان. ما يقرب من ثلثي الاستثمارات في بناء المساكن في البلاد تأتي من المشترين الذين أبرموا اتفاقيات المشاركة في الأسهم. بعد 1 يوليو 2019، سيظل المطورون قادرين على جذب الأموال من المساهمين، ولكن ليس بشكل مباشر. سوف تذهب الأموال إلى خاص الحسابات المصرفية- الضمان حيث سيتم تخزينها. لن يقوم البنك بتحويل الأموال إلى شركة التطوير إلا بعد تشغيل المنزل وتسجيل أحد المشاركين على الأقل ملكية العقار. أما بالنسبة لتمويل البناء نفسه، فسيتم استبدال أموال المواطنين بالقروض المصرفية. سيقوم البنك الذي يحتفظ بحسابات الضمان بإصدار أموال للبناء.
لمدة عام آخر، يمكن للمطورين الاستمرار في جمع الأموال من المشترين مباشرة. ومع ذلك، بالنسبة لجميع المنازل الجديدة، التي تم إصدار تصريح البناء لها بعد 1 يوليو 2018، سيتم تطبيق المتطلبات الجديدة لـ 214-FZ. الطريقة الوحيدة للتخلص من هذا الأخير هي التحول إلى استخدام حسابات الضمان.
ويكمن الفرق بين خطط التمويل هذه في تكلفة الأموال المجمعة. يتم توفير تمويل المشروع بفائدة، مما يزيد من تكلفة البناء. الأسعار والشروط ليست معروفة بعد، لكن الرئيس التنفيذي لمجموعة Tekta Group Roman Sychev يشير إلى أنه سيتم فرض 3٪ سنويًا على مبلغ يساوي مبلغ الأموال في حسابات الضمان. وسيتم إصدار المبلغ المتبقي بأسعار السوق لا تقل عن 10-12٪ سنويا. أي أن المطور سوف يقترض أغلى الأموال المرحلة الأوليةتنفيذ المشروع عندما يكون جذب المساهمين قد بدأ للتو، وتكون تكاليف رأس المال مرتفعة للغاية بالفعل.
لقد استجاب المطورون في منطقة موسكو، وفقًا لـ CIAN، بالفعل للتغييرات التشريعية من خلال زيادة الأسعار في معظم المجمعات الكبيرة. وفي بداية يوليو 2018، ارتفعت التكلفة في 38 مشروعًا، رغم أنه في يوليو 2017 لوحظت زيادة في 14 مشروعًا فقط. فقط في عقارين أصبح السكن أرخص - بسبب التغيرات في هيكل العرض. قبل عام كان هناك 20 مبنى جديد من هذا القبيل.
ثانيا، كان هناك قيود على الخبرة في العمل. يجب أن يتمتع المطور المتخصص بخبرة تزيد عن ثلاث سنوات في مجال البناء، على أن لا تقل المساحة الإجمالية له عن 10 آلاف متر مربع. متر. يمكن أن يكون هذا عائقًا أمام اللاعبين الجدد. لبدء أعمال تطوير جديدة، سيحتاج المستثمر إلى السيطرة على الشركة التي تلبي هذه المتطلبات. شراء واحدة كيان قانونيكما يزيد من تكاليف المشروع.
ثالثا، يتم الآن تنظيم عدد من المعايير المالية للأعمال بشكل مباشر. وبالتالي لا يجوز للمطور صرف أكثر من 10% من إجمالي تكلفة البناء على المصاريف الإدارية. يتم إنشاء الرقابة المصرفية على الإنفاق. وتمثل تكاليف الإدارة، كما يوضح كيريل إجناخين، الرئيس التنفيذي لمجموعة Level Group، ما بين 4 إلى 5% من سعر المشروع. لكن المشكلة تكمن في أن هذا القيد ينطبق أيضًا على بنود التكلفة الأخرى، بما في ذلك الإعلانات. وهي تكلف نفسها بالنسبة لكل من مشاريع تطوير الملء والملء. وفي الحالة الأخيرة، يمكن أن تصل تكاليف الإعلان وحدها إلى 10%.
التعديل الرابع هو حد 30% من إجمالي مبلغ الدفعات المقدمة التي يرسلها المطور للمقاولين لإنجاز الأعمال. المدير العامتعتقد Evgenia Akimova Development Evgenia أن الامتثال للحد لن يؤدي إلى صعوبات للمطورين، ولكن قد تكون هناك استثناءات. على سبيل المثال، إذا كان المقاولون العامون أو موردو المواد في سوق إقليمية صغيرة يحتكرون فعليًا، فقد يطلبون سلفًا كبيرة من المطور مقابل عملهم. ومن ثم فإن القيود الصارمة يمكن أن تؤدي إلى تعقيد تنفيذ المشروع.
وأخيرًا: الآن يؤدي انتهاك مواعيد تسليم المساكن إلى منع إطلاق المشاريع الجديدة. إذا كان لدى المطور مجمع واحد على الأقل، يتم تحديد فترة التشغيل فيه إعلان المشروعإذا تم انتهاكه لمدة ثلاثة أشهر أو أكثر، فلن تصدر له سلطات الإشراف على البناء شهادة المطابقة. في هذه الحالة، لن يتمكن المطور من البدء في بيع عقار جديد وجذب الأموال من المشترين. يعتقد المدير العام لشركة New Vatutinki LLC Alexander Zubets أن هذا سيعقد عمل المطورين الكبار الذين لديهم العشرات من المشاريع والمنازل قيد الإنشاء. إن عدم الالتزام بالموعد النهائي لبدء تشغيل واحدة منها فقط يمكن أن يؤدي إلى شل توسيع الأنشطة بشكل كامل.