وأصدر بوتين تعليماته باستبدال البناء المشترك بتمويل المشروع. لماذا يهدد القانون الجديد بشأن البناء المشترك بانهيار سوق الإسكان؟ سيصبح عفو داشا غير متاح

الابتكارات في البناء المشتركأصبح أحد الموضوعات الرئيسية للمناقشة في موائد مستديرةوالمؤتمرات حول البناء التي عقدت خلال.

إفلاس الروبل

ظل المطورون يستوعبون التغييرات التي تم إدخالها على القانون الفيدرالي رقم 214 لمدة ثلاثة أشهر حتى الآن، والتي يمكن أن تحسن عالم البناء بشكل كبير. الحزمة واسعة النطاق لدرجة أن المحامين ما زالوا يقومون بتحليل عواقب تطبيق القواعد الجديدة في الممارسة العملية. نتائجهم مثيرة للإعجاب.

لذلك، نائب الرئيس ل القضايا القانونيةتشير مجموعة شركات YIT فيدور تسورينوف إلى أن عددًا من القواعد يمكن أن تضع أي مطور خارج القانون وتؤدي إلى انهيار المشروع، وذلك لأسباب رسمية تمامًا.

القوانين والعواقبأعادت حزمة واسعة من التعديلات على 214-FZ إحياء النوع المنسي من "رثاء ياروسلافنا". يتم استخدامه بنشاط من قبل المطورين. >>أحد المتطلبات الجديدة هو الغياب الكامل للمطور لأي منها الديون الضريبية: يجب أن يكون مساوياً للصفر خلال كامل فترة بناء المنزل. حتى لو ظهر متأخر بمبلغ روبل واحد (على سبيل المثال، في حالة حدوث عطل فني في قاعدة بيانات دائرة الضرائب الفيدرالية)، وفقًا للكتاب الجديد للقانون، يتم الاعتراف بالمطور على أنه لا يفي بمتطلبات القانون (البند 7 من الجزء 2 من المادة 3 من 214-FZ).

علاوة على ذلك سوف يتطور الوضع على النحو التالي. تلتزم هيئة المراقبة (في سانت بطرسبرغ - لجنة البناء) بموجب القانون الجديد بإخطار Rosreestr خلال يوم عمل واحد. سيتوقف هذا القسم تلقائيًا عن تسجيل وحدات DDU الجديدة ويخطر جميع المساهمين المسجلين بالفعل بأن المطور الخاص بهم قد فقد الحق في جمع الأموال. في هذه الحالة، يحق للمساهمين إنهاء DDU والمطالبة باسترداد أموالهم مع الفائدة.

"هل يمكنك أن تتخيل رد فعل المساهم الذي يتلقى مثل هذا الإخطار من Rosreestr نفسها؟ يركض على الفور إلى المطور ليحصل على أمواله. وهذا يعني شيئاً واحداً فقط: إفلاس الشركة وانهيار المشروع من الصفر. يقول الخبير: "هذا مجرد مثال واحد على كيفية كتابة هذا القانون".

ومع ذلك، في نسخة جديدةكان هناك أيضًا ميزة إضافية للمطور: تم تقليل عدد المتطلبات الزائدة لإعلانات المشروع بشكل كبير. الآن ليست هناك حاجة لوصف كل شقة في المبنى المستقبلي بالتفصيل والعناصر الهندسية والعناصر الأخرى التي حولت إعلان المشروع إلى مجلد متعدد الصفحات.

"سيكون من الأسهل على المطور تأليفه، وسيكون المستهلك قادرًا على فهمه. يقول فيدور تسورينوف: "لكن هذه هي النقطة الإيجابية الوحيدة التي تمكنا من العثور عليها في 218-FZ".

ماذا سيصلحون؟

المعارك الرئيسية للحصة قادمة. لقد استمرت المناقشات خلف الكواليس لفترة طويلة، ومن المقرر إجراء المناقشات الرسمية الأولى حول التعديلات المحتملة في منتصف أكتوبر، في إطار مجموعة عمل تابعة لمجلس الاتحاد. دعونا نذكرك أن وزارة البناء قد وافقت بالفعل على الاستماع إلى شركات البناء، ولكننا نتحدث الآن عن التصحيحات الفنية.

المثير الرئيسي للمناقشات القادمة هو إلى أي مدى يكون المشرع مستعدًا لسماع ومشاركة صرخة البناة

وكما يشير رئيس مجلس إدارة الرابطة الأقاليمية للمنظمات: بناء خاص، أستاذ RANEPA في عهد رئيس الاتحاد الروسي ميخائيل فيكتوروف، حتى الآن اعترف مؤلفو 218-FZ بمغالطة قاعدة واحدة فقط - "مطور واحد - تصريح بناء واحد".

"هذه قاعدة متناقضة للغاية، حيث أن القانون يهدف من حيث المبدأ إلى مركزية معينة في البناء. بعد الأول من يوليو/تموز، لن تكون هناك شركات صغيرة ومتوسطة الحجم في السوق: يقوم العديد من المطورين في المناطق الآن بمراجعة استراتيجياتهم، حتى إلى حد إغلاق أعمالهم. وفي الوقت نفسه، يتم إعطاء فرصة كبيرة لشركات التكنولوجيا الكبيرة. لكن في الوقت نفسه، يجبرهم القانون على الانقسام إلى عشرات، إن لم يكن مئات، الكيانات القانونية"، يوضح ميخائيل فيكتوروف.

ووفقا له، سيتم تعديل الموقف المثير للجدل فيما يتعلق بعناصر الهيكل التخطيطي. أي أنه قد يُسمح لمطور واحد بالحصول على تصاريح بناء متعددة، على الأقل ضمن مبنى واحد، كجزء من مشروع تخطيط الموقع. وهذا سيجعل من الممكن أيضًا إنفاق أموال المساهمين على إنشاء البنية التحتية خارج موقع واحد.

أما بالنسبة للأحكام الأخرى المثيرة للجدل، فهي غير واضحة. على الرغم من أن الكثير المتطلبات الماليةتدمير هيكل التكلفة الحالي للمطور وزيادتها بشكل كبير. على سبيل المثال، ليس من المعروف ما يجب فعله بتكاليف شراء الأراضي والمسوحات والتصميم والهندسة وما إلى ذلك - حُرم المطورون من فرصة التعويض عن هذه الأعمال على حساب المساهمين. في الوقت نفسه، فإن تكاليف البناء في مناطق "التعبئة" للموقع كبيرة جدًا وتختلف بشكل كبير. وفقا لميخائيل فيكتوروف، ينفق مطورو كالينينغراد لهذه الأغراض ما يصل إلى 8-9٪ من إجمالي تكلفة المشروع، وفي منطقة موسكو - ما يصل إلى 30٪.

العديد من القيود المفروضة على المشاركين في السوق مربكة. هذا هو الواجب الذي يجب لبسه الودائع المصرفية 10% الأموال الخاصة. "ليس من الواضح، هذه مظاهرة لمرة واحدة الفرص الماليةومن ثم يمكن إنفاق الأموال على المشروع، أو تكون هذه الوديعة غير قابلة للاختزال. ويشير ميخائيل فيكتوروف إلى أنه لا توجد حتى الآن توضيحات دقيقة بشأن هذه المسألة.

كم هي الضمانات؟

وكما يؤكد أوليغ أوستروفسكي، نائب رئيس اللجنة العقارية لجمعية المستهلكين في سانت بطرسبرغ ومنطقة لينينغراد، بالإضافة إلى المفتشين الحاليين، يظهر مفتشان جديدان في سوق البناء. هذه هي البنوك التي ستراقب الإنفاق المستهدفصناديق الأسهم، وصندوق التعويضات، إلى جانب صناديق واسعة النطاق القوى الماليةستتاح لهم الفرصة لمراقبة التقدم المحرز في بناء المرافق، وإذا لزم الأمر، تمويل استكمالها. "سيعود هذا بالنفع على المساهمين. إن صندوق التعويضات يشكل حماية أكثر جدية للمساهمين من تأمين المسؤولية المدنية.

صحيح أنه لا تزال هناك العديد من الأسئلة والشكوك بشأن الهيكل الجديد، الذي سيبدأ في جمع الأموال من المطورين في شهر نوفمبر تقريبًا. المدير التنفيذي لاتحاد جمعيات ومنظمات البناء في سانت بطرسبرغ أوليغ بريتوف واثق من أن الصندوق لا يمكنه الاستغناء عن إنشاء فروع إقليمية. "مع وجود حساب جاري واحد في موسكو، لن يتمكن الصندوق من العمل بشكل كامل. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري إنشاء أقسام الاكتتاب - وبدون ذلك، تزيد مخاطر جميع المشاركين في الصندوق بشكل كبير.

"مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن 300 ألف شركة إنشاءات مسجلة في روسيا، فإن إطلاق آلية الاكتتاب - تقييم المخاطر - أمر مكلف للغاية. ووفقا لتوقعاتي، سيتم تحديد مبلغ المساهمات في الصندوق في العام المقبل بنسبة 3٪. وفي السيناريو الأكثر تشاؤما، يقدر الخبراء الرقم بـ 6-7%. هذا هو بالفعل المستوى الضمانات المصرفيةيقول الوصاية المصرفية المدير العام SK "احترام" ألكسندر أرتامونوف.

نود أن نذكرك بأن مبلغ مساهمات المطورين في الصندوق محدد حاليًا بنسبة 1.2% من سعر كل اتفاقية مشاركة في الأسهم. تعد السلطات بتغيير هذا المعدل أكثر من مرة واحدة في السنة.

هناك أيضًا آلية بديلة في القانون.

يقول رئيس المركز: "حسابات الضمان هي مستقبل السوق الأولية من حيث التقدم وأمن المعاملات" الإقراض العقاريفرع VTB 24 في سانت بطرسبرغ تاتيانا خوبوتوفا.

ووفقا لها، ستتم حماية أموال المساهمين في حسابات الضمان حتى لو تم إلغاء ترخيص البنك. بالفعل في عام 2018، سينص المشرعون على أن الأموال المودعة في حسابات الضمان لن يتم تضمينها في ملكية الإفلاس أثناء إعادة تنظيم البنك في حالة إفلاسه. وسيتمكن المساهم من استلام أمواله بالكامل وليس 1.4 مليون روبل. تحت تأمين DIA.

ومع ذلك، لا يزال المطورون يتبرأون من نظام الضمان، وهو ما يعني انتقال المشروع بالكامل إلى الأموال المقترضة. وقدم فلاديمير جريبكوف، مدير مشروع شركة نورد ويست للتطوير، حسابات لكيفية تغير هيكل التمويل لنفس المشروع الاستثماري عندما مخططات مختلفة، بما في ذلك عند استخدام تمويل المشروع باستخدام حسابات الضمان.

«مع تمويل المشروع بمعدل 15%، تنخفض أرباح المطور عشرة أضعاف. ومن أجل الحصول على نفس ربحية المشروع كما هو الحال عند استخدام أموال المساهمين، يجب أن تكون أسعار الفائدة على القروض عند مستوى 4.5-4.7٪. يقول فلاديمير جريبكوف: "أو نحتاج إلى رفع سعر بيع المساكن بنسبة 15٪ على الأقل".

بعض الخبراء واثقون من أنه في ظل الظروف الجديدة، ستكون البنوك قادرة على توسيع وجودها بشكل كبير في سوق البناء، حيث سيكون المطورون أكثر ربحية لإدراجهم كمساهمين - في هذه الحالة، سيكلف تمويل المشروع عدة مرات أقل .

أو ربما دون إضافة؟

ومن المثير للاهتمام أنه في المنتدى الأخير كانت هناك العديد من التصريحات حول مخاطر زيادة الرصيد.

"يتم إجراء تغييرات وتعديلات كل عام على 214-FZ. لكن لا يمكنك تحسين شيء لا يعمل منذ البداية إلى ما لا نهاية. يقول سيرجي ماكسيموف، رئيس قسم إدارة العقارات في جامعة ولاية سانت بطرسبرغ للاقتصاد: "إن بيع شقة في مبنى قيد الإنشاء هو ابتسامة قطة شيشاير".

إن المسؤولين هم الذين يواجهون بشكل أساسي مهمة وقف الموجة المتزايدة من المرافق الإشكالية التي تتزايد خلال الأزمة. وقال النائب الأول لرئيس لجنة دوما الدولة المعنية بسياسة الإسكان والإسكان والخدمات المجتمعية، ألكسندر سيدياكين، إن هذه التعديلات "تم تحقيقها بشق الأنفس" - فهناك بالفعل 1200 موضوع مثير للقلق في البلاد، حيث اشترى 130 ألف مواطن مساكن.

وتقترح سلطات منطقة لينينغراد التخلي عن بناء الأسهم المشتركة تماما. دعا نائب حاكم المنطقة السابعة والأربعين ميخائيل موسكفين، في افتتاح مؤتمر الإسكان لعموم روسيا، المطورين إلى الإعلان عن الشروط التي بموجبها سيتمكن المطورون من بيع الشقق فقط في المباني الجاهزة، بالإضافة إلى تدابير الدعم اللازمة من سلطات منطقة لينينغراد.

ويبدو أن المسؤولين الإقليميين لم يتلقوا أي رد على هذه الدعوة. وفي اليوم الآخر توصلوا إلى مبادرة لإدخال 214-FZ، والتي كانت منتفخة بالفعل من التعديلات. جنبا إلى جنب مع التدابير لأكثر من ذلك حل فعالمشاكل البناء غير المكتمل (معايير جديدة للأشياء التي بها مشكلات، وإجراءات الإفلاس المتسارعة التي يمكن للسلطات نفسها إطلاقها، وما إلى ذلك)، يريد المسؤولون أن يقدموا للسوق وحدة تحكم جديدة - في شكل بنوك حكومية. ولن يتعين عليهم مراقبة إنفاق أموال المساهمين فحسب، بل يتعين عليهم أيضًا ممارسة السيطرة الكاملة على تقدم عملية البناء.

كما تظهر الممارسة، فإن 214-FZ سوف يتحمل أكثر من مراسلة واحدة. ولكن في كثير من الأحيان بدأوا في التلميح للمطورين بأنهم ربما سيكونون في وضع أفضل حقًا بدون أموال المساهمين.

النص: ألكسندر سميرنوف الصورة: أليكسي ألكساندرونوك

أسعار العقارات تنمو بسرعة كل عام. حتى لعام 2019 شقة استوديوفي منطقة غير مواتية في موسكو يمكن أن تصبح تكلفة لا يمكن تحملها بالنسبة لمعظم العائلات الروسية.

يجد الجميع طريقتهم الخاصة للخروج من الموقف: ادخار المال لسنوات عديدة على أمل شراء شقتهم الخاصة يومًا ما (هذه الطريقة غير فعالة اقتصاديًا، نظرًا لأن سعر العملة يمكن أن يزيد أو ينخفض ​​عدة مرات على مدار عدة سنوات)، وإخراج المبلغ اللازم للشراء على الائتمان نسبة كبيرة.

الحل الأكثر عقلانية هو المشاركة في البناء المشترك. يبرم الفرد اتفاقية تعاون مع المطور ويمكنه الحصول على شقة بسعر مناسب.

دخلت حيز التنفيذ في عام 2019 قانون جديدمشروعوالتي بموجبها يمكن أن يمتد البناء المشترك ليس فقط إلى المباني السكنية، ولكن أيضًا إلى المنازل المستقلة. لقد تغيرت أيضًا متطلبات المطورين وإجراءات تحديد تكلفة العقد وإنهائه.

تعود أصول البناء المشترك إلى الاتحاد السوفييتي. لتحصل على عقارك الخاص أيها المواطن الاتحاد السوفياتييجب أن يكون هناك طابور ضخم. في كثير من الأحيان، انتظر الناس دورهم لعدة سنوات.

بدأ بعض المواطنين، من أجل تقليل فترة الانتظار بشكل كبير، في الاتحاد في تعاونيات الإسكان. ويمكن لأعضاء هذه الجمعيات الحصول على شقة في وقت قصير. بالإضافة إلى ذلك، عند بناء العقارات لهؤلاء الأشخاص، تم أخذ خصائصهم الفردية في الاعتبار.

مبدأ مماثل لا يزال ينطبق اليوم. يوقع المساهمون اتفاقية مع المطور. يحصل الطرف الأول على السكن في وقت قصير وبسعر تنافسي للغاية، بينما يقوم الطرف الثاني بالبناء على حساب نقديالمساهمين وتحرر من الحاجة لتقديم طلب للحصول على قرض.

الشروط للمساهمين

يوفر البناء المشترك للمساهمين ظروفًا مواتية لشراء العقارات:

1. وفورات كبيرة. شقق ل السوق الثانويةيمكن أن تكون أغلى بمرتين من الشقق قيد الإنشاء.
2. إمكانية خطة التقسيط. يحق للمساهم تسديد دفعات العقار على مراحل أثناء البناء.
3. يمكن للشخص الذي أبرم اتفاقية مع المطور أن يحدد بشكل مستقل تصميم شقته. سيسمح لك ذلك بتوفير المال بشكل كبير على الإصلاحات وإعادة التطوير في المستقبل.

هذه المزايا "تجذب" المواطنين لتوقيع اتفاقية مع المطورين. لكن البناء المشترك ليس إجراءً بسيطًا ومثاليًا كما قد يبدو للوهلة الأولى. وفيه مزالق كثيرة.

المخاطر

يجب على أي شخص يرغب في شراء شقة بهذه الطريقة أن يكون على دراية بالمخاطر المحتملة:

1. تأجيل تسليم الشقق للمساهمين. ليس من الممكن دائمًا إكمال البناء في الوقت المحدد. يمكن أن يكون هناك أسباب عديدة للتأخير - من التأخير في المواد إلى نقص الأموال اللازمة للبناء. يمكن حل المشكلة بكل بساطة - جذب الأموال من المطور نفسه. ولكن ليس الجميع على استعداد للقيام بذلك. غالبًا ما يؤدي نقص الأموال إلى التوقف الكامل عن البناء وخسارة الأموال من قبل صاحب الأسهم.
2. يمكن أن يؤدي إبرام العقد بشكل غير صحيح إلى زيادة تكاليف الفرد بشكل كبير عند شراء شقة. إذا كانت هناك أي معلومات غير دقيقة في المستند أو لم تكن جميع المعلومات المتعلقة بالمعاملة موجودة، فقد يُطلب من المساهم دفع مبلغ إضافي لتشغيل العقار. ولهذا السبب من الضروري التعامل مع الأوراق بمسؤولية قدر الإمكان. إذا لم تكن هناك خبرة كافية في هذا، فمن الأفضل استخدام خدمات المتخصصين.

المذكورة أعلاه هي فقط الصعوبات الأكثر شيوعا التي قد يواجهها أصحاب الأسهم. في الواقع قد يكون هناك أكثر من ذلك بكثير.

إبرام اتفاق

معظم نقطة مهمةفي هذه الصفقة - إبرام اتفاق. النتيجة الإضافية للأحداث ستعتمد عليها. عند إعداد مستند، يجب استيفاء الشروط التالية:

1. موقع البناء. من الضروري وصف جميع المعلومات المتعلقة به بالتفصيل: الاسم الكامل ونوع المبنى وعدد الطوابق والشقق وغيرها من البيانات التي ستسمح بتحديد الكائن.
2. حقوق والتزامات طرفي العقد. كلما تم وصفها بشكل أكثر تفصيلاً في الوثيقة، قل سوء الفهم الذي قد ينشأ.
3. الإطار الزمني للبناء.
4. التاريخ الدقيق لنقل الشقق إلى المساهمين للتشغيل.
5. وثيقة تضمن الامتثال لجميع شروط العقد.
6. سعر الشيء وشروط وشروط دفعه. في التكلفة الكاملةلا تشمل الشقق تكاليف البناء المباشرة فحسب، بل تشمل أيضًا مكافأة المطور مقابل العمل. ويمكن دفع التكلفة دفعة واحدة أو على أقساط.
7. بيانات تسجيل الاتفاقية في السجل.

يجب ألا تدخل في تعاون مع هؤلاء الشركاء الذين:

1. يعرضون صفقة بناءً على مستندات أخرى (شراء وبيع، قرض، إلخ).
2. لقد وضعوا سعرًا منخفضًا بشكل مثير للريبة للممتلكات.
3. إنهم يشوهون الحقائق ويقدمون معلومات كاذبة عن الممتلكات.

الابتكارات

كما ذكر أعلاه، في عام 2019 التشريع الاتحاد الروسيكانت هناك بعض التغييرات المتعلقة بالبناء المشترك. أولا، يتم تنفيذ المعاملات الآن ليس فقط للشقق في المباني السكنية، ولكن أيضا للمنازل المستقلة.

تاون هاوس هو منزل صغيروالتي تتكون من عدة شقق متعددة المستويات. ولكل منها مدخل منفصل أي مدخل مشترك كما في العادة المباني متعددة الطوابق، لا. سكان هذه المنازل، كقاعدة عامة، لديهم مرآب خاص بهم وساحة فناء صغيرة. لقد أصبح هذا النوع من التطوير شائعًا جدًا في أوروبا لفترة طويلة ولم يكن منتشرًا على نطاق واسع في روسيا.

بالإضافة إلى ذلك، تم تغيير إجراءات تحديد السعر الدقيق للعقار عند المشاركة في البناء المشترك. في السابق، يجب أن يشير العقد إلى التكلفة الدقيقة التي يدفعها المساهم للمطور مقابل البناء العقارات السكنية. ويمكن أن تشمل التكلفة أعمال البناءوخدمات الشركاء الفردية.

وفق طبعة جديدةالقانون، والآن السعر الدقيق يعتمد على عدد الوحدات الإضافية منطقة غير سكنية(شرفة، شرفة، إلخ). بالإضافة إلى ذلك، لا يتم دفع سعر العقد إلا بعد تسجيل الوثيقة رسميًا.

في السابق، كان بإمكان المساهم إنهاء العقد بحرية إذا لم يلتزم المطور بالشروط الأساسية للعقد. الآن أصبح إجراء إلغاء الاتفاقية أكثر تعقيدًا إلى حد ما. وهذا لا يكون ممكنا إلا بعد المحاكمة. إذا وجدت المحكمة أن المطور يتصرف ضد الاتفاقية المعمول بها، فيمكن إنهاؤها.

كما تم وضع متطلبات جديدة للمطورين أنفسهم. ويجب عليهم الحصول على رأي من وزارة البناء للمشاركة في معاملات البناء المشتركة. هذه الوثيقة هي في الواقع تصريح لمزاولة هذا النوع من النشاط. للحصول على نتيجة، يجب عليك الاتصال بوزارة البناء مع حزمة الوثائق المناسبة. لا تزيد فترة النظر في الطلب عن 30 يومًا تقويميًا.

إذا لم يستوف المطورون المتطلبات المقدمة لهم، فسيتم حرمانهم من الاستنتاج؛ ويتم إبلاغ جميع المساهمين بذلك من خلال رسالة مكتوبة أو عبر البريد الإلكتروني.

البناء المشترك هو صفقة مربحة، ولكنها محفوفة بالمخاطر إلى حد ما. قبل اتخاذ أي قرارات بشأن التعاون مع المطورين، تأكد من دراسة المعلومات الأساسية وموازنة الإيجابيات والسلبيات. يمكن العثور على مزيد من التفاصيل حول البناء المشترك والابتكارات في هذا الإجراء لعام 2019 في الفيديو التالي:

لذا، فإن البناء المشترك هو معاملة تسمح للفرد بشراء شقة مقابلها ظروف مواتيةحتى في مرحلة بنائه، والمطور - لتقليل أو تقليله تماما التكاليف الخاصةللبناء مبنى سكنيأو منزل مستقل على حساب الاستثمارات النقدية من المساهمين.

موسكو، 1 يناير – شركة ريا العقارية.كيفية مساعدة المساهمين المحتالين، وكيفية إفلاس المطور وعدد المرات التي يمكن التحقق منها في السنة، وكذلك ما إذا كان يجب دفع فواتير الخدمات أم لا - تمت مناقشة هذه القضايا وغيرها بنشاط هذا العام في سوق العقارات. قرر موقع RIA Real Estate معرفة التغييرات في التشريعات العقارية التي تنتظر الروس في عام 2018.

البناء هو قضية نبيلة

كما تعلمون، المخاطرة هي قضية نبيلة، والبناء المباني السكنيةوبموجب مرسومها، صنفته الحكومة الروسية على أنه فئة عالية المخاطر.

اعتبارًا من 1 يناير 2018، يجب على سلطات الإشراف على البناء الحكومية الإقليمية تطبيق نهج قائم على المخاطر. "كجزء من هذا النهج، سيتم تقسيم جميع مشاريع البناء إلى 3 فئات: "عالية المخاطر" و"ذات مخاطر كبيرة" و"متوسطة المخاطر". ويعتمد التقسيم على أهمية المشروع وعدد المرات التي يقوم فيها المطور بذلك وقال المحامي من نقابة المحامين في موسكو "أربات" فاديم بشير زاده: "لا تمتثل لمتطلبات البناء".

ووفقا له، تقع المباني السكنية متعددة الشقق ضمن فئة الكائنات "عالية الخطورة". وهذا يعني أن مطوري المباني السكنية لن يخضعوا لأكثر من 12 عملية تفتيش خلال فترة البناء بأكملها. ومع ذلك، يمكن زيادة عددهم إلى 24 إذا تم تقديم المطور إلى المسؤولية الإدارية ثلاث مرات أو أكثر خلال العام بسبب مخالفات في صناعة البناء، أو إذا تغيرت المواعيد النهائية للبناء لأكثر من ستة أشهر.

وقال تامازي مستويان، المحامي في مكتب ليونتييف آند بارتنرز للمحاماة، للوكالة: "سيتيح هذا تحديد المطورين عديمي الضمير بشكل فعال وفي أقرب وقت ممكن، وبالتالي تقليل عدد المساهمين الذين تم الاحتيال عليهم". وأضاف أيضًا أنه بالإضافة إلى المباني السكنية، تشمل الفئة عالية الخطورة المباني والمنشآت العامة والجسور والجسور وغيرها.

سوف يفلس المطورون بطريقة جديدة

في 1 يناير، دخلت التعديلات على التشريعات المتعلقة بإفلاس المطورين (127-FZ بتاريخ 26 أكتوبر 2002) حيز التنفيذ أيضًا.

التغيير الرئيسي هو تقليص المدة الإجمالية لإجراءات الإفلاس للمطور بسبب إلغاء الإجراءات التعافي الماليوالملاحظات. وقال مستويان إنه سيتم تطبيق إجراءات المراقبة الخارجية وإجراءات الإفلاس عليهم فقط.

وأضاف أليكسي سيمونينكو: "المبدأ الأساسي هو أن المطور المفلس سيقوده الآن مدير محترف يتمتع بخبرة في صناعة البناء والتشييد، تحت المراقبة الساهرة لصندوق حماية حقوق المواطنين - المشاركين في البناء المشترك". محامٍ في ممارسة الإفلاس لشركة MCA Arbat.

يحدد القانون أيضًا حالة المشارك في البناء المشترك: فهو مواطن لديه مطالبات ضد المطور على أساس اتفاقية المشاركة في البناء المشترك، والتي تم إبرامها وفقًا لـ 214-FZ، كما يقول مستويان.

ومع ذلك، الآن في حالة إفلاس المطور، إذا اشتريت مطورًا مشهورًا في اللحظةشقق ( المباني غير السكنية)، فلا يجوز لك انتظارهم. يشرح سيمونينكو أن قانون الإفلاس يحمي فقط حقوق مشتري المباني السكنية، أي للاحتياجات الشخصية، والمباني غير السكنية، في رأي المشرع، ليست كذلك.

وفي الوقت نفسه، يوسع القانون قائمة الضمانات التي تضمن حقوق المساهمين في حالة إفلاس المطور. إذا كان من الضروري استكمال مشاريع البناء المشتركة، فسيتم تمويل استكمال البناء من صندوق التعويضات أو من صناديق الائتمانالمقدمة للمطور من قبل صندوق التعويضات أو أطراف ثالثة. ويقول مستويان إن صندوق التعويضات يتكون من مساهمات المطورين، والتي يتعين عليهم دفعها بمبلغ 1.2% من مبلغ العقود المبرمة مع المساهمين.

"بالإضافة إلى ذلك، يحق للمساهمين الحصول على تعويض نقدي من صندوق التعويضات، كما يمكنهم، بناءً على اختيار المساهمين، المطالبة بنقل مشروع البناء غير المكتمل إليهم (في حالة عدم اكتمال المشروع)، ونقل الوحدات السكنية. وأضاف أن "المباني لهم (إذا كان المشروع قد اكتمل بالفعل)، أو إشراك مطور آخر للبناء، ويتم اتخاذ مثل هذه القرارات بأغلبية 3/4 أصوات اجتماع المساهمين".

كما يقول سيمونينكو، في السابق، أي مساهم، بعد أن سمع "المطور المفلس" الرهيب، لم يعرف ماذا يفعل وبحث على عجل عن المحامين. "الآن لا يحتاج المساهم للذهاب إلى المحكمة، ينتظر فقط خطاب من أمين التفليسة (الرئيس الجديد للمطور - مفلس) ويبلغه بحقه ورغبته في أن يكون دائنًا، وفي النهاية يحصل على حقه". يقول: "الشقة التي طال انتظارها".

ومع ذلك، يشير محام من مكتب المحاماة "ليونتييف وشركاه" إلى أن هذه التدابير تنطوي على زيادة العبء المالي على المطورين وزيادة مسؤوليتهم تجاه المساهمين والدولة. ويضيف الخبير أنه من الناحية العملية، يمكن أن يؤدي ذلك، على المدى المتوسط، إلى ارتفاع أسعار السكن للمساهمين وتوحيد اللاعبين في السوق.

- دعم القروض العقارية بفائدة تصل إلى 6% للعائلات

وفي نهاية نوفمبر/تشرين الثاني، اقترح الرئيس الروسي فلاديمير بوتن دعم الرهن العقاري بنسبة تزيد على 6% للأسر بعد ولادة طفل ثان عند شراء مسكن في السوق الأولية لمدة ثلاث سنوات. وفي حالة ولادة طفل ثالث تكون مدة الدعم 5 سنوات. وسيستمر برنامج الدعم نفسه حتى نهاية عام 2022.

الدعم معدل الرهن العقاريوبالنسبة للعائلات التي سترزق بطفل ثانٍ أو ثالث في عام 2018، ستنخفض نفقات فوائدها إلى النصف تقريبًا؛ في هذه الحالة، سيتمكن ما يقرب من 5٪ من العائلات من الاستفادة من البرنامج، حسب ما قاله ديمتري موناستيرشين، كبير المحللين في Promsvyazbank، لـ RIA Novosti.

في عام 2018، يخطط المشرع لتكريس ضمانات إضافية في قانون المشاركة في رأس المال للمساهمين أنفسهم وزيادة مسؤولية المطورين تجاههم، لكن هذا لا يزال في مرحلة المناقشة، كما يقول مستويان.

كما يضيف سيمونينكو، وفقًا للقانون الذي يستعد لدخول حيز التنفيذ، يجب أن يكون رأس المال المصرح به لجميع المطورين الآن 40 مليون روبل على الأقل، وهو ما سيخرج من السوق أصحاب المشاريع الفرديةوشركات الطيران ليلا. يجب أن يتمتع المطور بخبرة لا تقل عن ثلاث سنوات في تشييد المباني السكنية بمساحة إجمالية لا تقل عن 10 آلاف متر مربع. يظهر مبدأ "مطور واحد - تصريح بناء واحد"، أي أنه ليس للمطور الحق في بناء مباني سكنية و/أو أشياء عقارية أخرى في وقت واحد بموجب عدة تراخيص بناء وله الحق في جذب الأموال من المساهمين فقط من أجل تشييد المباني السكنية المحددة في تصريح واحد.

ويضيف الخبير أيضًا أنه يجب ألا يكون على المطور التزامات تجاه الغير من حيث الاعتمادات والقروض والسلفيات، أما الالتزامات الأخرى فلا يجب أن تتجاوز 1% من تكلفة البناء.

"الهدف الرئيسي لجميع الابتكارات في مجال بناء الأسهم المشتركة (سواء مشاريع القوانين المعتمدة أو المخطط لها بالفعل) هو حماية المساهمين قدر الإمكان من مخاطر الاحتيال فيما يتعلق بالمواعيد النهائية للبناء على وجه الخصوص وبناء المنازل بشكل عام، كما وقال مستويان: "وكذلك لجعل عمل المطورين أكثر انفتاحًا واحترافية".

ويضيف سيمونينكو أن هذه الإجراءات يمكن أن تؤدي إلى زيادة تكاليف البناء واحتكار السوق من قبل كبار المطورين، الذين قد لا يهتمون دائمًا بالمدن الصغيرة.

نظام المعلومات الجغرافية للإسكان والخدمات المجتمعية

قال محامي أربات MCA فاديم بشير زاده، إنه اعتبارًا من 1 يناير 2018، سيتم فرض غرامات كبيرة على المنظمات الإدارية التي لا تدخل معلومات في الإسكان والخدمات المجتمعية لنظام المعلومات الجغرافية.

سيكون للمواطنين الذين يعيشون في المباني السكنية الحق في عدم دفع فواتير الإسكان والخدمات المجتمعية إذا لم تكن المعلومات المتعلقة بهم متوفرة في نظام المعلومات الوطني للإسكان والخدمات المجتمعية (GIS الإسكان والخدمات المجتمعية).

تم إطلاق شركة نظم المعلومات الجغرافية للإسكان والخدمات المجتمعية في صيف عام 2016. اعتبارًا من 1 يوليو 2017، يجب على مقدمي الخدمة إلزاميتقديم معلومات عن رسوم السكن المرافق العامةوالبنوك - معلومات حول مدفوعات المرافق المكتملة.

ومنذ عام 2017، قامت بنشر معلومات للمواطنين حول رسوم خدمات المرافق، وكذلك حول المنازل وأجهزة القياس، باستثناء المدن ذات الأهمية الفيدرالية، حيث سيكون النظام متاحًا بالكامل اعتبارًا من عام 2019. يحتوي النظام على معلومات حول تعريفات دفع موارد المرافق ومقدار الرسوم تجديد كبيروأوضح مستويان أن المنازل ومعلومات حول فوائد دفع تكاليف السكن والخدمات المجتمعية.

“ومع ذلك، فإن هذا لا يعني أنه لا يجوز للمواطن دفع فواتير الخدمات على الإطلاق: فبمجرد ظهور المعلومات في النظام، يصبح ملزماً بالدفع تلقائياً، وبالتالي فإن هذا الابتكار لا يعفي المواطنين من ضرورة دفع الفواتير، ولكن فقط يمنعهم من فرض غرامة على التأخر في السداد".

وتخطط السلطات أيضًا لإدخال الدفع المسبق لفواتير الخدمات مع نظام الخصومات والمزايا للمواطنين الذين يتحولون إلى هذه المدفوعات، وتجهيز المباني السكنية بأنظمة الجمع الآلي ونقل قراءات العدادات، لكن التشريعات المتعلقة بهذا الأمر لم يتم تطويرها بعد، تمت إضافة محامٍ من مكتب محاماة ليونتييف وشركائه."

يخبر دينيس أرتيموف، كبير المحامين في شركة Via Lege للمحاماة، بوابة Novostroy-M عن التغييرات الرئيسية في القانون الاتحادي"بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى..." بتاريخ 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ، الذي قدمه القانون الاتحادي بتاريخ 29 يوليو 2017 رقم 218-FZ.

مقدمة

في 30 نوفمبر 2017، دعا رئيس حكومة الاتحاد الروسي دميتري ميدفيديف، خلال مقابلة مع قنوات التلفزيون الروسية، إلى التخلي عن البناء المشترك لصالح الرهون العقارية، معتبراً مثل هذه الاتفاقيات بمثابة إرث من دولة متخلفة. سوق الإسكان، "أساسيات عصر سابق."

بالفعل في 25 ديسمبر 2017، تم نشر "خارطة طريق" على الموقع الرسمي لحكومة الاتحاد الروسي للانتقال التدريجي من تمويل أسهم البناء إلى استخدام حسابات الضمان والإقراض للمطورين.

يتضمن تنفيذ خطة العمل ثلاث مراحل رئيسية:

• التحضيرية (حتى 30 يونيو 2018)، والتي تتكون من إنشاء إطار تنظيمي للانتقال إلى نموذج التمويل المستهدف؛
• انتقالية (من 1 يوليو 2018 إلى 30 يوليو 2019) - إبرام اتفاقيات المشاركة في البناء المشترك باستخدام آلية حسابات الضمان و/أو الحسابات الخاصة، ومع جمع الأموال بموجب اتفاقيات المشاركة في البناء المشترك مباشرة مع المطور باستخدام الآليات القائمة لحماية حقوق المساهمين؛
• نهائي (من 1 يوليو 2019 إلى 31 ديسمبر 2020) - الانتقال إلى إبرام جميع اتفاقيات المشاركة في البناء المشترك باستخدام آلية حسابات الضمان و/أو الحسابات الخاصة.

أصبحت هذه الأحداث موضوع نقاشات حية حول المصير المستقبلي لمؤسسة البناء المشترك.
ربما يكون هذا الحل الجذري لمشاكل البناء المشترك هو خطاب ما قبل الانتخابات - ستعقد الانتخابات الرئاسية المقبلة للاتحاد الروسي في مارس 2018 ويحتاج الحزب الموجود في السلطة إلى إظهار النشاط بشأن المشاكل الاجتماعية الأكثر إلحاحًا.

ففي نهاية المطاف، سوف يكون من الصعب للغاية خلق بديل جدير بالمشاركة المشتركة لمدخرات المواطنين الشخصية في البناء.

إن المشاركة في رأس المال، والتي تمثل بشكل أساسي تمويلًا بدون فوائد للمطور، تتجاوز أي منافسة للمطورين من حيث "سهولة الاستخدام".

ومع ذلك، اتخذ المشرعون مسارًا نحو تشديد التنظيم والإصلاح التدريجي لمؤسسة البناء المشترك، وهو ما يتضمن تغييرات مقابلة في التشريعات الفيدرالية.

القانون الاتحادي "في شركة عامةبشأن حماية حقوق المواطنين - المشاركين في البناء المشترك في حالة إعسار (إفلاس) المطورين وإدخال تغييرات على بعض الأفعال التشريعيةالاتحاد الروسي" بتاريخ 29 يوليو 2017 رقم 218-FZ، الذي يحتوي على العديد من التعديلات على 214-FZ.

التعديلات تدخل حيز التنفيذ اعتبارا من 01 يناير و 1 يوليو 2018. العديد منهم ذات طبيعة جديدة بشكل أساسي. لقد شددت المستجدات بشكل خطير متطلبات شركات البناء وعملية البناء واستخدام الأموال الواردة من المواطنين. علاوة على ذلك، إذا تم تنفيذ "خريطة الطريق"، فإن هذه الابتكارات ليست سوى بداية لمجموعة من التعديلات على القانون 214-FZ.

ولكن الآن، يجادل العديد من المطورين بأن التغييرات الأساسية ستؤدي إلى تعقيد عمل شركات البناء بشكل كبير، وسوف تقلل من عدد شركات البناء (المطورين الصغار والمتوسطين في المقام الأول)، وسوف تقلل من حجم بناء المساكن، ونتيجة لذلك، ستؤدي إلى بسبب ارتفاع أسعار العقارات السكنية.

هنا لن يكون من الخطأ أن نتذكر أنه منذ اعتماده، تم تغيير 214-FZ إلى درجة أو أخرى 16 مرة، وكل محاولة جديدة من قبل المشرعين لجعل سوق البناء أكثر شفافية وأمانًا تسببت في انتقادات حادة مماثلة من المطورين، ولكن في مجال التطوير لا يزال المطورون الكبار والمتوسطون والصغار يعملون.

والحقيقة هي أن المحاولات السابقة لإصلاح 214-FZ لم تتمكن من حل مشكلة المساهمين المحتالين. إلى أي مدى ستنجح الابتكارات حقًا، وإلى أي مدى ستصل فعليًا، وإلى أي مدى سيكون عملها إيجابيًا أو سلبيًا؟

متى ستبدأ الابتكارات في العمل؟

ما يلفت الانتباه على الفور هو أن معظم التغييرات ستؤثر فقط على المباني الجديدة، التي تم استلام تصريح البناء لها بعد 1 يوليو 2018. أي أن المشرع، بناءً على خطورة المستجدات، أعطى شركات المقاولات سنة كاملة للاستعداد لتغيير ظروف العمل.

من ناحية أخرى، حدث شيء مماثل بالفعل في وقت اعتماد 214-FZ نفسه في ديسمبر 2014، عندما امتد تأثيره إلى المنشآت التي تم الحصول على تصاريح البناء لها بعد 1 أبريل 2015.

في ذلك الوقت، حصل العديد من المطورين ببساطة على إذن لبناء عدد من الكائنات قبل التاريخ "X"، وبعد ذلك أكملوا البناء بهدوء لعدة سنوات أخرى، دون الخضوع للابتكارات.

هناك احتمال كبير أن يقوم العديد من المطورين بتنفيذ سيناريو مماثل الآن.

يشار إلى أن العديد من المباني الجديدة لن تتأثر بابتكارات 214-FZ على الإطلاق. نحن نتحدث عن تلك المنازل التي تم بناؤها وفقًا لمخطط تعاونيات بناء المساكن (HCS) أو تعاونيات توفير الإسكان (ZhNK)، وكذلك بموجب اتفاقيات أولية لشراء وبيع الشقق. لا تزال النسخة الجديدة من القانون لا تحظر مثل هذه المخططات لجمع الأموال من أجل البناء، وهنا لا يتم تنظيم العلاقة القانونية بين "المطور والمواطن" 214-FZ على الإطلاق.

ومن المثير للاهتمام أن المستجدات حرمت المطورين من فرصة إصدار أو الحصول على الأوراق المالية، باستثناء الأسهم. منذ أحد الأنواع الأوراق الماليةهي الكمبيالات، الإصدار الجديد من 214-FZ تخلص أخيرًا من "مخطط الكمبيالة" لتمويل المباني الجديدة.

المتطلبات العامة للمطور

من خلال دمج العديد من المتطلبات الجديدة للمطور، قدم المشرع مفهومًا جديدًا - "المطور المتخصص".

من الآن فصاعدا، يمكن لشركة تجارية فقط أن تكون مطورا متخصصا - مؤسسات تجارية للشركات في شكل شركات ذات مسؤولية محدودة أو الشركات المساهمة. مثل هؤلاء المطورين غير ربحيين، المنظمات العامةوالمؤسسات الرياضية والموسيقى والتعليمية والعلمية.

حيث أنه يجب على المطور أن يقوم بوظيفة البناء، ولا يمكنه، وفقاً للمتطلبات القانونية الجديدة، القيام بوظائف أخرى، هذه القاعدةيبدو منطقيا.

يجب أن يتمتع المطور بخبرة لا تقل عن 3 سنوات في السوق لتشييد المباني السكنية (كمطور أو عميل فني أو مقاول عام). من الضروري الحصول على تصاريح لتشغيل ما لا يقل عن 10 آلاف متر مربع من المباني السكنية.

هذا الابتكار يعقد بشكل كبير دخول شركات البناء الجديدة إلى السوق. الآن يجب على المنظمة أولاً أن "تثبت نفسها"، أي أن تكتسب مدة معينة من الخدمة والخبرة العملية، وعندها فقط تحصل على الحق في جذب أموال المواطنين لبناء المباني السكنية.

وستعمل الرواية أيضًا على تقليل عدد شركات البناء الصغيرة الموجودة بالفعل، ولكنها "لا تصل" إلى المعايير المحددة.

مشرف، كبير المحاسبينويجب ألا يكون لدى الأفراد الآخرين في هيئات إدارة المطور سجل جنائي لجرائم في هذا المجال النشاط الاقتصاديأو ضد قوة الدولة، تم تقديمه سابقًا (منذ أقل من 3 سنوات) إلى المسؤولية الفرعية عن الالتزامات كيان قانوني، أن يكون معسراً (مفلساً). تنطبق نفس المتطلبات على المستفيدين من المطور.

نشرت للعرض العام إعلان المشروعسيُطلب من المطور الإشارة إلى معلومات حول امتثال مديريه لمتطلبات القانون.

يتم إيلاء اهتمام خاص لزيادة انفتاح المعلومات للمطور. على موقعه الرسمي، سيُطلب من المطور نشر الوسيط البيانات الماليةفي موعد لا يتجاوز 5 أيام تقويمية بعد نهاية فترة التقرير ذات الصلة، بالإضافة إلى البيانات المحاسبية السنوية و تقرير مدقق الحساباتفي موعد لا يتجاوز 120 يومًا تقويميًا بعد نهاية السنة المشمولة بالتقرير المقابلة.

سيُطلب من المطور نشر نفس المعلومات في نظام المعلومات الموحد بناء المساكن، ينشأ هذا الالتزام اعتبارًا من 1 يناير 2018.

ومن المهم أن نلاحظ أن مثل هذا المتحدة نظام المعلوماتلقد حصل بالفعل على (https://nash.dom.rf/).

الاستقرار المالي للمطور

ويهدف عدد من الابتكارات إلى الزيادة الموثوقية الماليةالمطورين.

في الإصدار الجديد من 214-FZ، يوجد متطلب سابق للحد الأدنى للمبلغ رأس المال المصرح بهوذلك حسب مساحة المرافق قيد الإنشاء (من 2.5 مليون روبل بمساحة إجمالية تصل إلى 1.5 ألف متر مربع، وتصل إلى 1 مليار 500 مليون روبل بمساحة إجمالية تزيد عن 500 متر مربع) ألف متر مربع).

ومع ذلك، يجب أن تبلغ الأموال الخاصة للمطور الآن 10% على الأقل من التكلفة المخططة للمشروع.

تم إدخال شرط جديد للحد الأدنى لرصيد الأموال في حساب أحد البنوك المعتمدة في تاريخ إرسال إعلان المشروع، والذي يجب أن يكون 10٪ من تكلفة بناء المشروع.

يجب ألا تتجاوز التزامات المطور غير المتعلقة بإنشاء مبنى سكني 1% من تكلفة إنشاء المشروع اعتباراً من تاريخ إرسال إعلان المشروع إلى الجهة المختصة. لا يجوز أن تتجاوز تكاليف الصيانة التي يتحملها المطور 10% من تكلفة إنشاء المشروع.

كما يجب ألا يتجاوز إجمالي مبلغ الدفعات المقدمة 30٪ من تكلفة إنشاء المشروع.

وفقًا للإصدار الجديد من 214-FZ، لا يمكن للمطور المشاركة أو إنشاء مؤسسات تجارية وغير ربحية. وبالتالي، جرت محاولة لاستبعاد إنشاء ممتلكات بناء، والتي لا تساهم في الواقع العملي كثيرًا في قدرة المطور على البقاء واقفا على قدميه، بل تبسط سحب الأموال من مطور مثير للمشاكل بعيدًا عن متناول المساهمين المحتالين وإنفاذ القانون الوكالات.

وينطبق هذا بشكل خاص على الكيانات القانونية الخارجية الأجنبية التابعة للمطور.

ومع ذلك، يبدو أن هذا الحظر في الممارسة العملية يمكن التحايل عليه بسهولة عن طريق تسجيل الشركات التابعة تحت أسماء "خاصة بنا". فرادى، غير مرتبط رسميًا بأي شكل من الأشكال بمؤسسة التطوير.

لا يستطيع المطور جذب القروض والسلف باستثناء تلك المستهدفة، ولا يستطيع المطور نفسه تقديم القروض أو السلف.

كما ذكرنا سابقًا، من الآن فصاعدًا، ليس للمطور الحق في إصدار السندات والأوراق المالية الأخرى، باستثناء الأسهم، أو شراء الأوراق المالية (بما في ذلك الكمبيالات).

متطلبات البناء

كان أحد الابتكارات الرئيسية هو القاعدة التي بموجبها لا يحق للمطور إنشاء مباني سكنية في وقت واحد بموجب عدة تصاريح بناء وله الحق في جذب الأموال من المساهمين فقط لبناء المباني السكنية المحددة في تصريح واحد.

والآن يعمل المبدأ: "مطور واحد = رخصة بناء واحدة".

يهدف هذا الابتكار إلى قمع الممارسة عندما يكمل المطور بناء واحدة مبنى سكنيعلى حساب الأموال المجمعة لبناء مبنى سكني آخر. كان المبنى السكني الأخير في هذه السلسلة "الشريرة" معرضًا بشكل متزايد لخطر أن يصبح عقارًا يمثل مشكلة.

وفقًا للإصدار الجديد من 214-FZ، يحق للمطور جذب الأموال من المواطنين بموجب تصريح بناء واحد فقط.

من حيث التنظيم محاسبةسيكون المطور ملزمًا بالتأكد من الاحتفاظ بسجلات للأموال المدفوعة من قبل المشاركين في البناء المشترك بشكل منفصل لكل مبنى سكني.

لن يتمكن المطور من القيام بأنشطة لا تتعلق بجذب الأموال من المساهمين وبناء المنشأة المقابلة. مثل هذا التركيز لجهود المطور على عملية البناء، بحسب المشرع، سيساهم في بناء سريع وعالي الجودة، فضلاً عن تقليل المخاطر المرتبطة بالمسؤولية المالية للمطور في مجالات العمل الأخرى، والتي أثرت سلباً في النهاية تمويل التنمية.

ومع ذلك، في الواقع، حتى من قبل، لم "ينفصل" معظم المطورين عمليا عن أنشطتهم الرئيسية، ويتقنون فقط أنواع الأنشطة المتعلقة بالبناء (تسجيل المؤسسات التعليمية لمرحلة ما قبل المدرسة، وحقوق الملكية، والتجديد الجاهز للشقق المكتملة، وما إلى ذلك).

إحدى الخطوات المهمة في تنظيم المعايير الفنية للبناء هي التوافر الإلزامي للخبرة وثائق المشروعفي جميع الحالات، حتى في البناء منخفض الارتفاع.

نقص الخبرة في هذا المجال (في المقام الأول المجال بناء الضواحي) غالبًا ما أدى إلى انتهاكات كبيرة رموز البناءوالقواعد.

صندوق التعويضات

سيُطلب من المطور تقديم مساهمات إلى صندوق تعويضات متخصص بمبلغ 1.2% من تكلفة كل DDU.

المنظمة غير الربحية "صندوق حماية حقوق المواطنين - المشاركين في البناء المشترك"، التي تم إنشاؤها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 7 ديسمبر 2016 رقم 1310، يتم الآن تحويلها إلى شركة قانون عام .

تهدف أموال الصندوق إلى استكمال بناء المرافق التي بها مشاكل أو الدفع التعويض النقديللمساهمين. حلت المساهمات الإلزامية في صندوق التعويضات محل الأساليب الموجودة سابقًا لتأمين التزامات المطور في شكل ضمان مصرفي إلزامي أو التأمين الإلزاميالمسؤولية المدنية.

ومع ذلك، لا يزال بإمكان المطور استخدامها طوعًا.

تجدر الإشارة إلى أن النظام المتبع سابقًا للتأمين الإلزامي على مسؤولية المطورين لم يبرر نفسه في الممارسة العملية. وفقا للإحصاءات، لم تكن هناك حالة واحدة تم فيها الانتهاء من بناء منزل أو مجمع سكني به مشاكل بأموال شركات التأمين.

وفي هذا الصدد يبدو قرار المشرع بإلغاء هذا الأسلوب في تأمين التزامات المطور صحيحاً.

وفي الوقت نفسه، فإن مبلغ 1.2% من سعر DDU يتوافق تمامًا مع المبالغ التي دفعها المطورون لشركات التأمين.

بالفعل في 20 أكتوبر 2017، بدأت شركة القانون العام "صندوق حماية حقوق المواطنين - المشاركين في البناء المشترك" عملها.

ومن المستحيل عدم الاتفاق على ذلك آلية جديدةسيوفر بالفعل ضمانات إضافية للمساهمين، ويعتبر هذا النظام أكثر موثوقية من النظام الحالي. إن الأموال التي تم إنشاؤها بالفعل في الصندوق أسهل بكثير في الاستخدام من تعويضات التأمين الافتراضية أو المدفوعات المصرفية.

في الوقت نفسه، ظل المشرعون مخلصين لأنفسهم وللمسار العام المتخذ سابقًا نحو التنظيم الذاتي لبعض مجالات الأعمال، ووضع مسؤولية تمويل عمل الصندوق على عاتق المشاركين في البناء المشترك - المطورين والمواطنين.

من خلال تقديم سياسة التمويل المخطط باستمرار، قدم المشرعون، كبديل للعبء المالي لإنشاء صندوق، للمطور التحول إلى استخدام حسابات الضمان.

ومن المهم الإشارة إلى أن القانون يحدد الحد الأقصى لمبلغ التعويض، والذي يعرف بأنه حاصل ضرب المساحة الإجمالية لجميع المباني السكنية التي سيتم نقلها إلى مواطن مشارك في البناء المشترك (على ألا تزيد عن 120 مترًا مربعًا). .) والمتوسط القيمة السوقية 1 متر مربع متر في الموضوع المقابل للاتحاد الروسي، ويتم تحديد قيمته في فترة محددة هيئة اتحاديةالسلطة التنفيذية.

وبالتالي، فإن أصحاب الشقق الفاخرة، التي غالباً ما تتجاوز مساحتها 120 متراً مربعاً، لم يتمتعوا بالحماية الكاملة. م.

بالإضافة إلى ذلك، يطرح السؤال حول نسبة القيمة السوقية متر مربعلمطور معين و"متوسط ​​القيمة السوقية"، الذي تحدده الهيئة التنفيذية الفيدرالية وقد يكون أقل بكثير مما هو عليه في الواقع.

الرقابة المصرفية

وكانت النتيجة الطبيعية للوبي المصرفي هي منح صلاحيات واسعة البنوك التجارية، والتي سيتم تحديد قائمتها على وجه التحديد من قبل حكومة الاتحاد الروسي.

يلتزم المطور بفتح حساب فقط لدى أحد البنوك المعتمدة، ويحق له أن يكون له حساب جاري واحد فقط يتم من خلاله سداد جميع دفعات البناء.

جميع المشاركين الرئيسيين في البناء، مثل المطور والعميل الفني و مقاول عاميجب أن يكون لديك حسابات في بنك واحد معتمد.

كان الابتكار الأكثر إثارة للجدل هو القاعدة التي سيتم بموجبها إجراء رقابة مصرفية خاصة على كل دفعة يقوم بها المطور. سيقوم البنك بالتحقق من DDU والعقود الأخرى المتعلقة بالبناء وشهادات القبول للعمل المنجز وأعمال القبول ونقل البضائع والفواتير وما إلى ذلك. في حالة اكتشاف المعاملات الوهمية وغيرها من المخالفات التشريعات الحاليةوسيكون البنك ملزما بإبلاغ السلطة الإشرافية.

توفير البنوك التي المنظمات التجاريةإن السلطات الإشرافية إلى جانب الهيئة التنفيذية المعتمدة للكيانات المكونة للاتحاد الروسي المنصوص عليها بالفعل في 214-FZ، هي في الواقع قرار غير متوقع.

إن التفاعل الواسع بين بعض الهياكل التجارية (المطورين) والهياكل التجارية الأخرى (البنوك)، خاصة عندما تصبح الأولى معتمدة على الأخيرة، يوفر دائمًا مجالًا واسعًا لإساءة الاستخدام والفساد.

وفي الوقت نفسه، لا يسع المرء إلا أن يعترف بوجود مثل هذه السيطرة المزدوجة التدفقات الماليةيقلل عمال البناء من مخاطر سحب الأصول من البناء والإفلاس المتعمد اللاحق للمطور.

وأخيرا، يمكن اعتبار الرقابة المصرفية بمثابة اختبار لقدرة البنوك على السيطرة على سوق البناء المشترك.

دعونا نذكركم أنه وفقًا لخارطة الطريق لإصلاح مؤسسة البناء المشترك، في وقت مبكر من 1 يوليو 2019، من المتوقع الانتقال الكامل إلى استخدام حسابات الضمان و/أو الحسابات الخاصة. الحقيقة الأخيرة تسبب أيضًا الكثير من الجدل حول طبيعة التغييرات التشريعية.

على وجه الخصوص، يشار إلى أن المستفيد الرئيسي (المستفيد) من إدخال حسابات الضمان في سوق العقارات الأولية ليس المطورين (بسبب المتطلبات المتزايدة التعقيد لعملهم) وليس المشاركين في البناء المشترك (على الرغم من المخاطر بالنسبة لهم يتم تقليل الاستثمار في البناء، ولكن هناك احتمال كبير لزيادة أسعار العقارات الأولية)، وبشكل مباشر الهياكل المصرفية.

على سبيل المثال، قضايا البنك قرض الرهن العقاريمشارك في البناء المشترك في ظل الاقتضاء ارتفاع أسعار الفائدة. بعد ذلك، عندما يشتري أحد المشاركين في البناء المشترك شقة، يقوم البنك بإرجاع نفس الأموال إلى حساب الضمان. ثم يقوم البنك مرة أخرى بإقراض نفس المال للمطور لبناء منزل، ومرة ​​أخرى بفائدة. وفي نفس الوقت المطور نفسه حسب الشروط اتفاقية القرضيقع تحت السيطرة الكاملة للبنك.

وبالتالي، دون "سحب" الأموال فعليًا من البنك، فإن مؤسسة الائتمان لديها الفرصة لتلقي الفائدة من كل من المشارك في البناء المشترك والمطور.

خاتمة

يمكن وصف التغييرات التي تم إجراؤها على 214-FZ بأنها مهمة. ظهرت متطلبات جديدة لإنشاء وعمل المطورين، وتمويل البناء وعملية إنشاء المباني السكنية طريقة جديدةضمان التزامات المطور في شكل شركة قانون عام “صندوق حماية حقوق المواطنين – المشاركين في البناء المشترك”.

وستكون النتيجة الواضحة للابتكارات في الممارسة العملية هي خروج غالبية شركات البناء الصغيرة والمتوسطة الحجم من السوق، والتي لن يتمكن العديد منها من العمل بموجب القواعد الجديدة. ستضطر هذه الشركات إما إلى التحول إلى مشاريع الإسكان التعاوني وتعاونيات الإسكان، أو الاتفاقيات الأولية، أو نقلها مواقع البناءللمطورين الكبار الذين سيتقاسمون الإمكانات المحررة فيما بينهم.

تتلقى الهياكل المصرفية بالفعل تفضيلات مهمة، والتي سيضطر المطورون إلى العمل بها، والتي سيضطر مطورو اللعبة إلى حساب قواعدها. قد تحصل البنوك على فوائد أكبر في المستقبل أثناء تنفيذ " خريطة الطريق» الحكومات.

إن استخدام حسابات الضمان في الوقت الحالي ليس إلزاميا، مما يعني أن مؤسسة المشاركة المشتركة في البناء نفسها مستمرة في العمل.

وفي الوقت نفسه، تم اتخاذ مسار عام ليحل محل المشاركة في رأس المال الإقراض البنكيوغيرها من أشكال التمويل.

ومن الواضح أن هذا قد يسبب صعوبات في تنفيذ أخرى سياسة الحكومة- لخلق سوق الإسكان بأسعار معقولة. ففي نهاية المطاف، احتكار شركات التطوير الكبرى لسوق البناء، وتعقيد عملها بسبب التشريعات الجديدة والرقابة المصرفية، وانخفاض العرض بسبب انسحاب العديد من المطورين الصغار والمتوسطين من السوق، على خلفية ومع زيادة الطلب الاستهلاكي، يمكن أن يؤدي إلى زيادة كبيرة في أسعار الشقق في المباني السكنية قيد الإنشاء.

ومع ذلك، فقط التطبيق العمليتعتبر مبتكرات التشريع في الحياة.

التعديلات على القانون الرئيسي بشأن البناء المشترك لجميع مطوري الإسكان (FZ-214) في العام المقبل ستؤدي عمليا إلى تقليل المشاركة إلى لا شيء. وهذا يعني أن شركات البناء سوف تفقد تدفقا هائلا من الأموال من حاملي الأسهم. وفي سانت بطرسبرغ وحدها تقدر بنحو 240 مليار روبل سنويا. يتعين على شركات البناء أن تبحث بشكل عاجل عن مصادر بديلة لتمويل المشروع. لكن الخيارات ليست كثيرة، وكلها بها عيوب خطيرة. بدون خطط مالية فعالة صناعة البناءسوف تنخفض حتما، وسوف ترتفع أسعار المساكن. وفي الوقت نفسه، تناقش السلطات الفيدرالية بجدية فكرة تشديد المتطلبات للمطورين في وقت مبكر من 1 يناير 2018 - أي قبل ستة أشهر من الموعد المنصوص عليه في القانون. في الأسبوع الماضي كان هناك نقاش حول هذا الأمر في الاتحاد الروسي. إذا كان القرار إيجابيا، فإن أحلك توقعات البناة سوف تتحقق.

ثقب في ميزانية السوق

التعديلات التي أدخلت على القانون الاتحادي رقم 214 التي تم اعتمادها في الصيف الماضي جعلت اعتماد شركات البناء على البنوك شبه كامل. وفقًا للقواعد الجديدة، يتعين على شركات البناء أن يكون لديها حساب مصرفي واحد لتنفيذ جميع العمليات، ولا يمكنها تغيير المؤسسة الائتمانية (على الرغم من أن حجم عمولة البنك غير محدود بأي شكل من الأشكال)، ولا يمكنها إجراء معاملات لا تتعلق بشكل مباشر بجذب الأموال من أصحاب الأسهم، وأكثر من ذلك بكثير (انظر "الابتكارات الرئيسية..."). في الواقع هذا يعني أن كل شيء التدفقات النقديةسيكون المطورون تحت السيطرة مؤسسات الائتمان. ولكن هذا ليس أسوأ شيء. وفي أسوأ السيناريوهات، سيتوقف البناء المشترك كظاهرة عن الوجود تمامًا، لأنه في الواقع القانوني الجديد، وفقًا لشركات البناء، لن يتمكنوا من جمع الأموال من المواطنين في مرحلة البناء وسيضطرون إلى البيع فقط السكن النهائي. ستخسر الصناعة رأس مال ضخم. وفي سانت بطرسبرغ وحدها، حيث يتم بناء حوالي 3 ملايين متر مربع من المساكن سنوياً (80% على حساب حاملي الأسهم)، سيخسر المطورون 240 مليار روبل.

بالمناسبة، لا أحد يبيع المساكن الجاهزة في سانت بطرسبرغ الآن. منذ عدة سنوات، حاول IC Temp القيام بذلك، ولكن بمرور الوقت تحول إلى التجديد. "تبين أن بيع المساكن الجاهزة كان باهظ الثمن للغاية. وكانت تكلفة المساكن مرتفعة، ولم نتمكن من بيعها بسعر أعلى من متوسط ​​السوق، لكان الأمر كذلك "أمر مختلف. وإلا فهو خيالي"، قال مدير عام شركة "دي بي".

عواقب الإصلاح، وفقا للمشاركين في السوق، ستكون قاتلة. "ستبدأ حالات الإفلاس الجماعي للشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم، وستنخفض أحجام البناء، وستزيد تكلفة المتر المربع من السكن بنسبة 10٪ على الأقل"، كما يقول المدير العام لجمعية بناة سانت بطرسبرغ.

"الآن يهتم الجميع بشؤونهم الخاصة: المطورون يبنون، والبنوك تمول البناء. والآن تحاول الدولة تحميل البنوك مسؤولية استدامة المطور والتقدم في البناء، وفي الوقت نفسه، تختبئ وراء حماية المساهمين ولكن لا يمكن ضمان حمايتهم المطلقة إلا من خلال وقف البناء، وتحقيقا لهذه الغاية، فإن أحدث المبادرات التشريعية والريادة، "يوافق على ذلك المدير العام لوكالة الرهن العقاري الأولى مكسيم إلتسوف.

ويقول نائب المدير العام بيسلان: "أخشى أن الهدف النهائي للمشرع هو الإلغاء الكامل للبناء المشترك. وإذا اضطرت الشركات إلى بيع المساكن الجاهزة فقط، فسوف تضطر إلى البحث عن مصادر جديدة للتمويل وخطط عمل جديدة". بيرسيروف.

خيارات أخرى

لدى المطورين خيارات بديلة قليلة لجمع الأموال. والأكثر وضوحا هو تمويل المشروع. "الآن تصدر البنوك هذه السندات بنسبة 10-15٪. وهذا المعدل في متناول اليد فقط الشركات الكبيرة. جميع الآخرين محرومون من مثل هذه القروض. ومن شأن الدعم الحكومي لتمويل المشاريع وتخفيض المعدل إلى 3-4% أن ينعش السوق. لكن في الوقت الحالي لا يقدم أحد مثل هذه الأسعار.

هناك أداة أخرى محتملة للحصول على الأموال من خلال تجاوز مدفوعات الأسهم وهي بيع الشقق بموجب عقود حكومية. "ولكن لا يمكن أن يسمى بديلا في شكله النقي - بعد كل شيء، في هذه الحالةيتم استخدام نظام المشاركة أيضًا. والدولة هي المساهم الوحيد. بل يمكننا أن نتحدث عن استخدام العقد الحكومي كضمان للجذب قرض البنك"، يشرح أركادي سكوروف، المدير العام لشركة Dalpiterstroy (أكبر بائع للمساكن في سانت بطرسبرغ لتلبية الاحتياجات الحكومية).

آخر خيار ممكن- وضع القروض المستعبدة. لقد استخدمه قادة السوق بنشاط لفترة طويلة. "" لديه أربعة القرض الحاليبمبلغ إجمالي قدره 17.8 مليار روبل. ص - ثلاثة مقابل 10.6 مليار روبل. وفي بداية شهر أكتوبر، أعلنت عن برنامج للسندات المتداولة في بورصة موسكو و. الحد الأقصى لمبلغها من المال هو 25 مليار روبل. سيتم الإصدار الأول قبل نهاية العام. ويخطط المطور لاستخدام الأموال التي تم جمعها لتطوير برنامج مستهدف وتحسين محفظة القروض. "لكن في القانون الجديد، لم يتم توضيح احتمالات استخدام هذه الأداة بوضوح. وهناك مخاوف من منع المطورين من إصدار أي أوراق مالية على الإطلاق. ولن يتمكنوا حتى من الدخول في الاكتتاب العام وإصدار الأوراق المالية شهادات السكن"، - الشركة " " قلقة.

كما أن المصير المستقبلي للقروض التي كانت منتشرة على نطاق واسع في الأسواق الغربية غير واضح أيضًا. " القروض بالعملة الأجنبية - خطر كبيرلأولئك الذين يتعاملون بالروبل. وهنا يعتمد الكثير على الوضع السياسي"، يشرح المدير التنفيذي بافيل بيريزنوي.

ويبدو أن الفائزين هم الشركات العاملة في سوق سانت بطرسبرغ برأس مال أجنبي، والتي يمكنها الحصول على قروض من الهياكل الأم في الخارج. "نعم، يمكننا أن نفعل ذلك. ولكن من أجل صحة جيدة التوازن الماليوعلينا أن نجمع بين هذه الفرصة وجذب الأموال من المساهمين واستثمار أموالنا الخاصة في المشاريع. القدرة على العمل مع البنوك الروسيةنحن نستكشف فقط. لكن من الأسهل بالنسبة لنا الآن أن نتلقى الأموال من مصادر خارجية بدلاً من الاقتراض في روسيا. يقول الممثل: "لقد اتضح أنها أرخص". شركة البناءبرؤوس أموال أجنبية.

البنوك صامتة

ورفضت البنوك التي أجرت موانئ دبي مقابلات معها التعليق على احتمالات مواصلة العمل مع المطورين. لكن الخبراء يقولون إن البنوك سيتعين عليها أن تبتكر منتجات جديدة للعمل مع شركات البناء. من الغريب أن تكون جماعات الضغط الرئيسية وراء ظهورهم هي أقسام الرهن العقاري في نفس البنوك المهتمة ببناء الشقق التي يمكن إصدار رهن عقاري لشراءها. "نحن ندفع لدينا حوكمة الشركاتوقالت إيكاترينا سيدلنيكوفا، رئيسة قسم الإقراض العقاري: "إننا ندعم التطوير السريع لمثل هذه المنتجات". لكن مثل هذه المقترحات لن تظهر قبل عام 2018.

وبموجب القانون الجديد، تتمتع البنوك بالسيطرة على حسابات المطورين. ستكون عمولة المعاملات عليها ضخمة. وسوف تصبح العمليات نفسها أطول. بالنسبة لغالبية شركات البناء الصغيرة، سيتوقف العمل في المجال القانوني فعليا، مما يعني الذهاب إلى الظل، والعزل الكامل للمساهمين، الذين سيتم عرض اتفاقيات العقود بدلا من DDU ومخططات الحلول البديلة الأخرى. وإذا سمح ببيع المساكن الجاهزة فقط، فإن سعره سيشمل تكلفة القرض طوال فترة البناء بأكملها (2.5-3 سنوات). اليوم يبلغ 13-16٪ سنويًا.