إن دورة حياة الشيء العقاري كشيء مادي هي تسلسل عمليات وجود الشيء العقاري من الحمل إلى التصفية (التخلص). تتكون دورة حياة الأشياء المادية من المراحل التالية: الحمل – الولادة – النضج – الشيخوخة – الموت.
تسمى مراحل دورة حياة العقار بشكل مختلف: مرحلة ما قبل المشروع - التصميم - الإنشاء - التشغيل - الإغلاق.
- 1. تتضمن مرحلة ما قبل المشروع (المبدئية) تحليل سوق العقارات، واختيار العقار، وتشكيل استراتيجية المشروع، تحليل الاستثمار، إعداد وثائق الترخيص الأولية، وجذب صناديق الاستثمار الائتمانية.
- 2. تتضمن مرحلة التصميم وضع المخطط المالي وتنظيم التمويل واختيار الفريق المعماري والهندسي وإدارة التصميم.
وتتمثل المهام الرئيسية لهذه الفترة في تقليل مدة المراحل، وتحسين صفات المستهلك للعقارات، والأهم من ذلك، تقليل تكاليف التشغيل في جميع مراحل دورة الحياة.
من الواضح أنه في المرحلتين الأوليين لا يتم تحقيق أي ربح، حيث أنهما ذات طبيعة تحفيزية.
- 3. تتكون مرحلة البناء من اختيار المقاول وتنسيق أعمال البناء ومراقبة جودة البناء وتقديرات التكلفة والنفقات. في هذه المرحلة، يظهر دليل حقيقي على امتثال الكائن قيد الإنشاء لمتطلبات قطاع السوق العقاري، والتي يحددها منطق دورة الحياة. خلال هذه الفترة، يتم حل مهام زيادة حصة استثمارات المستهلكين المحتملين، حيث يشير النمو في حجم العروض والأرباح إلى اعتراف واسع النطاق إلى حد ما في السوق.
- 4. تتضمن مرحلة تشغيل العقار صيانة وإصلاح المرافق وإعادة بنائها. يشمل تشغيل العقارات: تشغيل وإصلاح المعدات والمباني، ومحاسبة المواد، واحتياطات الحماية من الحرائق والسلامة، وإدارة الاتصالات، والتخلص من النفايات وإعادة تدويرها، والتغييرات وإعادة الإعمار، والاستجابة لحالات الطوارئ وأمن المرافق.
إعادة بناء العقارات هو إعادة بناء جذرية وتغيير من أجل تحسين مجموعة التدابير التنظيمية والفنية التي تهدف إلى القضاء على التدهور الأخلاقي والمادي للعقارات ككل أو عناصرها وأنظمتها الفردية.
الصيانة - العمل المنجز لضمان عمر الخدمة القياسي للعقار؛ فهي لا تؤدي إلى زيادة في تكلفتها، بل تمنع تدهور وفشل العناصر الفردية. الغرض من الصيانة هو التأكد من استخدام المنشأة للغرض المقصود منها.
الإصلاح - العمل على إزالة الأضرار (التدهور) التي تلحق بالممتلكات من أجل استعادة حالة التشغيل الطبيعية. تنقسم أعمال الإصلاح إلى صغيرة وكبيرة. الإصلاحات البسيطة التي تدوم من يوم إلى يومين لا تؤدي إلى إطالة عمر الكائن ولا تزيد من قيمته. تعمل الإصلاحات الكبرى (أكثر من يومين) على إطالة عمر العقار، ولكنها لا تزيد من قيمته.
الاستبدال هو عملية استبدال المكونات غير القابلة للاستخدام أو المتقادمة للأصول الثابتة المدرجة في العقار بوحدة مماثلة.
5. مرحلة إغلاق الكائن هي الإزالة الكاملة لوظائفه الأصلية والمكتسبة، والنتيجة إما الهدم أو التطوير النوعي الجديد. في هذه المرحلة، هناك تكاليف تصفية كبيرة تنتج عن امتلاك العقار. إذا حصل العقار على تطوير جديد عالي الجودة، فإن تكلفة التغيير تشير إلى تكلفة الملكية لكل وظيفة جديدة.
كما هو الحال مع دورة حياة العقارات، يمكن تقسيم دورة حياة المجمع العقاري إلى مراحل:
- 1. تكوين مجمع عقاري (التسجيل التنظيمي لنتائج المعاملات مع الأشياء العقارية وحقوقها: الشراء والبيع، المساهمة في رأس المال المصرح به، الإيجار، التأجير).
- 2. تطوير المجمع العقاري (بناء جديد، إضافة إلى الميزانية العمومية).
- 3. تصفية مجمع عقاري - المزادات والآليات الأخرى لبيع الممتلكات (بما في ذلك العقارات) التابعة لمنظمة مفلسة وفقًا للأحكام القانونية لإجراءات الإفلاس.
إن دورة حياة الأجسام العقارية كملكية من وجهة نظر المالك تتكرر مرات عديدة، مع كل مالك جديد، حتى نهاية الفترة الاقتصادية أو الحياة الجسديةهدف. بناءً على ثالوث الفئات - المادية (المادية)، والقانونية (القانونية) والاقتصادية - يمكن تقسيم دورة حياة العقار إلى ثلاث مراحل (الشكل 1.). تتضمن كل مرحلة أنشطة وإجراءات معينة للمالك.
أرز. 1.
تخضع دورة حياة العقار لأنماط معينة وتشمل فترة الحياة الاقتصادية والمادية (الشكل 2):
- 1. الموعد النهائي الحياة الاقتصاديةيحدد الفترة الزمنية التي يمكن خلالها استخدام العقار كمصدر للربح، وتنتهي عندما لا تساهم التحسينات التي تم إجراؤها في قيمة العقار.
- 2. الفترة النموذجية للحياة المادية هي فترة الوجود الفعلي للعقار في حالة مناسبة وظيفيا قبل هدمه. عازم الوثائق التنظيمية.
إن العمر المادي والاقتصادي للأشياء العقارية موضوعي بطبيعته، ويمكن تنظيمه، ولكن لا يمكن إلغاؤه.
3. مدى الحياة - الفترة الزمنية التي يوجد فيها الكائن ويمكنك العيش أو العمل فيه.
أرز. 2.
من وجهة نظر مدة حياة العقار، يتم التمييز بين الفترات التالية:
- 1. العمر الفعلي، الذي يعكس عمر الكائن اعتمادًا على مظهرو الحالة الفنية.
- 2. العمر الزمني (الفعلي) المطابق لفترة تشغيل المنشأة منذ لحظة تشغيلها.
- 3. المدة المتبقية من العمر الاقتصادي المستخدمة في تقييم الكائن من قبل مثمن خبير وتمثل الفترة من تاريخ التقييم إلى نهاية العمر الاقتصادي للكائن.
دورة حياة العقار- الفترة الزمنية التي يوجد خلالها كجسم مادي.
إن دورة حياة العقارات المكتسبة لأغراض تجارية، من وجهة نظر مالك هذا العقار، يمكن أن تتكرر مع المالك الجديد لنفس العقار حتى نهاية عمر العقار. تخضع دورة الحياة باستمرار لأنماط معينة، وفقا لج. هاريسون - هذه هي الفترة المادية والاقتصادية والزمنية والفترة المتبقية من الحياة الاقتصادية.
في الوقت المحدد الحياة الجسديةيشير الكائن إلى الوقت الذي يكون فيه المبنى الحاليأو بناء يمكنك العيش أو العمل فيه. يمكن أن يكون هذا المؤشر معياريًا، ومحسوبًا، وفعليًا، ويمكن أن يزيد بسبب تحسن الظروف أو التحديث. إذا كان الكائن العقاراتيتم هدمه، ثم تنتهي فترة الحياة الجسدية.
في الوقت المحدد الحياة الاقتصاديةتشير إلى الفترة التي يمكن خلالها استخدام الكائن مع الحصول على الربح؛ وتساهم هذه التحسينات في قيمة الكائن. إذا كانت التحسينات التي تم إجراؤها لا تقدم مساهمة معينة في قيمة العقار بسبب كونه قديما، فإن عمره الاقتصادي ينتهي.
تحت العمر الزمنيفهم الفترة التي انقضت من تاريخ تشغيل العقار إلى تاريخ تقييمه.
خدمة الحياة
عند تقييم مظهر العقار وحالته الفنية، العوامل الاقتصاديةوالتي تؤثر على التكلفة الإجمالية للعقار، على أساس العمر الفعلي.
العمر الفعال- هذا هو العمر الذي يتوافق مع حالة مادية معينة للكائن ويأخذ في الاعتبار إمكانية تنفيذه.
تسمى مدة الخدمة النموذجية بمدة الخدمة القياسية.
عمر الخدمة القياسي- هذه هي مدة خدمة المباني أو الهياكل المحددة في اللوائح.
تحت ما تبقى من الحياة الاقتصاديةالمباني هي الفترة من تاريخ تقييمها حتى نهاية عمرها الاقتصادي. يتم استخدام هذه الفترة من قبل المثمن لتقدير الدخل المستقبلي. يتم زيادة العمر الاقتصادي المتبقي للكائن من خلال تحديثه أو تجديده.
جميع مراحل دورة حياة وعمر الأشياء العقارية التي تمت مناقشتها أعلاه مترابطة. يجب على مالك العقار، من أجل تنفيذ التدابير المناسبة التي تضمن زيادة ربحية العقار وسلامته، أن يأخذ في الاعتبار موقع العقار في مرحلة معينة (أي) من دورة الحياة.
مراحل دورة حياة العقار
وهكذا فإن الأجسام العقارية أثناء وجودها تخضع لتغيرات اقتصادية ومادية وقانونية وتمر بالمراحل التالية من دورة الحياة:
- التشكيل هو البناء، أي إنشاء مشروع جديد أو الشراء أو العرض قطعة أرض;
- التشغيل - يشمل التشغيل والتطوير، أي التوسع أو إعادة التنظيم أو إعادة البناء؛
- زوال الوجود هو الهدم أو التدمير الطبيعي أو التصفية.
مراحل دورة حياة العقار:
1. تشكيل مفهوم المشروع واختيار خيار استخدام قطعة أرض مجانية. خلال هذه الفترة، يتم اختيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض. وينتهي اختيار حالة الاستخدام بوضع المواصفات الفنية لتصميم التحسينات.
2. تصميم التحسينات.في هذه المرحلة - وعلى أساس المواصفات الفنية للتصميم - يتم تطوير المشروع من خلال إنتاج الوثائق اللازمة للحصول على التصاريح وإعداد قطعة الأرض، وكذلك مد الاتصالات وتشييد المباني وزراعة مزارع جديدة .
3. تصنيع (البناء والتشييد) من التحسينات. أثناء تنفيذ المشروع من قبل المقاولين، يتم تغيير جميع الخصائص الفيزيائية للكائن بالكامل تقريبًا، ويتم تسجيل هذه التغييرات في وثائق المخزون والسجل العقاري.
4. التداول (الشراء والبيع، التبرع، الإيجار، الخ)مع انتقال قانون الملكيةأو مع ظهور رهن على هذا الحق. في هذه المرحلة، يتم تنفيذ المعاملات مع العقار.
5. استخدام (استخدام) الكائن للغرض المقصود منه مع الصيانة الفنية والتشغيلية. في هذه المرحلة من دورة الحياة، ينظم المدير (أو شركة الإدارة المهنية) الاستخدام الرشيد من قبل المستخدمين لإمكانات المستهلك للكائن.
6. تحديث: الإصلاحات الرئيسية، وإعادة الإعمار، واستعادة التحسينات مع احتمال إعادة استخدام (تغيير الغرض الوظيفي) للكائن. تبدأ هذه المرحلة في اللحظة التي لا يعد فيها الكائن في حالته الحالية قادرًا على تلبية الاحتياجات الحديثة للمستخدمين و/أو إذا أصبح تشغيله غير فعال اقتصاديًا. في هذه المرحلة، على الأقل، يتم إجراء إصلاح شامل دون تغيير حل التخطيط والغرض الوظيفي، ولكن مع التخلص من التآكل المادي القابل للإزالة والتقادم الوظيفي.
7. التخلص من التحسينات أو هدمها أو دفن النفايات أو إعادة تدوير المواد. وتنتهي دورة الحياة بهدم التحسينات في نهاية عمرها الاقتصادي. شركة الإدارةيقوم بإعداد مقترحات لتحديد مواعيد نهائية وطريقة مجدية اقتصاديًا لهدم المباني، مع مراعاة إمكانية بيع العناصر والمواد الإنشائية للمباني المصفاة والاتصالات.
أي كائن عقاري هو أصل ملموس موجود في الزمن، لذلك يمكن تحديد دورة حياته. دورة حياة الممتلكات (المادية) هي الفترة الزمنية التي توجد خلالها الخاصية ككائن مادي. تتكون دورة حياة العقار من المراحل (المراحل) التالية:
1. تشكيل مفهوم المشروع واختيار خيار استخدام قطعة أرض مجانية. خلال هذه الفترة يتم اختيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة لقطعة الأرض - مع الأخذ في الاعتبار خصوصيات خصائصها وجميع خصائصها بيئة. واستنادًا إلى التحليل، يتم تحديد خيار الاستخدام الأكثر إنتاجية من الخيارات المسموح بها قانونًا والممكنة ماديًا والمجدية اقتصاديًا والممكنة ماليًا. وينتهي اختيار حالة الاستخدام بوضع المواصفات الفنية لتصميم التحسينات.
2. تصميم التحسينات.في هذه المرحلة - على أساس مواصفات التصميم - يتم تطوير المشروع (من قبل منظمة متخصصة) مع إنتاج الوثائق اللازمة للحصول على التصاريح وإعداد قطعة الأرض (تحديد الشكل والحجم، وإزالة الطبيعة غير الضرورية والنباتات الاصطناعية، وتصريف الخزانات)، وكذلك مد الاتصالات، وإنشاء المباني (الهياكل) وزراعة مزارع جديدة. ومن المستحسن أن يتم قبول المشروع من منظمة التصميم بمشاركة شركة الإدارة التي شاركت في وضع المواصفات الفنية للتصميم.
3. تصنيع (البناء والتشييد) من التحسينات. أثناء تنفيذ المشروع من قبل المقاولين، يتم تغيير جميع الخصائص الفيزيائية للكائن بالكامل تقريبًا، ويتم تسجيل هذه التغييرات في وثائق المخزون والسجل العقاري. أثناء إنشاء التحسينات ونتيجة لتعزيز الحالة الجديدة للكائن، كقاعدة عامة، تتغير أيضًا خصائص البيئة المتعلقة بالكائن الذي تم إنشاؤه.
4. المعاملة (الشراء والبيع والتبرع والإيجار وما إلى ذلك) بنقل حقوق الملكية أو بظهور عبء على هذا الحق.
5. استخدام (استخدام) الكائن للغرض المقصود منه مع الصيانة الفنية والتشغيليةفي هذه المرحلة، يتم تنفيذ العمليات بالكائن ويتم تسجيل التغيير في المصير القانوني للأخير من قبل الدولة. عند شراء أو بيع شيء ما، يتغير موضوع الملكية. عندما يتم تأجير أو استئجار الأرض و/أو التحسينات من قبل المالك (أو نيابة عن المالك، من قبل شركة الإدارة)، يتم نقل حقوق الاستخدام (وربما الملكية) إلى كيان آخر مع ظهور الرهن على حق الملكية.
. في هذه المرحلة من دورة الحياة، ينظم المدير (أو شركة الإدارة المهنية) الاستخدام الرشيد من قبل المستخدمين لإمكانات المستهلك للكائن. مع مرور الوقت، تتغير خصائص الكائن، لأن تتآكل التحسينات جسديًا وتصبح متقادمة وظيفيًا، الأمر الذي يتفاقم بسبب التغيرات في الوضع الاقتصادي وفي البيئة المادية الخارجية، مما يؤدي إلى ما يسمى بالتقادم الخارجي الإضافي.
6. التحديث: الإصلاحات الرئيسية، وإعادة الإعمار، واستعادة التحسينات مع إمكانية إعادة استخدام (تغيير الغرض الوظيفي) للكائن. تبدأ هذه المرحلة في اللحظة التي لا يعد فيها الكائن في حالته الحالية قادرًا على تلبية الاحتياجات الحديثة للمستخدمين و/أو إذا أصبح تشغيله غير فعال اقتصاديًا. في هذه المرحلة، على الأقل، يتم إجراء إصلاح شامل دون تغيير حل التخطيط والغرض الوظيفي، ولكن مع التخلص من التآكل المادي القابل للإزالة والتقادم الوظيفي.
إذا كان التحليل من الأفضل والأكثر الاستخدام الفعالستظهر الأرض والتحسينات التي تم إجراؤها في هذه اللحظة إمكانية تغيير الغرض الوظيفي للتحسينات جزئيًا، ثم يتم إعادة بناء هذه الأخيرة مع تغيير في تخطيط جزء من المبنى. وبطبيعة الحال، في الوقت نفسه، يتم توفير وظائف الإصلاحات الرئيسية لعناصر التحسين، مع الحفاظ على الغرض الوظيفي الأصلي.
إذا كان تحليل استخدام الكائن في حالته الحالية يظهر الحاجة إليه استبدال كاملغرضه الوظيفي ، فإن إعادة الإعمار قد تكون مصحوبة ليس فقط بتغيير جذري في التخطيط ، ولكن أيضًا بتوسيع أو بنية فوقية للمباني القائمة وتطوير جزء حر من قطعة الأرض.
7. التخلص من التحسينات أو هدمها أو دفنها أو إعادة تدوير المواد. تنتهي دورة الحياة بهدم التحسينات في نهاية عمرها الاقتصادي. تقوم شركة الإدارة بإعداد مقترحات لتحديد المواعيد النهائية وطريقة مجدية اقتصاديًا لهدم المباني، مع مراعاة إمكانية بيع العناصر والمواد الهيكلية للمباني المصفاة والاتصالات (يتم تقليل حجم تكاليف التصفية).
قد تتكرر بعض المراحل خلال دورة حياة العقار. لذلك، على سبيل المثال، يمكن أن تنشأ فكرة مشروع لإنشاء منشأة جديدة في المرحلة التي تكون فيها قطعة الأرض خالية تمامًا، وفي المرحلة التي تنشأ فيها الحاجة لإعادة الإعمار أو الهدم الجزئي أو استكمال المباني. يمكن أن تتحقق مرحلة التداول عدة مرات خلال عمر الشيء، وتحدد لحظات التداول الحدود الزمنية للفترات التي تشكل أساس ما يسمى بدورات الاستثمار.
يمكن استخدام العقار، باعتباره أصلًا ملموسًا جيدة اقتصاديةأو المنتج أو مصدر الدخل. إذا كان العقار يحقق دخلاً لصاحبه ويشبع احتياجاته، فإنه يتم استغلاله من قبل المستخدم من أجل زيادة الدخل والربح. بمجرد أن لا يدر كائن التقييم دخلاً، فإنه يفقد فائدته بالنسبة للمالك ويخضع للبيع ويمكن بيعه كمنتج كليًا أو جزئيًا في أي مرحلة من دورة الحياة.
المراحل الرئيسية لدورة حياة العقار كمنتج:
1. تملك العقارات (شراء، بناء، توريث).
2. الحيازة والاستخدام خلال فترة معينة
3. إدارة الممتلكات
4. تحقيق الربح وإشباع احتياجات أصحابها
5. التصرف في الممتلكات
6. تغيير المالكين والمالكين والمستخدمين
7. النظام حقوق حقيقيةإلى الكائن
8. تغيير الوظيفة
9. إنهاء الملكية
تتميز التدفقات النقدية في مراحل دورة الاستثمار العقاري بالاتجاه المعاكس والتفاوت. في المرحلة الأولية لديهم تدفقات سلبية نقدي(أثناء البناء أو الشراء). خلال فترة استخدامه (التأجير) سلبي التدفقات النقديةيتم تحويلها إلى إيجابية، ويحصل المالك بالفعل على دخل ثابت، على الرغم من أن التكاليف ممكنة أيضًا (لإصلاح وصيانة المبنى)
على عكس المنتجات الأخرى، تتطلب العقارات المدرة للدخل إدارة أصول احترافية، بدءًا من العثور على الأفضل والأكثر خيار فعالاستخدامها وتنفيذها العملي.
1.3. دورة حياة الأشياء العقارية
إن دورة حياة الشيء العقاري كشيء مادي هي تسلسل عمليات وجود الشيء العقاري من الحمل إلى التصفية (التخلص منه). عادة ما يتم تقسيم دورة حياة الأشياء المادية بالترتيب التالي: التصميم – الولادة – النضج – الشيخوخة – الموت.
تسمى مراحل دورة حياة العقار بشكل مختلف: ما قبل المشروع، التصميم، البناء، التشغيل، الإغلاق.
1. تصميم مسبق(أولي)منصةيشمل: تحليل سوق العقارات، واختيار العقار، وتشكيل استراتيجية المشروع، وتحليل الاستثمار، وإعداد وثائق الترخيص الأولية، وجذب صناديق الاستثمار الائتمانية.
2. مرحلة التصميميشمل: تطوير المخطط المالي، تنظيم التمويل، اختيار المجموعة المعمارية والهندسية، إدارة التصميم.
من الواضح أنه في المرحلتين الأوليين لا يتم تحقيق أي ربح، حيث أنهما ذات طبيعة تحفيزية. وتتمثل المهام الرئيسية لهذه الفترة في تقليل مدة هذه المراحل، وتحسين صفات المستهلك للعقارات، والأهم من ذلك، تقليل تكاليف التشغيل في جميع مراحل دورة حياة العقار. لسوء الحظ، يجب الاعتراف بأن مفهوم تكلفة دورة الحياة يتم مناقشته في كثير من الأحيان أكثر من تطبيقه في الممارسة العملية. جوهر هذا المفهوم هو أنه عندما يقرر بناء عقار، فإن المالك "يحكم" على نفسه بمجموعة من التكاليف التي ترتبط ارتباطًا وثيقًا بامتلاك العقار. وتسمى هذه التكاليف "تكلفة الملكية". يمكن استخدام حساب التكلفة مع الأخذ بعين الاعتبار دورة حياة العقار بأكملها، على سبيل المثال، لمقارنة طريقتين لتحقيق نفس الهدف - بناء عقار أو تأجيره، وما إلى ذلك. وعلى مستوى المشروع، يمكن حساب تكلفة دورة الحياة تستخدم، على سبيل المثال، من أجل تحديد ما إذا كان يجب، أثناء عملية التشطيب في الممر، تثبيت لوحة زخرفية على طول الجدران أو ما إذا كان ينبغي طلاء الجدران سنويًا، وما إلى ذلك.
كما يسمح لك النظام المصمم بشكل عقلاني لحساب التكاليف، مع الأخذ في الاعتبار دورة الحياة الكاملة للعقار، بمقارنة الإجراءات التي تضمن فترات مختلفةحياة العناصر العقارية. وتجدر الإشارة إلى أنه من الصعب تحديد الوفورات التي يمكن تحقيقها نتيجة لأي مشروع، بل من الصعب قياسها كميًا، ومن الصعب جدًا توثيقها.
تكاليف تنفيذ مشاريع البناء أو التجديد الكبيرة مرتفعة للغاية، لذا يجب الاهتمام بالتحكم في جميع أنواع التكاليف. ولكن في معظم الحالات، يساء فهم المدخرات.
في كثير من الأحيان، يسعى المالك (المطور) ببساطة إلى تقليل الحجم الإجمالي لاستثمارات رأس المال الأولية، لأنه ليس لديه أدنى فكرة عن كيفية تأثير القرارات المتخذة في مرحلة التصميم أو البناء لاحقًا على تكاليف تشغيل العقار.
القرارات التي يتخذها المالك بشأن بناء (شراء) عقار ما فقط على أساس تحليل السعر الأولي (الشراء والبناء والإيجار) ليست في معظمها الأفضل وغالبًا ما يتبين أنها غير صحيحة. بالطبع، هذه المهمة (حساب التكاليف مع مراعاة دورة حياة العقار بأكملها) معقدة للغاية، لكن الأمر يستحق بذل الجهود لحلها، لأنه نتيجة لذلك، سيتم وضع الأساس للتكوين المستقبلي للميزانيات السنوية طوال فترة تشغيل العقار.
3. مرحلة البناءيتكون من اختيار المقاول وتنسيق أعمال البناء ومراقبة جودة البناء وتقديرات التكلفة والنفقات. في هذه المرحلة، يظهر دليل حقيقي على امتثال الكائن قيد الإنشاء لمتطلبات قطاع السوق العقاري، والتي يحددها منطق دورة الحياة. في هذه المرحلة، يتم حل مهام زيادة حصة استثمارات المستهلكين المحتملين، لأن النمو في حجم العروض والأرباح يشير إلى اعتراف واسع النطاق إلى حد ما في السوق.
الوضع الاقتصادي الحالي يجبر المشاركين المشاريع الاستثماريةتشديد جداول العمل لتنفيذ مشروع بناء محدد بحيث تبدأ نتائج المشروع في جلب الفوائد في الاتجاه المختار نشاط ريادة الأعمالفي أقرب وقت ممكن. لهذا السبب أعمال البناءتبدأ بالفعل في مرحلة التصميم (حتى قبل تطوير المشروع بالكامل)، الأمر الذي يتطلب درجة عالية من التنسيق بين تصرفات جميع المشاركين في المشروع. مثل هذا التنظيم للبناء يؤدي إلى وفورات (من 5 إلى 10٪) بسبب انخفاض تكلفة رأس المال (انخفاض حجم وشروط الاقتراض) بسبب التكليف المبكر للعقار، وكذلك ظهور أساسيات حلول الأعمال الجديدة. في هذه المرحلة، يتم تحقيق تخفيض كبير في التكلفة من خلال الاختيار الأمثل لشكل إدارة البناء، أي إدارة المشروع أو المقاولات العامة.
أحد أنواع إدارة الإنشاءات المنتشر في الدول المتقدمة اقتصاد السوق، هي إدارة المشاريع. يغطي هذا النوع من الإدارة فترة البناء بأكملها - بدءًا من اختيار الغرض من مشروع البناء وحتى تشغيله. أثناء إدارة المشروع، يتم حل المهام التالية:
الاستخدام الفعال للاستثمارات والسيطرة على هذه العملية؛
تطوير وثائق المشروع;
تنفيذ متطلبات وثائق التصميم أثناء عملية البناء؛
مراقبة الجودة لمشروع البناء.
لإدارة المشاريع بشروط تنفيذ صارمة، يتم إنشاء هياكل خاصة يرأسها مديرو البناء. وتبين الممارسة العالمية أن هذا الشكل من الإدارة يسمح بتحقيق وفورات إجمالية في تكاليف البناء تصل إلى 10٪، ويزيد من كفاءة التحكم في جميع أنواع النفقات، ويقلل أيضًا من وقت تنفيذ المشروع.
يعد تنظيم البناء في شكل إدارة المشروع أمرًا شائعًا جدًا في البلدان ذات اقتصادات السوق المتقدمة وله آفاق في بلدنا، خاصة عند تنفيذ المباني متعددة الطوابق مشاريع البناء، نظرًا لأن الإدارة الموحدة لدورة "التصميم والبناء" تقلل من وقت إنجاز المشروع، وبالتالي تحقيق وفورات إجمالية (تصل إلى 10٪) وتهيئة الظروف للتحكم الفعال في جميع أنواع التكاليف.
في الممارسة المحلية، يكون مبدأ العقد الخاص ببناء الأشياء أكثر شيوعًا، عندما يتعهد مقاول تنظيم البناء، بموجب عقد البناء، ببناء كائن معين بناءً على تعليمات العميل أو تنفيذ أعمال بناء أخرى خلال فترة زمنية محددة، و يتعهد العميل بالإنشاء للمقاول الشروط الضروريةلتنفيذ العمل وقبول النتيجة ودفع السعر المتفق عليه.
عادةً ما يختار العميل واحدًا منظمة البناءللدور مقاول عام، تدخل في اتفاقية معها بشأن مجموعة الأعمال بأكملها، مما يمنحها الفرصة لإبرام عقود من الباطن لمجموعة الأعمال بأكملها. أثناء إنشاء المشاريع الكبيرة، يمكن للعميل (المطور) تعيين عدة مؤسسات مقاولات عامة، تكون كل منها مسؤولة عن موقع محدد وتعمل تحت الإشراف المباشر لممثلي العميل.
في الممارسة المحلية، انسحبت المنظمات المعمارية والتصميمية من مراقبة جودة أعمال البناء والتركيب. يقتصر المصممون على الزيارات الدورية فقط موقع البناءوذلك للتأكد من أن جميع توصياتهم تؤخذ بعين الاعتبار أثناء تنفيذ المشروع، وبالتالي فإن التحكم في جودة العمل يقع على عاتق العميل (المطور). بالإضافة إلى مراقبة الجودة، عند تنفيذ المشاريع الكبيرة، يتم إشراك خبراء خارجيين (في حالة عدم وجود متخصصين داخليين) لأداء المهام التالية: تقدير تكلفة العمل، ومراقبة الالتزام بالجدول الزمني للعمليات الفردية أو مجموعة من الأعمال والمحاسبة والمراجعة، والمسائل القانونية، والتفاعل مع السلطات التنظيمية وممثلي السلطات المحلية.
يعد إجراء قبول الكائنات قيد التشغيل بمثابة عملية توثيق منظمة للغاية.
4. مرحلة تشغيل المنشأةالعقارات تنطوي على: تشغيل الأشياء وصيانتها وإصلاحها. إن تشغيل العقارات، باعتبارها وظيفة متعددة الأبعاد في نظام الإدارة، يشمل المجالات التالية: تشغيل معدات المباني، ومحاسبة المواد، والحماية من الحرائق واحتياطات السلامة، وإدارة الاتصالات، والتخلص من النفايات وإعادة تدويرها، والحركة والنقل، والتغييرات وإعادة الإعمار، القضاء على حالات الطوارئ وضمان التشغيل والإصلاح وتركيب الأثاث وأمن المنشأة.
لا يوجد تعريف واحد لمفهوم "معدات المبنى"، ولكنها تعتمد على: أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء؛ معدات الإضاءة الكهربائية وأنظمة إمدادات الحرارة وإمدادات المياه والصرف الصحي؛ أنظمة النقل العمودية والأفقية الميكانيكية والكهربائية (المصاعد والسلالم المتحركة وغيرها).
في الآونة الأخيرة، بسبب تهديد الإرهاب وتزايد الجريمة، زاد دور الوظيفة الأمنية. ولذلك، فإن المزيد والمزيد من المنظمات تسعى جاهدة لتوفير بيئة عمل آمنة. كقاعدة عامة، يتم تطوير وتنفيذ أنظمة الأمن (بما في ذلك الحماية من الحرائق) والسلامة الفنية مع مراعاة الاحتياجات المحددة والغرض الوظيفي للعقارات.
إدارة الاتصالات هي وظيفة يحددها جوهر الملكية. يتم استخدام البنية التحتية للهاتف والهاتف بشكل متزايد لتوفير خدمات الفاكس والنصوص التليفزيونية والبيانات. ويتم تحسين إمكانات هذه الخدمات وجودتها من خلال انتشار اتصالات الألياف الضوئية. بالإضافة إلى تركيب الهاتف، يتم تطوير تقنيات الكمبيوتر والإنترنت (اتصالات شبكة الكمبيوتر) وأتمتة مكان العمل.
الإلكترونية أو أمن المعلوماتتستكمل بالحكم أمن المعلوماتعلى الأجهزة الإلكترونية، وجزئيًا في البرامج، بالإضافة إلى تجديد بنك بيانات المنظمة.
تتضمن عملية إعادة تدوير النفايات الخطرة أثناء تشغيل العقارات عددًا من المهام الإدارية المعقدة بدءًا من إعادة التدوير، على سبيل المثال، مصابيح الفلورسنت (المحتوية على الزئبق)، وحتى التخلص من النفايات الخطرة. كقاعدة عامة، يبرم مدير الممتلكات اتفاقية مع المنظمات المتخصصة في التخلص منها والتخلص منها. تتضمن معظم إجراءات إعادة تدوير النفايات جمعها بشكل منفصل وإعادة بيعها أو تدميرها. يتم تصنيف النفايات حسب النوع وتنقسم إلى فئات: الورق، الزجاج (ألواح، زجاجات)، الخردة المعدنية (الصلب، الحديد الزهر، الألومنيوم)، رغوة البوليسترين، زيوت المحركات، الإطارات، إلخ.
أثناء تشغيل العقار، غالبًا ما يكون من الضروري القيام بأعمال لتغيير العقار أو مكوناته. كما تظهر الممارسة، يريد الموظف الجديد تحسين مساحة العمل أو إعادة التصميم مباني المكاتبومع ذلك، هناك عدد من القواعد التي تسمح بذلك الإدارة الفعالةالتغيرات لصالح المنظمة:
المساحة – ليست هناك حاجة لتحريك الجدار 0.5 متر لإرضاء طموحات شخص ما؛
المواد – ليست هناك حاجة لاستخدام الباركيه المصنوع من الخشب الثمين حيث يمكن استخدام الصفائح؛
مبادئ التصميم - لا تقم بالبناء في الخزانات حيث يمكنك الحصول على خزانة قائمة بذاتها؛
التخطيط - لا تقم بإعادة تصميم المكتب لمجرد أن أحد الموظفين يريد الجلوس أمام النافذة؛
الدعم الهندسي - لا تقم بتثبيت خمسة مآخذ على كل جدار، ولكن تأكد من الوصول المناسب إلى المدخلات الكهربائية والمعلومات.
يمكن أن تنشأ حالات الطوارئ أثناء تشغيل العقار في أي وقت، لأنه لا يوجد أحد مؤمن ضد الحريق أو الفيضانات أو التخريب أو حتى الظروف القاهرة (الفيضانات والزلازل وما إلى ذلك). لا يوجد شكل موحد لخطط الاستجابة لحالات الطوارئ؛ وفي كل حالة محددة، يتم تعيين شخص مسؤول عن شيء معين ويتم وضع التعليمات التي يجب عليه التصرف وفقًا لها.
عند التخلص من عواقب الحوادث يجب عليك:
تحقق من كل شيء الهياكل الفولاذيةلأضرار الحرارة.
كشف الأضرار الناجمة عن منتجات الاحتراق.
التحقق من جميع معدات الاتصالات والمكتب وأنظمة العقار الأخرى المعرضة للتآكل والرطوبة؛ التحقق من الأسلاك الكهربائية والاتصالات الأخرى للتكثيف (في الطقس البارد)؛ فحص معدات الغلايات.
تنظيف الأنظمة من العفن والمواد الضارة الأخرى في حالة تشكلها وغيرها.
يعد الأثاث الذي تم تركيبه وفقًا لمشروع بناء المنشأة عنصرًا متساويًا في العقار، لذلك من الضروري فحصه وإصلاحه وفقًا لخطة الصيانة الوقائية.
الصيانة والإصلاح.كما تبين الممارسة، فإن الغالبية العظمى من أصحاب العقارات لا يخصصون أموالاً كافية لصيانة وإصلاح المباني والهياكل. هناك أسباب كثيرة لذلك: من التركيز على الأهداف قصيرة المدى إلى التقليل من عواقب مثل هذه الخطوة، لكن تكاليف تصحيح هذه العواقب تتجاوز دائمًا تكلفة أعمال الصيانة والإصلاح.
خدمة- الأعمال المنجزة لضمان عمر الخدمة القياسي للأشياء العقارية: فهي لا تؤدي إلى زيادة في قيمتها، ولكنها تمنع تدهور وفشل العناصر الفردية. الغرض من الخدمة هو الوقاية.
بصلح -العمل على إعادة الأضرار أو التدهور في الممتلكات إلى حالة التشغيل العادية. والغرض من الإصلاح هو الترميم.
تنقسم أعمال الإصلاح إلى صغيرة وكبيرة. يتم إجراء إصلاحات طفيفة، تستمر لمدة يوم أو يومين، لضمان التشغيل الطبيعي للممتلكات. لا يؤدي إلى إطالة عمر خدمة الكائن أو زيادة قيمته. تعمل الإصلاحات الكبرى (أكثر من يومين) على إطالة عمر العقار، ولكنها لا تزيد من قيمته.
استبدال- هي عملية استبدال الأصول الثابتة المدرجة في عقار بوحدة مماثلة. موضوع الاستبدال هو كائن مستقل من الأصول الثابتة الذي يحل محل المكونات البالية أو المتقادمة للأصول الثابتة.
الغرض الرئيسي من خدمة العقار هو ضمان استخدام العقار للغرض المقصود منه؛ يتكون من أعمال محددة:
التنظيف اليومي (للحفاظ على المظهر الجميل)؛
القضاء في الوقت المناسب على العيوب الطفيفة في الممتلكات؛
إجراء إصلاحات كبيرة على أساس الحد الأدنى من تكاليف دورة الحياة؛
وضع تدابير لتقليل وتحسين إجمالي تكاليف التشغيل والصيانة؛
الأداء الرشيد للمرافق العامة (مع ضمان الموثوقية) التي تخدم الممتلكات؛
المراقبة والتحليل المستمر لتكاليف صيانة وإصلاح المنشأة؛
وضع جداول العمل ومراقبة تنفيذها؛
إعداد التقارير عن الممتلكات ككل وعن المعدات.
في الممارسة العملية هناك:
الإصلاح حسب الضرورة؛
الإصلاحات الدورية (على سبيل المثال، استبدال السقف الناعم بعد 10 سنوات)؛
الصيانة الوقائية للمعدات؛
صيانة الطوارئ.
إصلاح (استبدال النافذة).
التشغيلية (خلال كامل حياة مفيدةالخدمات العقارية)؛
وظيفية (للموظفين المشاركين في الصيانة والإصلاحات، وما إلى ذلك)؛
على المرافق العامةوتنظيف المبنى؛
لإصلاح وترميم العقار (إذا انتهت مدة خدمة العقار).
وبالإضافة إلى ذلك، فمن الضروري أن تأخذ في الاعتبار تكاليف التغييرات والتحسينات، كما هو محدد تكلفة امتلاك عقار.
5. مرحلة إغلاق المنشأة- الإلغاء التام لوظائفها الأصلية والمكتسبة، والتي تكون نتيجتها إما الهدم أو التطوير النوعي الجديد. في هذه المرحلة من دورة حياة العقار، يتم تكبد تكاليف التخلص الكبيرة. هذه التكاليف هي نتيجة لامتلاك العقار. إذا حصل العقار على تطوير جديد عالي الجودة، فإن تكاليف التغيير تتعلق بتكاليف الملكية لكل وظيفة جديدة.
كما هو الحال مع دورة حياة العقارات، يمكن تقسيم دورة حياة المجمع العقاري إلى مراحل:
1. تكوين مجمع عقاري (التسجيل التنظيمي لنتائج المعاملات مع الأشياء العقارية وحقوقها: الشراء والبيع، المساهمة في رأس المال المصرح به، الإيجار، التأجير، الخ).
2. تطوير المجمع العقاري (بناء جديد، إضافة إلى الميزانية العمومية).
3. يتم ضمان تكيف المجمع العقاري من خلال تنفيذ مشاريع استثمارية وتنموية مختلفة، والتأجير المرن، سواء من حيث الاستلام أو التأجير المؤقت للعقارات. في هذه المراحل، يشغل مكان كبير تشغيل وإصلاح وصيانة العقارات، فضلا عن التأمين وسياسة الاستهلاك والتفاعل مع أنظمة المحاسبة والضرائب العقارية. قد تشمل هذه المرحلة معاملات بيع بعض العقارات.
4. تصفية المجمع العقاري هي المزادات والآليات الأخرى لبيع الممتلكات (بما في ذلك العقارات) التابعة لمنظمة مفلسة وفقًا للأحكام القانونية لإجراءات الإفلاس.
إن دورة حياة العقار كملكية، من وجهة نظر المالك، تتكرر عدة مرات مع كل مالك جديد حتى نهاية العمر الاقتصادي أو المادي للعقار. استنادا إلى ثالوث الفئات - المادية (المادية)، والقانونية (القانونية) والاقتصادية، يمكن تقسيم دورة حياة الممتلكات العقارية إلى ثلاث مراحل (الشكل 1.6).
كل مرحلةيتضمن بعض الأنشطة والإجراءات الخاصة بالمالك.
تخضع دورة حياة العقار لأنماط معينة وتشمل فترة الحياة الاقتصادية والمادية (الشكل 1.7):
شرط الحياة الاقتصادية، تحديد الفترة الزمنية التي يمكن خلالها استخدام الكائن كمصدر للربح. تنتهي الحياة الاقتصادية عندما لا تساهم التحسينات التي تم إجراؤها في قيمة العقار.
2. العمر الجسدي النموذجي- فترة الوجود الفعلي للعقار في حالة مناسبة وظيفيا قبل هدمه. تحددها الوثائق التنظيمية. إن العمر المادي والاقتصادي للأشياء العقارية موضوعي بطبيعته، ويمكن تنظيمه، ولكن لا يمكن إلغاؤه.
3. حياة- الفترة الزمنية التي يوجد فيها الشيء ويمكن للمرء أن يعيش أو يعمل فيه.
من وجهة نظر مدة حياة العقار، يتم التمييز بين الفترات التالية:
1. العمر الفعاليعكس عمر الكائن اعتمادًا على مظهره وحالته الفنية وما إلى ذلك.
2. مرتب زمنيًا(فِعلي) عمر، المقابلة لفترة تشغيل الكائن منذ لحظة تشغيله.
3. الحياة الاقتصادية المتبقيةتستخدم لغرض تقييم كائن من قبل مثمن خبير وتمثل الفترة من تاريخ التقييم إلى نهاية العمر الاقتصادي للكائن.
أرز. 1.7.عمر المبنى أو الهيكل
تعتمد مدة الحياة المادية للعقار (باستثناء الأرض)، والعمر الاقتصادي والفعال على البلى - وهي عملية لها قوة قوانين الطبيعة. هناك ثلاثة أنواع من البلى: الجسدي والمعنوي والخارجي (الاقتصادي) (الشكل 1.8).
التآكل المادي هو تدهور المعايير الفنية والاقتصادية لجسم ما، والذي يحدث بسبب التآكل أثناء التشغيل وتحت تأثير البيئة. يتم التمييز بين البلى القابل للإزالة، عندما يكون من الممكن استعادة الممتلكات ماديًا وسيكون ذلك مبررًا اقتصاديًا، وبين البلى الذي لا يمكن إصلاحه، عندما لا يمكن استعادة الممتلكات. يمكن أن تكون أسباب حدوث البلى الجسدي مختلفة: التشغيل العادي للكائن (البلى الجسدي من النوع الأول)؛ الكوارث الطبيعية والحوادث وانتهاكات قواعد تشغيل المنشأة (البلى الجسدي من النوع الثاني). ويجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه أثناء تشغيل العقار يحدث تدهور مؤشراته الفنية والاقتصادية باستمرار، ولكن من الممكن أن يحدث تدهور فوري أيضًا الخصائص التقنيةكائن (كسر الأسلاك الكهربائية، الحريق، وما إلى ذلك).
عادة ما تؤدي جميع أنواع التآكل الجسدي إلى عواقب سلبية. أولاً، تتدهور بعض الخصائص الاستهلاكية والتشغيلية للعقارات والأجهزة التقنية الأخرى. ثانيًا، مع تقدم عمر العقار، تزداد وتيرة إصلاحاته، ويمكن إبطاء التآكل والاستهلاك عن طريق إدخال نظام الصيانة.
التآكل الأخلاقي (الوظيفي) هو انخفاض في جاذبية المستهلك لبعض خصائص الممتلكات العقارية، والذي يرجع إلى عدم الامتثال للمعايير الحديثة من حيث الفائدة الوظيفية. يتجلى هذا النوع من التآكل في الهندسة المعمارية القديمة للمبنى والتخطيط والدعم الهندسي وما إلى ذلك. وفي الممارسة المحلية يطلق عليه التقادم.
ينقسم التقادم إلى تآكل وظيفي وتقني. التآكل الوظيفي هو نتيجة لتوسيع وظائف العقارات الجديدة (المشابهة للكائنات الموجودة). نتيجة للتآكل الوظيفي، تصبح العقارات في المباني القديمة أقل جاذبية للمالكين المستقبليين من حيث الهندسة المعمارية والتصميم والتخطيط والدعم الهندسي وما إلى ذلك، وبالتالي أرخص. إن التآكل التكنولوجي هو نتيجة للتقدم العلمي والتكنولوجي في مجال إنشاء هياكل وتقنيات ومواد جديدة، مما يؤدي إلى انخفاض تكلفة إنشاء العقارات وتكاليف التشغيل. تمامًا مثل التقادم الجسدي، فإنه يمكن أن يكون قابلاً للإزالة وغير قابل للإزالة.
على سبيل المثال، يمكنك التخلص من أعطال عدادات المياه والغاز، ومعدات السباكة، واستعادة الخزانات المدمجة، وأغطية الأرضيات، وما إلى ذلك. معيار التآكل القابل للإزالة هو مقارنة تكاليف الإصلاحات بقيمة التكلفة الإضافية المستلمة: إذا كان هذا الأخير يتجاوز تكاليف الترميم، ثم التآكل الوظيفي قابل للإزالة. يتم تحديد مقدار التآكل الوظيفي القابل للإزالة على أنه الفرق بين القيمة المحتملة للمبنى في وقت تقييمه بالعناصر المحدثة وقيمته في نفس تاريخ التقييم بدون عناصر محدثة.
التآكل الاقتصادي (التآكل الناجم عن التأثيرات الخارجية) هو انخفاض في قيمة المبنى بسبب التغيرات السلبية في بيئته الخارجية تحت تأثير العوامل الاقتصادية أو السياسية أو غيرها. قد تكون أسباب التآكل الخارجي: التدهور العام للمنطقة التي يقع فيها الجسم؛ أعمال الحكومة أو الإدارة المحلية في مجال الضرائب والتأمين؛ تغييرات أخرى في أسواق العمل والترفيه والتعليم وما إلى ذلك.
يتأثر مقدار التآكل الخارجي بشكل كبير بالقرب من الأشياء الطبيعية أو الاصطناعية "غير الجذابة": محطات معالجة مياه الصرف الصحي، والمطاعم، وصالات الرقص، ومحطات الوقود، ومحطات السكك الحديدية، والمستشفيات، والمدارس، المؤسسات الصناعيةإلخ.
يتم تحديد الانخفاض في قيمة الكائن المرتبط بالتلوث البيئي باستخدام الطرق المستخدمة في تحديد الاستهلاك. على سبيل المثال، قد تكون تكلفة التخلص من النفايات السامة مرتبطة بتكلفة إصلاح المنشأة، أي تكلفة العيوب القابلة للإصلاح.
يعتبر البلى الاقتصادي دائمًا، على عكس البلى الجسدي والمعنوي، أمرًا لا رجعة فيه.
في تشريعات معظم البلدان، لا تعتبر المؤسسة كيانًا قانونيًا مستقلاً؛ لا يتم الاعتراف به ككيان اقتصادي له ملكية منفصلة وميزانية عمومية خاصة به ويتمتع بحقوق كيان قانوني. تعتبر المؤسسة مجمعًا عقاريًا معينًا يشتمل على عناصر ملموسة وغير ملموسة وهو موضوع للقانون. في القانون المدني للاتحاد الروسي هذا المصطلح مَشرُوعتستخدم فيما يتعلق بالمواضيع والأشياء القانونية. مَشرُوعمُسَمًّى كيان قانوني، أي الموضوع القانون المدنيمشارك في نشاط ريادة الأعمال. في هذه الحالة، ينطبق مصطلح "المؤسسة" فقط على المؤسسات الوحدوية الحكومية والبلدية، والتي، مثل منظمة تجاريةتخضع لتسجيل الدولة وتعمل كموضوع للقانون في مختلف العقود والعلاقات القانونية الأخرى.
وفي الوقت نفسه، يتم استخدام نفس المصطلح لتعيين نوع معين من الأشياء القانونية. بهذا المعنى مَشرُوع -هذا مجمع إنتاجي واقتصادي، ممتلكاته منفصلة تمامًا عن ممتلكات المنظمة - وهي مكون أساسي في البنية التحتية للمنظمة. العقارات هي مورد مكاني لنشاطها التجاري وحياة موظفيها وتنظيمها.
دورة الحياة عبارة عن سلسلة كاملة من العمليات في وجود العقارات بدءًا من التشغيل (منذ الإنشاء) وحتى الإنهاء. من الناحية النظرية والتطبيقية، يتم التمييز بين أربعة أنواع من الدورات: الأعمال، ودورة حياة المنتج، ونوع الأعمال والمؤسسة كمجمع عقاري. وتتأثر مدة الدورة بفترات الإنتاج، والاستهلاك المادي والمعنوي، ورأس المال للمنشأة، وظروف التشغيل، وظروف السوق وعوامل أخرى. بالنسبة لتقييم العقارات، من المهم النظر في دورتين من حياة العقار:
1. دورة حياة العقار (المنتج) كشيء مادي.
2. دورة حياة العقار كملكية.
تتكون دورة حياة العقار (المنتج) ككائن مادي من 11 مرحلة:
1. مرحلة ما قبل الاستثمار (تحليل الفرص، المبررات).
2. الخلق والتشكيل (التصميم والبناء).
3. التكليف.
4. الحيازة والاستخدام.
5. التقادم الوظيفي والاقتصادي.
6. البلى الجسدي.
7. تجديد كبيرأو إعادة الإعمار.
8. تدهور خصائص المستهلك.
9. تغيير الغرض الوظيفي.
10. نهاية الحياة الاقتصادية.
11. زوال الوجود (التدمير الطبيعي، الهدم).
في المرحلتين 3 و11 من دورة الحياة العقارية، يلزم إجراء تسجيل الدولة للحقوق.
يمكن تقسيم دورة حياة العقار كملكية إلى 10 مراحل:
1. الاستحواذ (الشراء، البناء، الميراث).
2. الحيازة والاستخدام لمدة معينة.
3. إدارة المرافق.
4. تحقيق الربح وإشباع الحاجات.
5. التصرف في الممتلكات وحقوق الملكية للكائن.
6. تغييرات متعددة للمالكين والمالكين والمستخدمين.
7. تغيير الغرض الوظيفي للكائن.
8. إنهاء حقوق الملكية (البيع، التأميم، الاستيلاء).
9. نهاية العمر الاقتصادي للكائن.
10. تكرار الدورة السابقة أو بناء دورة جديدة معدلة.
في المراحل 1 و6 و8 من دورة الحياة العقارية، يلزم إجراء تسجيل الدولة للحقوق.
تخضع الأشياء العقارية للتغيرات المادية والقانونية والاقتصادية أثناء وجودها. ونتيجة لذلك، فإن كل شيء غير منقول (باستثناء الأرض) يمر بالمراحل الموسعة التالية من دورة حياته:
التكوين – البناء، وإنشاء مؤسسة جديدة، والاستحواذ (شراء، تخصيص، وما إلى ذلك) على قطعة أرض؛
التشغيل - التشغيل والتطوير (التوسيع، إعادة الإعمار، تغيير النشاط، إعادة التنظيم، إلخ.)
التغيير (ربما عدة مرات) للمالك أو المالك أو المستخدم؛
زوال الوجود – الهدم، التصفية، التدمير الطبيعي.
توفر المراحل الأولى والثالثة والرابعة تسجيل الدولةحقيقة إنشاء أو تصفية الكائن، وكذلك تغيير المالك.
تتبع دورة حياة العقارات أنماطًا معينة وتشمل الحياة الاقتصادية والمادية والزمنية والاقتصادية المتبقية.
العمر الاقتصاديهي فترة الاستخدام المربح للعقار، حيث تساهم التحسينات التي يتم إجراؤها في قيمة العقار. وتزداد الإصلاحات الجيدة والتجديد وتحسين الظروف، لكن سوء الصيانة يؤدي إلى تقصير العمر الاقتصادي للمنشأة. وينتهي عندما لا تساهم التحسينات في قيمة العقار بسبب تقادمه العام.
العمر الجسدي- هذه هي فترة الوجود الحقيقي للكائن في حالة مناسبة وظيفيًا قبل هدمه (تدميره). ويمكن أن تكون معيارية وفعلية ومحسوبة (متنبأ بها) وتزداد بسبب التحديث وتحسين الظروف.
العمر الفعالبناءً على تقييم المظهر والحالة الفنية للمبنى. هذا هو العمر المقابل للحفظ الفعلي للكائن وحالته وقت المعاملة والتقييم. قد يكون العمر الفعلي أكبر أو أقل من العمر الزمني.
العمر الزمني– هذه هي الفترة من يوم تشغيل الكائن حتى تاريخ المعاملة أو التقييم.
الحياة الاقتصادية المتبقيةيتم احتساب قيمة المبنى من تاريخ التقييم (التحليل) حتى نهاية عمره الاقتصادي. تعمل الإصلاحات والتجديدات على تمديد هذه الفترة.
إن العمر المادي والاقتصادي للمباني موضوعي بطبيعته، ويمكن تنظيمه، ولكن لا يمكن إلغاؤه. جميع مراحل دورة الحياة ومدى الحياة مترابطة، وعندما تتغير إحداها، تتغير المراحل الأخرى تبعًا لذلك.