Что такое ипотечный сертификат участия (ИСУ). Что такое ипотечные сертификаты участия Ису ипотечные сертификаты

07.10.2023

Ипотечное кредитование считается одним из самых бурно развивающихся направлений банковской деятельности. С каждым годом на рынке банковских услуг появляются новые продукты и предложения. Одним из последних нововведений стало появление ипотечного сертификата участия, но немногие знают об особых нюансах использования подобного документа.

Что это за документ

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу, которая не относится к эмиссионным видам и не обладает номинальной стоимостью . Целью создания документа является удостоверение факта наличия у собственника определенной доли, определяющей часть права общего владения недвижимости в отношении покрытия ипотеки. Ценная бумага дает право владельцу получать денежные средства, размер которых соответствует объему исполненных обязательств.

Вопросы качества и полноты исполнения основного перечня долговых обязательств регулируются перечнем требований, установленных покрытием. Законодательное отражение участия документа в процессе кредитования регламентировано ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» . Документ также определяет основные понятия и регламентирует порядок работы с ипотечным ценным документом.

Ипотечное покрытие: основные понятия

Под термином «ипотечное покрытие» понимается определенный перечень требований, касающихся вопросов возврата основного долга и начисленных процентов по ипотечному кредиту. В качестве удостоверяющего требования документа может выступать такой документ как сертификат участия. Такой документ действителен только при выполнении ряда обязательных условий. В их число входит:

сумма задолженности по кредитным обязательствам не превышает 70% от рыночной цены залогового объекта, установленной при оценке независимым экспертом;
залоговое имущество не может подлежать замене или отчуждению без получения предварительного согласия на проведение подобной операции от залогодержателя;
предмет залога подлежит обязательному страхованию от риска возможной утраты или получения повреждений, при этом общий размер суммы по заключенному соглашению страхования должна быть не менее размера требований по ипотеке в части возврата основной суммы долговых обязательств;
в качестве предмета договорных отношений всегда выступают денежные средства.

Кто вправе выпускать ипотечный сертификат участия и его особенности

Согласно действующему законодательству, выпуском ипотечных сертификатов участия вправе заниматься кредитные организации и компании, обладающие лицензией на осуществление коммерческой деятельности и управление инвестициями. Подобные инвестиции могут находиться в различных видах фондов:

специальных;
ПИФах;
негосударственных пенсионных учреждений.

Осуществление выпуска и передачи сертификатов владельцам означает появление оснований урегулирования вопросов общей собственности и ее деления на конкретные доли. Владельцам ценного документа предоставляются равные права, и они вправе претендовать на определенную часть от общего размера покрытия. Каждая из них принадлежит конкретному владельцу.

На финансовом рынке сертификаты участия находятся в свободном обращении. Согласно действующим правилам допускается их использование в торгах, осуществлять традиционные операции характерных для ценных бумаг. Общее количество выпущенных ценных документов определяется правилами документа об осуществлении доверительного управления. Существенной характерной чертой сертификатов считается отсутствие у них номинала, и подобный вид бумаг не предусматривает возможность выпуска каких-либо производных документов.

Что дает владение сертификатом и вопросы управления

Владение ипотечным сертификатом участия дает ряд прав и преимуществ его владельцу, который после приобретения ценной бумаги приобретает возможность получать денежные средства после исполнения взятых обязательств и контролировать конкретное ипотечное покрытие.

К преимуществам владения сертификата относят:

отсутствие необходимости заключения большого количества соглашений;
отсутствие необходимости регистрировать эмиссионный проспект;
возможность экономии на создании сертификата;
возможность заключения единственного договора на основании доверительного управления.

Отношения в части организации доверительного управления возникают вследствие заключения специального договора, основные пункты которого определяются управляющим. Им является лицо, ответственное за выдачу сертификата. Основными определяющими моментами доверительного управления является:

индивидуальное соотношение покрытия ипотеки и документа участия;
информация о полных данных управляющего, его правах и обязанностях;
данные о депозитарии, регистраторе, в обязанности которого входит ведение базы реестра владельцев документов;
длительность действия договора, определяющего основные вопросы управления;
общее количество ценных бумаг, порядок работы с ними;
вопросы выплаты денежных средств после полного погашения долга;
права каждого из владельцев сертификатов.

Документ договора призван осветить все существенные вопросы правоотношений, которые касаются сертификата. Отдельно оговариваются моменты созыва общего собрания основных собственников ценной бумаги, оплаты деятельности управляющего, регистратора и депозитария.

Особые моменты

Назначенный управляющий вправе вносить изменения, добавлять в документ дополнительные пункты только после их утверждения владельцами сертификатов в результате принятия коллективного решения на общем собрании. Вне зависимости от новых принимаемых условий должно выполняться одно из главных требований в виде обязательного соответствия действующему законодательству РФ.

На практике вероятно возникновение ситуации, при которой у депозитария заканчивается срок действия лицензии или аннулируется. В этом случае управляющий вносит изменения в существующие правила и заменить депозитарий. В его обязанности также входит созыв общего собрания основных владельцев для проведения регламентированной процедуры по утверждению новых изменений в отношении замены депозитария.

Список владельцев ценных бумаг не является постоянным, и желающие могут вступить в их круг посредством приобретения ценной бумаги у управляющего. Помимо вопросов изменений утвержденных правил и выдачи сертификатов в функции управляющего входит:

прием платежей;
осуществление выплат владельцам сертификатов;
контролирование исполнения взятых обязательств.

Правила могут предусматривать учет прав каждого владельца на отдельном лицевом счете. Длительность осуществления доверительного управления может варьироваться от 12 месяцев до 40 лет.

Заключение

Сертификаты участия появились на российском рынке относительно недавно, и продвижение таких ценных бумаг только набирает обороты благодаря преимуществам ценной бумаги. Немаловажным фактором является прозрачность работы с подобными видами бумаг и отсутствия необходимости заключения большого количества договорных соглашений.

В отличие от облигаций с ипотечным покрытием, которые долгое время активно использовались на ипотечном рынке, сертификат участия получил свое признание немногим позже. Сейчас его продвижение набирает обороты, и это обусловлено множеством преимуществ, в частности, высшим уровнем прибыльности. Сертификат имеет свои особенности, позволяющие с оптимизмом смотреть на новые этапы развития в сфере ипотеки. Что такое ипотечный сертификат участия (ИСУ) вы узнаете сегодня.

Опираясь на законодательство, регулирующее рынок ипотечных ценных бумаг, можно охарактеризовать ипотечный сертификат участия (ИСУ) как новый вид, предназначение коего состоит в подтверждении доли его хозяина в праве коллективной собственности по ипотечному покрытию. Он полноценно удостоверяет законность средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым, собственно, и формируют базу покрытия.

Говоря о таких новых инвестиционных инструментах, как ипотечные сертификаты, ярко выделяется их явная прерогатива, обозначенная наличием действительного объекта недвижимости, выступающего гарантом возможности реального получения ожидаемой прибыли. ИСУ позволяет более широко использовать право требования выплаты насчитываемых процентов по кредитным договоренностям, а также возврата вложенного в бумаги денежного капитала.

Договор, так называемого, доверительного управления может иметь граничный срок до сорока лет, при этом, минимальный период составляет один год. Это свидетельствует о том, что ИСУ не только является надежным инструментом для среднесрочных инвестиций, но и вложений на более длительный период.

Кто выпускает ИСУ

Право организации выпуска строго регламентируется действующим законодательством, согласно которому, такими полномочиями наделены исключительно организации коммерческие. Они должны обладать необходимыми лицензиями, дающими право осуществлять руководство частными инвестиционными фондами, к которым относятся также паевые, негосударственные пенсионные, организациями кредитной сферы деятельности.

Выдача ИСУ – это, своего рода, фундамент, где формируется коллективная долевая собственность на ипотечное покрытие. Участниками процесса становятся все владельцы и регулятор доверительного управления.

Условия доверительного управления (ДУ)

Основополагающей для открытия процедуры организации ДУ выступает правоустанавливающий документ – специальный договор. Пункты, оговариваемые его содержанием, определяются лицом, которое отвечает за выдачу ИСУ, т.е. управляющим. Законом предусмотрены нормы ответственности управленческого лица перед собственниками сертификатов участия, конкретно, компенсация реально причиненного ущерба, который был нанесен нарушением правил. Сюда же причисляется неграмотное распределение сумм финансовых средств, начисленных к выдаче. Среди рабочих моментов, указываемых договором ДУ, есть ряд обязательных пунктов, необходимость которых определена законодательно, а именно:

идентификация с конкретным ипотечным покрытием;
официальные данные управителя, а также, оформленные в полном объеме, наименования регистратора и депозитария – лиц, несущих полную ответственность за точное ведение реестра, включая размеры их вознаграждений;
основные полномочия управляющего, его спектр должностных обязанностей, безоговорочные права владельцев;
точное количество ценных сертификационных бумаг, регламент их выпуска, выдачи;
граничный срок действия данного договора ДУ;
порядок выдачи средств, начисляемых по каждому единичному сертификату;
процедура организации собраний владельцев, регламент их проведения.

Документ также содержит положения, оговаривающие сроки, последовательность, размеры выплат финансовых средств по окончанию погашения. Определенными пунктами условий предусматриваются максимальные суммы расходов, вытекающих из управленческой деятельности.

Необходимые пункты договора формируются соответственно законодательству. Документ утверждается на созыве собственников ИСУ. До того, как условия будут официально одобрены, подписаны, набирая законной силы, управляющий обладает полным правом вносить на свое усмотрение необходимые поправки.

Законодательно оговорены виды солидарной ответственности управленческого органа с депозитарием. Такие ситуации могут иметь место, если очевиден факт неисполнения последним возложенных на него функций, а назначался он по письменному завизированному указанию управляющего. Параллельно существует совместная ответственность управляющего и недобросовестного регистратора, который вел реестр ненадлежащим образом.

Встречаются экстренные ситуации, когда управляющий досрочно организовывает сборы владельцев. Одной из причин выступает аннулирование специальной лицензии, выданной действующему депозитарию. Поскольку он лишается возможности в дальнейшем выполнять отведенные ему функциональные обязанности, управляющий вносит на рассмотрение другую кандидатуру. Для принятия совместного решения о назначении новой кандидатуры, оглашается информация о внеочередном собрании. Собственники ИСУ внимательно рассматривают кандидатуру вновь предложенного депозитария, выносят вердикт по его утверждению или отклонению.

Особенности ипотечных сертификатов участия

Рассматривая свойства сертификатов участия в общей плоскости, нужно сделать акцент на некоторых особенностях, которые определяют их явные отличия на рынке ипотечного продукта от других ценных бумаг. К главным особенностям относятся такие положения:

ИСУ не принадлежит разряду эмиссионных бумаг, поэтому процедура его выпуска довольно проста, включает минимальные операционные издержки;
правовые аспекты, оговоренные ним, не несут документарной формы;
количество выпущенных и выданных ИСУ, которые подтверждают равную долю в стоимости на покрытие, фиксируются положениями ДУ;
гарантировано свободное обращение сертификата, так как он не имеет обозначенной собственной стоимости;
существует возможность приобрести желаемый ИСУ физическими лицами, а не только институциональными, причем объемы вложений не подлежат каким-либо ограничениям.

Запрещается выпуск каких-либо производных бумаг. ИСУ нельзя назвать долговыми документами, так как они лишь предполагают доход инвесторов от ипотечных активов.

Какие права дает владельцу и преимущества

Приобретая ИСУ, его собственник наделяется целым рядом обозначенных прав, получает весомую долю преимуществ. Каждый выпущенный экземпляр этой ценной бумаги устанавливает равноправный спектр прав участников, так же, собственно, как и равную долю среди коллективной собственности.

Каждый, отдельно взятый, владелец наделен правом полноценного участия в сборах, которые проводятся среди владельцев таких сертификатов с целью обсуждения насущных вопросов, принятия необходимых решений. Вполне правомерным может стать требование собственника о надлежащем выполнении своих функций управляющим. Неоспоримым остается право требовать установленные выплаты по сертификатам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Что же касается преимуществ – они довольно предпочтительны для держателей ИСУ главным образом тем, что исключают необходимость заключения сопутствующих дополнительных правовых соглашений. Они могут быть достаточно многочисленными, что повлечет определенные материальные, временные потери. В данном случае отсутствует нужда в разработке эмиссионного проспекта, дальнейшего его продвижения, что способствует солидной экономии расходов. Преимуществом можно назвать оформление лишь одного комплексного договора, основывающегося на доверительном отношении. К нему могут присоединиться другие инвесторы.

Хотя законодательная основа, регламентирующая такие понятия, как ипотечное покрытие и сертификат участия была принята еще 2003-м годом, она дополнялась, усовершенствовалась еще долгое время. Нормативная база с годами расширялась, находя новые возможности реализации. Первый ипотечный сертификат был выпущен лишь девять лет спустя, но сейчас он уже зарекомендовал себя, как выгодный вариант вложения средств, став высоколиквидным финансовым инструментом.

Ждем ваши вопросы в комментариях. Будем признательны за оценку поста.

На сайте работает круглосуточная юридическая поддержка. За бесплатной консультацией обращаетесь через специальную форму на сайте.

«ОТЧЕТ № 2016/3538-50/1 об оценке рыночной стоимости, 246 080 ипотечных сертификатов участия (ИСУ) ГК-3 под управлением ООО «УК Капиталъ ПИФ», ...»

ОТЧЕТ № 2016/3538-50/1

об оценке рыночной стоимости,

246 080 ипотечных сертификатов участия (ИСУ)

ГК-3 под управлением ООО «УК Капиталъ ПИФ»,

г. Москва 2017 г.

1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ В СООТВЕТСТВИИ С ТРЕБОВАНИЯМИ ФЕДЕРАЛЬНЫХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ... 5

3 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

4 ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

6 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.1 ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.2 КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.2.1 Сведения об объекте оценки

6.2.2 Экономическое объектов оценки

6.2.2.1 Классификация ипотченых ценных бумаг

6.2.2.2 Характеристики ипотечных сертификатов участия, отраженные в Федеральном Законе......... 11 6.2.2.3 Краткое описание договоров уступки прав, кредитных договоров и договоров ипотеки........... 12 6.2.2.4 Размер ипотечного покрытия по состоянию на 01 ноября 2016 года

6.2.2.5 Сведения об управляющем ипотечным покрытием

6.2.2.6 Сведения об ипотечном покрытии

6.2.2.7 Сведения о доходах и задолженности по состоянию на дату оценки

6.2.2.8 Сведения о рыночных котировках объектов оценки

7 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ,

ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

7.1 ОТРАСЛЕВОЙ АНАЛИЗ РЫНКА

7.1.1 Рынок ипотечных сертификатов

7.1.2 Рынок цессии банковской задолженности

8 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ) К

ОЦЕНКЕ

8.1 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

8.3 ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ

8.3.1 Затратный подход

8.3.2 Сравнительный подход

8.3.3 Доходный подход

8.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

8.4.1 Определение величины денежного потока по кредитному договору

8.4.1.1 Методика оценки права требования по кредитным договорам и нормативная база проводимой оценки 21 8.4.1.2 Выводы по финансовому состоянию предприятия – заемщика

8.4.1.3 Скидка на вероятность оплаты долга, % (в зависимости от финансового состояния).............. 25 После оценки рыночной стоимости объектов залогов, являющегося обеспечением по кредиту, было выявлено существенная недостаточность обеспечения по кредиту. При величине основной суммы долга на уровне 24 630 000 000 руб., рыночная стоимость залогового имущества составила ….руб.

(расчеты рыночной стоимости залогового имущества представлены в Приложении 4 к настоящему Отчету). Учитывая вышесказанное, качество обслуживания долга на дату оценки было принято, как «среднее». 27 8.4.1.4 Определение вероятной величины денежного потока в рамках исполнения обязательств организации-заемщика по кредитному договору

8.4.1.5 Определение величины ставки дисконтирования

8.4.1.6 Методика оценки рыночной стоимости Ипотечных сертификатов участия (ИСУ)

8.4.1.7 Определение размера вознаграждения, управляющего ипотечным покрытием

8.4.1.8 Определение размера вознаграждения, специализированного депозитария ипотечного покрытия и регистратора, осуществляющего ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия 31 8.4.1.9 Определение ставки налога на прибыль и налогооблагаемой базы

9 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА

ОСНОВАНИИ ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ

Нормативные документы

Справочная литература

Методическая литература

ПРИЛОЖЕНИЕ

Приложение 1

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ

Приложение 2

КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ ПРАВОМОЧНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ................ 47 Приложение 3

____________________________________________________________________________________

– – –

ООО «Центр Независимой Экспертизы Собственности»

____________________________________________________________________________________

– – –

ООО «Центр Независимой Экспертизы Собственности»

____________________________________________________________________________________

– – –

Полное наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: Общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности».

– – –

Почтовый адрес юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: РФ, 107023, г.

Москва, ул. Малая Семеновская, д. 9, стр. 3.

Информация о привлекаемых к проведению оценки и К проведению оценки и подготовке отчета об оценке сторонние организации и специалисты не подготовке отчета об привлекались.

оценке организациях и специалистах ООО «Центр Независимой Экспертизы Собственности»

____________________________________________________________________________________

4 ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ДОПУЩЕНИЯ

1. Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами.

2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась.

3. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную стоимость объекта.

4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной и не является гарантией того, что объект будут продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете.

5. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете.

6. Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

7. При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации.

8. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.

9. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.

10. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

11. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.

12. Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки.

5 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией (СРО оценщиков), членом которой является Оценщик, подготовивший:

Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля.1998 г., № 135-ФЗ;

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 27 июля.2006 г. № 157-ФЗ;

Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г. № 129-ФЗ;

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297);

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) (утв. приказом Минэкономразвития РФ 25 сентября 2014 г. № 611);

Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса» (ФСО № 8) (утв. приказом Минэкономразвития РФ 1 июня 2015 г. № 326);

Стандарты и правила оценочной деятельности - СРО «РАО» (утверждены решение Совета СРО «Региональная ассоциация оценщиков», Протокол № 7 от 24.01.2012);

Международные стандарты оценки МСО 2011 Международного комитета по стандартам оценки (МКСО);

Европейские стандарты оценки ЕСО 2012 и последующие публикации Европейской группы ассоциации оценщиков (ЕГАО).

Применение международных и европейских стандартов связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении работ по оценке, что необходимо для дальнейшего достижения согласованности в оценочной практике на мировом уровне. Использование указанных стандартов оценки допускалось в случаях необходимости применения и их соответствия (идентичности, адекватности) требованиям отечественных законодательных и нормативных правовых актов.

Оценка выполнялась с частичным применением и других действующих нормативных документов.

– – –

6 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.1 ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

– – –

Предполагается, что информация, представленная Заказчиком или сторонними специалистами, является надежной и достоверной. Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся базой данных Оценщика и собственным опытом Оценщика.

нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);

справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);

методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);

В соответствии с п. 19 ФСО №1 оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Проведенный анализ и сделанные выводы представлены ниже.

Анализ достаточности информации.

Достаточный - удовлетворяющий какой-либо потребности, имеющийся в нужном количестве, довольно большой.

Анализ показал, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки с учетом изложенных в Отчете допущений имеются все необходимые данные.

Анализ достоверности информации.

Достоверный - подлинный, несомненный, не вызывающий сомнений.

Данный анализ проводился путем соотнесения активов и обязательств из перечня, полученного от Заказчика, и перечня, указанного в документах (также предоставленных Заказчиком) на эти активы и обязательства.

Проведенный анализ показал, что перечень активов и обязательств для оценки соотносится с активами и обязательствами, указанными в предоставленных документах.

Допущение. В рамках настоящего Отчета Исполнитель не проводил экспертизы полученных документов и исходил из допущения, что копии, предоставленные Заказчиком, являются подлинными, а информация, полученная в свободном виде (в виде электронных таблиц и справок), - достоверна.

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:

Оцениваемые объекты не отягощены дополнительными сервитутами, не учтенными при оценке объектов.

Юридическая экспертиза прав не производилась.

– – –

Собственник обладает полными правами на Объекты оценки. Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе, по-своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом.

6.2.2 ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ 6.2.2.1 КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЧЕНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ Согласно Федеральному закону №152-ФЗ от 14 октября 2014 года «Об ипотечных ценных бумагах», ипотечные ценные могут быть двух видов:

облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия;

ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

Некоторые определения содержащиеся в Федеральном Законе №152-ФЗ от 14 октября 2014 года «Об ипотечных ценных бумагах»:

Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество;

Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ипотечных сертификатов участия и принадлежат им на праве

– – –

общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются.

Владельцы ипотечных сертификатов участия несут риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

6.2.2.2 ХАРАКТЕРИСТИКИ ИПОТЕЧНЫХ СЕРТИФИКАТОВ УЧАСТИЯ, ОТРАЖЕННЫЕ В ФЕДЕРАЛЬНОМ

ЗАКОНЕ

1. Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

2. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой.

Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме.

Количество ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием.

3. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости.

4. Выпуск производных от ипотечных сертификатов участия ценных бумаг не допускается.

5. Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе на организованных торгах.

Учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей. При этом депозитарии, за исключением депозитариев, осуществляющих учет прав на ипотечные сертификаты участия, обращение которых осуществляется на организованных торгах, не вправе открывать счета депо другим депозитариям, выполняющим функции номинальных держателей ценных бумаг своих клиентов (депонентов).

Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, по требованию владельца ипотечных сертификатов участия, уполномоченного им лица или номинального держателя обязан подтвердить права указанных лиц на ипотечные сертификаты участия путем выдачи в течение пяти дней выписки из реестра владельцев ипотечных сертификатов участия.

В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, недвижимое имущество и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по указанным требованиям, их продажей, исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие, реализацией недвижимого имущества, составляющего ипотечное покрытие, иным осуществлением доверительного управления таким ипотечным покрытием.

Недвижимое имущество может составлять ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия только в результате его приобретения (оставления за собой) в связи с обращением на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

– – –

6.2.2.8 СВЕДЕНИЯ О РЫНОЧНЫХ КОТИРОВКАХ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ Объекты оценки в незначительных объемах торгуются на Московской бирже. Данные о стоимости представлены ниже.

– – –

7 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ

ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО

СТОИМОСТЬ

7.1 ОТРАСЛЕВОЙ АНАЛИЗ РЫНКА 7.1.1 РЫНОК ИПОТЕЧНЫХ СЕРТИФИКАТОВ Ипотечный сертификат участия – именная ценная не эмиссионная бумага, не обладающая номиналом. Главная цель ИСУ заключается в удостоверении доли ее владельца в праве общей собственности по ипотечному покрытию, кроме того, сертификат участия подтверждает право на получение денежных средств по исполненным обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Эти и иные права определены Федеральным законом №152 «Об ипотечных ценных бумагах». Несмотря на то, что в 2016 год ипотечные сертификаты участия все еще имеют пробелы в законодательстве, у них есть и определенные преимущества.

Основные показатели рынка ипотечных ценных бумаг в 2016 году представлен ниже.

http://дом.рф/wp-content/uploads/2016/04/razvitie_rynkov_ipoteki_1h_2016.pdf http://ipoteka-expert.com/ipotechnye-sertifikaty-uchastiya/

– – –

7.1.2 РЫНОК ЦЕССИИ БАНКОВСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ Банки в 2016 году пытаются избавиться от портфелей просроченных кредитов и продают их коллекторам быстрее, чем в прошлые периоды.

Позитивным трендом можно назвать сокращение более чем в 2,5 раза доли размещения «4+» (под размещением понимается не продажа, а передача портфеля «плохих»

долгов по агентскому соглашению). Это свидетельствует о том, что банки в период кризиса стараются как можно быстрее обработать портфель и выставить его на продажу для получения максимальной прибыли. Ведь цена на портфель в таком случае будет в несколько раз выше, чем при ситуации, если он был размещен пять или шесть раз.

В прошлом году банки более чем в трети случаев трижды прибегали к агентским соглашениям с коллекторами прежде, чем продать им портфель просроченных кредитов. При этом более чем в трети случаев кредитные организации оттягивали момент продажи, пытаясь решить вопрос за счет агентской договоренности с коллекторами. Количество таких попыток могло доходить до семи. Однако в 2016 году ситуация изменилась - банки стараются не прибегать более чем к трем размещениям, а затем продают коллекторам портфель.

Одновременно в 2016 году снизились и ранние размещения, однако этот момент легко объясним, отмечает издание. В последние два года объем розничного кредитования существенно сократился, соответственно, новой «просрочки» практически нет. Отсюда и снижение первых размещений. Размещения «4+» - это уже достаточно старая просрочка, которая в настоящее время банками уже полностью зарезервирована. Кредитным организациям выгоднее продавать такие портфели пусть и за бесценок, чем держать их на балансе.

В дальнейшем, с ужесточением требований к коллекторам объемы размещений «4+»

сократятся. На текущий момент проблема «плохих» долгов на банковском рынке стоит довольно остро, а вступление в силу закона о коллекторской деятельности в 2017 году может несколько усложнить работу российских банков». В частности, по новому закону, заемщик вправе отказаться от передачи его долга от банка-кредитора третьему лицу (коллектору).

В таком случае банк сможет взыскать задолженность только через суд, что приведет как к увеличению просрочки на балансе банка (которую ранее он мог продать коллекторскому агентству), так и к росту административных расходов, связанных с многочисленными судебными издержками.

Поэтому банки пытаются успеть до нового года продать «плохие» долги коллекторам.

По прогнозам, в 2016-м объем рынка цессии составит 0,5 трлн рублей, что на 4-5% больше, чем в 2015 году.

Источники: http://www.banki.ru/news/lenta/?id=9341460

– – –

8 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ

ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ) К ОЦЕНКЕ

8.1 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ В соответствии с п. 14 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом МЭР РФ от 20.07.2007 г. №256, проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:

заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

a) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

b) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

c) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

составление отчета об оценке.

8.2 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Наиболее эффективным использованием (НЭИ) объектов оценки является тот вариант использования, при котором достигается максимальный эффект, с экономической точки зрения. Анализ наиболее эффективного использования проводят по четырем основным направлениям (с учетом текущего состояния соответствующего сегмента рынка):

физическая возможность – выбор наиболее эффективного варианта использования объектов оценки из существующих физически возможных вариантов использования;

законодательно разрешенное использование - выбор наиболее эффективного варианта использования объектов оценки из существующих законодательно разрешенных вариантов использования;

финансовая целесообразность - выбор наиболее эффективного варианта использования объектов оценки с точки зрения финансовой целесообразности;

максимальная продуктивность - выбор наиболее эффективного варианта использования объектов оценки с точки зрения максимальной экономической продуктивности (выгоды).

Единственно возможным вариантом использования объектов оценки в виду их специфической особенности – это использование по назначению.

8.3 ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ При определении рыночной стоимости объектов оценки обычно используют три основных подхода:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

8.3.1 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД Затратный подход (cost approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Учитывая специфику объекта оценки и наличия информации в распоряжении Оценщика, а также на основании п. 11 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297, и ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик отказался от применения затратного подхода к оценке рыночной стоимости ипотечных сертификатов участия (ИСУ).

8.3.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД Сравнительный подход (sales comparison approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объекты оценки представляют ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Подробная информация в открытых источниках о сделках представлена в разделе 6.2.2.8. Объемы сделок по объектам оценки являются незначительными. Учитывая вышеизложенное, на основании п.11 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик отказался от применения сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости ипотечных сертификатов участия (ИСУ).

ООО «Центр Независимой Экспертизы Собственности»

8.3.3 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД Доходный подход (income approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания.

Принцип ожидания - принцип оценивания недвижимости, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Оценщик располагает достоверной информацией, позволяющей применить доходный подход. Учитывая вышеизложенное, на основании п.11 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик применил доходный подход к оценке рыночной стоимости ипотечных сертификатов участия (ИСУ).

– – –

8.4.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО КРЕДИТНОМУ ДОГОВОРУ

8.4.1.1 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО КРЕДИТНЫМ ДОГОВОРАМ И НОРМАТИВНАЯ БАЗА

ПРОВОДИМОЙ ОЦЕНКИ

Анализ исходной информации

Для проведения оценки права требования необходимо проанализировать:

1. Юридическую и прочую общую документацию по кредитной сделке (последняя редакция кредитных договоров, включая все приложения и дополнения; договоров поручительства; договоров залога, заключенных в обеспечение этих кредитных договоров и др., договоров цессии) с точки зрения правильности оформления, наличия (отсутствия) неустранимых пороков и условий (целевой характер кредита, особенности обеспечения и т.д.) для выявления объектов залога, неперспективных (невозможных) к последующей реализации.

2. Информацию о заемщике (учредительные документы; бухгалтерские документы с расшифровками всех статей баланса; информация об обременениях; информация о текущих судебных делах с участием должника и др.) для оценки вероятности возврата суммы задолженности за счет доходов от хозяйственной деятельности (включая предполагаемые (возможные) денежные средства для вывода предприятия на безубыточную деятельность) и/или за счет реализации имущества заемщика.

3. Информацию о предметах залога (документы, подтверждающие право собственности залогодателя на предметы залога; документы, подтверждающие характеристики объектов залога, включая залоговую и рыночную стоимость и др.) с целью определения степени погашения совокупной задолженности по ссуде за счет стоимости заложенного имущества.

4. Перечень документов и информации, содержание которой влияет на стоимость передаваемых прав требования, не является исчерпывающим и может быть дополнен с учетом индивидуальных особенностей кредитной сделки, права требования по которой предполагаются к уступке.

– – –

Этапы проведения оценки Первый этап: Анализ имеющейся информации по кредитной сделке.

a. Определение совокупной задолженности по ссуде.

Совокупная задолженность по ссуде (Сзд) – принимаемая в размере, равном остатку ссудной задолженности, задолженности по начисленным процентам (срочной и просроченной), неполученное комиссионное вознаграждение по кредиту, отраженных по счетам бухгалтерского учета на первое число месяца, в котором делается расчет и суммы неустоек (штрафов, пени), включая рассчитанные при неисполнении/ненадлежащем исполнении заемщиком обязанностей по кредитной сделке (не отраженных на балансе).

b. Анализ финансового состояния заемщика с целью определения вероятности погашения задолженности заемщиком (в случае наличия подобной информации).

Если заемщик имеет в целом устойчивое финансовое положение, то проводится анализ возможности погашения задолженности за счет ожидаемых дисконтированных денежных потоков от хозяйственной деятельности заемщика.

Если финансовое состояние заемщика неудовлетворительное, то рассматривается возможность истребования задолженности в рамках исполнительного производства либо во внесудебном порядке за счет предметов залога.

c. Оценка и анализ залогов.

Определяется стоимость заложенного имущества с учетом периода обращения взыскания, сроков реализации, учитываются комиссионные и прочие расходы, в т.ч. расходы на привлечение независимого оценщика (т.е. денежные потоки, ожидаемые к получению от реализации залогового имущества с учетом сроков обращения взыскания на заложенное имущество, сроков его реализации, за вычетом расходов, связанных с реализацией данного имущества, и прочих расходов).

Определение наличия вещного права (права требования) в случае неудовлетворительного финансового состояния предприятия - должника Главная задача при оценке права требования (в случае неудовлетворительного финансового состояния предприятия-должника – определение наличия и возможности истребования в законодательно установленном порядке недвижимого имущества, являющегося обеспечением по кредитным соглашения.

Согласно сложившейся банковской практике в сфере кредитования юридических лиц, в качестве наиболее распространенных видов обеспечения исполнения обязательств по кредитным соглашениям могут выступать:

залог товарно-материальных ценностей, земельных участков, объектов недвижимости, транспортных средств, ценных бумаг и иных активов;

поручительство юридического лица;

поручительство физического лица.

На рис. 8.4.1 приведена краткая схема, отображающий состав возможного обеспечения, применимого российскими кредитными организациями в практике делового оборота по кредитным соглашениям между кредитной организацией и юридическими лицами, в случае обеспечения кредита предметами залога. В данной схеме не учитываются варианты обеспечения в виде поручительств физических или юридических лиц.

– – –

Полученные результаты анализа залогового обеспечения оценивается по следующей градации совокупных рисков:

0-15% - низкая степень риска, возможность получения залогов высокая;

15-25% - средняя степень риска, возможность получения залогов существует;

25-50% - высокая степень риска, возможность получения залогов существует, но связана с дополнительными расходами;

Выше 50% - высокая степень риска, не позволяющая говорить о возможности обращения взыскания на залог.

(Источник: «Общие принципы оценки прав требования по кредитным соглашениям банков/М.Н. Лепешкина, Е.Г. Синогейкина, П.А.

Тюков. – М.: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2011. – 47, c. : ил. – (Энциклопедия оценки).

Статья 128 ГК РФ, дающая перечень видов объектов гражданского оборота, причисляет имущественные права к объектам гражданских прав наряду с вещами, включая деньги и ценные бумаги, иным имуществом, работами и услугами; охраняемыми результатами интеллектуальной деятельности и приравненными к ним средствами индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальными благами.

Одним из основных признаков объектов правоотношения является то, что такие объекты должны представлять определенную ценность, которая проявляется в его способности удовлетворять определенные юридически значимые интересы субъектов права.

Безусловно, что права требования такой материальной ценностью обладают, что говорит о том, что право (требование) может объектом гражданского оборота.

Указанное положение подтверждается наличием в главе 24 Гражданского кодекса статей, содержащих нормы об уступке прав требования.

Согласно ст. 8 ГК РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, др.

Статья 307 ГК РФ определяет основания возникновения обязательств - это договор, причинение вреда, неосновательное обогащение, иные (часть 2 ст. 307 ГК РФ).

Таким образом, договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, и обязательств.

Гражданские права и обязанности, и обязательства возникают по поводу конкретного объекта.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ч. 1 ст. 307 ГК РФ).

Таким образом, имущественное право, наряду с иным имуществом, - это то, по поводу чего возникают обязательства.

Гражданское законодательство употребляет понятие «обязательство» в различных значениях, а именно: обязательство в широком смысле, и узком, т.е. конкретных прав требования кредитора к должнику.

ООО «Центр Независимой Экспертизы Собственности»

Договор может содержать (и чаще всего содержит) комплекс прав и корреспондирующих им обязанностей. Так, в договоре купли-продажи можно выделить право покупателя требовать передачи товара и корреспондирующую ему обязанность продавца передать товар (первая обязательственная связь). В рамках этого договора существует право продавца требовать уплаты за товар и обязанность покупателя его оплатить (вторая обязательственная связь).

Кредитора и должника можно указать только в простом обязательственном правоотношении, а не в рамках договора в целом.

В сложном обязательственном правоотношении, каким, как правило, является договор, существуют стороны, т.е. субъекты, наделенные как правами, так и обязанностями, т.е.

кредиторы и должники одновременно.

Глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» предусматривает порядок замены стороны в одном обязательственном правоотношении (должника или кредитора), а не стороны в договоре (или ином обязательстве в широком смысле), каждая из которых может быть и должником, и кредитором по различным обязательствам, охватываемым конструкцией одного договора.

В ст. ст. 382 - 390 ГК РФ для обозначения лица, которому "принадлежало" уступаемое право, используется термин "кредитор". Кредитором называется активный субъект, наделенный правом требовать совершения действий (воздержания от действий) от должника.

В договоре, содержание которого составляет всего одна правовая связь, одно простое обязательство, перемена активной стороны в обязательстве (кредитора) является и заменой стороны в договоре. Примером такого обязательства является заем: передача права требования другому лицу означает замену стороны в договоре - займодавца.

Зачастую обязательственное правоотношение является сложным, т.е. каждая из его сторон обладает рядом прав и несет ряд обязанностей. Всю совокупность ряда встречных прав и обязанностей сторон следует рассматривать как одно правовое отношение. Отдельные права сторон обязательства в юридической литературе обозначают термином «правомочия».

При этом указывается, что они входят в состав субъективного права, отличающегося сложным строением. При перемене лиц в обязательстве изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются.

К вновь заступающему лицу по договору уступки права требования переходит не отдельное правомочие выбывающего лица (право требования), а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.

Законодатель употребляет понятие права (требования) в нормах главы 24 ГК РФ. Так, в силу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

При анализе норм об уступке права (требования), можно сделать вывод, что требование

Это не право субъекта потребовать, а то, на получение чего претендует (притязает) правомочное лицо, т.е. исполнения чего он (при наступлении определенных условий) может потребовать от обязанного его правом лица, опираясь на принудительную силу государства.

При этом необходимо только иметь в виду, что при уступке права в порядке, предусмотренном гл. 24 ГК РФ, как практика, так и теория исходят из того, что цессия допускается только в отношении права, возникшего из обязательства.

Согласно пункту 4 статьи 454 ГК РФ к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания и характера этих прав.

При этом по поводу признания за правами (требованиями) вещно-правового статуса существует несколько точек зрения от полного отрицания их вещно-правовой природы до признания права собственности на право требования («право на право») и различия права как содержания и права как объекта.

В любом случае, имея материальную ценность права (требования), являясь по своей сути правами обязательственными, в тоже время являются объектом сделок, наряду с иными имущественными (например, вещными правами).

– – –

8.4.1.2 ВЫВОДЫ ПО ФИНАНСОВОМУ СОСТОЯНИЮ ПРЕДПРИЯТИЯ – ЗАЕМЩИКА По состоянию на дату предоставления бухгалтерской отчетности, компания-заемщик STONBELL TRADING&INVESTMENTS LIMITED (Кипр) является действующим предприятием.

Ниже представлен анализ стоимости чистых активов и анализ отчета о финансовых результатах на предмет вероятности погашения задолженности за счет ожидаемых дисконтированных денежных потоков от хозяйственной деятельности заемщика.

– – –

Вывод:

Возможно погашение задолженности за счет выполнения предприятия-заемщика своих обязательств по кредитному договору. Необходимо отметить, что во временной период с момента заключения кредитного договора по дату оценки предприятие-заемщик полностью выполняло свои обязательства не допуская возникновения просроченной задолженности. Следует учитывать риски связанные с низкой стоимостью объектов залога, которая значительно меньше величины задолженности организации – заемщика.

Кроме того, Оценщику не была представлена бухгалтерская отчетность заемщика на дату оценки.

– – –

8.4.1.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРОЯТНОЙ ВЕЛИЧИНЫ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА В РАМКАХ ИСПОЛНЕНИЯ

ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ОРГАНИЗАЦИИ-ЗАЕМЩИКА ПО КРЕДИТНОМУ ДОГОВОРУ

Оценщику был предоставлен план-график платежей по кредитному договору №1141КЛ/15 от 20 мая 2015 года по состоянию на 31 октября 2016 года.

Следует отметить, что по условиям кредитного договора процентная ставка за кредит является плавающей: Ключевая ставка Банка России увеличенная на 5% годовых.

– – –

8.4.1.5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ В качестве ставки дисконтирования для расчета текущей стоимости задолженности целесообразно применять процентные ставки по крупным кредитам для юридических лиц (с обеспечением залогом недвижимым имуществом), предоставляемых банками на продолжительный срок. Такой выбор обоснован тем, что фактически держатели ИСУ риски сходные с рисками кредитных организаций, кредитующих на крупные суммы и на продолжительные сроки. Для определения ставки на дату оценки Оценщиком были приняты опубликованные данные по процентным ставкам по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях (http://www.banki.ru).

Ниже представлен анализ программ и условий кредитования юридических лиц на крупные суммы и продолжительный срок.

– – –

8.4.1.6 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИПОТЕЧНЫХ СЕРТИФИКАТОВ УЧАСТИЯ (ИСУ)

Оценка рыночной стоимости ипотечных сертификатов участия определяется на основе стоимости прав требования по кредитным договорам, переданным по договорам цессии в состав ипотечного покрытия.

Для определения рыночной стоимости ипотечных сертификатов участия (ИСУ) необходимо рыночную стоимость прав требования по кредитным договорам, скорректировать с учетом отчислений, предусмотренных: ПРАВИЛАМИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫМ ПОКРЫТИЕМ «ИСУ ГК-3» (новая редакция №3 с внесенными изменениями).

8.4.1.7 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРА ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ, УПРАВЛЯЮЩЕГО ИПОТЕЧНЫМ ПОКРЫТИЕМ

Согласно соответствующего раздела правил доверительного управления ипотечным покрытием размер вознаграждения управляющему ипотечным покрытием должен составлять не более 2,0% суммы исполненных обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, за один месяц. Фактически размер удержанного вознаграждения управляющим ипотечным покрытием составляет 2,5% от суммы исполненных обязательств.

8.4.1.8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРА ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ, СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ДЕПОЗИТАРИЯ

ИПОТЕЧНОГО ПОКРЫТИЯ И РЕГИСТРАТОРА, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩЕГО ВЕДЕНИЕ РЕЕСТРА ВЛАДЕЛЬЦЕВ

ИПОТЕЧНЫХ СЕРТИФИКАТОВ УЧАСТИЯ

– – –

8.4.1.9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ НАЛОГА НА ПРИБЫЛЬ И НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ БАЗЫ

Согласно подп. 1 п. 4 ст. ст. 284 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая ставка, которая применяется к доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ИСУ, не зависит от того, за счет каких средств управляющий выплачивает доходы по ИСУ учредителю управления.

Налоговая ставка в данном случае зависит от того, выдан ли ИСУ управляющим до 1 января 2007 года (в этом случае к доходам учредителя применяется ставка 9% в соответствии с подп. 2 п. 4 ст. ст. 284 НК РФ) или после 1 января 2007 года (налоговая ставка 15 % согласно подп. 1 п. 4 ст. ст. 284 НК РФ). Учитывая, что ИСУ можно купить как ценную бумагу на вторичном рынке (п. 5 ст. 20 Закон об ипотечных ценных бумагах), для определения налоговой ставки по операции с ИСУ существенной является не дата приобретения ее налогоплательщиком, а дата выдачи управляющим (то есть дата выпуска сертификата в обращение).

Таким образом, любой доход учредителя управления при получении доходов от управляющего ипотечным покрытием (в форме перечисления процентов по ипотечному кредиту, уплаченному управляющему заемщиком, процентов по государственным ценным бумагам, входящим в ипотечное покрытие, доходов от использования недвижимости, входящих в покрытие и т.д.) облагается по пониженной налоговой ставке в 15%.

– – –

9 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ

ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ

ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости имущества. При согласовании результатов оценки стоимости с учётом вклада каждого из них, вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.

В общем случае в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов как цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.

Поскольку при расчёте рыночной стоимости объектов оценки применялся один подход – доходный для оценки рыночной стоимости ипотечных сертификатов участия, то в данном случае рыночной стоимостью объектов оценки будет являться результат, полученный при расчёте вышеуказанным подходом.

ООО «Центр Независимой Экспертизы Собственности»

10 ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Объектом оценки в рамках настоящего Отчета являются:

246 080 ипотечных сертификатов участия (ИСУ) ГК-3 под управлением ООО «УК Капиталъ ПИФ», рег. №0034;

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки составляет:

– – –

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные документы

1. Гражданский кодекс РФ. Ч. I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 2 октября 2007 г. №229-ФЗ "Об исполнительном производстве";

3. "Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015);

4. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля.1998 г., № 135-ФЗ;

5. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 27 июля.2006 г. № 157-ФЗ;

6. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г. № 129-ФЗ;

7. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297);

8. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв.

9. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв.

10. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) (утв. приказом Минэкономразвития РФ 25 сентября 2014 г. № 611);

11. Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса» (ФСО № 8) (утв. приказом Минэкономразвития РФ 1 июня 2015 г. № 326);

12. Стандарты и правила оценочной деятельности - СРО «РАО» (утверждены решение Совета СРО «Региональная ассоциация оценщиков», Протокол № 7 от 24.01.2012);

13. Международные стандарты оценки МСО 2011 Международного комитета по стандартам оценки (МКСО);

14. Европейские стандарты оценки ЕСО 2012 и последующие публикации Европейской группы ассоциации оценщиков (ЕГАО).

Справочная литература

1. Интернет-ресурсы: www.economy.gov.ru; www.cbr.ru; www.gks.ru; www.akm.ru;

www.expert.ru; www.skrin.ru; www.e-disclosure.ru; http://www.troika.ru/;

www.deloshop.ru; www.biznesmarket.ru; www.businessforsale.ru Методическая литература

2. Абдуллаев Н.А. Семенихин А.И., Соколов Б.Н. Анализ финансового состояния промышленного предприятия: Учебное пособие. – М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2000.

3. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

4. Грибовской С. «Методы капитализации доходов» Курс лекций, М., 1997 г.

5. Григорьев В.Ю., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М.: ИНФРА – М., 1997 г.

6. Десмонд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса /Пер. англ./ Ред. кол.: И.Л.

Артеменков (гл. ред.), А.В. Воронкин. – М, 1996.

7. Ефимова О.В. Финансовый анализ. Изд. «Бухгалтерский учет», М: 1986.

8. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. – М.: Финстатпром, 1996.

ООО «Центр Независимой Экспертизы Собственности»

9. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 512 с.

10. Пратт Ш. Оценивая бизнес: анализ и оценка компаний закрытого типа. Пер. с англ. Гл.

1-4, 9, 11-15. М.: 1994.

11. Принципы корпоративных финансов, Р. Брейли, С. Майерс, изд. «Олимп-Бизнес», Москва, 1997.

12. Руководство по оценке бизнеса. Гленн М. Десмонд, Ричард Э. Келли, 1996, 262с.

13. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. - М.: Перспектива, 1996–103 с.

– – –

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ

Бизнес - предпринимательская деятельность, осуществляемая за счет собственных или заемных средств на свой риск и под свою ответственность, ставящая главными целями получение прибыли и развитие собственного дела.

Бизнес-план - подробный план предпринимательской деятельности на определенный период, устанавливающий показатели, которые должно достичь предприятие. Для новых предприятий бизнес-план является обязательным документом, помогающим мобилизовать капитал или получить кредит.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дочернее общество - юридически самостоятельное предприятие, отделившееся от основного (материнского) предприятия и учрежденное им посредством передачи части своего имущества. Часто выступает в роли филиала учредившей его головной фирмы.

Учредитель дочернего предприятия утверждает его устав и сохраняет по отношению к нему некоторые управленческие, в том числе контрольные, функции.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Предприятие - самостоятельный хозяйствующий субъект с правами юридического лица, который производит и реализует продукцию, выполняет работы, оказывает услуги.

Предприятие имеет право заниматься любой хозяйственной деятельностью, не запрещенной законодательством и отвечающей целям, предусмотренным в уставе предприятия. Предприятие имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, печать со своим наименованием.

Премия за контроль - дополнительная стоимость, присущая контрольному пакету (контрольному интересу), которая отражает его власть контроля в противоположность миноритарному интересу (МР-6, 3.13).

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на продажу в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

ООО «Центр Независимой Экспертизы Собственности»

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Скидка на недостаточность контроля - сумма или процент, вычитаемый из пропорциональной доли стоимости 100% пакета акций в бизнесе, отражающая отсутствие некоторых или всех полномочий контроля (МР-6, 3.14) Скидка за недостаточную ликвидность – сумма или процент, вычитаемый из стоимости доли в капитале компании с целью отразить относительную степень ликвидности акций или доли.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатом функционирования сформировавшегося производства. В соответствии с определением по МСО – 2007 стоимость действующего предприятия является стоимостью, создаваемой деятельностью бизнеса, для которого учреждено данное предприятие. Она выражает стоимость некоторого сложившегося бизнеса и выводится путем капитализации его прибыли. Полученная таким образом стоимость включает вклад земли, зданий, машин и оборудования, а также гудвилла и других неосязаемых активов. Общая сумма Стоимостей в использовании по всем активам составляет Стоимость действующего предприятия.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Под акциями понимают ценные бумаги, которые выпускает акционерное общество при его создании, а также для мобилизации денежных средств при увеличении существующего уставного капитала. Поэтому акцию можно считать свидетельством о внесении определенной доли в уставный капитал акционерного общества.

В Законе РФ «О рынке ценных бумаг» дается следующее определение акции:

Акция - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее держателя (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении и на часть имущества, остающегося после его ликвидации».

С точки зрения прав акционеров акции делятся на обыкновенные и привилегированные.

Обыкновенные акции предоставляют право владельцу участвовать в общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам. Владелец обыкновенных акций имеет право на получение дивидендов, а в случае ликвидации предприятия - право на получение части имущества предприятия в размере стоимости принадлежащих ему акций.

Номинал акции - это то, что указано на ее лицевой стороне, поэтому иногда номинальную стоимость называют нарицательной стоимостью. Номинальная стоимость всех обыкновенных акций общества должна быть одинаковой и обеспечить всем держателям акций этого общества равный объем прав.

По Закону «Об акционерных обществах» уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами, что составляет сумму номиналов акций в обращении.

Затем стоимостная оценка акций происходит при первичном размещении, когда необходимо установить эмиссионную цену. Это цена акции, по которой ее приобретает первый держатель. Оплата акций общества при его учреждении производится его

– – –

КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ

ПРАВОМОЧНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

ООО «Центр Независимой Экспертизы Собственности»

КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ОЦЕНЩИКОМ И

УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ООО «Центр Независимой Экспертизы Собственности»

Очистной комбайн EL3000 Вынимаемая мощность пласта Мощность Мощность пласта 2,5-5,5 м Максимальная мощность 2295 кВт Мощность системы подачи 2 150 кВт 2 200 л.с. Максимальная мощность двигателей резанья 2 860 кВт 2 1380 л.с. при 60 Гц Особенности Мощная система управления Современное соед...»

«Гленн Доман Гармоничное развитие ребенка КАК СДЕЛАТЬ РЕБЕНКА ФИЗИЧЕСКИ СОВЕРШЕННЫМ Всем когда-либо существовавшим в мире родителям, которые радовались, ставя своих детей себе на плечи и приговаривая при этом: Посмотри на этот мир, детка. КАК УВЕЛИЧИТЬ УМСТВЕННЫЙ ПОТЕНЦИАЛ РЕБЕНКА Посвяща...»

«Образование и наука. 2012. № 6 (95) КОНСУЛЬТАЦИИ УДК 159.922.74 Е. В. Рыбка ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДА ДЕБАТОВ В ОБУЧЕНИИ АРГУМЕНТАЦИИ ДЕТЕЙ 10–12 ЛЕТ Аннотация. В статье рассматриваются особенности использования метода дебатов в обучении аргументации детей 10–12 лет. Целью исследования было выявление наиболее эффективных путей и сред...»

О С О БЕН Н О С Т И РО С Т А И РА ЗВИ Т И Я Н АД ЗЕМ НО Й ЧАСТИ И К О Р Н Е В О Й С И С Т ЕМ Ы ЯБЛОНИ В У С Л О В И Я Х Ю Ж Н О Й И Ю ГО-ЗАПАДНОЙ К А РЕЛ И И Впервые обратил в...»

«Модел. и анализ информ. систем. Т. 20, № 3 (2013) 43–57 c Глызин С. Д., Шокин П. Л., 2013 УДК 517.9 Диффузионный хаос в задаче реакция–диффузия c гантелеобразной областью определения пространственной переменной Глызин С. Д., Шокин П. Л. Ярославский госу...»

«Проект «Факторы формирования предпринимательской активности студентов: институциональный подход» Результаты реализации 1 этапа проекта в 2014 г. Построение концептуальных моделей и проведение эмпирической проверки На основе проведенного анализа литературы и с целью дальнейшего развития проекта были выделены два направления исследований...»

«On Two О двух Old Russian древнерусских Inscriptions from надписях из Belarus and Белоруссии Poland и Польши Savva M. Mikheev Савва Михайлович Михеев Institute for Slavic Studies of the Институт славяноведения РАН (Москва) Russian Academy of Sciences (Moscow) Рз е юме В данной заметке рассматриваются два древнерусских граффити...» 4069/12 Москва 10 июля 2012 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда Россий...»

2017 www.сайт - «Бесплатная электронная библиотека - разные матриалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам , мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.

Инвестиции в недвижимость являются одним из привлекательных способов вложения капитала, как среди частных лиц, так и среди институциональных инвесторов, инвестиционных фондов, страховых компаний и т.п. Преимуществами таких вложений обычно считается надежность, возможность получения пассивного дохода, и некоторая уверенность, что она всегда будет расти в цене (что на практике не совсем соответствует действительности).

Однако при всех своих преимуществах, инвестиции в недвижимость имеют и свои недостатки, главными из которых являются низкая ликвидность рынка, т.е. когда временной период между сделками и покупки и продажи достигает нескольких лет. А также очень высокий порог входа, что часто делает невозможным участие большого количества мелких инвесторов на этом рынке.

Отчасти эта проблема была решена, когда в начале 2000 — х годов в России стали появляться паевые фонды недвижимости (ЗПИФ). Но, как показала практика управления капиталом частных инвесторов (вкладчиков) такими инвестиционными компаниями, доходность от таких вложений в редких случаях перекрывала инфляцию, и инвесторы могли бы и сами более эффективно распорядится своими капиталами.

Тем не менее, существует и другая альтернатива инвестиций в недвижимость, о которой почему — то мало говорится широкой публике. В данном случае речь идет о таких инвестиционных инструментах, как ипотечные сертификаты участия (ИСУ), которые формально появились в 2003 году.

В этой статье будет рассказано о таком интересном инвестиционном инструменте, как ипотечные сертификаты участия (далее просто «сертификаты»). Это как раз те возможности, которые позволяют с одной стороны пользоваться преимуществами вложения капитала в такой надежный актив, как недвижимость, а с другой — пользоваться преимуществами свободного , где высокий уровень ликвидности сделок позволяет получать неплохие доходы от недвижимости.

В своем общем определении ИСУ или ипотечный сертификат участия является именной ипотечной ценной бумагой и регулируется российским законодательством, а именно — ФЗ от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Согласно этому законодательному акту — ипотечный сертификат участия обеспечен ипотечным покрытием, то есть в их основе лежат ипотечные кредиты, которые подкреплены достаточно надежным и относительно ликвидным залогом — недвижимостью. Соответственно, ипотечный сертификат участия удостоверяет долю, принадлежащую инвестору, в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право на получение дохода.

Лицо, выдающее ипотечный сертификат участия, является управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление ипотечным покрытием, что порождает ответственность по доверительному управлению перед владельцами. Аналогичные права удостоверяют закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды.

Основной экономический смысл «сертификатов» является использование накапливающихся кредитных средств от вкладчиков в недвижимость и их рефинансирование. Иными словами, основная задача — это привлечение «коротких» денежных средств банком, который обладает правами требования по ипотеке, при сопоставимом размере удовлетворения ипотечного кредита. Схожей целью использования обладают — облигации с ипотечным покрытием.

Схема работы капитала по такому ипотечному рефинансированию довольно проста.

Банк, как главный ипотечный кредитор, имеет в своем распоряжении два актива:

Первый — это недвижимость, которая находится у него в залоге, пока не будет полностью погашена вся ипотека.
Второй — это постоянный денежный поток, состоящий из процентных платежей по кредиту и погашению основного долга.

Чтобы повысить отдачу от капитала, банки стремятся реинвестировать эти средства для получения дополнительного дохода (часто просто, чтобы уберечь деньги от инфляции), что в частности и выражается через выпуск ипотечных сертификатов.

Таким образом, обладатель этого сертификата как бы является со — инвестором и выгодоприобретателем от недвижимости, имея часть своей прибыли от процентных платежей по кредиту. При этом такой сертификат имеет вполне надежное обеспечение в виде той недвижимости, которая находится у банка в залоге.

Помимо этого, сертификаты, обращающиеся на свободном рынке, имеют те же свойства, что и акции и облигации, и можно заработать на росте (падении) таких активов на . Ипотечные сертификаты участия относятся к консервативному классу ценных бумаг, а, следовательно, при наличии их в высшем котировальном списке (список А) основными инвесторами данного инструмента становятся, прежде всего, пенсионные фонды, страховые компании и частные инвесторы (имеющие склонность к консервативной и осторожной стратегии вложения капитала), активно использующие ипотечные ценные бумаги.

В чем преимущество ИСУ, как инвестиционного инструмента?

Кроме общего понятия выгоды от вложения своих капиталов в инвестиционный проект недвижимости, существуют и вполне практические преимущества сертификатов как обычного инвестиционного актива.

К таким, например, можно отнести:

высокая доходность по сертификатам , по сравнению с облигациями и закрытыми ипотечными паевыми инвестиционными фондами: в среднем равна от 10 до 11 % по текущим пулам закладных.
возможность диверсификации инвестиционного портфеля;
долгосрочный инвестиционный объект : максимальный срок договора по доверительному управлению ипотечным покрытием не может превышать 40 лет, соответственно, могут передаваться кредиты со сроком 20 и 25 лет;
обращение в высшем котировальном списке Московской биржи;
непрерывный поток платежей : средства, выплаченные управляющей компании, должны быть переданы инвесторам за минусом расходов в течение трех месяцев .

Кроме перечисленных достоинств сертификата, как инвестиционной ценной бумаги, стоит упомянуть и о некоторых недостатках, которые прямо влияют на возможность получения прибыли по ним инвестором.

Прежде всего, к таким недостаткам относятся:

относительно низкая ликвидность — они не включены в ломбардный список Банка России. Т.е. их невозможно использовать как залог для получения кредита в банке, как это, например, можно сделать с государственными облигациями ОФЗ или акциями «Сбербанка».
доходность является расчетной, и она зависит от ставки ипотечного кредита, чем выше ставка кредита, тем выше доходность по сертификатам, и наоборот.
стоимость сертификата уменьшается со временем, вследствие осуществления потока платежей, хотя если существует непрерывный поток кредита по ипотеке, то такой недостаток нивелируется

Несмотря на то, что рынок таких инвестиционных инструментов, как ипотечный сертификат, довольно молод в России, все же имеется стабильная динамика расширения рынка этого инструмента, что в частности доказывает статистика за последние несколько лет.

Например, на конец сентября 2016 года в высший котировальный список «А» попало 15 выпусков ипотечных сертификатов участия. В среднем на сентябрь 2016 года на Московской бирже происходило 80 сделок в месяц по ипотечным сертификатам участия. В сентябре 2016 года на Московской бирже было совершено 154 сделки на сумму более 8 млрд. рублей.

В заключение следует отметить, что ипотечные сертификаты участия могут способствовать развитию ипотечного рынка, так как банки приобретают возможность рефинансирования. В свою очередь инвесторы получают консервативный инструмент с достаточно высокой доходностью на длительный период.

Что такое ипотечный сертификат участия? Как появляется эта ценная бумага? Каким законодательным актом прописано появление этой бумаги на рынке?

Давайте начнем с ипотеки, так как в основе ИСУ лежит все же ипотечный кредит. Ипотека - это длинный кредит (до 25 лет), но обеспеченный надежным и достаточно ликвидным залогом - недвижимостью, на покупку которой он и выдается.

В отличие от потребительских кредитов, ипотека может быть оформлена в виде ценной бумаги - закладной.

А ценная бумага дает много преимуществ для оборота актива - ее проще продавать, покупать, закладывать, учитывать. Кроме того, закон (№ 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года) регламентирует выпуск и оборот производных (от пулов ипотеки) ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Если первые уже достаточно активно используются для рефинансирования ипотеки, то развитие института ипотечных сертификатов участия пока отстает от этого инструмента.

Ипотечную облигацию обеспечивает пул закладных. Как правило, денежный поток от этого пула траншируется, то есть выделяется старший и младший транш. При правильном оформлении сделки старший транш становится низкорисковым, и ему присваивается рейтинг. Закон позволяет в ипотечные облигации вкладывать средства консервативных инвесторов, таких как пенсионные фонды и страховые компании. А младший транш остается на балансе оригинатора, то есть банка, выдавшего ипотечные кредиты, под которые и выпускаются облигации.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом «Об ипотечных ценных бумагах».

Преимущество ИСУ в том, что эта бумага проще. А проще - значит, дешевле в выпуске и сопровождении. При этом ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой. При их выпуске отсутствует необходимость создания SPV и оформления большого количества договоров. Очень важной особенностью ИСУ является возможность их включения, наряду с закладными, в ипотечное покрытие под выпуски облигаций с ипотечным покрытием.

ИСУ по своей сути ближе всего к паевому инвестиционному фонду. Пул закладных передается в доверительное управление, и суть этого ДУ состоит в том, что весь денежный поток, приходящий по этому пулу, оказывается в распоряжении инвесторов, купивших ипотечные сертификаты. Основные механизмы снижения рисков ИСУ - это хорошая диверсификация пула закладных и надежная и эффективная инфраструктура по обслуживанию этого пула.

- А в чем задача управляющей компании в этой схеме?

УК должна вести отчетность, перечислять деньги владельцам ИСУ, взаимодействовать со спецдепозитарием, который ведет учет закладных и отвечает за сохранность первичного актива - то есть самой закладной. Но в целом эта конструкция проще и дешевле, чем та схема, по которой организуется выпуск облигаций с тем же ипотечным покрытием.

- А есть ли у ИСУ преимущества перед облигациями?

Доходность по ИСУ выше, чем доходность по облигациям, так как весь денежный поток от закладных (за исключением оплаты издержек на инфраструктуру) направляется владельцам сертификатов. Однако, если доходность облигаций фиксированная, то доходность ИСУ расчетная. Важно, что вероятность полного дефолта по ипотечным сертификатам участия невысока - если пул сформирован правильно. Да, есть риск, что доходность по бумагам окажется ниже планируемой, но риск потери основной суммы инвестиций в ИСУ достаточно мал.

- Почему при своих преимуществах ИСУ пока не очень распространены на российском рынке?

Для того чтобы новый инструмент стал востребованным, надо потратить много времени и сил для его продвижения на рынок. На продвижение ипотечных облигаций у АИЖК ушло лет пять. А сущность ИСУ мы объяснять рынку, по сути, начинаем лишь сейчас. На текущий момент выпусков ИСУ мало, первый выпуск-пилот сделало АИЖК несколько лет назад. Сейчас обращается несколько бумаг на рынке, но пока это очень незначительный объем.

- Бумаги обращаются на бирже или осели в портфелях некоторых покупателей? Есть ли по ним оборот?

Важный момент в ИСУ заключается в том, что если бумагу залистинговать на бирже - в лист А, то эту бумагу могут покупать самые консервативные инвесторы - пенсионные фонды и страховые компании. То, что могут по закону покупать консервативные инвесторы, как правило, имеет очень невысокую доходность. Преимущества ИСУ как раз в том, что расчетная доходность у него высокая.

- На что еще важно обратить внимание при выпуске ИСУ?

На то, чтобы издержки инфраструктуры не «съели» дополнительную доходность ИСУ. Агентство видит себя в роли арбитра между оригинаторами, передающими свои закладные в ИСУ, и инвесторами, покупающими эти сертификаты. Оригинатор заинтересован передать со своего баланса в ИСУ не самые «хорошие» кредиты или завысить издержки на содержание структуры, а у инвесторов интересы противоположные - получить максимальный доход при минимальном риске. Поэтому задача АИЖК - контролировать качество пула закладных и следить за издержками.

- Кто из управляющих компаний может принимать участие в выпуске-размещении ИСУ?

Управляющие компании будут выбраны на конкурсе, который проведет АИЖК. Также на конкурсах будут выбраны сервисные компании и спецдепозитарии.

- Сколько банков и когда смогут приступить к выпуску ИСУ?

Приступить можно в любой момент, формально процедура выпуска занимает три месяца. Три месяца - это будет идеальная картина к тому времени, когда «машина побежит», то есть выпуск будет поставлен на поток.

- А когда же машина побежит?

Сейчас мы проводим премаркетинг - то есть объясняем рынку специфику бумаги. Выступаем на конференциях, проводим встречи с инвесторами. Поэтому сказать, когда же все будет готово, сложно. У инвесторов есть интерес к бумаге. АИЖК говорит о программе выпуска ипотечных сертификатов на десятки миллиардов рублей, а крупные УК и НПФы консервативны в принятии решений. На долговом рынке инвесторы ориентированы в основном на облигации, оценить которые можно по стандартным методикам, опираясь на их рейтинг и дюрацию. А анализ ИСУ требует больше информации и нестандартных методик. И АИЖК, скажем честно, все же в самом начале этого пути, и пока мы получаем очень много вопросов.

- О какой доходности по бумаге все же может идти речь?

От 10 до 11%. Но опять же, я подчеркиваю, нужно понимать, что такую доходность могут дать текущие пулы закладных - то есть по той ставке, по которой ипотека сегодня выдается и хорошо обслуживается. Как поведет себя рынок в будущем - этого пока никто не знает.

- А сколько банков может упаковать свои ипотечные кредиты в ИСУ?

Мы будем «плясать от инвестора», то есть для начала поймем, с какими параметрами бумагу готовы купить пенсионные фонды и страховщики. А уже под эти параметры мы будем отбирать пулы ипотечных кредитов - то есть мы будем собирать закладные от разных банков. Мы не будем привязываться к какому-то конкретному банку - оригинатору. Мы определим параметры и будем скупать закладные по всему рынку, у всех банков, работающих с ипотекой.

Хорошо, давайте я задам вопрос иначе: сколько банков серьезно занимаются ипотекой, у скольких банков ипотека настолько хороша, что закладные у них выкупает АИЖК?

Порядка 40 банков в России серьезно занимается ипотекой. Плюс еще есть некоторое количество небанковских организаций, практически все они партнеры АИЖК.

Если ИСУ - бумага не эмиссионная, то как будет происходить ее размещение? На бирже или это будут, скорее, клубные сделки?

Оригинатор передает пул закладных в УК в доверительное управление, УК выпускает ИСУ в пользу оригинатора. Оригинатор выводит бумагу на биржу и продает ее инвестору. Все эти технические действия можно уложить в три месяца.

- Какие инфраструктурные услуги предоставляет АИЖК участникам ипотечного рынка?

Мы оказываем полный спектр инфраструктурных услуг участникам ипотечного рынка. При этом Агентство работает не только на собственный портфель, но и на сторонние портфели, предоставляя услуги «в рынок». Бизнес по сопровождению - это наш бизнес, который мы делаем хорошо и качественно.

Обычно пул закладных в ИСУ сопровождает оригинатор. Но чтобы избежать конфликта интересов, о котором я говорил выше, и чтобы преодолеть недоверие к некрупным банкам, в сделку вступает АИЖК в роли мастер-сервисера закладных. Мы контролируем сервисеров - то есть собираем с них отчетность, аудируем качество работы, меняем при необходимости. Если будут проблемы с банком, выдавшим кредит, мы найдем другой банк. В этом и есть смысл услуги «мастер-сервис».

- А в чем суть услуги фасилитатор?

В том, что в случае необходимости мы можем взять на себя обязанность заменять элементы инфраструктуры. Про первичных сервисеров я уже рассказал, но то же самое можно сделать и со специальным депозитарием, хотя пока ни один спецдеп, осуществляющий услуги по работе с ипотечными бумагами, ни разу не попадал в дефолт.

- Какой вы видите роль АИЖК в дальнейшем развитии рынка ипотечных ценных бумаг?

Смысл законов об ипотеке - в создании системы рефинансирования. Для банков, выдающих ипотеку, нет возможности удерживать на балансе большой объем таких длинных активов. Потребность в длинном активе есть у НПФов и страховых компаний. И задача - переупаковать ипотеку так, чтобы для банка высвободить средства на выдачу новых ипотечных кредитов, а для «длинных» инвесторов создать бумаги, в которые они смогут вложить свои деньги. Поэтому и весь российский рынок должен в идеале работать так. Кто-то ипотеку выдает, кто-то ее консолидирует, кто-то упаковывает пулы в бумаги. Сначала АИЖК только выкупала ипотечные кредиты. Потом мы стали организовывать выпуски ипотечных бумаг и выкупать их. А сейчас мы хотим сосредоточиться на том, чтобы наполнить рынок большим количеством разнообразных ипотечных ценных бумаг - сделать механизм рефинансирования ипотеки быстрым и эффективным.