Договор купли-продажи закладных регулируется не только ГК РФ, но и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в некоторых случаях еще и Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
Огромное влияние на составление закладных, а также на договоры купли-продажи закладных оказывает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое осуществляет приобретение закладных. АИЖК установило стандарты закладных и договоров купли-продажи закладных.
Основные условия договоров купли-продажи закладных:
1) условие о товаре: точное воспроизведение всех реквизитов всех закладных (обычно эти реквизиты приводятся в приложении к договору);
2) количество закладных;
3) срок и порядок передачи закладных;
4) покупная цена;
5) срок и порядок оплаты закладных.
Следует обратить внимание на то, что в отношении закладных применяются правила о качестве товара по договору купли-продажи. Так, например, широкую известность приобрел спор между Башинвестбанком и банком ВТБ24.
Башинвестбанк продал банку ВТБ24 закладную, совершив на ней отметку об уступке права требования. В последующем договор купли-продажи квартиры, под которую заемщиком был взят обеспеченный ипотекой кредит, был признан недействительным. Квартира была возвращена собственнику, а ипотека прекратилась. Как посчитал ВТБ24, утрата права собственности на предмет ипотеки означает, что закладная была некачественной, соответственно он расторг договор купли-продажи закладной. При этом ВТБ24 потребовал возврата цены, уплаченной за закладную, выплаты остатка ссудной задолженности и процентов. Башинвестбанк посчитал, что предусмотренный договором 30-дневный срок для заявления возражения о некачественности кредита истек, и потому выполнять требования ВТБ24 отказался.
Арбитражные суды Московского округа требования ВТБ24 удовлетворили, указав, что установленный 30-дневный срок не распространяется на ситуацию признания самого кредита некачественным. Таким образом, суды встали на защиту приобретателя закладной, возложив риск дефолта на продавца.
Коллегия судей ВАС РФ, передавая дело в Президиум ВАС РФ, предложила занять иную позицию. Судьи отметили длящийся характер ипотечного обязательства и возможность наступления дефолта по закладной на протяжении всего срока существования ипотеки. По мнению коллегии, толкование положений закона и договора нижестоящими судами не соотносится с буквальным содержанием договорных обязательств сторон и природой ипотечных правоотношений. Коллегия отметила, что обе стороны являются профессиональными участниками рынка ценных бумаг, поэтому «нельзя предположить заключение ими договора с условиями, влекущими полную неопределенность в отношениях на десятилетия вперед». Поскольку кредитный договор, права по которому удостоверялись спорной закладной, был признан недействительным спустя год после заключения договора купли-продажи закладной, установленный в договоре 30-дневный срок истек, и у ВТБ24 отсутствовало право на одностороннее расторжение договора.
Судьи ВАС РФ также заметили, что даже при расторжении кредитного договора от продавца закладной невозможно получение суммы ссудной задолженности по кредиту, которая уже была получена ВТБ24 от заемщика, а начисление суммы процентов на пользование чужими денежными средствами возможно лишь с момента расторжения договора купли-продажи закладной.
Президиум ВАС РФ, однако, согласился только с аргументами, относящимися к расчету взыскиваемых сумм: судебные акты отменены только «в части размера взысканной суммы». В указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы, а в остальной части судебные акты по делу оставлены без изменения. Таким образом, риск дефолта по закладной возлагается на ее продавца.
Президиум ВАС РФ указал, что:
1) стороны не могут договором устранить ответственность стороны, передающей именную ценную бумагу, за действительность прав, удостоверенных данной ценной бумагой;
2) положения ГК РФ об ответственности за действительность переданного права не исключают возможности требовать расторжения договора купли-продажи закладной, если переданное по закладной право залога оказалось недействительным. При этом не имеет правового значения, что обстоятельство, свидетельствующее о недействительности переданного права, установлено судом через год после заключения договора купли-продажи закладной и по объективным причинам не могло быть выявлено ни одной из сторон спора при всей степени разумности и осмотрительности, проявленной ими в отношениях по ипотечному кредитованию.
Еще по теме 1.2. Купля-продажа закладных:
- 2. Купля-продажа права собственности на земельный участок
- 2. Купля-продажа иностранной валюты в наличной и безналичной формах
- 6. Купля-продажа иностранной валюты в наличной и безналичной формах
- Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи, возврате уплаченных денежных средств, взыскании неустойки, возмещении морального вреда и взыскании штрафа в доход государства
- Исковое заявление об обмене недоброкачественного товара (о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченной суммы)
- Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 части жилого дома (квартиры) и применении последствий недействительности ничтожной сделки
Здравствуйте, уважаемые пользователи портала!
Ситуация, что называется накипела. Хотелось бы поделится с Вами произошедшим. Итак начинаем:
В середине декабря 2013 г. на мою квартиру нашлись покупатели, приличные люди, но ничего не понимающие в процессе покупки и продажи недвижимости. Около недели они получали одобрение на кредит и получили его. Банк для оценки запросил с меня комплект документов, кое-что мне пришлось дозаказать и поэтому представить документы банку я смог только после Нового года. Прошла оценка квартиры, далее подготовительный этап на сделку мы вышли в 20 числах января.
Опасений насчет сделки с участием банка (ипотеки) у меня не было. Я попросил мне выслать предварительно договор купли-продажи который планируется к подписанию, а так же иные документы которые я как продавец буду подписывать. Банк тянул до последнего и вот в пятницу вечером я получил проекты документов на эл. почту. Да забыл сказать, сделку назначили в 09.00 понедельника. На мой вопрос, о корректировке договора так как он меня не устраивал, было сообщено, что там на месте и обсудите. Я провел ни одну сделку и не только по недвижимости. И привык к тому, что существуют несколько этапов. 1-й обсуждение условий. 2-й переговоры с корректировкой условий. 3. подписание документов.
Не претендую на наличие и соответствие Вашим представлениям о сделках, просто я так привык.
Что же получилось в данном случае. У меня есть претензии к договору, обсуждать их в выходные никто не будет, а в понедельник утром нужно быть в офисе банка. Я недовольство свое высказал, но как говорится: "Нужно уметь принять то, что изменить не можешь". С работы все равно придется отпрашиваться. Утром я и покупатели прибыли в офис банка на Торжковской улице.
Совместно с представителем банка Марией мы сели за стол переговоров. Банк вначале отказывался вообще от каких-либо изменений условий договора. Но по всей видимости видя мою решительность отстаивать свои интересы, пошел на некоторые уступки.
Что конкретно мне не понравилось в условиях договора купли-продажи и расчетов по нему. Не буду никому забивать голову ссылками на источники права и прочую юридическую "мишуру".
Пишу по простому:
1. Условия всех договоров составлен в пользу банка на 1000% (сумма ипотеки примерно 30 % от цены квартиры). Согласно первоначальным формулировкам продавец деньги за квартиру получил в полном объеме, претензий не имеет. По факту деньги или закладываются в ячейку (не мой случай, позже я прочитал здесь же отзыв таких же продавцов квартиры волею судеб связавшихся с покупателями ипотечниками ДельтаКредит, где фигурируют те же сотрудники банка, что и у меня и об ужасах их расчета через ячейку) или расчет через накопительный счет (мой вариант). Ни в одном документе нет ссылок на то, что пункты договора составлены именно так по требованию банка (раз банк не желает менять условия - я предложил указать что данная форма договора составлена по требованию банка - получил отказ).
2. В договоре купли продажи прописана закладная и ипотека в силу закона. Я как человек не имеющий к дельтакредит никакого отношения попросил убрать этот пункт - отказ (закладная этот такой второстепенный документ, как только договор будет зарегистрирован сделать что либо с квартирой будет нельзя, независимо от того есть закладная или нет квартира уже находится в залоге у банка).
3. При этом я - ПРОДАВЕЦ - смогу получить деньги за проданную квартиру только после предоставления в банк (это то что осталось в итоге до этого этот список был значительно шире):
Оригинала договора купли-продажи с отметкой УФРС т.е. экземпляра Покупателя;
- свидетельства права собственности на имя Покупателя (можно нат. копия);
- оригинала Закладной;
- Акта приема-передачи квартиры;
- Расписки в получении денег;
4. Договор с банком о накопительном счете, составлен в г. Москва и в случае претензий обращаться в суд нужно в г. Москву по месту нахождения Головного офиса банка. Да как же так возмутился ведь мы все бумаги подписываем в Санкт-Петербурге и живу я здесь, ответ был лаконичен эти условия мы менять не будем. Это не условия снова попробовал сказать я, это констатация факта я договор подписываю в Санкт-Петербурге... но Вероника (еще один представитель банка, раздражение в ее глазах было не прикрытым, она даже позволила себе обсуждать в слух стоимость продаваемой мной квартиры, что на мой взгляд является банальным не профессионализмом на да ладно). Казалось бы Продавец (так на всякий случай один собственник с момента постройки дома, владеет более 3 лет, в квартире никто не был прописан, прямая продажа) должен был бы чувствовать себя более чем уверенно и диктовать условия сделки, ан нет в ДельтаКредит он существо бесправное. Сотрудники банка твердили хорошо заученный текст, становилось жарко после 4 часов обсуждения они делали вид, что меняют условия (изменяя трактовки суть оставалась та же, это начинало меня выводить из себя, но я держался как мог). Потихоньку я отказывался от выдвинутых требований (что называется меня брали измором и представители банка и продавцы), хотя в голове была одна мысль "А оно мне надо", если бы все происходило по схеме описанной мной выше я бы просто не приехал на подписание договора, мы не смогли договориться об условиях сделки - я не трачу свое, а так же время других. В итоге после 6 часов таких переговоров, как я их называю "по кругу", я встал попрощался и ушел.
Спустя какое-то время мне позвонили Покупатели и сказали, что банк пойдет на уступки и в среду мы сможем подписать договор. Если кто-то осилил весь текст, Вы наверное думаете, что банк признал свои ошибки... Наивные... отправленные мной проекты документов в банк остались без ответа... И опять же нужно понимать с кем ты имеешь дело... Я то наивно предполагал, что раз не получил возражений мои правки были приняты... как жестоко я ошибался.
И вот он апогей, в среду я снова отпросился с работы (как и покупатели) приехал в ДельтаКредит и узнал, что:
1. Кто-то из сотрудников банка не ответил мне и изменения они в таком виде не принимают.
2. Опять сотрудники Мария и Вероника взялись за "старое" Вы подпишите сначала договор купли продажи, а об остальном поговорим позже (то есть человек не видя полной картины происходящего продает квартиру, как старый автомобиль скажем тысяч за 15).
Сказать, что я был взбешен, отнюдь я был спокоен как никогда, потратив 10 минут на общение с ними озвучил им свое окончательное решение - сделку проводить на таких условиях я не буду.
В итоге, что имеем на сухом остатке:
1. Покупатели берут ипотеку в другом банке.
2. Я познакомился с банком ДельтаКредит, как Продавец и понял, что на меня банку глубоко наплевать. Разумные доводы на банка не действуют. И поменяется все только тогда когда Продавцы квартир, начнут десятками отказываться от сделок с участием Банка ДельтаКредит.
Предвижу вопросы, которые у Вас могут возникнуть, а чего собственного такого все требования банка нормальные, отвечу:
1. Документы, которые требуются для получения денег продавцом, могут быть получены только банком (закладная) и Покупателями (св-во и ориг. договора с отметкой УФРС) - я просил исключить закладную так как к Продавцу этот документ не имеет отношения (это взаимоотношения Банка и тех кто получает кредит), просил дополнить пункт в случае не предоставления св-ва на имя Покупателя и ориг. договора с отметкой УФРС в банк до такой даты предоставить выписку УФРС на квартиру с указанием правообладателем Покупателя и залогодержателя ДельтаКредит. Если кто не понимает поясню, документы сдаются и получаются рекомендованной банком фирмой, но мой вопрос, а что произойдет если они потеряют документы или не принесут их в ДельтаКредит, Вероника сказала, ничего они просто их восстановят за свой счет (Ага как же, при условии, что у них будут соответствующие полномочия и спустя значительно время). При этом я без квартиры, а покупатели без документов, а вот банку уже хорошо - квартира по любому в залоге, покупатели платят кредит с 1 дня подписания кредитного договора, а если я надумаю судиться с банком, то поеду в Москву. Вы конечно же мне возразите, что 1000 сделок совершаются и ничего подобного не происходит, и все так делают НО:
1. Я не все и квартира мне дорога как память (каждый сам для себя принимает решение играть в азартные игры, хорошо наверное, когда люди слепо верят банку и риэлтору, но когда те несчастные "обманутые дольщики", вкладчики банков (надеюсь за примерами далеко ходить не надо) возмущаются у меня только один вопрос - оперируя суммами в несколько миллионов рублей вы по какой причине не обратились к НЕЗАВИСИМОМУ эксперту в данной области, надеюсь все понимают, что риелтор (сопровождающий вашу сделку уже наверняка получил комиссионные с Покупателя в качестве залога за квартиру, а даже если и нет то какой суммой рискует он? А Вы?) заинтересованное лицо в сделке (и если он окажется "непорядочными" то он и думать не станет о том, что будет с вашими деньгами (почитайте договор и ответственность по нему между Вами и Агентством недвижимости и все иллюзии пройдут)).
2. Чем четче и жестче прописаны условия для каждой из сторон сделки, тем меньше в дальнейшем ждет вас "сюрпризов". Можем поспорить...
3. И главное, что бы не произошло в случае проблем о решении которых Вам не удастся договорится, куда вы пойдете - правильно в суд. Неужели самостоятельно... вряд ли... значит к юристу... так может стоит это сделать до... "что бы не было мучительно больно за бесцельно"... ну в общем, дальше вы знаете...
Спасибо за внимание и терпение. Заранее прошу прощения за возможные ошибки, опечатки и изложение событий и мыслей. (Пишу в ожидании самолета, как говорится на "одном дыхании", авторский текст без правки). Всем удачи! (В том, числе и банку ДельтаКредит, просто ему дополнительно желаю повернутся "лицом" к тем кто по большому счету их клиентами и не является). Если у кого-то остались вопросы, с удовольствием отвечу!
Выбирая банк с целью получения кредита, многие клиенты ориентируются не только на конкретные цифры в договоре, но и на репутацию банка, масштаб его деятельности, наличие отделений в шаговой доступности. Но может случиться так, что с таким трудом выбранная кредитная организация продаст закладную, и клиент окажется «под крылом» совсем другого банка. Стоит ли беспокоиться? С какой целью банки продают друг другу закладные? Об этом рассказывают специалисты ГК «МИЦ». Для начала стоит рассказать, что же представляет собой закладная. Закладная - это, по сути, именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя на недвижимость. Залогодержателем, само собой, выступает банк, выдавший кредит. Так как закладная представляет собой ценную бумагу, она может быть передана или продана другому лицу, как физическому, так и юридическому. И случаи таких продаж в современных реалиях - отнюдь не редкость. Банки делают это для пополнения своих оборотных средств, привлекая дополнительные средства для выдачи кредитов. Передача же прав по закладной представляет собой передачу другому банку права залога на недвижимость, а также обязательств по выплате средств, взятых в кредит. Как правило, продажа закладной осуществляется через год-полтора после её оформления. При передаче закладной банк не обязан спрашивать разрешение у клиента, он лишь обязан уведомить его о смене залогодержателя и сообщить реквизиты нового банка. Если же клиент не был письменно уведомлен о смене залогодержателя, то вся ответственность за просрочки и иные неблагоприятные последствия ложится на нового залогодержателя. Заемщик даже вправе вносить платежи в тот же банк, в котором изначально получал кредит. Банк может попросить клиента вносит средства на счет другой кредитной организации, однако он вправе отказаться от этого. Но стоит помнить о том, что внося средства через старый банк в самый последний момент, клиент рискует заработать просрочку, ведь деньги через посредника могут идти несколько дней. И хотя такая задержка произойдет не по вине заемщика, зачем создавать лишние проблемы и повод для разговора с кредитным инспектором? Также особо стоит упомянуть способ извещения о смене залогодержателя. Это должно быть заказное письмо с печатью кредитной организации, но никак не звонки, СМС или письма на электронную почву. Уже известны случаи мошенничества, когда злоумышленники отправляли заемщикам письма с новыми реквизитами, на которые доверчивые граждане начинали переводить платежи, в итоге образовывая серьезную просрочку по кредиту. По словам специалистов ГК «МИЦ», лучше всего лично убедиться в смене залогодержателя, позвонив своему кредитному инспектору или посетив отделение банка, где был выдан кредит. Условия же погашения кредита при продаже закладной изменяться не могут. Сумма ежемесячных платежей, сроки погашения - все это, а также иные принципиальные моменты, указанные в договоре, должны оставаться неизменным. По идее, в договоре можно даже прописать условие о невозможности продажи накладной другим лицам и кредитным организациям, однако банки редко соглашаются менять типовой текст соглашения и вносить в него подобные пункты. Как итог, можно сказать, что в принципе заемщику не о чем беспокоиться, даже если его закладную продали несколько раз. Конечно, в сети Интернет можно найти неприятные истории, связанные с такими переходами, однако они единичны и связаны, как правило, с ошибками в работе кредитной организации, которые легко можно оспорить в суде. «Даже если ваша закладная была передана другому банку, причин для беспокойства нет, - комментирует руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. - Никто не вправе изменять условия погашения, текст договора или какие-то другие принципиальные моменты. Для клиента, по сути, все остается по старому, измениться может лишь номер счета, на который будут переводиться средства, и то только с согласия самого клиента. Если же вы являетесь клиентом крупного банка, то, скорее всего, с такой ситуацией вы даже не столкнетесь, так как таким организациям нет нужды привлекать дополнительные средства для выдачи кредитов».
Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
председательствующего Беляевой Т.А.,
при секретаре Титовой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО КБ «ДельтаКредит» к Бархатов Д.С. о взыскании долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора,
У С Т А Н О В И Л:
АО КБ «ДельтаКредит» обратилось с иском к Бархатов Д.С. о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме в том числе – сумма невозвращенного кредита, - начисленные и неуплаченные проценты, . – пеня., взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере расходы по оплате услуг оценщика
Кроме того, АО КБ «ДельтаКредит» просило обратить взыскание на принадлежащее ответчику имущество в виде жилого помещения, расположенного по адресу: , кадастровый №, установив начальную продажную стоимость в размере.
В обоснование своих требований ссылалось на то, что ДД.ММ.ГГГГ между АО КБ «ДельтаКредит» и Бархатов Д.С. заключен кредитный договор на сумму, сроком на 242 месяца, под 15,00 % годовых, для приобретения в собственность заемщика жилого помещения, расположенного по адресу: , кадастровый №. Обеспечением исполнения обязательств является, заложенное имущество, принадлежащее Бархатов Д.С. Д.С. Законным владельцем закладной является АО КБ «ДельтаКредит» на основании отметки в закладной. Заемщик обязательства надлежащим образом не исполняет, в сроки, установленные кредитным договором, денежные средства не возвращает.
Истец – представитель АО КБ «ДельтаКредит» К.Д.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.
Ответчик – Бархатов Д.С. в судебное заседание не явился, извещен по последнему месту жительства, не проживает. В порядке ст. к участию в деле для защиты интересов Н.С.М. привлечена адвокат В.И.П., который исковые требования не признал, поскольку позиция ее доверителя ему не известна.
Из материалов дела следует, что ответчиком по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ неоднократно нарушались сроки оплаты задолженности по кредиту и начисленным процентам.
Из представленного расчета следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ просроченный основной долг составляет в том числе. – сумма невозвращенного кредита, . - начисленные и неуплаченные проценты,
Данные расчеты проверены судом, сомнений не вызывают, ответчиками не оспорен.
Согласно Условиям кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заемщик обязуется возвратить заем и уплатить проценты путем осуществления ежемесячных платежей, в порядке установленных договором (л.д. 12).
В силу п. 5.4 (п.б) договора, займодавец вправе требовать досрочного возврата суммы кредита, начисленных процентов и суммы неустойки при просрочке заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 15 календарных дней.
Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства, то суд считает возможным удовлетворить исковые требования АО КБ «ДельтаКредит», взыскать досрочно с Бархатов Д.С., на основании ст. ст. , основной долг в размере, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Также подлежат удовлетворению и исковые требования о взыскании с ответчика процентов за пользование денежными средствами и неустойки за просрочку исполнения обязательств по возврату основного долга и процентов.
Р Е Ш И Л:
Исковые требования АО КБ «ДельтаКредит» удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между АО КБ «ДельтаКредит» и Бархатов Д.С..
Взыскать с Бархатов Д.С. в пользу АО КБ «ДельтаКредит» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме в том числе. – сумма невозвращенного кредита, . - начисленные и неуплаченные проценты, . – пеня., взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере., расходы по оплате услуг оценщика., всего.
Судебная практика по применению норм ст. 819, 820, 821, 822, 823 ГК РФ
Уменьшение неустойки
Судебная практика по применению нормы ст. 333 ГК РФ
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2010 по делу n А55-16658/2009 По делу о признании незаконным отказа УФРС в государственной регистрации дополнительного соглашения об ипотеке квартиры, об обязании зарегистрировать данное дополнительное соглашение, а также взыскании судебных расходов на проезд представителя.Суд первой инстанции Арбитражный суд Самарской области
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ
СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 февраля 2010 г. по
делу N А55-16658/2009
Резолютивная часть
постановления объявлена 01 февраля 2010
года
Постановление в полном объеме
изготовлено 01 февраля 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный
суд в составе:
председательствующего
судьи Марчик Н.Ю.,
судей Рогалевой Е.М.,
Засыпкиной Т.С.,
при ведении протокола
секретарем судебного заседания Усановой
М.П.,
с участием:
от заявителя -
Мягкова О.В., доверенность от 12.01.2010 г. N
05/2010,
от ответчика - Зарифов И.Р.,
доверенность от 25.12.2009 г. N 12-5239, Ловыгина Е.В.,
доверенность от 25.12.2009 г. N 12-5241,
от
третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 01
февраля 2010 года в помещении суда, в зале N 7,
апелляционную жалобу закрытого акционерного
общества "Коммерческий Банк
ДельтаКредит"
на решение Арбитражного
суда Самарской области от 29 октября 2009 года
по делу N А55-16658/2009 (судья Холодкова Ю.Е.)
по заявлению закрытого акционерного
общества "Коммерческий Банк ДельтаКредит",
г. Москва,
к Управлению Федеральной
регистрационной службы по Самарской
области, г. Самара,
третье лицо:
Гуткович Илья Игоревич, г. Самара,
о
признании незаконным отказа в
государственной регистрации
дополнительного соглашения об ипотеке
квартиры,
установил:
закрытое
акционерное общество "Коммерческий Банк
ДельтаКредит" (далее - заявитель, Банк, ЗАО
"КБ ДельтаКредит") обратилось в Арбитражный
суд Самарской области с заявлением к
Управлению Федеральной регистрационной
службы по Самарской области (далее -
ответчик, УФРС по Самарской области) о
признании незаконным отказа в
государственной регистрации
дополнительного соглашения об ипотеке
квартиры, расположенной по адресу:
Самарская область, г. Самара, Ленинский
район, ул. Вилоновская, дом 4 "а", кв. 17, 18, и об
обязании ответчика зарегистрировать
дополнительное соглашение об ипотеке
квартиры, расположенной по адресу:
Самарская область, г. Самара, Ленинский
район, ул. Вилоновская, дом 4 "а", кв. 17, 18.
Банк обратился также с заявлением о
взыскании с ответчика судебных расходов на
проезд его представителя в Арбитражный суд
Самарской области в сумме 11 982 руб.
Решением суда первой инстанции от 29 октября
2009 года в удовлетворении заявленных
требований отказано.
При принятии
судебного акта суд первой инстанции
исходил из того, что залог одержателя удостоверены
закладной, и, следовательно, изменения и
дополнения в регистрационную запись об
ипотеке могут быть внесены на основании
соглашения об изменении содержания
закладной, но не на основании
представленного заявителем
дополнительного соглашения к договору об
ипотеке. Оспариваемый отказ в
государственной регистрации
дополнительного соглашения не нарушает
права заявителя, так объем и условия
ипотечных правоотношений в данном случае
обусловлен изменением содержания
закладной, а не договора об ипотеке.
Не
согласившись с выводами суда первой
инстанции, Банк обратился с апелляционной
жалобой, в которой просит решение суда
первой инстанции отменить.
Податель
жалобы считает, что решение суда первой
инстанции не соответствует общим правилам
гражданского законодательства о
заключении договоров, в частности, п. 1 ст. 452
Гражданского кодекса РФ,
предусматривающему право сторон по
соглашению дополнять или изменять условия
договора. Судом при вынесении решения были
неправильно применены нормы материального
права - ст. 164 Гражданского кодекса, п. 4 ст. 9,
ст. 10, ст. 13, ст. 3, ст. 50 Федерального закона
"Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Представитель заявителя в судебном
заседании поддержал доводы, изложенные в
апелляционной жалобе.
Представители
ответчика, считая решение суда первой
инстанции законным и обоснованным,
возражали против удовлетворения
апелляционной жалобы.
Представитель
третьего лица в судебное заседание не
явился.
В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст.
266 АПК РФ дело по апелляционной жалобе
рассмотрено судом апелляционной инстанции
в отсутствие представителя третьего лица,
надлежащим образом извещенного о времени и
месте судебного разбирательства.
В
судебном заседании 25 января 2010 года
объявлялся перерыв в соответствии со
статьей 163 АПК РФ до 12 часов 30 минут 01
февраля 2010 года.
Проверив материалы
дела, выслушав представителей сторон,
оценив в совокупности имеющиеся в деле
доказательства, суд апелляционной
инстанции считает решение суда первой
инстанции законным и обоснованным, а
апелляционную жалобу - не подлежащей
удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 29.04.2008 г.
между ЗАО "КБ ДельтаКредит"
(залогодержатель) и гр. Гутковичем И.И.
(залогодатель) заключен договор об ипотеке N
88932-ДИ-2008, по условиям которого залогодатель
в обеспечение исполнения своих
обязательств по кредитному договору от
29.04.2008 г. N 88932-КД-2008, заключенному в городе
Москве между залогодателем и
залогодержателем, передает
залогодержателю в залог (ипотеку) квартиру
по адресу: город Самара, Ленинский район, ул.
Вилоновская, дом 4 "а", квартира 17, 18.
Согласно п. 1.3 данного договора права
залогодержателя, как залогодержателя
квартиры, а также права залогодержателя по
кредитному договору удостоверяются
закладной, составляемой залогодателем на
условиях, предусмотренных настоящим
договором.
Согласно данным Единого
государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)
договор об ипотеке от 29.04.2008 г. N 88932-ДИ-2008 был
зарегистрирован 05.05.2008 г., о чем имеется
соответствующая запись в ЕГРП.
07.05.2008 г.
первоначальному залогодержателю ЗАО
Коммерческий банк Дельта Кредит выдана
закладная (т. 1 л.д. 130 - 140).
23.04.2009 г. между
ЗАО "КБ ДельтаКредит" (залогодержатель) и гр.
Гутковичем И.И. (залогодатель) заключено
дополнительное соглашение N 1 к договору об
ипотеке от 29.04.2008 г. N 88932-ДИ-2008, согласно
которому п. 1.1. договора об ипотеке изложен в
иной редакции.
27.04.2009 г. гр. Гуткович И.И.
и ЗАО "КБ ДельтаКредит" обратились в УФРС по
Самарской области с заявлением о
регистрации дополнительного соглашения
от
23.04.2009 г. N 1 к договору об ипотеке от
29.04.2008 г. N 88932-ДИ-2008. (т. 1 л.д. 55 - 56).
Сообщением от 04.05.2009 г. N 01/112/2009-179
регистрирующий орган отказал Банку в
государственной регистрации
дополнительного соглашения к договору об
ипотеке квартиры на основании абзаца 4 п. 1
ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" в связи
с тем, что документа, представленные на
государственную регистрацию права, по
содержанию не соответствуют требованиям
действующего законодательства (т. 1 л.д. 72 -
73).
Отказ мотивирован тем, что поскольку
права залогодержателя удостоверены
закладной, изменения и дополнения в
регистрационную запись об ипотеке могут
быть внесены только на основании
соглашения об изменении содержания
закладной.
Считая отказ в
государственной регистрации
дополнительного соглашения незаконным,
Банк обратился в арбитражный суд с
настоящим заявлением.
Отказывая в
удовлетворении заявленных требований, суд
первой инстанции правомерно исходил из
следующего.
Согласно абзацу 4 п. 1 ст. 20
Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" в государственной регистрации
прав может быть отказано в случае, если
документы, представленные на
государственную регистрацию прав, по форме
или содержанию не соответствуют
требованиям действующего
законодательства.
Частью 1 ст. 452
Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что
соглашение об изменении или о расторжении
договора совершается в той же форме, что и
договор, если из закона, иных правовых
актов, договора или обычаев делового
оборота не вытекает иное.
Между тем
нормы Федерального закона "Об ипотеке
(залоге недвижимости)" (далее - Закон об
ипотеке) определяют специальный порядок
принятия таких решений, который отличается
от порядка совершения сделок,
установленного нормами Гражданского
кодекса РФ, если права залогодержателя
удостоверены закладной.
Согласно п. 1 ст.
13 Закона об ипотеке права залогодержателя
по обеспеченному ипотекой обязательству и
по договору об ипотеке могут быть
удостоверены закладной, поскольку иное не
установлено настоящим Федеральным
законом.
В силу п. 2 ст. 13 Закона об
ипотеке закладная является именной ценной
бумагой, удостоверяющей следующие права ее
законного владельца: право на получение
исполнения по денежным обязательствам,
обеспеченным ипотекой, без представления
других доказательств существования этих
обязательств, право залога на имущество,
обремененное ипотекой.
Согласно п. 6 ст.
13 Закона об ипотеке должник по
обеспеченному ипотекой обязательству,
залогодатель и законный владелец закладной
по соглашению могут изменить ранее
установленные условия закладной.
При
заключении соглашения, указанного в п. 6
настоящей статьи и п. 3 ст. 36 настоящего
Федерального закона, и переводе долга по
обеспеченному ипотекой обязательству в
таком соглашении предусматривается либо
внесение изменений в содержание закладной
путем прикрепления к ней оригинала такого
соглашения и указания должностным лицом
органа, осуществляющего государственную
регистрацию прав, в тексте самой закладной
на соглашение как на документ, являющийся
неотъемлемой частью закладной, в
соответствии с правилами части второй ст. 15
настоящего Федерального закона, либо
аннулирование закладной и одновременно с
этим выдача новой закладной, составленной с
учетом соответствующих изменений (п. 7 ст. 13
Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 1
ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит
государственной регистрации в Едином
государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним в порядке,
установленном федеральным законом "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке если
права залогодержателя удостоверяются
закладной, в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав,
одновременно с документами для
государственной регистрации ипотеки,
представляются также: закладная, ее копия, а
также документы, названные в закладной в
качестве приложений, и их копии.
Пунктом
1 ст. 11 Закона об ипотеке установлено, что
государственная регистрация договора об
ипотеке является основанием для внесения в
Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним записи
об ипотеке.
Согласно п. 2 ст. 23 Закона об
ипотеке изменения и дополнения в
регистрационную запись об ипотеке вносятся
на основании соглашения между
залогодателем и залогодержателем об
изменении или о дополнении условий
договора об ипотеке.
Изменения и
дополнения регистрационной записи об
ипотеке не допускаются, если права
залогодержателя удостоверены закладной, за
исключением случая, предусмотренного п. 6
ст. 13 Закона об ипотеке.
Порядок
изменения регистрационной записи об
ипотеке урегулирован Инструкцией о порядке
государственной регистрации ипотеки
объектов недвижимого имущества,
утвержденной приказом Министерства
юстиции Российской Федерации от 15.06.2006 г. N 213
(далее - Инструкция).
Согласно п. 21
Инструкции изменения и дополнения
регистрационной записи об ипотеке не
допускаются, если права залогодержателя
удостоверены закладной, за исключением
случая, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона об
ипотеке (ст. 23 Закона об ипотеке) (в случае
заключения должником по обеспеченному
ипотекой обязательству, залогодателем и
законным владельцем закладной соглашения
об изменении ранее установленных условий
закладной).
Анализ вышеприведенных
статьей законодательства свидетельствует
о том, что закладная обладает специальным
статусом, а ее выдача и ее наличие имеет в
данном случае правообразующее и
правоудостоверяющее значение для
ипотечных правоотношений.
На основании
изложенного, как правильно указал суд
первой инстанции, в данном случае права
залогодержателя удостоверены закладной, и,
следовательно, изменения и дополнения в
регистрационную запись об ипотеке могут
быть внесены на основании соглашения об
изменении содержания закладной, но не
основании предоставленного заявителями
дополнительного соглашения к договору об
ипотеке.
Кроме того, п. 4 ст. 14 Закона об
ипотеке определено, что при несоответствии
закладной договору об ипотеке или договору,
обязательство из которого обеспечено
ипотекой, верным считается содержание
закладной, за исключением случая, если ее
приобретатель в момент совершения сделки
знал или должен был знать о таком
несоответствии.
Таким образом,
оспариваемый отказ в государственной
регистрации дополнительного соглашения не
нарушает права заявителя, так как объем и
условия ипотечных правоотношений в данном
случае обусловлен изменением содержания
закладной, а не договора об ипотеке.
При
таких обстоятельствах суд первой инстанции
пришел к правильному выводу о том, что
оспариваемый отказ соответствует
требованиям ст. 20 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" и не
нарушает права и законные интересы
заявителя, и на основании ч. 3 ст. 201 АПК РФ
обоснованно отказал в удовлетворении
заявленных требований.
Доводы,
приведенные ЗАО "КБ ДельтаКредит" в
апелляционной жалобе, основаны на
ошибочном толковании закона и не
опровергают обстоятельств, установленных
судом первой инстанции при рассмотрении
настоящего дела, и, соответственно, не
влияют на законность принятого судом
решения.
Таким образом, фактические
обстоятельства, имеющие значение для дела,
установлены судом первой инстанции на
основе полного и всестороннего
исследования имеющихся в деле
доказательств, нормы материального и
процессуального права не нарушены, в связи
с чем суд апелляционной инстанции не
находит оснований для отмены принятого
судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 266
- 271 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации,
суд
постановил:
решение Арбитражного
суда Самарской области от 29 октября 2009 года
по делу N А55-16658/2009 оставить без изменения, а
апелляционную жалобу - без
удовлетворения.
Постановление вступает
в законную силу со дня его принятия и может
быть обжаловано в двухмесячный срок в
Федеральный арбитражный суд Поволжского
округа через суд первой
инстанции.
Председательствующий
Н.Ю.МАРЧИК
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
Т.С.ЗАСЫПКИНА