В соответствии с СПИ-101-95 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обосновании инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений», проектная подготовка строительства, как правило, состоит из трех основных этапов.
На первом этапе определяются цель инвестирования, назначение и мощность объекта строительства, номенклатура продукции или оказания услуг, местоположение объекта, проводится оценка возможностей финансирования и достижения намеченных техникоэкономических показателей.
После разработки первого этапа заказчик представляет в местные органы исполнительной власти ходатайство (декларацию) о намерениях. В нем для производственных объектов приводятся технические и технологические данные о предприятиях, примерная численность рабочих и служащих, и ориентировочная потребность предприятия в сырье и материалах, в энергоресурсах, в воде, земельных ресурсах, соображения о возможном влиянии предприятия на окружающую среду, обеспечение работников и их семей жильем и объектами социальнобытового назначения.
Получив положительное заключение на ходатайство о намерениях, заказчик приступает к разработке «Обоснований инвестиций в строительство».
Второй этап начинается с разработки «Обоснований инвестиций в строительство» («Обоснований»), которая проводится с целью принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций.
Третий этап - согласование, экспертиза и утверждение разработанных «Обоснований».
При проектировании различают предпроектную стадию и стадии непосредственного проектирования объекта.
Предпроектная стадия объединяет первый и второй этапы проектной подготовки строительства в инвестиционном процессе.
В задании на разработку «Обоснований» должны быть приведены требования к архитектурно-строительным, объемно-планировочным и конструкторским решениям, требования к охране окружающей среды, особые условия строительства и основные технико-экономические показатели проекта.
Утверждение «Обоснований» осуществляется на основе заключения государственной экспертизы и решения местного органа исполнительной власти о согласовании места сооружения объекта.
В зависимости от сложности объекта проектная документация на строительство предприятий, зданий и сооружений может разрабатываться в одну или две стадии. По технически несложным объектам, строительство которых осуществляется преимущественно по проектам массового и повторного применения, а также объектам технического перевооружения, разработка проектно-сметной документации осуществляется в одну стадию -
рабочий проект.
Проектирование технически сложных объектов (множество индивидуальных и конструктивно сложных зданий, большое число участников строительного производства) выполняется в две стадии: проект и рабочая документация.
Состав проекта, как стадии проектирования, согласно «Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, здании и сооружений» (СНиП 11-01-95) включает в себя следующие разделы:
Общая пояснительная записка;
Генеральный план и транспорт;
Технологические решения;
Организация и условия труда работников;
Управление производством и предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих;
Архитектурно-строительные решения;
Инженерное оборудование,
Сети и системы;
Организация строительства;
Охрана окружающей среды;
Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;
Сметная документация;
Эффективность инвестиций.
На основании утвержденного проекта разрабатывается рабочая документация, включающая и локальные сметы, ведомости объемов и потребности в материалах строительных и монтажных работ, сборники спецификаций оборудования.
Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации.
Проектная документация, предназначенная для утверждения (Стадия «Проект», утверждаемая часть рабочего проекта) - документация, содержащая архитектурно-градостроительные решения, учитывающие социальные, экономические, функциональные, инженерные, технологические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту, в объеме, необходимом для разработки рабочей документации, а также включающая сметную стоимость строительства.
Проектная документация разрабатывается на основании исходно-разрешительной документации в соответствии с требованиями строительных норм, архитектурно-планировачного задания и задания на проектирование.
Разработка проектной документации на строительство объектов осуществляется в соответствии и с учетом утвержденной градостроительной документации и утвержденных обоснований инвестиций в строительство или реконструкцию объекта.
До начала проектных работ идет предпроектная подготовка строительства, которая заключается в оценке соответствия размещаемого объекта ранее разработанной градостроительной документации, в сборе исходных данных и разработке исходно-разрешительной документации в соответствии с утвержденной градостроительной документацией или при наличии градостроительного обоснования размещения объекта.
Целью предпроектных проработок являются: градостроительное обоснование размещения нового объекта строительства или проведения работ по реконструкции существующего, установление инвестиционной привлекательности, возможности реконструкции или строительства объекта на конкретном участке с учетом градостроительных, социально-экономических, историкокультурных, экологических, санитарно-гигиенических норм и требований.
Сбор исходно-разрешительной документации осуществляется Заказчиком в соответствии с договором на проектирование, при наличии соответствующей лицензии, к данной работе может привлекаться Проектировщик.
Состав исходно-разрешительной документации:
1. Разрешение на осуществление градостроительной деятельности.
2. Документ, удостоверяющий право заказчика на земельный участок.
3. Архитектурно- планировочное задание.
4. Задание на проектирование по установленной форме.
5. Ситуационный план, М 1:10000, 1:5000, 1:2000.
6. Выкопировка из генерального плана соответствующей градостроительной, проектно-
планировочной документации, М 1:2000,1:1000,1:500.
7. Технические условия присоединения к инженерным коммуникациям, сетям и сооружениям со схемой, на которой указываются точки присоединения.
Архитектурно-планировочное задание выдается местным органом архитектуры и градостроительства на основании задания на проектирование.
Задание на проектирование - обязательная часть исходной документации, утверждаемая Заказчиком и определяющая характер и объем выполнения архитектурно-градостроительной деятельности по объекту, включающая весь комплекс основных требований Заказчика и условий исходно-разрешительной документации.
Задание на проектирование составляется и утверждается Заказчиком совместно с проектировщиком (автором проекта).
Разделы проектной документации. Стадии проектирования
Проектная подготовка строительства, реконструкции объекта включает следующие этапы:
Разработку, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения - архитектурного проекта (может разрабатываться в составе проектной документации);
Разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации;
Разработку рабочей документации.
Стадийность проектирования объекта строительства устанавливается Заказчиком совместно с проектировщиком в задании на проектирование.
· Стадия "Эскизный проект" (ЭП) - для объектов технически сложных относительно
градостроительных, архитектурных, художественных и экологических требований,
инженерного обеспечения, а так же основание для составления архитектурно-планировочного задания и задания на проектирование, подготовки исходно-разрешительной документации.
· Стадия Проект (П) - основная утверждаемая стадия проектирования объектов строи-тельства и реконструкции.
· Стадия Рабочая документация (РД) - комплект документов, необходимых для произ-водства строительных и монтажных работ.
· Стадия Рабочий проект (РП) - стадия которая совмещает в себе две предыдущие ста-дии, а именно проект и рабочую документацию.
В состав проектной документации на стадии Эскизный проект (ЭП) входят:
1. Общая пояснительная записка с исходно-разрешительной документацией.
2. Ситуационный план, М 1:5000, 1:2000.
3. Опорный план (план существующего использования территории), М 1:1000,1:500.
4. Генеральный план, М 1:1000, 1:500.
5. Планы первого и неповторяющегося этажей, фасады, разрезы, М 1:200, 1:100,1:50.
6. Демонстрационный материал (макет, общий вид, цветовое решение).
В состав проектной документации на стадии Проект (П), утверждаемой части рабочего проекта (РП) входят:
1. Исходные материалы для проектирования;
2. Общая пояснительная записка;
3. Генеральный план и транспорт;
4. Архитектурно-строительные решения;
5. Решения по инженерному оборудованию и системам;
6. Инженерные сети;
7. Охрана окружающей среды и санитарно-гигиенические требования;
8. Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
9. Технологические решения (при необходимости);
10. Организация строительства (при необходимости);
11. Сводный сметный расчет стоимости строительства;
12. Обоснование эффективности инвестиций (при необходимости).
13. Организация и условия труда работников (для объектов производственного назначения);
14. Управление производством и предприятием (для объектов производственного назначения).
Рабочий проект разрабатывается в сокращенном объеме и составе, определяемом в зависимости от вида строительства и функционального назначения объекта, применительно к составу и содержанию стадии "Проекта".
В состав рабочего проекта включается рабочая документация.
Рабочая документация - представляет собой комплект рабочих чертежей и текстовых доку-
для производства строительных и монтажных работ, а также изготовления строительных изделий
на заводах или непосредственно на строительной площадке.
Рабочая документация для строительства должна выдаваться заказчику комплектно. При этом состав рабочей документации в каждом конкретном случае устанавливается при заключении договоров (контрактов) между заказчиком и исполнителем работ.
В состав рабочей документации на строительство здания или сооружения в общем случае включают:
1) основные комплекты рабочих чертежей, предназначенные для производства строительных и монтажных работ;
2) рабочую документацию на строительные изделия по ГОСТ 21.501, предусмотренные соответствующими основными комплектами рабочих чертежей;
3) спецификации оборудования, изделий и материалов по ГОСТ 21.110;
4) ведомости потребности в материалах, ведомости объемов строительных и монтажных работ;
5) сметную документацию по установленным формам (сводный сметный расчет, объектные и локальные сметы).
3. Проектные и изыскательские организации
К проектным организациям, выполняющим работы для капитального строительства, относятся проектные, изыскательские и комплексные проектно-изыскательские и научно-исследовательские организации различных форм (институты, управления, конструкторские бюро, мастерские). Проектирование производят за счет средств организаций заказчиков, которые заключают договоры на выполнение проектных работ с генеральным проектировщиком.
Генеральным проектировщиком является организация, выполняющая основную часть проектных работ (в промышленном строительстве - технологическую). Генеральный проектировщик для выполнения отдельных частей проекта (изысканий, спецработ и т.д.) привлекает на договорных началах в качестве субподрядчиков специализированные организации. При этом он несет ответственность за комплексность выполнения проекта, т.е. за увязку между собой всех разделов проекта.
4. Изыскательские работы
Важным элементом предпроектной стадии проектирования объектов в строительстве являются экономические, инженерные или технические изыскания, в результате которых определяется экономическая целесообразность и техническая возможность строительства, и выявляются условия его осуществления.
Изыскания - комплекс экономических и инженерных (технических) исследований района или площадки (трассы) строительства, позволяющих всесторонне анализировать условия строительства и эксплуатации будущего объекта, обосновать экономическую целесообразность и техническую возможность и объем возводимых новых или реконструкцию предприятий, зданий и сооружений и подготовку исходных данных для проектирования.
Качество изысканий во многом определяет эффективность строительства и эксплуатации будущих объектов. Известны случаи, когда недостаточно полные изыскания или допущенные в них ошибки приводили к значительному ущербу, связанному с ликвидацией просадок, оползней, подтопления территории и др.
Изыскания делят на экономические и инженерные или технические.
Проведению изысканий предшествует выбор площадки или трассы для строительства, который осуществляется генеральной проектной организацией по поручению заказчика.
Экономические изыскания - выявление и обоснование вариантов обеспечения строительства сырьем, местными материалами, топливом, электроэнергией, водой, газом, теплом, транспортными связями, рабочими кадрами, жильем, культурно-бытовыми учреждениями. Эти изыскания проводятся генеральной проектной организацией после получения от заказчика утвержденного задания на проектирование. Сбор исходных материалов для экономических изысканий производится на основе схем развития отраслей промышленности, технико-экономического обоснования на проектирование территориально-промышленных комплексов и промышленных узлов, технико-экономического расчета (ТЭР) транспортных схем, ТЭР по охране окружающей среды и др. ТЭР. Часть необходимых данных для экономических изысканий может быть получена из банков данных и паспортов резервных площадок. В процессе экономических изысканий изучается экономическое развитие района строительства, составляются балансы наличных и потребных ресурсов, предложения по покрытию дефицита ресурсов, определяется численность населения, динамика его роста в связи с развертыванием строительства и соответственно динамика жилищного и социально-бытового строительства.
Данные экономических изысканий являются исходными для последующих этапов проектирования - разработке проекта и рабочей документации.
Инженерные (технические) изыскания проводятся с целью изучения природных условий района и площадки строительства на всех стадиях проектирования и включают следующие виды работ:
· топографо-геодезические,
· геологические,
· гидрогеологические,
· гидрометеорологические,
· почвенно-геоботанические,
· санитарно-гигиенические и др.
Организация изысканий осуществляется генеральным проектировщиком, который проводит их самостоятельно, или с привлечением специализированных изыскательских организаций.
Изыскательские работы выполняются экспедициями, партиями, отрядами, бригадами, которые могут быть комплексными или специализированными.
Работы проводятся в три периода: подготовительный, полевой и камеральный.
В подготовительный период собираются и изучаются необходимые данные по объекту изысканий из архивов, справочников, отчетов и прочих материалов и намечаются организационные мероприятия по производству изыскательских работ; при этом уточняется задание, выданное изыскательской партии.
Полевые работы проводятся непосредственно на будущей площадке строительства. В процессе полевых работ должны быть намечены все принципиальные технические решения генерального плана предприятия. Осуществляющая их изыскательская партия действует на основании выданного ей задания, в котором четко формулируются поставленные задачи, дается перечисление всех подлежащих выполнению полевых работ и перечень материалов, которые должны быть представлены в результате работы партии. Работу на месте изыскания начинают с получения в местных организациях всех материалов, которые могут быть использованы для дополнения и уточнения ранее собранных сведений.
В камеральный период обрабатываются полевые материалы, и составляется сводный отчет по проведенным изысканиям. Камеральная обработка на последнем этапе производится обычно на месте постоянного пребывания изыскательской партии, где имеются для этого все необходимые условия и инструменты.
Для архитекторов, строителей, подрядчиков, а также для предпринимателей важно знать основы строительства и иметь понятие о проектировании зданий, сооружений и любых объектов, которые будут сданы в эксплуатацию. В рабочем процессе имеет большое значение назначение постройки. Это может быть жилой комплекс, промышленные цеха или частные владения для проживания. В любом случае перед началом стройки важно разработать проект.
В этой статье мы рассмотрим, какие этапы возведения любого объекта можно выделить, особенности каждой ступени, а также рассмотрим компьютерные программы, предназначенные для автоматизирования работы проектировщиков.
Особенности подготовки строительства в России, отличия от западной структуры
Независимо от того, что на российском рынке застройщиков множество компаний предлагают свои услуги по созданию проектной документации, крупные фирмы часто обращаются на Запад. Такое отношение к отечественным предложениям имеет следующее объяснение. Производительность труда на стройплощадках в Европе и в Америке в 3-4 раза выше, чем в России, так как большинство проблем, с которыми сталкиваются строители, решаются еще на этапе проектирования. Чтобы выбрать добросовестных подрядчиков для подготовки проекта, которые не будут уступать западным по качеству, учитывайте следующие нюансы:
- На момент расчета и проектирования зданий и сооружений специалисты должны учитывать большое количество факторов, в том числе схему градостроительства, инфраструктуру города и района, результаты экологических, геологических и прочих изысканий, требования к прокладываемым инженерным сетям и используемым стройматериалам. Потребуйте отчеты по данным видам работ, чтобы проанализировать верность выводов работников компании.
- Использование технологий объемного моделирования. 3D-проект помогает проработать самые мелкие детали. Именно из-за того, что многие российские компании предпочитают все делать старыми способами, то есть составлять чертежи на плоскости, большинство важных моментов просто упускается из вида. Такие подводные камни всплывают уже на моменте строительства – возникают заминки, теряется много времени, увеличиваются расходы, требуется повторное моделирование.
- Визуализация. Без визуального макета будущего здания заказчик не сможет получить представление о постройке. Чтобы полностью учесть пожелания нанимателя, хорошие фирмы обязательно предварительно наглядно показывают проект. Также большинство программ, которыми пользуются проектировщики, имеют возможность подключения к 3D-принтерам. Это позволяет напечатать фигуры в трехмерном пространстве, сделать реальный макет. Особенно сложные узлы, помещения можно визуализировать отдельно.
- Согласование проекта между инстанциями. Важен процесс управления подрядчиком специалистами, а также возможность отправки документации в проверяющие органы. Если не налажен процесс отправления данных, то работа будет стопориться еще на этапе проектирования.
- Наём фрилансеров. Услуги свободных профессионалов – это, с одной стороны, экономия средств, но с другой – не всегда точно выполненная работа. Не стоит доверять крупные проектные мероприятия таким специалистам. Если вы прибегаете к их помощи, ставьте перед ними узкопрофильные задачи, например, создание кровли проектируемого здания.
- Использование электронной передачи информации. С помощью современных САПР-систем можно интегрировать файлы практически любых форматов, открывать их с любых устройств, в том числе с мобильных версий. Также большинство CAD предлагают возможность электронной подписи. Это уменьшает затраты на время, проведенное в ожидании получения бумажных писем и в организации личных встреч.
Большинство из перечисленных особенностей легко решается установкой качественного программного обеспечения. Если вы заказчик, осведомитесь, с каким ПО работает фирма. Пример хороших платформ – «Автокад» или его аналог – . Продукты от разработчика ZWSOFT обладают обширными функциями, в том числе возможностью создания 3D-чертежей, визуализацией, доступностью работы с большинством текстовых и графических файлов. Подробнее о программах расскажем ниже.
Этапы проектирования зданий и сооружений
В зависимости от назначения постройки могут немного различаться стадии, дополняться необходимыми мероприятиями, но алгоритм остается для всех объектов одинаковым.
Сбор исходно-разрешительной документации (ИРД)
Это предпроектный период, его суть заключается в том, чтобы подтвердить свое право собственности на участок и получить разрешение от различных инстанций на возведение на территории данного строительного комплекса. Классический перечень пакета бумаг следующий:
- Документы, подтверждающие право на владение недвижимым имуществом – территорией. Это может быть акт купли-продажи, дарения или наследования.
- Подтверждение возможности постройки от городской администрации. Это решение муниципалитета, согласие на возведение здания.
- Заключения от различных служб города: пожарная инспекция, санитарно-эпидемиологическая служба, экологическая инстанция, защита памятников культуры, если объект подлежит охране, и пр.
- Технические задания на подключение к действующим городским инженерным сетям или заявление на создание индивидуальных точек обслуживания. Сюда входят такие коммуникации, как: водоснабжение, отопление, канализация, электрификация, газификация, отведение стоков (ливневки, бытовые отходы и пр.), подсоединение к автомобильным и ж/д дорогам, а также телекоммуникация, телефония, интернет и пр.
Это приблизительный, основной перечень исходно-разрешительной документации, но он может быть расширен в зависимости от типа постройки.
Проведение инженерных изысканий
Этот этап предполагает основу проектирования зданий и сооружений. На участке проводятся работы по подготовке стройплощадки, по результатам которых принимаются решения по углублению фундаментов, расположению объектов, а также по защите от влияния различных факторов, например, от подземных вод. Все изыскательные работы регламентируются СП 47.13330.2012. Проводят следующие изыскания:
- геодезические – фотографическая съемка рельефа;
- геологические – химический и физический анализ почвы;
- экологические и гидрометеорологические – особенности флоры и фауны участка, климатические условия;
- гидрографические – указание на подземные воды и источники.
В этот перечень также входит анализ по сейсмическим характеристикам, опасным местам, взрывоопасным участкам и пр.
Разработка проектной документации
Это текстовые и графические файлы, которые отражают содержание всего проекта. В пакет обычно входят следующие разделы:
- пояснительная записка;
- схема земельного участка;
- генплан строения;
- решения по архитектуре здания;
- чертежи прокладки инженерных систем;
- смета на строительство;
- сводки мероприятий, которые проведены для обеспечения пожарной безопасности, по охране окружающей среды и пр.
Состав документов может незначительно меняться в зависимости от назначения строения.
Рабочая документация – это графический этап проектирования зданий и сооружений
Все чертежи выполняются строго в соответствии с решениями, выполненными на предыдущей стадии. Документ, который содержит требования к оформлению – ГОСТ Р21.1101-2013. Он регламентирует:
- комплектацию схем в проекте;
- определенное оформление, подписи, проставление маркеров и пр.;
- все надписи и штампы на чертежах;
- перечень сопутствующих бумаг;
- стандарты, типовые решения и спецификации.
По завершении сбора пакета проводится экспертиза. Экспертная оценка определяет безопасность конструкций, целесообразность конструктивных решений. При внесении корректив может потребоваться повторная процедура. Можно использовать различные методы при разработке проекта здания, способы также должны быть отражены в бумагах. После того, как стадия проектирования была завершена, предстоит согласование объекта, а также получение ряда заключений от проверяющих органов.
Экспертиза проектной документации
Такой анализ документов выполняется в большинстве случаев, кроме тех объектов, которые признаны технически несложными. Все работы регламентируются Положением РФ №145 от 05.03.2007 г. Суть мероприятия – проверка всех представленных чертежей на соответствие нормам прочности, безопасности, пожарным требованиям, а также условиям санитарной эпидемиологической службы и прочих проверяющих органов. Подвергаются анализу все несущие и ненесущие конструкции, инженерные системы, прилегающие территории.
Вся процедура занимает не более двух месяцев. По истечении срока заявителю выдается свидетельство. Заключение бывает либо положительным, либо отрицательным, если нарушены требования по безопасности. Его можно обжаловать, но лучше прислушаться к мнению экспертной комиссии и внести необходимые коррективы.
Экспертиза может быть выполнена государственной и негосударственной организацией. Сообщение с представителями юридического лица может вестись через печатную корреспонденцию, а может с помощью электронного документооборота. Все программы для автоматизированного проектирования зданий и сооружений дают возможность передавать проект через электронные носители. Продукция от разработчика ZWSOFT имеет следующее преимущество – софты поддерживают интеграцию с практически любыми форматами. Это значит, что файл можно открывать на различных компьютерах через другие платформы САПР.
Необходимость авторского надзора
В строительной группе на объекте всегда присутствует дополнительное контролирующее лицо. Это один человек или группа специалистов, которые проверяют все процедуры строительства на соответствие генплану, сметам и требованиям по безопасности. Если на участке нарушаются какие-либо нормы, например, вместо одного стройматериала был закуплен другой, менее качественный материал, то представители авторского надзора фиксируют нарушение.
Эту услугу предоставляют сторонние компании, она не является обязательной. Но в случае дистанционного сотрудничества с прорабами и строительными фирмами лучше заключить такой договор с незаинтересованным наблюдателем. Это обеспечит правильный порядок проектирования зданий и сооружений, а также их строительство. Это значительно сэкономит ваши средства, а также даст возможность пройти проверку уже сданного в эксплуатацию объекта.
Разновидности методов создания проекта
Различают два типа проектирования:
- Одностадийное. Рабочая (схемы, чертежи) и проектная документация разрабатывается одновременно. Это позволяет начать возводить постройку уже после получения экспертизы. Такой вариант редко используется в России, так как многие моменты получаются при таком подходе не согласованы.
- Двухстадийное. Сначала формируются конструктивные теоретические решения, а затем на их почве разрабатываются графические сведения.
Сейчас наиболее популярна технология BIM – информационное моделирование. Его особенность в том, что четкое разграничение на этапы полностью отсутствует. Это позволяет сделать быстрый документооборот и возможность всем специалистам работать с одной моделью. Таким образом, все профессионалы своевременно видят все изменения в плане и коррективы. Это было бы невозможно, если работа не велась в специализированных САПРах. Об этом подробнее ниже.
Особенности проектирования зданий и сооружений в CAD-системах от ZWSOFT
Компания «ЗВСОФТ» предлагает современные разработки для автоматизации всех процессов разработки проектной документации. Представим некоторые из них.
- САПР – аналог программы «Автокад». Это базовая платформа для создания и редактирования моделей в двухмерном и трехмерном пространстве. Софт поддерживает большинство векторных и графических форматов, имеет высокий уровень интеграции файлов, которые были созданы в стороннем программном обеспечении. Удобный интерфейс и большое количество встроенных функций сделает работу специалистов всех отраслей легкой и быстрой. Также можно установить бесплатную лицензию, которая предназначена для учебных заведений. Ими могут пользоваться как преподаватели, так и студенты.
- – программа для проведения инженерных изысканий. В ПО можно оформить все отчеты в строгом соответствии с обновляющимися стандартами проверяющих органов.
- – это надстройка на базовый САПР, которая позволяет автоматизировать выполнение всей проектной документации. Большая библиотека стандартных деталей и шаблонов постоянно обновляется, что позволяет оформить все чертежи и записки по актуальным ГОСТам. Происходит интеграция элементов чертежей с таблицами, поэтому заполнять все вручную больше не приходится.
Проектирование зданий и сооружений необходимо доверить компаниям с качественным программным обеспечением от ZWSOFT.
Перед тем как делать проект, необходимо выполнить предпроектные проработки в соответствии с требованиями законодательства. Только после этого можно получить разрешение на осуществление градостроительной деятельности.
Созданию рабочего проекта предшествуют несколько этапов. Во‑первых, для начала вам понадобится эскиз‑проект мойки под выбранные вами участок земли или помещение. Он нужен для того, чтобы можно было предметно разговаривать с чиновниками. Эскиз‑проект – это «набросок» будущего внешнего вида участка с мойкой, он определяет размещение объекта на участке, его объемно‑пространственное и архитектурное решение, технико‑экономические показатели. Стоимость эскизника – примерно $500‑1000.
С готовым эскиз‑проектом можно идти в администрацию получать разрешение на проектирование. На этой стадии также потребуется разработать задание на проектирование, получить предварительные технические условия на электроснабжение, водоснабжение и канализацию, сделать топографическую съемку участка.
Результатом этапа предпроектной подготовки будет комплект исходно‑разрешительной документации, которая является основанием для оформления разрешения на осуществление градостроительной деятельности.
ИРД включает:
Основание для оформления ИРД;
Кадастровую справку;
Градостроительное обоснование размещения объекта;
Градостроительное заключение в составе:
♦ эскиза № 1;
♦ заключения по обследованию объекта недвижимости;
♦ заключения по условиям проектирования;
♦ заключения согласующих организаций;
♦ заключения по инженерному обеспечению объекта.
Исходно‑разрешительная документация по объектам нового строительства и реконструкции подлежит регистрации в службе Государственного градостроительного кадастра. Основанием для получения права на строительство или реконструкцию является разрешение комитета по градостроительству и архитектуре на проектирование и строительство, оформленное в соответствии с комплектом ИРД.
Проектная подготовка включает:
Разработку, согласование и утверждение архитектурно‑градостроительного решения;
Разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации;
Разработку рабочей документации.
Задание на проектирование – обязательная часть исходной документации, утверждаемая заказчиком и определяющая характер и объем выполнения архитектурно‑градостроительной деятельности по объекту, включающая весь комплекс основных требований и условий исходно‑разрешительной документации. Задание на проектирование согласовывается и утверждается до начала проектирования.
Архитектурно‑градостроительное решение объекта разрабатывается на основании задания на проектирование в соответствии с требованиями исходно‑разрешительной документации и утверждается комитетом по градостроительству и архитектуре. Может разрабатываться как отдельный этап проектирования, так и в составе проектной документации – в зависимости от решения заказчика и проектировщика.
Рабочая документация – документация, разработанная на основании утвержденной проектной документации и предназначенная для проведения строительных работ.
Нормальный качественный проект стоит никак не меньше $50‑100 за 1 м 2 будущего здания (или 7‑15 % от стоимости строительства). Это без учета взяток для согласований. Причем разброс цен на услуги проектировщиков может быть в три‑четыре раза. Проект представляет собой толстую пачку бумаги с несколькими разделами и делается пару месяцев (табл. 1).
Таблица 1. Примерный перечень проектной документации
Проект должен быть согласован во множестве инстанций; вот, например, список для Петербурга:
1. Получение заключения транспортного отдела КГА.
2. Согласование с районным архитектором.
3. Согласование с главным архитектором СПб.
4. Согласование с УГИБДД.
5. Согласование с КГИОП.
6. Согласование с Управлением эстетики городской среды КГА.
7. Согласование с УСПХ.
8. Согласование с ГУ «Центр комплексного благоустройства и озеленение».
9. Согласование с КБДХ.
10. Получение исходных данных в ГУ ГО и ЧС.
11. Согласование с УГПС.
12. Получение ТУ с ОАО «Ленэнерго».
13. Получение ТУ с ГУП «Водоканал СПб».
14. Получение ТУ с тепловых сетей.
15. Получение ТУ с тепловых сетей с КЭиИО.
16. Получение экспертного заключения СЭС.
17. Получение санитарно‑эпидемиологического заключения.
18. Согласование с ОПС в КГА.
19. Согласование с муниципальным округом.
20. Согласование с администрацией (межведомственной комиссией).
21. Проведение общественных слушаний.
Поскольку для проведения всех этих согласований нужно пройтись по кабинетам множества различных чиновников, времени на выполнение всех этих пунктов придется потратить прилично. Чиновники – это обычные люди, у них бывают выходные, приемные/ неприемные дни, больничные, отпуск и т. д. Некоторые инстанции имеют минимальные сроки на рассмотрение заявок. Например, в КГА – это не менее 30 дней.
Список достаточно внушительный, но чем меньше город, тем меньше потребуется согласований. В регионах все немного проще, чем в мегаполисах.
Для того чтобы не потерять свои деньги на проекте, вам необходимо при выборе проектной организации следовать простым правилам. Во‑первых, попросите у них список уже построенных по их проектам объектов. Во‑вторых, свяжитесь с владельцами этих объектов и узнайте у них, как проходило их сотрудничество с этой проектной организацией. Если отзывы будут положительными, с ними можно работать.
Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.
В качестве примера приведу упрощенную схему прохождения предпроектной и проектной документации до получения разрешения на строительство для Москвы (рис. 2).
Рис. 2. Схема прохождения предпроектной и проектной документации до получения разрешения на строительство для Москвы:
1 – изготовление документов предпроектной подготовки; 2 – документы на подготовку заключения о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам; 3 – подготовка и получение акта разрешенного использования участка территории объекта; 4 – заявление застройщика о принятии решения о строительстве объекта; 5 – создание рабочего проекта; 6 – согласование проекта; 7 – заявка на получение разрешения на строительство
Предпроектная проработка, которую ещё называют стадией эскизного проектирования, не всегда и не обязательно проводится при подготовке проектной документации. Однако практика показывает, что предпроектная подготовка, проведённая специалистами, позволяет в дальнейшей реализации проекта сэкономить значительные материальные и нематериальные ресурсы.
Место предпроектных проработок в системе проектной документации
Несмотря на то, что стадийность проектных работ в прежнем понимании этого слова в последних стандартах была пересмотрена, и иногда разрабатывается одновременно с проектной, можно выделить условный этап, который должен предшествовать всем этим работам – этап предпроектной проработки (эскизный проект).
На этом этапе разрабатывается концепция будущего объекта, определяются основные технико-экономические характеристики. Эскизный проект даёт понимание того, как объект будет «посажен» на местности, как будет выглядеть его конструктивная схема и каким способом осуществлено объёмно-пространственное решение. Наличие или отсутствие предпроеткного этапа создаёт конструкты, которые могут формировать многостадийность в создании всего пакета документов по проекту:
- Одностадийным в этом случае будет называться процесс, в котором отсутствует предпроектная стадия, а разработка ведутся параллельно.
- Двустадийным станет процесс, в котором такой же одновременной разработке рабочей и проектной документаций предшествует предпроектная, а также процесс без предпроектной стадии, состоящий из последовательного создания проектной и рабочей документаций.
- Трёхстадийным – процесс, в котором работы по проектированию ведутся последовательно: сначала предпроектная документация, затем – проектная и в завершении – рабочая.
Таким образом, предпроектные проработки в перечне работ по проектированию следует рассматривать как процесс получения максимума сведений об объекте строительства или реконструкции. К темам, которые требуют прояснения, можно отнести:
- геологические исследования,
- визуальный ландшафтный анализ,
- проблематику сокращения санитарной зоны,
- сохранение баланса зелёных насаждений,
- тему обеспечения естественной освещённости и инсоляции,
- вопросы имущественных и земельно-правовых отношений,
- возможности стоянки транспорта,
- при работах с объектами реконструкции – обследование несущих конструкций самого объекта и соседних (в случае стеснённых рабочих условий),
- историко-культурные изыскания,
- проблематику соцкульбыта,
- возможности соотнесения планировочных решений с требованиями стандартов.
В каждом конкретном случае проектирования объём предпроектных проработок будет индивидуален. Точный состав и содержание предпроектных работ законодательством не устанавливается. Существуют только разъяснения, приведённые в Положении о госэкспертизе, утверждённом Постановлением № 1008.
Цели проведения предпроектных работ и их содержание
Главные цели, которые преследует заказчик предпроектных проработок, – это:
- оценка возможности проведения запланированных работ в конкретных условиях,
- выявления потенциальных угроз и проблем, с которыми можно столкнуться в ,
- определение стоимости решения возможных проблем и приблизительной стоимости осуществления проекта в целом.
В процессуальном выражении эти цели сводятся к градостроительному обоснованию возведения нового объекта или реконструкции существующего в конкретных условиях с учётом социальных, историко-культурных, санитарных, экологических, градостроительных требований.
Задача таких работ помимо этого – установить инвестиционную привлекательность проекта.
Для достижения этих целей производятся предпроектные мероприятия, которые включают в себя:
Кроме того, в предпроектную проработку, чаще всего, входит:
- создание эскизных проектов, макетов и 3D-моделей и согласование их с заказчиком,
- расчёт стоимости для и подготовка расчётов для инженерно-технической составляющей проекта,
- разработка бизнес-планов и заданий для проектно-изыскательских работ.
Поскольку законодательство не обязывает создавать и отправлять на экспертизу предпроектную документацию, заказчики иногда сразу заключают договор на разработку проектной документации, предполагая, что после этого она непременно будет согласована, а в случае выявления инстанциями недочётов, документация пройдёт доработку и получит Разрешение. На практике же порядка 80% пакетов документов «заворачивается» по причинам, которые можно было бы предвидеть и не допустить при проведении начальной предпроектной проработки. Среди системных причин таких отказов практики называют две основные:
- Узкая специализация при освоении «проектных» специальностей без отдельного изучения в полном объёме законодательства в части СНиП и СанПин. В результате, например, планировочные решения не соответствуют нормативам, а дизайнеры создают исходные дизайн-проекты, противоречащие стандартам.
- Ограничение доступной (или используемой) информации. Например, проектные организации ограничиваются информацией, представленной заказчиком в оговорённом в контракте объёме и не больше. Или, например, проектирование по фасадным работам ведётся без учёта расположения подземных коммуникаций в зоне работ.
Поскольку такие случаи распространены достаточно широко, нередко за счёт заказчика проводится полная переделка или частичная доработка проектной документации, чего можно было бы избежать при проведении предпроектной проработки.
3 вопроса по предпроектной документации
Поскольку чётких требований к составу предпроектной документации нет, это вызывает некоторые вопросы по предпроектным проработкам, на которые практики отвечают на основе собственного опыта. Среди самых распространённых – следующие:
- Что составляет нормативную базу для выполнения предпроектных проработок?
Поскольку одним из элементов предпроектной подготовки становится обоснование инвестиций в строительство, порядок разработки в этой части опирается на требования СП-11-101-95. Пункт 3.2 Свода основным документом для регулирования отношений и ответственности сторон (в том числе – и в случае привлечения инвестиций) определяет договор. Гражданский кодекс в ст. 746 регламентирует оплату выполняемых подрядчиком работ в размере, предусмотренном в смете. - Необходимо ли включать раздел «Декларация о намерениях» в состав предпроектной документации в случае её создания?
Декларация (Ходатайство) считается самостоятельными документом, который в любом случае не относится к составу предпроектной документации. - Чем определяется состав материалов на стадии предпроектной проработки в части требований по охране окружающей среды?
В ходе разработки предпроектной документации рекомендуют руководствоваться Практическим пособием к Своду 11-101-95, где этому вопросу посвящён раздел «Оценка воздействия на окружающую среду при обосновании инвестиций в строительстве».
Несмотря на то, что стоимость осуществления предпроектной деятельности, как правило, высока из-за трудоёмкости и объёма работ, она окупается уже потому, что при создании и оформлении разрешительной документации эту работу всё равно необходимо выполнять.
Финансовый же эффект от возможной экономии в случае раннего выявления проблем существенен.
Строительство собственного дома – процесс очень важный и увлекательный и в тоже время ответственный, сложный и многоступенчатый. Затевая столь грандиозное дело, запаситесь знаниями, терпением и финансами.
Реализацией ваших замыслов будут заниматься специалисты-строители, но вот организация самого процесса – задача заказчика. Поэтому очень важно знать смысл и порядок проведения всех строительных и отделочных работ.
Подготовительная стадия
Ответственный этап стройки – предпроектная подготовка. Прежде, чем заказать проект будущего дома, следует оценить исходные данные.
- Размер участка
- Рельеф местности
- Ориентация по сторонам света
- Состояние грунтовых вод
- Существующие магистральные коммуникации
Такая оценка крайне важна, она сэкономит время и деньги.
Размер участка. Здесь в первую очередь речь идет о границах. В пакете документов на землю есть геодезическая съемка с привязками, но часто она оказывается неточной.
Совет. Закажите спутниковую съемку и результаты зарегистрируйте в кадастровом отделе. Это оградит вас от возможных споров с соседями.
Рельеф местности. Очень редко попадаются участки с нулевым уклоном, абсолютно ровные. Перепад земли можно определить самостоятельно с помощью гидроуровня. В случае более сложного рельефа лучше сделать точную геосъемку с отметками перепадов высот. Это нужно для определения реперной точки.
Реперная точка – высотная отметка, определяющая уровень «черного пола».
При строительстве «нулевого цикла» эта отметка будет иметь решающее значение.
Ориентация по сторонам света. При создании проекта возникает вопрос, как расположить помещения в доме. Если спальня, допустим, выходит окном на восток, значит, летом в 4 часа утра вас разбудит яркое солнце. Очень важно, чтобы каждая комната имела комфортный для вас режим инсоляции.
Состояние грунтовых вод. В первую очередь следует выяснить глубину их залегания. От этого зависит, какой будет выбран тип фундамента, возможно ли сделать подвал в вашем доме. Если водная жила расположена высоко, вам придется весной откачивать воду из подвала или погреба. Вопрос о качестве и составе грунтовых вод возникает, если вы организуете автономное водоснабжение дома.
Существующие магистральные коммуникации. Если водопровод, канализация и газ подведены к участку, это учитывается при определении места расположения дома. Заведение этих систем в дом потребует рытья траншей, прокладки труб. Сократив расстояние от трубопроводов до дома, можно минимизировать затраты и сэкономить время.
Когда предпроектная подготовка завершена, наступает стадия проектирования. На этой стадии задача заказчика – как можно подробнее сформулировать свои пожелания.
Совет. Поручите исполнение проекта архитектору. Он сможет увязать конструктивное и концептуальное решение вашего жилья в единое целое. Дизайнера лучше подключать на стадии внутренней отделки.
Проектирование
Из совместных усилий заказчика и архитектора рождается дом мечты. Чем подробнее вы опишете свои пожелания, тем проще будет проектировщику воплотить их в жизнь.
Основные позиции, которые должны быть озвучены в задании:
- Габариты дома, количество этажей, наличие мансарды, веранды, балконов
- Из чего должен быть построен дом: дерево, кирпич, блоки, монолит.
- Высота этажа
- Набор помещений, их количество, размеры и функции
- Какие отопительные приборы желательно использовать: радиаторы, теплый пол водный или электрический
- Наличие камина
- Желаемый уровень шумоизоляции
- Размер и тип окон: традиционные, французские, деревянные или пластиковые
- Образ дома вашей мечты
- Планируемый бюджет
Конечно, в процессе создания проекта возникнут и другие вопросы, однако правильно заданное направление станет хорошим стартом и устранит возможность недовольства результатом.
Успехов вам и легкой стройки!