Индивидуальное жилищное строительство проблемы и перспективы. Социальное жилье: проблемы большие, а перспективы отдаленные. Основные тенденции на рынке жилищного строительства в России

16.01.2022

Введение

Жилищное строительство является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

Приобретение собственного жилья -первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Для того чтобы увеличить объемы жилищного строительства, необходимо работать над снижением себестоимости объектов и уменьшением сроков строительных работ.

Тенденции жилищного строительства в нашей стране зависят как от государства и девелоперов, так и от производителей строительных материалов. Достижение требуемого объема жилищного строи-
тельства возможно только при реализации интересов всех игроков рынка. При этом большую роль играет создание новых стройматериалов и внедрение инновационных технологий, которые способствуют уменьшению себестоимости строительства, а, значит, увеличению числа строительных площадок.

В данной работе мне бы хотелось рассмотреть жилищное строительство в России с позиции проблем и перспектив его развития, сделав упор на социальную составляющую, то есть доступность жилья для населения. Поскольку основной проблемой строительства в России, на мой взгляд, является неспособность обеспечить жильем основную часть населения. Я постараюсь выявить некоторые причины такого положения вещей и рассмотреть возможности развития рынка.

Глава 1. Теоретические аспекты жилищного строительства.

Понятие и правовые основы жилищного строительства.

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос объектов жилищного фонда).

Жилищное строительство – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются набором, который может производить каждая жилая единица жилого фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном итоге для населения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, жилищный фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий доход.

Состояния рынка жилья зависит от состояния таких переменных как спрос и предложение.

Рынок жилищной недвижимости локализован, так как его объекты недвижимы и связаны с землей. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы.

Жилище – долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилья, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье.

Спрос на объекты жилищного строительства представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от их количества и индивидуальных особенностей спроса, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

Предложение жилья ограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок жилья ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда составляет старое жилье, в котором проживает большинство населения, поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе изменяют предложение жилья.

Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит к повышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Механизм функционирования жилищного строительства определяется зависимостью таких его основных параметров, как стоимость жилищных услуг (выражаемая через квартирную плату, плату за наем), цена, объемы строительства жилья и наличный жилищный фонд, сложившихся под воздействием факторов спроса и предложения.

Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимость), на котором определяются цены на жилье и объемы его производства. В то же время, предложение жилья диктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости её владельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления его доходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики, доходы от жилищного фонда становятся для инвесторов менее привлекательными и наоборот. А поведение инвесторов влияют изменения государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищного фонда.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние жилищной сферы, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по долгосрочным кредитам на строительство приводят к повышению затрат на строительство и снижению его объемов при падении нормы прибыли. Увеличивает затраты на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют так же факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечном итоге. Приводит к уменьшению предложения жилья, что выражается в увеличении цен на него.

Таким образом, различные внешние факторы могут вызывать изменения как отдельных, так и нескольких переменных системы элементов жилищной сферы одновременно. Следует отметить, что макроэкономические изменения вызывают смещение сразу ряда параметров.

Развитие жилищной сферы Российской Федерации.

Социально-экономические преобразования, происходящие в Российской Федерации, кардинальным образом изменили подходы к решению жилищной проблемы, экономические и организационные основы жилищного и коммунального обслуживания. Многолетние усилия по формированию правовых и экономических условий перехода к рыночным методам регулирования, а также политическая воля руководства страны дали определенные результаты.

Обеспечение гарантированного Конституцией Российской Федерации права на жилье требует целенаправленного опережающего устойчивого развития жилищной сферы. Большое значение для развития строительного и жилищно-коммунального комплекса имело принятие и совершенствование законодательной и нормативной правовой базы, а также начало реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Развитие рыночной среды в жилищной и коммунальной сферах объективно подтверждается приходом в этот сектор экономики крупного частного бизнеса, существенных внебюджетных инвестиций.

В настоящее время все более наглядно проявляется ряд проблем, связанных с особенностями периода реформирования в этом социально значимом секторе. Проблемы в развитии жилищной сферы усиливают инфраструктурные ограничения, создают угрозу замедления социального развития и формирования единого экономического пространства. Их скорейшее разрешение становится особенно важным в условиях перехода национальной экономики в фазу устойчивого роста.

На фоне роста спроса на жилье и еще более значительного его увеличения в прогнозной перспективе в жилищной сфере в целом и отдельных ее подотраслях сохраняется ряд нерешенных внутренних проблем.

Намеченный интенсивный рост жилищного строительства предъявляет повышенные требования к промышленности строительных материалов, предприятия которой практически полностью находятся в частной собственности и не во всех случаях материально и физически готовы в короткие сроки обеспечить столь бурное увеличение производства строительных материаловВ целом, существующие производственные мощности отрасли еще позволят ей развиваться в ближайшие 2-3 года, но исходя из текущего состояния производств и прогноза объемов потребления отдельных видов строительных материалов на период до 2010 года, специалистами делается вывод о том, что без государственной поддержки строительную отрасль ждет дефицит практически по всем основным видам строительных материалов.

Строительство в Российской Федерации интенсивно развивается, но предложение все еще многократно отстает от спроса. Это ведет к существенному завышению цен, «вымыванию» дешевого жилья, доступного для малообеспеченных семей. Повышение доступности жилья для среднего класса сопровождается его снижением для существенно большей доли населения с низкими доходами. Снятие с началом рыночных реформ правовых ограничений, появление легальных альтернативных путей решения жилищной проблемы привело к сокращению количества семей - очередников на улучшение жилищных условий с 9,96 млн. семей в 1990 году до 3,37 млн. семей в 2005 году. Основная причина – недоверие граждан к возможностям государства быстро решить их жилищную проблему. Возможность бесплатной приватизации жилищного фонда привела к росту доли частного (индивидуального) жилищного фонда с 30% (в основном в сельской местности) до 77,9%. В 2005 году частный жилищный фонд составлял более 2 млрд. 275 млн. кв. метров общей площади жилья.

Жилищно-коммунальное хозяйство, на протяжении последних 15 лет находящееся в стадии реформирования, во многих регионах остается наиболее отсталым сектором экономики. На жилищно-коммунальный комплекс приходится четверть всех основных фондов Российской Федерации, поэтому велика его инерционность. Требуется активизация системных преобразований для обеспечения комфортных условий проживания граждан и снятия социальных, демографических и экономических проблем в субъектах Российской Федерации.

Таким образом, за прошедший период произошли существенные преобразования в рамках реформы строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства: тарифы приблизились к реальной стоимости услуг, сформирована основа договорных отношений, акционируются предприятия ЖКХ. Идет поиск рационального сочетания рыночных и административных методов, компромисса между социальной справедливостью и экономической целесообразностью.

Положения Долгосрочной стратегии жилищного строительства Российской Федерации являются базой для единого понимания роли жилищного строительства и перспектив его развития органами государственной власти, органами исполнительной и законодательной власти различных уровней, хозяйствующими субъектами различных форм собственности и организационно правовых форм, собственниками и нанимателями жилья.

проблемы развития малого бизнеса в России и пути их решения…………………………………………………………………………….7 2.1 ... , коммунальных и бытовых услуг; Строительство объектов жилищного , производственного и социального назначения. ...

Давно прошло то время, когда рынок загородной недвижимости по большей части формировался за счет построенных в прежние времена объектов. В пригородах Санкт-Петербурга уже много лет царит строительный бум, который не в силах остановить ни государственная бюрократия, ни повышение цен на стройматериалы. Небольшие домики, солидные дома, шикарные коттеджи растут как грибы после дождя; и этот процесс отнюдь не собирается идти на спад, наоборот, индивидуальное жилищное строительство будет усиленными темпами развиваться и в будущем.

Какие же районы Ленинградской области наиболее перспективны для ИЖС? То есть где именно будет продолжаться тот самый "бум", а где строительство будет двигаться ни шатко ни валко? Ответить на эти вопросы может вроде бы каждый, хотя бы поверхностно знакомый с ситуацией на рынке, но не будем спешить: вначале поговорим о критериях, которыми определяется перспективность застройки.

Представьте, что вы садитесь в автомобиль и выезжаете за город. Полчаса по городу, часа два по трассе, затем еще минут двадцать по проселочной, в конце которой вас ожидает: Думается, вас там ничего не ожидает, потому что выстроить загородный дом в таком удалении от города может позволить себе только убежденный отшельник. Может возникнуть и другая ситуация: на автомобиле вы добираетесь до своих загородных владений достаточно быстро, но ваши родители или дети (у которых нет "колес") добраться туда не могут, поскольку ни электричка, ни автобусы, ни маршрутные такси туда не ходят.

Исходя из вышесказанного, определяется первый критерий - транспортный. Поблизости должно проходить шоссе, к тому же должен быть какой-то резервный вид транспорта, ну и, естественно, участок не может находиться где-нибудь на границе области. Вторым безусловным критерием является наличие коммуникаций или хотя бы принципиальная возможность быстро и без огромных затрат их подвести. Представьте, опять же, что вы построили "коробку" в живописном месте, на берегу озера, но местная линия электропередачи позволяет вам потреблять лишь 2-3 киловатта энергии; а бывает, что линии и вовсе нет! Или рядом отсутствует источник питьевой воды; или имеются проблемы с подведением газа. Понятно, что о перспективах такого места (пусть и очень живописного) в отношении ИЖС говорить не приходится.

Однако и в промзонах строиться вряд ли кто согласится, то есть имеются определенные требования и к ландшафту. Он должен быть привлекательным, желательно наличие зеленых зон или леса, а также близость водоема. Водоем хочется иметь если не рядом, то в пределах разумной досягаемости. Ну и, конечно, далеко не последнюю роль играет такой критерий, как наличие развитой инфраструктуры: магазинов, больниц, аптек, школ и т. д.

Проблему инфраструктуры особо подчеркнул и исполнительный директор Агентства недвижимости "Александр-Н" Ф. В. Дьячков, принявший участие в инициированном редакций "ЗО" разговоре о перспективных для ИЖС районах. Он сказал, что инфраструктура является нашим наиболее слабым местом, весьма затрудняющим индивидуальное жилищное строительство. Ввиду ее отсутствия многие владельцы загородных участков вынуждены привязывать строительство к существующим населенным пунктам, в то время как живописнейшие (но удаленные от городов и поселков) места Ленинградской области остаются неосвоенными.

Определив вышеперечисленные критерии, Ф. В. Дьячков выделил Курортный район, в особенности участок от Ольгина до Сестрорецка. Имеет также перспективы район от Белоострова до поселка Юкки; и если в первом случае из-за высокой стоимости земли дома будут достаточно дорогими, то во втором строительство окажется более экономным. В районе Токсова и Ново-Токсова имеются великолепные ландшафты, озера, что, естественно, будет привлекать застройщиков. Это уже Всеволожский район - тоже, безусловно, перспективный, хотя там далеко не все места удобны для ИЖС. Удобен Мельничный Ручей, в меньшей степени - Бернгардовка, есть локальные места возможной застройки и в районе Колтушей. Большое строительство ведется (и будет вестись в будущем) в районе Суздальских озер, а так же в Коломягах, где строят таун-хаузы. Но это ближний круг, то есть в данном случае фактически строительство идет в черте города.

Отдельные островки застройки могут быть в районе Янина и Разметелева, хотя там и не самые привлекательные ландшафты. Естественно, будут пользоваться спросом участки в окрестностях Пушкина, Павловска, Красного Села, вдоль береговой линии от Стрельны до Петродворца. В качестве отдаленной перспективы можно прогнозировать застройку индивидуальными загородными домами западной части Кронштадта. Когда приведут в порядок дороги на этот бывший закрытый остров, Кронштадт окажется не так уж далеко от города. В процессе ИЖС в этих районах будут строиться и продаваться дома разной стоимости: от очень дорогих до вполне доступных для среднего класса. Причем опыт показывает, что более всего сейчас востребованы дома, выстроенные в социально однородных конгломератах. Это могут быть как коттеджные поселки, так и более демократичные, но тем не менее целостные территории застройки. Они не всегда планируются, бывает, складываются стихийно, и можно сказать, что спрос на дома в таких массивах будет возрастать. В то же время спрос на отдельно стоящие дома идет на спад.

Что важно: крупные риэлтерские фирмы могут принимать активное участие в этом процессе, причем не только занимаясь куплей-продажей. В силу своего опыта, понимания рынка, а так же финансовых возможностей они могли бы стать катализатором процесса освоения перспективных территорий. Некоторые фирмы уже двигаются по этому пути, развивая сотрудничество со строительными компаниями.

Многие участники разговора о перспективных для ИЖС районах касались вопроса взаимодействия с властными структурами и возникающих в этой связи трудностей административного характера. В частности, об этом подробно рассказал директор "Русского фонда недвижимости" А. С. Портнов. Ситуация на рынке земли, отметил он, такова, что спрос превышает сейчас предложения в 2-3 раза, причем хорошей земли на продажу практически нет. Большие трудности возникают в связи с ее оформлением: Земельный кодекс еще не работает в полную силу, поскольку нет соответствующих документов на местном уровне. Пока не определено, кто должен заниматься продажей: то ли областные, то ли региональные власти, то есть нет вменяемого разделения полномочий. Поэтому плохо идет первичное выделение земли - именно той, кстати, которая и должна пойти под ИЖС. Чтобы продать сейчас участок, его надо как-то оформить, а сделать это в отсутствие строения на земле нельзя. На строительство у человека может просто не быть денег, в итоге - земля стоит. Получается замкнутый круг. Хотя, в принципе, есть много площадей, которые могли бы выйти на рынок и тем самым его оживить.

На рынок загородного строительства в последнее время проникают и стараются там утвердиться фирмы, казалось бы имеющие весьма отдаленное к этому отношение. Поэтому риэлтеры должны быть активней: "РФН", к примеру, сейчас ведет разработку нескольких пятен застройки. Есть проекты, связанные с новыми зарубежными технологиями строительства, к примеру технология под названием "несъемная опалубка". Между полистирольными плитами, армированными металлом, заливается бетон, после чего снаружи дом штукатурится, а внутри оклеивается гипроком. Эта технология значительно удешевляет строительство (примерно 160 долларов за квадратный метр), и очень жаль, что в массовом варианте подобные методы пока не взяты на вооружение нашими строителями.

Перспективным для массового ИЖС А. С. Портнов считает в первую очередь Всеволожский район, поскольку там имеется газ - основной и самый дешевый на сегодняшний день энергоноситель. Отопление - это важнейший фактор, который влияет на выбор того или иного места для строительства загородного дома. Газ есть и в Курортном районе, но он для массового строительства не предназначен. Достаточно привлекателен Выборгский район, а также ближайшие к городу южные районы. Если произойдут первичные выделения государственной земли в районе от Стрельны до Петергофа, то и этот район имеет неплохие перспективы. Да и вообще будущее загородного строительства за небольшими поселками с налаженной инфраструктурой, состоящими из разных по типу и по цене строений.

Об этих же поселках высказался и начальник отдела загородной недвижимости агентства "Адвекс-Росстро" В. К. Зишков. Жить отдельно, чтобы в одиночку решать все возникающие проблемы, непросто, и требуются немалые затраты. Если, к примеру, вам нужно пробить на участке скважину, что окажется выгодней: делать это одному или группой хозяев? А если необходимо протянуть километровую линию электропередачи? Ответ очевиден, поэтому вполне естественно, что участки, на которых в перспективе будет развиваться индивидуальное жилищное строительство, организуются по типу небольших поселков. Количество домов в них может варьироваться примерно от десяти до тридцати: меньшее число может сделать слишком дорогими коллективные инициативы, при большем есть опасность превратить поселок в очередное "садоводство". Участки здесь будут, скорее всего, достаточно большие, от пятнадцати соток; поселок будет иметь общий забор, а также нанимаемую коллективно охрану. Загородные дома для постоянного проживания, доступны среднему классу - они находятся в ценовом коридоре от 40 до 80 тысяч долларов.

Если же говорить о районах, то достаточно перспективны районы, прилегающие к объездной дороге: она служит естественной транспортной магистралью, делающей даже не очень доступные ранее места удобными в отношении поездок в город и обратно. Во Всеволожске процесс будет тормозить намеченное на ближайшие годы строительство алюминиевого завода, однако в Колтушах, в Воейкове и других населенных пунктах района ИЖС будет развиваться. Что касается элитного строительства, то оно активно на всем пространстве от Стрельны до Петергофа.

По мнению директора-координатора отдела загородной недвижимости агентства "Итака" С. В. Пироговой, несмотря на высокие цены на землю, по-прежнему будет оставаться привлекательным для ИЖС Курортный район. Об этом говорит тот факт, что в настоящее время спрос на участки в этом районе превышает предложение в шесть раз! С точки зрения перспективы на ближайшие годы большой интерес представляет Петродворцовый район: он расположен близко к Санкт-Петербургу, туда ведет удобная трасса, и совсем рядом находится Финский залив. Оживление спроса на участки в Петродворцовом районе подтверждает прогноз; думается, этот спрос будет только возрастать. Как и в прежние годы, сохранится устойчивый интерес к участкам в районе Пушкина - Павловска, а также во Всеволожском районе.

Перечисленные районы в силу их близости к городу и, соответственно, высоких цен на землю можно считать районами элитного ИЖС. Если же говорить о более демократичном строительстве (дома стоимостью примерно от 20 тыс. долларов), то здесь в первую очередь перспективен Гатчинский район, который, конечно, находится дальше от города, зато цены на участки там более доступны широким слоям населения. То есть здесь можно вести речь о массовом загородном ИЖС. Риэлтеры очень заинтересованы в развитии перспективных территорий и могут не только покупать и продавать, но и участвовать в инвестициях, способствуя тем самым скорейшему развитию этого процесса.

А вот генеральный директор агентства недвижимости "Вектор" С. Н. Щигорец считает, что цены на землю и дома в Курортном районе выросли до такой степени, что строиться там могут себе позволить лишь очень обеспеченные люди. Об интересе же представителей среднего класса к этому району говорить не приходится, поэтому одним из самых перспективных и массовых для ИЖС является Выборгское направление (примерно от 36 км. до Глубокого). То есть тот самый средний класс ориентируется на места, где цены пониже, но также есть все условия для индивидуального жилищного строительства.

Эти условия уже перечислялись: удобные транспортные магистрали, определенный набор коммуникаций, наличие водоемов и лесов. Исходя из этих требований, популярным направлением можно было бы считать Приозерское, но туда, к сожалению, нет хорошей дороги (считать таковой Приозерское шоссе невозможно). А ряд факторов, в первую очередь - возведение промышленных объектов, будут сдерживать строительство во Всеволожском районе. Что же касается ценового коридора, в котором намечается основной спрос, то, как считает С. Н. Щигорец, это будут дома от 30 до 50 тысяч долларов. Такие дома имеют все коммуникации и предназначены для постоянного проживания. Кстати, активной роли риэлтеров в этом процессе директор "Вектора" не предвидит. Их деятельность, скорее всего, ограничится покупкой и продажей уже выстроенных объектов.

Мнений, как мы видим, много: в чем-то они отличаются, в чем-то совпадают. Нет сомнения в одном: индивидуальное жилищное строительство в пригородах Санкт-Петербурга будет развиваться в любом случае, поскольку это отвечает интересам жителей нашего города.

Значимость индивидуального жилищного строительства неоспорима. Данный вид строительства служит удовлетворению потребности граждан и членов их семей в жилье, государство же содействует индивидуальному строительству домов путем предоставления земельных участков.

В качестве объекта индивидуального жилищного строительства принято считать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания и индивидуального пользования гражданина и членной его семьи.

Индивидуальное жилищное строительство состоит из двух этапов:

1) получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства

2) строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

1. Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду.

Законодательство выделяет категорию людей, имеющих льготные права на земельный участок для ведения индивидуального жилищного строительства. Так Федеральным законом "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" предусматривается норма о праве инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Кроме того, законом РФ "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" предусмотрено бесплатное предоставление земельных участков данной категории граждан.

2. Перед тем как начать строительство объекта необходимо получить разрешение на строительство. Однако очень распространены случаи самовольного возведения жилых домов. Рано или поздно из этого возникает спор, ведь приходит время, когда признать право на самовольно возведенную постройку необходимо.

Самым распространенным нарушением является именно строительство без надлежащего разрешения. Но ситуация поправима, поскольку в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ допускается признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением. Ведь индивидуальное жилищное строительство осуществляется в целях обеспечения жилой площадью тех граждан, которым в установленном порядке предоставлен земельный участок для строительства дома.

Кроме того, в настоящее время установлен упрощенный порядок регистрации объектов индивидуального жилищного строительства.

Согласно статьи 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта и правоустанавливающий документ на земельный участок.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства являются кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

До 01 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Соответственно, в регистрирующий орган Вам достаточно будет представить кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающие документы на земельный участок.

УДК 728.37 Кутырев Валерий Геннадьевич

доцент Пензенского государственного университета архитектуры и строительства

Стеклов Александр Михайлович

студент Пензенского государственного университета архитектуры и строительства

К ПРОБЛЕМЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ

Kutyrev Valeriy Gennadyevich

Assistant Professor, Penza State University of Architecture and Construction

Steklov Alexander Michailovich

Student, Penza State University of Architecture and Construction

CONCERNING INDIVIDUAL HOUSING CONSTRUCTION IN RUSSIA

Аннотация:

В статье рассматривается современный опыт проектирования и строительства индивидуальных жилых домов в провинциальных городах России. Выявляется закономерность трансформаций заимствованных архитектурных прототипов как следствие национальной ментальности и целенаправленной градостроительной политики. Авторы рассматривают особенности и перспективы строительства отечественных та-унхаусов и коттеджей.

Ключевые слова:

строительство, провинциальные города, индивидуальный жилой дом, коттедж, таунхаус.

The article discusses the contemporary experience in projecting and construction of the private houses in the provincial cities of Russia. The research reveals a regular transformations of the borrowed architectural prototypes as a consequence of the national mentality and committed town planning policy. The authors consider specifics and prospects of the domestic townhouses and cottages construction.

construction, provincial cities, individual house, townhouse, cottage.

Приобретение собственного дома, по данным опросов, является одной из самых притягательных жизненных целей многих россиян. Ее решение в условиях преимущества многоквартирных и многоэтажных домов, где проживает почти 80 % населения, не имеет однозначных рецептов и достигается с трудом. Однако частный дом продолжает оставаться заветной мечтой, и не только американской, обладая рядом безусловных преимуществ, начиная с того, что кроится и подгоняется под себя, как одежда, - по размеру, стилю, комплектности. В определенном смысле, это выражение индивидуальности своего обладателя, сближенного с землей и кругооборотом времен года.

История масштабного индивидуального домостроения в России началась с 1990-х гг. До этого в городах с населением, превышающим 100 000, подобное официально не разрешалось. Там, где допускалось, отводимые площади всячески лимитировались, в частности, «Порядком разработки и согласования проектной документации для индивидуального строительства в РСФСР» . Покупка строительных материалов представляла сверхсложную задачу, не говоря об их ограниченном выборе. Однако полностью исключить данное направление строительства в государстве, не способном решить жилищный вопрос, и мешавшем всякой форме независимости, не представлялось возможным - людям нужно было где-то жить. В стране, которая строила социализм, назрел колоссальный жилищный кризис. Для выхода из него необходимо было, во-первых, переоценить земельные ресурсы; во-вторых, наладить производство современных строительных материалов; в-третьих, обеспечить комплексность инфраструктуры потенциальных территорий застройки.

До сих пор из трех обозначенных позиций не закрыта ни одна. Земля выделяется редко. Получение участка, даже в аренду, в большинстве случаев втягивает инициаторов в хлопотные аукционы. Процесс оформления документов растягивается на длительный период, порождая творчество разве что аферистов. Завозимые строительные материалы не удовлетворяют в полной мере ни по цене, ни по качеству. Проблем с инфраструктурой много: прокладывать дороги, подтягивать газ, воду, линии электропередач одним застройщикам без поддержки администрации не под силу. Поскольку себестоимость дома сравнима со стоимостью подводки к нему всех коммуникаций, многие земельные участки, выделенные в провинциальных городах еще в 1990-х гг., до настоящего времени не освоены. Но, как говорится: «Индивидуальное до-

мостроение - это механизм, который будучи заведенным однажды, не останавливается очень долго, раскачиваемый маятником частной инициативы» .

Позитивные сдвиги, конечно, есть, и они заметнее всего в улучшении внешнего облика жилой застройки за счет строительных материалов и технологий. Это добросовестная кирпичная кладка, распространенная для домов площадью 100-200 м2, реже дерево и брус. Сборных конструкций, которые на порядок дешевле, а по эксплуатационным и эстетическим характеристикам ничуть не уступают традиционным, пока мало. К тому же не изжита застарелая болезнь индивидуальной застройки - заборы, которые защищают приватный быт жильцов сплошным трехметровым фронтом.

Что касается архитектуры, то говорить о ней в первоначальный период малоэтажного строительства вообще некорректно. Функции архитектора брали на себя хозяева, которые лишь со временем стали нуждаться в грамотном ведении дела и открывать художественные и историко-культурные возможности дерева, бруса и кирпича. Так появились готические «замки» и барочные «дворцы», называемые коттеджами, вопреки абсолютной непохожести на истинно английский «полутораэтажный (второй этаж предусмотрен только в виде мансарды со скатными потолками) домик небольшой жилой площади» . Красный кирпич, как красный пиджак, стал связываться в восприятии профессионалов с дефицитом вкуса и наличием избыточных средств криминального происхождения. Конечно, в этой ситуации были виноваты и архитекторы, застрявшие в советском функционализме. С доступностью материалов и свободой самовыражения они начали безудержно импровизировать в классицизме, модерне, псевдорусском стиле и т.д. Только в последнее десятилетие стали появляться дома, являющие собой и определенные философские концепции.

Кроме обрусевших коттеджей, в последние 20 лет все более продвигается заимствование другого англицизма - таунхаусов - блокированных домов. Как известно, таунхаус - это не загородное строение и не городская квартира, а дом площадью не более 100-120 м2, расположенный в городской черте; точнее, ряд одинаковых жилых ячеек, каждая - с самостоятельным входом, небольшим участком земли, вроде палисадника, перед входом и огородом позади, иногда с гаражом. Эти ячейки блокируются между собой через боковые стены, обеспечивая комфорт семье, принадлежащей к среднему классу. На первом уровне располагаются прихожая, кухня и гостиная, на втором - 3-4 спальни.

В Лондоне и других английских городах есть улицы, обстроенные двух- и трехэтажными фасадами таунхаусов. Мода на подобные малоэтажные дома перекинулась отсюда на континентальную Европу и в США, где в настоящее время располагается их большая часть, удовлетворяющая состоятельного, но экономного потребителя в запросах его личной независимости -буквально, в особняке. Надо оговориться, что в США, Канаде, Великобритании и в других развитых странах вообще до 70 % эксплуатируемого жилого фонда составляют индивидуальные малоэтажные жилые дома. Высотные здания предназначаются лишь для размещения офисов и нуждающихся граждан. В Швеции, например, запрещено строить многоквартирные дома выше пяти этажей, поскольку проживание на большей высоте может нанести вред психическому здоровью. Люди стремятся жить в деревянных домах и в домах каркасно-панельного типа в согласии с природой, постоянно ощущать свою причастность к ней.

Российская культура, российский менталитет сформировали свое понимание таунхаусов, как и коттеджей. Во-первых, наши таунхаусы располагаются все-таки за городом. Во-вторых, они возводятся значительно большей площадью, чем принято в Европе, по 200-300 м2, поскольку земельные участки даже в провинциальных городах настолько дороги, что строительные компании предпочитают возводить на них многоквартирные дома. В-третьих, если в США и Европе архитектура таунхаусов демонстрирует демократичную стилистику элегантного минимализма, то в России такие объекты ориентируется на дороговизну и пышность, подчеркивая, таким образом, принадлежность к социальной элите. Разумеется, стоимость домов из-за всех перечисленных факторов повышается в разы, и для абсолютного большинства граждан и молодых семей непосильна.

Однако именно Россия с ее необъятностью и природными ресурсами имеет наибольшие возможности в развитии индустриального малоэтажного домостроения, и отечественным застройщикам все-таки придется заняться возведением блокированных домов площадью от 60 до 120 м2 на окраинах областных центров, что неизбежно выведет их в реальную категорию жилья эконом-класса. Соответствующие тенденции обусловлены: растущими инвестициями в жилищное строительство, достигающими 1/4 всех инвестиций; снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счет внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства основных комплектующих строительных материалов и снижением себестоимости строительных работ; увеличением объема каркасно-панельного и деревянного до-

мостроения; динамикой снижения цен на такое жилье на 1-2 % ежегодно, так как стоимость строительства 1 м2 малоэтажного жилья эконом-класса на одну семью ниже чем 1 м2 многоэтажного многоквартирного жилья на 10-20 %; ростом средней площади жилья на одного человека, составляющим ежегодно 0,5-5 м2 на человека; приоритетным развитием технологий соответствующего строительства и производства стройматериалов для домостроения эконом-класса в мире. Так, «финансовые затраты и более короткие сроки запуска заводов по производству строительных материалов для малоэтажного домостроения позволяют ускорить строительство доступного жилья» . К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки следует также отнести их энергоэффективность, высокую экологичность, обеспечение социально-психологического комфорта проживания.

Стандарты европейского индивидуального домостроения проникают в отечественную среду объективно, предвосхищая изменения в ментальности людей, которые придут к необходимости жить на земле, в отдельном доме, не отгораживаясь забором.

1. Инструкция о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в РСФСР. URL: http://ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_normativ/5/5700/index.php (дата обращения: 28.11.2013).

2. Актуальные проблемы малоэтажного домостроения: цифры, факты, тенденции. URL: http://www.poselki.ru/analitica/51/ (дата обращения: 21.11.2013).

3. URL: http://ru.wikipedia.org/ (дата обращения: 16.11.2013).

4. Балаев С.Ю. Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России. URL: http://rusnk.ru/news/housing/foreign/ (дата обращения: 01.11.2013).

Среди доступных для среднего россиянина методов инвестирования на первом месте всегда была, есть и будет недвижимость. Как то не особо приживаются в России, используемые на Западе, современные методы управления капиталом — вложение денег в акции, облигации, в различные инвестиционные фонды и прочие модные у финансистов всего мира активы.

Для русского человека всегда вопрос обладания своим жильем имел почти сакральный смысл, и навязанная в годы построения коммунизма (потом социализма) модель общежития во много квартирных домах, постепенно снижается. Взять хотя бы тот факт, что исторически (до 1917 года) большинство населения (90%) страны жило в своих домах и усадьбах, так как преобладал уклад жизни, связанный с землей (крестьянство).

Несмотря на прошедшее столетие, полное всяких лихолетий, тенденция жилищного строительства в России снова возвращается в обратном направлении, так сказать к истокам, и все больше набирает силу тренд индивидуального жилищного строительства.

Это направление развития строительства предоставляет поистине уникальные возможности не только для тех, кто хочет жить в своем доме, но и для тех, кто имеет желание на этом заработать. Как известно, самую большую прибыль получает тот инвестор, который находится в самом начале зарождающейся тенденции.

Несмотря на все сложности, связанные со строительным комплексом в России (касается бюрократических процедур), инвестирование в малоэтажное строительство имеет существенные выгоды. В среднем по стране (по оценкам экспертов) норма прибыли инвестора в малоэтажном жилищном строительстве составляет порядка 50 — 60%. Это намного выше, чем у тех девелоперов, которые уже третий год не могут распродать миллионы метров жилья в многоэтажных «элитных» микрорайонах.

В этой статье будет рассказано о перспективах инвестирования в малоэтажное строительство, о том, какие возможности и риски существует на этом очень интересном рынке. А также, какие методы инвестирования предпочтительнее как для нынешних условий, так и в отдаленной перспективе.

Рынок малоэтажной индивидуальной застройки России – основные тенденции и характеристики

Любая инвестиция, как правило, начинается с оценки, как самого рынка, так и тех долгосрочных тенденций, прямо или косвенно влияющих на потенциальную прибыль инвестора ().

К основным характеристикам рынка малоэтажного строительства России в 2017 и в последующие годы можно отнести следующие важные моменты:

Строительные компании, ориентированные на многоэтажные дома, в настоящее время осваивают малоэтажное строительство . Это объясняется тем, что компании, занимающиеся высотным строительством, работали в основном за счет привлечения большого объема кредитных средств, которые во время кризиса стали недоступны. Объекты малоэтажного строительства в условиях кризиса более ликвидны. Жилые поселки можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов еще находится в стадии строительства.
Другой важной тенденцией является завышенная стоимость городского жилья и дефицит свободных площадок в городской черте . Однако, несмотря на спрос, на рынке загородной недвижимости есть нереализованные, или не до конца реализованные проекты (когда объекты продаются по несколько лет). Это связано с непродуманной : неправильное определение конкурентной ситуации на рынке, уровня спроса, ошибки при позиционировании коттеджного поселка, определении целевых групп покупателей, рационального распределения наделов, местоположения поселка и другое.
Большое влияние на рынок недвижимости вообще и на сегмент малоэтажной застройки в частности, оказывает и общее снижение цен на первичное жилье , что пока сдерживает сильный рост инвестиций в этот сектор экономики.

С другой стороны — длительный спад, как известно, всегда сменяется ростом, и глядя на графики ценовой динамики, можно сделать вывод, что рынок находится на «дне», от которого можно ожидать очередной цикл длительного роста спроса.

Другим существенным фактором, оказывающим непосредственное влияние на формирование спроса на рынке жилья, является достаточно высокий уровень выданных ипотечных займов , даже несмотря на кризисные явления.

Как считают эксперты, уровень кредитных ставок имеет тенденцию к снижению, что «подстегнет» рынок недвижимости в ближайшие несколько лет.

Следующий фактор, который оказывает воздействие на рынок малоэтажного строительства – это перераспределение спроса с многоквартирных домов на малоэтажные дома и усадьбы , где, как видно, из представленного графика, доля сектора индивидуального жилья превышает многоквартирное почти в 3 раза.

Не менее важным индикатором, показывающим насколько долгосрочной тенденцией спроса на малоэтажное строительство, является структура спроса на рынке , которая формируется спросом со стороны конкретных возрастных групп населения. Как правило, основными покупателями коттеджей и частных домов являются семьи, относящиеся к возрастной группе 30 — 45 лет. Обычно именно к этому моменту у семьи есть уже накопленный капитал, стабильный заработок и стоит вопрос о расширении семьи и улучшения жилищных условий.

Как видно из представленной диаграммы, основная возрастная группа покупателей домов достигнет наивысшего значения к 2030 году. Это создает прекрасные условия для инвестора подготовиться к выходу на этот рынок.

Отдельный вопрос связан с тем, какого именно типа индивидуальное жилье пользуется спросом среди различных групп населения. Для большей наглядности характеристики проса на типы индивидуальной застройки сведены в таблицу 1, где как видно, диапазон спроса (и соответственно цен) сильно зависит от района, удаленности от городского центра, наличия инфраструктуры, свойств природного ландшафта.

Резюмируя все сказанное в этом разделе, посвященному краткому анализу рынка, можно сделать вывод, что перспектива развития малоэтажного строительства в России находится еще только в самом начале. Здесь есть возможности инвестирования не только в сами объекты, но и активы, имеющие отношение к инфраструктуре коттеджных поселков, земельным участкам и т.д.

В целом, основными достоинствами инвестиций в малоэтажное строительство являются такие факторы как:

использование SIP-технологий (т.н. быстровозводимые дома);
уменьшение себестоимости строительства , особенно когда имеются готовые проектные решения, отработанные годами
сокращение сроков строительства при условии сохранения качества объектов. Средний срок строительства от нулевого цикла до ввода в эксплуатацию составляет от 6 до 9 месяцев
упрощение процедуры введения объектов в эксплуатацию.

Сюда также можно отнести и то, что постепенно в России развивается рынок ипотечных ценных бумаг. Это позволяет привлечь под строительство финансирование, не связанное с банковскими кредитами, что существенно снижает порог входа на рынок для инвестора.

Какие же основные методы инвестирования можно использовать в российских условиях при работе на рынке малоэтажного строительства:

самой простой формой является покупка (инвестирование) уже почти готовых домов с последующей перепродажей. Однако в отличие от простой спекулятивной сделки, здесь инвестор производит улучшение объекта, его достройку (немало коттеджей стоит недостроенными годами), подводит инфраструктуру, ландшафтный дизайн.
приобретение земельного участка, с последующим дроблением его на более мелкие, для продажи под застройку частными домами
инвестирование через формы жилищного финансового лизинга, когда инвестор, приобретя объекты, реализует их на рынке через форму лизинга, получая в качестве прибыли процентные платежи по лизинговым договорам.
инвестирование через специальные фонды недвижимости, которые через схему ипотечных закладных получают прибыль за счет продажи своих акций на финансовом рынке () или продавая доли инвесторам
самостоятельная постройка домов «под ключ» с последующей реализацией на рынке. Это самая простая, но и вместе с тем и затратная схема, так как требует времени для продажи всех построенных домов. Эта форма инвестиций применима только в том случае, когда у инвестора есть независимый от банков свой источник дешевой ликвидности, позволяющий ему без ущерба вывести из оборота на довольно длительное время капитал. Кроме этого, такая методика применима как раз накануне начала бума спроса на индивидуальное жилье и тогда можно «отбить» вложенный капитал за несколько месяцев.

В заключение

Стоит отметить, что инвестиции в объекты недвижимости при всей своей надежности (?) требуют от инвестора тщательного анализа рынка на долгие годы вперед, так как становящийся убыточным объект нельзя потом быстро продать, как это можно сделать, например, с пакетом акций на фондовом рынке.