Для многих людей загородный дом является чем-то наподобие заветной мечты – перспектива отдохнуть от городской суеты в уютном уголке кажется достаточно радужной. Более того, хочется не просто приобрести уже готовое строение с обустроенным приусадебным участком, а создать усадьбу своей мечты, в которой будут правильно воплощены все пожелания относительно дизайна и планировки. Остается только одно – перенести свои задумки на бумагу, а уже затем, составив проект дома и определив его месторасположение на участке, воплощать в жизнь (заниматься непосредственно строительством дома). Если в отношении второго момента, по определению, не может быть никаких сомнений относительно необходимости сторонней помощи – даже в том случае, если вы будете профессиональным строителем, самостоятельно возвести правильный особняк вы не сможете, а вот затраты на составление архитектора можно исключить. Каким образом проектирование и строительство можно удешевить? Да очень просто – выполнить самому его работу вполне возможно, даже не имея каких-либо специальных навыков создания проекта частного дома. Осуществить проектирование дома (нарисовать его на бумаге схематически), на самом деле, не так уж и сложно!
Что нужно учитывать при самостоятельном составлении проекта собственного дома?
Самое главное заключается в том, чтобы разработанный вами проект строительства дома создавался опираясь на следующие принципы:
Множественная функциональность – то есть, возведенный дом по этому проекту будет удобен и практичен во всех отношениях. Проект дома своими руками должен быть не хуже архитекторского;
Простота конструкции – сделать проект дома несложно будет только в том случае, если он не будет предполагать каких-либо изысков. Создание какого-то особо сложного проекта, реализация которого потребует огромного количества творческих изысков, человеку, не имеющему специального образования, крайне не рекомендуется, ибо можно не учесть некоторые принципиально важные вещи;
Эстетичность – конечно же, загородный дом должен выглядеть красиво и радовать взор своих хозяев. Проект надежного дома должен быть еще и эффектным!
Запомните – в том случае, если проект будет создан с учетом этих принципов, то он и в жизни будет очень неплох. Опять –таки, речь идет о достаточно примитивном самостоятельном строении – коттедж премиум-класса любитель не спроектирует. Проектированием домов такого уровня заниматься должен только архитектор – новички здесь очень часто делают ошибки.
Геологическая разведка участка дома
С чего начинается «работа над проектом дома своими руками»? В первую очередь, при работе над проектом дома самостоятельно, необходимо провести геологическую разведку участка – оценить характер местности, почвы и узнать уровень стояния грунтовых вод. Лучшее время года для этого – весна, тогда их уровень находится максимально высоко и есть возможность с максимальной достоверностью определить этот показатель. Сделать это очень важно исходя из того, что именно данный показатель имеет наибольшее значение при закладке фундамента частного дома.
Для определения глубины залегания грунтовых вод рекомендуем обратиться к специалисту
Начало проектирования дома
Для наглядного примера наша редакция использовала программу бесплатную демо-версию программы «Визикон». Но все действия вполне можно выполнить и на обычном листе бумаги. Для примера был выбран простой проект двухэтажного дома 10 м х 10 м
Для проектирования домов необходимо будет «вооружиться» обычным тетрадным листом в клеточку и карандашом, задав при этом соответствующий масштаб. Рациональнее всего в данной ситуации будет поступить следующим образом – десять метров участка условно обозначить двумя клеточками. Таким образом, один сантиметр на линейке будет равняться 1 метру в реальной жизни – соотношение один к ста.
Шаг 1: наносим контур дома на тетрадный лист с помощью линейки и карандаша в масштабе 1:100, т.е. 1 см на бумаге будет равен 1 метру
Нанесение на бумагу контура самого участка, а также будущих строений. В данном случае все работы необходимо осуществлять в строгом соответствии с правильным масштабом – старательно перемеряя каждый метр на земле и нанося его на бумагу в соответствии размеров один к тысяче, вы обеспечиваете надежность и эстетичность возводимого здания. Нарисовать проект таким способом можно очень быстро. Обязательно надо учитывать не только контуры участка, отданного под проектирование и строительство, но и все расположенные объекты на участке, которые находились там еще до его планируемого возведения, и при этом их перенести не представляется никакой возможности. После этого можно будет приступить к проектированию самого здания – для упрощения задания, предположим, что проектируемый дом будет состоять из четырех комнат, кухни и двух санузлов (стандартное жилье для семьи из нескольких человек).
Подвальное помещение / фундамент
Несколько слов относительно проектирования подвального помещения. Необходимо отметить, что далеко не всегда в нем есть необходимость. Например, в том случае, если грунтовые воды стоят высоко, то это будет очень дорогим удовольствием – намного проще будет в проект включить еще одну комнату — как дополнительное помещение.
Проект первого этажа
Наносим на эскиз тамбур и прихожую – а уже из нее будут переходы в кухню и другие комнаты. Располагать помещения необходимо с учетом следующих моментов:
Санузел и кухню следует размещать в непосредственной близости друг к другу – благодаря этому расположению намного проще будет проводить коммуникации;
Очень неплохо, если составленный проект подразумевает отсутствие проходных комнат – это неотъемлемый элемент комфорта;
На первом этаже надо учитывать наличие всех вспомогательных конструкций и помещений – их расположение будет очень важно не только для обеспечения функциональной пригодности дома, но и для комфортного перемещения жильцов.
Шаг 2: чертим все комнаты и помещения первого этажа с необходимым размером
После этого располагаем и планируем все двери нашего дома
Шаг 3: проектируем двери на первом этаже
Затем окна с учетом желаемой освещенности комнат и вашего бюджета
Шаг 4: проектируем окна на первом этаже
В итоге получаем такой первый этаж:
Вот такая получилась 3D модель первого этажа
Прорисовываем второй этаж
Здесь уже все будет намного легче – ведь помещения в доме могут располагаться идентично (самое главное, не менять взаимное расположение санузлов — для того чтобы не усложнять проведение коммуникаций). Вполне достаточно будет спроектировать место расположения входной двери (многие архитекторы рекомендуют делать два входа на второй этаж — дома и с улицы) и окон.
Шаг 5: Аналогично планируем помещения второго этажа. Не забываем про коммуникации — располагаем санузлы и ванную друг под другом
Шаг 6: располагаем двери
Шаг 7: чертим окна второго этажа
Получили вот такую 3D модель второго этажа
Проектирование мансарды и крыши
Решили создать проект дома сами – не нужно будет пытаться нарисовать какую-то слишком «заумную» крышу с большим количеством изгибов. Запомните – крыша является одним из самых важных структурных компонентов в доме, и пытаться создавать дополнительную эстетичность, поставив под вопрос надежность, уж точно не стоит. Это все приведет к тому, что местах изгибов возникнут течи. Рисуете проект – будьте добры, исповедуйте принципы минимализма в архитектуре.
Для проектирования подобной крыши без архитектора не обойтись
Зависимость проектировки дома с изоляцией
Есть одно очень важное правило – все вспомогательные помещения необходимо строить с северной стороны. Несмотря на то, что теплоизоляция, выполняемая при помощи строительных материалов, имеет первостепенное значение, взаимное расположение комнат также нельзя выпускать из виду – хотя бы из-за экономии расхода энергии на обогрев дома.
Утверждение проекта для начала строительства
Необходимость корректировки проекта. Даже в том случае, если вы сами смогли изобразить на бумаге дом своей мечты, необходимо будет перед началом строительства дома все-таки проконсультироваться со специалистами – мнение грамотного прораба или же архитектора лишним не будет. Как минимум, необходимо будет согласовать следующие моменты:
Проведение электрики;
Проведение собственной канализации;
Проведение водоснабжения;
Необходимо понимать, что все указанные выше вопросы не являются художественной или архитектурной частью проекта. Это все — самые рутинные вопросы, грамотный подход к решению которых обеспечивается только профессионалами своего дела. В крайнем случае, любой недосмотр при самостоятельном составлении проекта дома, который допустил человек, не имеющий профильного образования, может быть подкорректирован грамотным прорабом, который практическую сторону любой идеи понимает намного лучше. Хотя даже в том случае, если проект составляется профессиональными архитекторами, то также не исключаются чисто практические недочеты.
Самостоятельная работа над проектом дома и ее преимущества
Проект своего дома вы можете создавать сами – для того, чтобы разработать чертежи взаимного расположения тех или иных помещений, а также определиться с местом дома на участке, не потребуется специальных знаний. Грамотный и ответственный подход к делу обеспечит вам успех мероприятия. Однако в плане проведения коммуникаций надо будет обязательно проконсультироваться с профессионалами. Таким образом можно будет правильно спланировать дом, который прослужит вам верой и правдой.
5 ( 7 votes )Не имея финансовых возможностей для привлечения профессиональных строителей можно вооружившись специальной литературой и терпением самостоятельно возвести дом. На практике это требует усилий, но позволяет сэкономить до половины стоимости строительства.
Многие самостоятельные строители предлагают ознакомиться другим с их проектами и предоставляют подробные отчеты, сопровождая процесс возведения дома детальными фотографиями.
Особенности планировки дома
Усилиями двух мужчин был построен дешевый дом для постоянного проживания с пристроенным гаражом. Изначально в проекте гараж не был предусмотрен и пристраивался после завершения дома.
В целом проект по мере обсуждения изменился по совету других строителей и просьбам супруги. Первоначально планировка дома включала в себя 6 помещений на двух этажах.
В ходе строительства решено оборудовать два санузла, при этом на первом этаже туалет и ванна должны быть раздельными. Также изменилась площадь гостиной и расположение лестницы. Относительно начального проекта гостиная была слишком узкой и вытянутой. Лестница также планировалась неудобной и крутой. После изменений эти недостатки устранены.
Стоимость возведения дома своими руками
В мае 2010 года отец небольшой семьи запланировал дешево построить дом своими руками на сумму в 300 тысяч рублей. В эту сумму включались затраты не только на материалы, но и на подключение газа и электричества. Согласно смете производились следующие расходы:
- Бетон — 20 700.
- Лес обрезной и необрезной — 70 000.
- Пенопласт — 31 200.
- Фанера — 8023.
- Металлопрофиль — 16 200.
- Сайдинг — 22 052.
- Окна б/у — 4000.
- Гвозди, саморезы и т.п. — 15 000.
- Доставка материала и услуги экскаватора — 5200.
- Септик — 10000.
- Сантехника, радиаторы — 35 660.
- ГКЛ и затраты на отделку — 21280.
- Проект и монтаж газопровода, взнос за подключение — 37 000.
- Газовое оборудование (плита, котел) — 29 000.
- Подключение электричества с материалами — 3000.
- Подключение водопровода — 2000.
По мнению самого строителя в смете отсутствуют некоторое количество пунктов по мелочи. Тем не менее это также требует дополнительных расходов. Еще следует отметить, то что часть окон были получены от знакомых и не требовали финансовых затрат. Всего на строительство дома без мелочей потрачено 327 315 рублей. Эта сумма без учета пристроенного гаража. Он пристраивался позже по отдельной смете. Дополнительно на строительство гаража потребовалась сумма около 34 000 рублей. С учетом неуказанных расходов дом обошелся не дороже 400 тысяч рублей.
Монтаж мелкозаглубленного ленточного фундамента
Предварительно запланирован фундамент шириной 35 см и высотой над поверхностью земли 25 см и 20 см под грунтом. В качестве армирующего элемента выбрана высечка сечение 2,5х100 мм. Армирование ленты планировалось в 2 слоя, сверху и снизу, по три связанных листа высечки в каждом.
По советам опытных строителей были добавлены вертикальные элементы, а количество связываемых листов увеличено до 5 штук. Дополнительно увеличилась высота фундамента над грунтом и составила 45 см.
армирование высечкой — так делать нельзя!
После заливки фундамента в бетон установлены 20 анкерных болтов для монтажа нижней обвязки.
Строительство первого этажа
Перед монтажом стен первого этажа установлена и утеплена платформа и проложены трубы для канализации. Низ платформы оставлен открытым, утеплитель зафиксирован за счет закрепленных обрезков досок. В качестве утеплителя платформы использовано 3 слоя пенопласта, толщиной 15 см. Черновой пол выполнен из доски 150х50 мм.
Монтаж стен производился в горизонтальном положении. Между стойками уложен пенопласт и защит фанерой 8 мм, также установлены окна. Окна в проекте использовались б/у. Установка собранной стены в вертикальное положение выполнялась двумя мужчинами. В конструкции стен было решено отказаться от установки укосин. Строитель предположил, что жесткость каркаса будет достаточной из-за обшивки фанерой.
После сборки стен первого этажа выполнялся монтаж внутренних перегородок. В качестве утеплителя также был использовано пенопласт.
Принцип сборки второго этажа
После монтажа обвязки был частично уложен временный пол из необрезной доски и произведена горизонтальная сборка стен и их вертикальная установка. Окна для второго этажа также использовались бывшие в употреблении.
Для повышения звукоизоляции в межэтажном перекрытии на лаги пола под доски стелилось нетканое сукно. Это позволяет частично гасить вибрацию от шагов.
Монтаж стропил и кровли
По окончанию сборки стен мансардного этажа была установлена стропильная система. Свесы стропил не удлинялись. В качестве обрешетки использовалась доска-дюймовка. Крышу крыли профлистом длиной 4 м.
Наружная отделка здания
Для внешней отделки здания использовался сайдинг. Он монтировался с вентиляционным зазором 25 мм. Также на этапе наружной отделки выполнена пристройка тамбура. Фундамент под тамбур не монтировался, конструкция установлена на уложенные на землю куски бетона и тротуарные бордюры.
Особенности лестницы и ее монтаж
Расположение лестницы в проекте вызвало множество споров. Изначально ее расположение предполагало излишний упор в потолок мансарды. После изменения расположения и конструкции лестницы она выполнена без площадки с небольшим поворотов.
Лестница выполнена из досок 50х150 мм., ширина ступени 30 см. Монтаж лестницы производился после черновой отделки первого этажа. Под верхним пролетом оставлено место для оборудования там туалета. Согласно личным ощущениям лестница получилась удобной и компактной.
Внутренняя отделка дома
Перед началом отделки помещений было выполнено утепление межэтажного перекрытия и настил пола второго этажа. Для повышения уровня шумоизоляции между лагами и досками пола прибит войлок. После этого была выполнена черновая отделка внутренних помещений обоих этажей дешевого дома.
Черновая отделка включала три пункта:
- Монтаж ДВП в качестве ветрозащиты.
- Установка ГВЛ.
- Шпаклевка стыков и сколов ГВЛ.
В чистовой отделке преимущественно использовалось окрашивание водоэмульсионкой. Гостиная, кухня и спальни окрашены в разные цвета. Пол в комнатах застелен линолеумом, потолки отделаны плиткой из пенополистирола.
Инвесторы из Пензы рассказали, как им удается быстро строить жилье по ценам Минстроя.
Агентство ипотечного кредитования Пензенской области и компания "Соцжилпроект" инвестировали чуть более 100 млн руб. в создание мобильного модуля по производству железобетонных изделий (ЖБИ). Его работа, которая осуществляется непосредственно на строительной площадке, позволяет в течение 10-15 дней построить, например, коробку трехэтажного 27-квартирного дома по доступным в регионе ценам, а расчетное время строительства с предчистовой отделкой составляет чуть больше месяца.
Об этом журналистам непосредственно на самой стройплощадке и в присутствии главы Минстроя Михаила Меня рассказал на днях гендиректор ОАО "Агентство ипотечного кредитования Пензенской области" Вениамин Бочкарев.
Загрузка комбината в зависимости от отъемов, конфигурации домов и сроков строительства может составлять от 50 до 150 тыс. кв. м в год. "Если модуль монтируется на площадке, где возможно поставить порядка 150 тыс. кв. м жилья, он окупается за время этого строительства. Дальше мы перевозим его на новую площадку", - пояснил Вениамин Бочкарев. Перенос такого мобильного завода занимает порядка двух месяцев.
По его словам, за счет использования технологии производства можно достичь снижения себестоимости жилья на 20-30%. "Коробка отдельно взятого дома, без благоустройства и подведения сетей стоит порядка чуть более 20 тыс. руб. за 1 кв. м, мы сейчас пытаемся снизить до 18 тыс. руб.", - добавил глава пензенского агентства.
Напомним, по программе "Жилье для российской семьи" до конца 2017г. предстоит построить 25 млн кв. м жилья экономкласса, дополнительно к ранее запланированным объемам ввода жилой недвижимости. Квадратный метр такого жилья должен будет продаваться по цене не выше 30 тыс. руб. Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой посредством инфраструктурных облигаций АИЖК в размере до 4 тыс. руб. за 1 кв. м.
Предложение Минстроя
По словам главы Министерства строительства и ЖКХ (Минстроя) Михаила Меня, подобные производства ЖБИ можно было бы запустить на территории всей России, в частности для реализации госпрограммы "Жилье для российской семьи".
"Это, безусловно, удешевление стоимости 1 кв. м. жилья, так как уменьшается временное плечо. Мы постоянно общаемся с крупными застройщиками. Они говорят, что в основном работают там, где есть производство, и зачастую не заходят туда, где получается очень большое плечо по доставке. Теперь у любой крупной компании, у которой будет подобный завод, теоретически появляется возможность зайти в любой регион России. Сейчас крупные компании во многом становятся рабами своих ДСК и ЖБИ. Конечно, решать бизнесу, но наша задача рекомендовать подобные практики", - пояснил министр свои рекомендации.
Как работает мобильный модуль
Мобильный модуль представляет собой мини-завод по производству ЖБИ. На данный момент, по словам Вениамина Бочкарева, кроме итальянского бетонно-растворного узла и замков при выставлении опалубки и сборки панелей дома на стройплощадке, все оборудование сделано в России. Сейчас компания работает над тем, чтобы найти аналоги отечественных или белорусских производителей, которые не снизят качественные характеристики. Например, замки для сборки панелей дома выдерживают до девяти тонн веса скрепляемых изделий.
На производстве используется магнитно-опалубочная система и подъемные вибростенды. Общая площадь последних составляет 600 кв. м.
При изготовлении панелей дома возможно использование текстурных матриц, которые позволяют отразить разные фактуры, например дерево, камень или кирпич. Изделия принимают нужную форму и набирают прочность для снятия со стендов до 12 часов. Их монтаж возможен на следующие сутки.
"Сам стол, на котором производятся железобетонные изделия, не новинка, но его модернизация, компоновка, размещение непосредственно на строительной площадке - это полностью наши наработки. Модуль энергонезависим. Там стоит четыре пеллетных котла, то есть мы можем выйти на площадку, поставить дизельный генератор и привозить пеллеты, не нужно дополнительно для производства тянуть газ. Мы топимся шелухой подсолнечника", - добавил Вениамин Бочкарев.
Мобильная производственная линия ЖБИ
Пример дома
Скепсис московских девелоперов
Александр Сухоруков, главный технолог ОАО Холдинговая компания ГВСУ "Центр":
Внедрение практики мобильных мини-заводов по производству железобетонных изделий для строительства домов - неоднозначная идея с точки зрения эффективности. Применять эту практику целесообразно, когда транспортировка изделий крупнопанельного домостроения до участков строительства становится невыгодным - например, расстояние от производства ЖБИ до них составляет 100-150 км и больше. В этом случае мобильные модули могут способствовать расширению географии деятельности компании и росту объемов ее строительства. Кроме того, мобильные мини-заводы могут применяться при устранении последствий наводнений, землетрясений и прочих природных катаклизмов, а также чрезвычайных ситуаций. Но с точки зрения массового строительства, если регион требует большого объема жилищного строительства, данная технология вряд ли эффективна. Чтобы развернуть такой мини-завод в чистом поле и произвести на нем изделия крупнопанельного домостроения, необходимо завезти туда цемент, арматуру, песок, щебенку и другие составляющие. То есть, уходя от перевозки изделий ЖБИ, мы сталкиваемся со сложностями поставки стройматериалов.
Еще один немаловажный момент - особенности работы данной производственной линии. Проще говоря, что она может выпускать. Чтобы "собрать" дом, кроме наружных и внутренних стен, плит перекрытий, нужно еще очень много изделий, которые технологически невозможно изготовить на стендах. Например, вентиляционные блоки - их, конечно, можно выложить из кирпича, но это дополнительные время и трудозатраты.
Резюмируя - на мой взгляд, данная технология скорее подходит для форс-мажорных обстоятельств, нежели повсеместного применения.
Представитель ОАО "Компания "Главмосстрой" Виталий Королев:
Есть смысл использовать эту технологию в том случае, если транспортное плечо до ближайшего ДСК более 200 км. Московский регион насыщен предприятиями ЖБИ, вряд ли эта идея получит широкое развитие. Единичные проекты могут быть, если девелопер не хочет зависеть ни от одного поставщика готовых изделий.
Если в этом регионе будет в течение пяти лет гарантированная потребность в ЖБИ на 100 тыс. кв. м. жилья в год, то есть смысл под это дело построить стационарный завод даже небольшой мощности. А 100 тыс. кв. м. жилья в год - это совсем немного. Окупается дольше, чем мобильный той же мощности, примерно в течение трех лет. Но у него будет большая номенклатура изделий и более высокое качество продукции, что интересно как самому застройщику - владельцу завода, так и другим игрокам рынка девелопмента, которым эту продукцию можно поставлять.
В чистом поле эффективно, если рядом нет поставщика требуемой номенклатуры изделий. И при реализации проекта объемом не менее 150 тыс. кв. м. Затраты будут снижаться за счет отсутствия транспортного плеча. Но с точки зрения качества продукции вряд ли можно сравнить мобильный завод с преобладанием ручного труда со стационарным предприятием с автоматизированными и роботизированными линиями.
Елена Лыкова
В Тверской области построили жилье, где цена квадратного метра оказалась в полтора раза ниже рыночной
В Калязине Тверской области построен многоквартирный дом, цена за квадратный метр в котором в полтора раза меньше рыночной. Сразу отметим, что строительство добротное, традиционное, это не «сэндвичный» вариант. Там уже живут семьи. Построен дом с помощью системы жилищно-строительного кооператива (ЖСК), законодательная база которого восстановлена в России с 2011 года. Соответственно, опыт данной стройки можно перенести на любое строительство в России.
Организатор стройки Сергей Качушкин, председатель Попечительского совета Фонда содействия развития ЖСК . Как человек, ратующий за возрождение строительного кооператива, он убежден, что в России можно строить честно и, главное, качественные и надежные дома. Важнейшим идеологическим моментом стал принцип строительства без единой «копейки», потраченной на благодарности, стимуляции, откаты, подкаты и всё прочее. О нюансах данного успешного строительного эксперимента, подходе контрольно-надзорных органов, а также о системе ЖСК и не только поговорили с ним в интервью.
«СП»: - Сергей, вы организовали своего рода эксперимент - построили дом без взяток. Это восхищает! Расскажите в чем еще уникальность этой стройки, где построен дом и правда ли что цена за квадратный метр в полтора раза меньше рыночной?
Все началось с того, что появилась инициатива построить жилье в городе Калязин Тверской области для социально незащищенных слоев: для учителей, врачей, медсестер, воспитателей детских садов, для многодетных семей. Мы объединили усилия с властями города. В итоге сегодня в городе построен дом, где уже живут 44 семьи. Жилье с отделкой в этом доме обошлось в 25 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения, цена подобного квадратного метра в городе без отделки - от 45 тысяч рублей.
Первым и самым важным постулатом при осуществлении данного проекта был принцип строительства без «поощрений» контролирующих организаций.
«СП»: - Немного отойдем в сторону, а потом поговорим подробно о реализации этого строительного эксперимента. Проблема доступности жилья в России одна из первостепенных. В каких объёмах строится сегодня социальное жилье?
В субъектах объемы строительства такого жилье разные. В то же время есть социально ориентированные крупные проекты по строительству. Причем, они не всегда получают публичную огласку. Например, знаю, что строил такие дома Владимир Потанин, Алексей Мордашов. В своё время достаточно много строил и Роман Абрамович.
«СП»: - Сегодня позволить купить жильё в России по оценкам экономистов может 5−7% населения России. С ипотекой - 10−15%. В стране голод жилья. И отдельные «постройки» не спасают ситуацию.
Данным проектом мы доказали, что купить жильё с ипотекой сможет 100% населения Российской Федерации. Я готов утверждать это со всей ответственностью.
«СП»: - Давайте тогда разберем всё по полочкам. В чём основа проекта?
Во-первых, за основу мы взяли то, что было инициировано и реализовано еще в 1958 году в Советском Союзе, а именно - жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Напомню, что в советское время частной собственности на жильё не было. Все жилье было государственное. При этом законодательство Советского Союза позволяло иметь общественно-долевую кооперативную собственность. Тогда руководство страны приняло решение в части жилья, сравнимое с маленьким НЭПом, - разрешили строить жильё частникам, что раньше было недопустимо.
Доходы населения в Советском Союзе были невысокие, но были люди, которые могли себе позволить тратить деньги на дорогое жильё. Это были учёные, топовые преподавательские кадры, культурная элита и целый ряд других людей, которые имели высокий уровень дохода (более 200 рублей в месяц). Внеся первый взнос за кооператив, человек начинал из зарплаты выделять достаточно большую сумму денег на то, чтобы получить квартиру в элитном доме. В советское время кооперативный дом - это, как правило, строительство высокого уровня: кирпичный, с застекленной лоджией, с совсем другими площадями.
После распада СССР возникли проблемы с финансированием, многие кооперативы были «заморожены», некоторые «строились» 15−20 лет, часть обанкротилась. Далее пошла череда обманутых дольщиков и пайщиков по причине того, что многие коммерсанты, к сожалению, почувствовав вкус больших денег, начали искать «варианты» ещё больших денег.
Объясню подробно, чтобы не возникло непонимания. В системе ЖСК советского времени пайщики привлекали застройщика, который строил дом. В лихие 90-е и уже в наше время сам застройщик (а вернее - коммерсант под видом застройщика) стал инициатором создания ЖСК и чуть ли не набирал туда пайщиков. За счёт этих денег он и начинал строить дом. В результате пайщики, не понимая, что происходит, не контролируя застройщика, просто давали деньги. А застройщик строил так, что в почти готовом доме пайщики (как ЖСК) оставались должны очень много денег застройщику. Далее застройщик прекращал строительство, предъявляя иски к ЖСК, с которым он имел чисто договорные отношения. Еще раз подчеркну, что сам инициатор строительства - коммерсант - находился в застройщике. Далее через судебное решение у пайщиков за долги изымалось всё, что было построено: люди оставались без квартир, а коммерсант фактически оставался с достроенным домом.
«СП»: - Это мошенничество высокого уровня.
Здесь очевидное злоупотребление правом. Поэтому государство должно создавать такие правила, когда злоупотреблять правом станет либо сложно, либо очень чревато.
«СП»: - Теперь вернёмся к проекту. Чем уникальна данная «стройка века»?
При решении вопроса строительства жилья для социально незащищенных жителей Калязина вспомнилась идея ЖСК советского времени. Было потрачено время на изучение действующего законодательства. Выяснилось, что законодательная база ЖСК восстановлена с 2011 года и обладает целым рядом дополнительных возможностей и льгот, которые, сразу оговорюсь, реализовать невозможно. Кто бы мне что ни говорил, но ипотеку для социально незащищённых слоёв населения получить практически невозможно! Я говорю о среднестатистическом гражданине РФ, у которого доход плюс-минус 20−30 тысяч рублей.
«СП»: - 44 семьи построили квартиры без ипотеки?
С ипотекой, но льготной. Мы совместно с «Россельхозбанком» боролись за нее десять месяцев. В результате был создан финансовый продукт. Банк принял первый пай, внесённый в ЖСК, как взнос за ипотечный кредит.
Без этого банковского продукта человек должен был внести пай по требованиям ЖСК (чтобы ЖСК начал жить и строить), а затем внести взнос в банк для получения ипотечного кредита. Для многих рядовых граждан это неподъемная сумма.
В итоге по договору с «Россельхозбанком» ставка по ипотеке составила 12,9% годовых. Это высокий процент. Но это и минимально возможный вариант. Таким образом, ежемесячный платеж по ипотеке составил в среднем 10−13 тысяч рублей на срок 20 лет. Кстати, ипотека без поддержки обходилась бы ежемесячно в 20 тысяч рублей, которые для Калязина неподъемная сумма.
Вообще, снизив ипотечный кредит до 2−5%, Россия смогла бы отстроиться в кратчайшие сроки и миллионы семей получили бы долгожданное жилье.
«СП»: - Ваш ЖСК получил льготные условия, например, на предоставление участка без конкурса?
На практике мы поняли, что не сможем собрать тот пакет документов, который необходим для создания социально ориентированного ЖСК, который дал бы нам право на льготы. Поэтому мы отказались от этой идеи и строили дом как самый обычный, без привилегий и льгот.
Отмечу несколько принципиальных моментов. Первый постулат, о котором уже говорил - строительство дома осуществлялось без единой «копейки», потраченной на благодарности, стимуляции, откаты, подкаты и всё прочее. Работа складывалась по следующему принципу: когда к нам приходили контролирующие структуры и говорили, что надо сделать «наверное, вот это», мы просчитывали, сколько это будет стоить, и задавали свой вопрос, - это надо делать или не надо? Если это надо делать - вопросов нет, мы это сделаем. Если это не надо делать, то дайте нам официальную бумагу, в которой будет подтверждение. И обязательно уточняли им, что кроме «спасибо» мы отблагодарить их ничем не сможем. И так было практически на каждом шагу.
Второй наш постулат состоял в том, что цена за квадратный метр должна быть не больше 25 тысяч рублей. Причем за такие деньги должен быть не сендвичный вариант, а дом по традиционным классическим проверенным технологиям. Отобрали организацию, которая предложила построить за эту цену дом под ключ, причем с квартирами с социальной отделкой: утеплённый линолеум, обои, вся сантехника, нагревательный агрегат для горячей воды, двери, окна.
Также мы решили вместо положенных по ГОСТ 34 кв.м. на однокомнатную квартиру, сделать ее просторнее - 45 кв.м. То же самое с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами.
«СП»: - С какими подводными камнями столкнулись при строительстве?
Чтобы избежать рисков и на моменте сдачи дома не получить от «Стройнадзора» вопросы о глубине фундамента, которые как правило обходятся проверкой специализированных служб на миллион рублей, мы фиксировали все стадии строительства с самого начала: от рытья котлована до финальной раздачи ключей.
Любую работу на стройке начинали с того, что уведомляли надзирающие органы о ходе проводимой работы. Далее выдавали все необходимые документы организации-подрядчику и в обязательном порядке получали как предварительные акты, так и акты по завершенным работам.
Так, по заявлению «Стройнадзор» обязан предоставить сотрудника на стройку. Если структура начинает игнорировать заявление, над ними есть вышестоящие надзорные органы и всегда есть прокуратура. Поверьте мне, заставить чиновника работать не составляет никакого труда, если вы сами готовы работать.
«СП»: - Это тяжело выбить технически?
Это абсолютно несложно, потому что, слава Богу, у нас есть закон. Как бы странно это не звучало - у нас закон работает!
«СП»: - Расскажите о конкретных проверках контролирующих органов.
Первая проверка пожарных была очень сложная: выявили около 40-ка недоработок. Когда ко мне пришли с актом замечаний и спросили, что делать, я сказал, - устраняйте!
Например, одной из недоработок стало отсутствие пожарного щита. Я могу сказать, что на 99% строек его никогда не было. Щит сбили за два часа, при этом собрав для него все атрибуты: конусообразное ведро, багор, лом, лопату и прочее. Когда пожарные пришли второй раз и сказали, что «ведро не красного цвета», я ответил, - дайте мне кисточку я сам его покрашу. Если оно должно быть красного цвета, то будет. И напротив каждого пункта сотрудник расписался, что недоработка устранена. Пришлось также исправлять такие «недочеты», как установка пожарной лестницы на глухую стену, установка пожарной системы «Ливень» в каждую комнату и прочие «нормативы», которые предназначены для промышленных зданий, а не для жилых домов.
Что меня поразило больше всего, что этот проект был чисто социальный, он строился для учителей, врачей, но, к сожалению, это не остановило никого. Я почему-то свято верил, как пионер, что если строить учителям, то никто не попросит денег, а наоборот скажет, - молодцы, посмотрите, какой дом получается!
«СП»: - Чиновники больны?
Я могу вас расстроить. Я сам был чиновником. Это неправильная формулировка. Чиновник - это человек, гражданин. Люди больны, а не чиновники. Это принципиальная разница.
Следующая ситуация возникла тоже анекдотическая. Я сразу сказал, что будет жесточайший контроль финансовых средств: авансовые платежи будут, но основные деньги будут выплачиваться по факту приёмки работ. Появляется делец, субподрядчик, который должен был что-то делать. Ему выделили 5 млн. рублей. Проходит какое-то время, он пришел просить еще 4 млн. рублей. Я спрашиваю, - а те 5 млн рублей закрыл? Он в ответ, - закрою, но вот здесь и здесь нужно срочно добрать вот это и вот это. Я потребовал отчитаться за первый транш.
В итоге выяснилось, что этот товарищ освоил 1,5 млн. рублей, а на оставшиеся деньги купил жене шубу, себе машину, съездил куда-то отдохнуть. Когда ему поступил первый звонок из правоохранительных органов со словами «приходите объясняться», он по факту все недостающие деньги компенсировал. В результате мы вынуждены были искать других подрядчиков. Причём, как ни странно, местных подрядчиков было найти сложнее, чем привезти со стороны. Раньше меня всегда удивляло, когда на выполнение крупного госконтракта нанимали подрядчиков из других регионов. Казалось, это глупо, ведь надо людей привезти, увезти, разместить, содержать. Но когда сам столкнулся с этим, понял, что это не глупо.
Еще один пример: Тверская область, кругом леса, деревья выше крыши. Начинаем покупать пиломатериалы. Раз - цена выше. Спрашиваю, - почему выше, кругом другие цены? Отвечают, - у нас такая цена. В результате привезли все необходимое из Московской области. Это к вопросу, больные чиновники или больные люди. Когда люди видят, что стройка идет вялотекуще, что половина разворовывается, срабатывает психология, - давай хоть 100 рублей. А когда дом строится под контролем, то сразу возникает ощущение, что это показательная стройка и денег там будет немерено, поэтому какие там 100 рублей, минимум 200! В том числе по этой причине для отделочных работ мы вынуждены были привлекать корейцев.
«СП»: - Были ли комические случаи, когда чиновники или контролирующие органы пытались внаглую помешать или что-то получить от этой стройки?
Я вообще понял, что Жванецким быть в нашей стране очень просто, надо только уметь слушать и наблюдать. Одна «мундепка», так в народе называют муниципальных депутатов, заявила, что нужно снести забор, который построен вокруг отстроенного дома. По ее логике, ранее там проходила «народная тропа» в ближайший алкогольный отдел магазина и люди привыкли к этому маршруту. Теперь же они натыкаются на забор, могут получить увечья. Я должна думать обо всем городе, а не о ваших 20-ти семьях, - заявила депутат. Это реальный случай. Позвольте мне не комментировать его причины.
«СП»: - Кто должен стать локомотивом, инициатором подобных строек, чтобы такие дома строились по всей стране?
В ходе реализации проекта мы поняли, что инициатором подобных движений должна выступать муниципальная власть. Интересный момент - при сдаче дома присутствовали и региональные власти.
При этом у администрации города, да и области возникает несколько страхов. Во-первых, риск получить обманутых дольщиков, в результате чего вырастет количество людей, которым надо опять помогать, которых надо защищать, тратить на это деньги, при этом показатели ухудшатся. Это принцип «премудрого пескаря». Есть у тебя очередь из 100 тысяч человек нуждающихся - ну и не трогай их. А сейчас начнёшь помогать, они из разряда нуждающихся перейдут еще и в разряд обманутых. Это первый страх муниципальной администрации.
Вторая группа опасений связана со страхом пробуждения народа от спячки. Мы долго говорим о социальной активности населения, мы создаём общественную палату, ОНФ и прочие институты гражданского общества. Но я могу с уверенностью сказать, что 44 семьи в Калязине, которые принимали участие в строительстве, уже точно не будут давать кому-то взятки. Эти люди убедились, что можно свободно получать госуслуги и при этом не быть кому-то обязанным. Эти люди являются эффективными субъектами гражданских правоотношений. Они могут принимать участие в экономической жизни и получать эффективные, зримые, осязаемые результаты. И при этом ни от кого не зависеть. И насколько я понимаю, здесь и кроется ящик Пандоры.
«СП»: - Проект получил свое развитие в виде «Фонда содействия развития ЖСК». Оригинальный сайт структуры имеется в интернете. Какова активность со стороны властей к таким проектам?
Я не буду говорить, кто проявил уже интерес к этому, их немало, и надеюсь, будем развивать это направление и дальше. Но со стороны властей есть определённая тишина.
Проектом в Калязине мы доказали, что построить дом без взяток по адекватной цене за квадратный метр может каждый. Мы собираемся выходить с данной инициативой в Госдуму. В планах также инициировать законодательное упрощение необходимого пакета документов для подтверждения социально-незащищенного статуса.