Налог на нежилое помещение. Ндфл при продаже коммерческой недвижимости Продажа нежилого помещения физическим лицом налогообложение

Платить налоги по новым правилам в 2016 году придется владельцам коммерческой недвижимости. Общей ставки не существует, предусмотрена только максимально возможная ставка для налогообложения бизнес объектов. Стоит заранее просчитать, сколько придется отдать государству за владение недвижимостью и рассмотреть возможности снижения суммы налога.

Главная причина, по которой существенно увеличится размер платежа в бюджет за владение или продажу объекта коммерческой недвижимости – необходимость применения для расчета кадастровой стоимости.

Разница в том, что ранее применялась в качестве базы налогообложения инвентарная или балансовая стоимость, которая была существенно ниже реальной стоимости объекта. Кадастровая стоимость может превышать даже актуальную рыночную стоимость офиса, склада или магазина.

При определении кадастровой стоимости специалистами принималось во внимание предназначение здания, место расположения участка и средняя стоимость квадратного метра при проведении сделок с аналогичными объектами в этом районе. Естественно, не учитывалась престижность и класс зданий и помещений, размер дисконта (ведь сделки практически никогда не заключаются по заявленной первоначально продавцом цене).

Ставки для налогообложения коммерческой недвижимости могут быть установлены на региональном уровне и отличаться, в зависимости от региона, на несколько десятых процента. В большинстве регионов утверждена максимальная ставка на уровне 2% от кадастровой стоимости.

Фактически, чтобы узнать, сколько придется заплатить владельцу в 2016 году, необходимо узнать кадастровую стоимость объекта. Получить информацию можно в местных отделениях Кадастровой палаты. Если стоимость кажется слишком завышенной, можно оставить заявление на пересмотр суммы. В крайнем случае – заказать независимую оценку за собственный счет, после чего обратиться в суд.

Владельцы коммерческой недвижимости – физические лица имеют право на льготы в том же порядке, что и владельцы жилой. Освобождаются от оплаты:

• Ветераны войны.
• Участники боевых действий.
• Инвалиды I и II группы.
• Инвалиды с детства.

Избежать необходимости платить налог могут физические лица – индивидуальные предприниматели, избравшие упрощенную систему. При условии, что данное имущество используется в предпринимательской деятельности и доход от деятельности облагается единым налогом.

Юридические лица также не смогут использовать балансовую стоимость помещений, а будут рассчитывать сумму налога, опираясь на кадастровую стоимость объекта. На общих основаниях платить будут юридические лица – плательщики налога на прибыль.

Льготы: кто не заплатит налог на недвижимость

На региональном уровне местные органы власти имеют право дополнять или изымать из перечня льготных объектов коммерческой недвижимости, не подлежащих налогообложению, некоторые виды помещений.

Заплатить только 25% от насчитанной суммы налога должны владельцы объектов с расположенными в них предприятиями, которые проводят деятельность в сферах:

• Медицинской помощи и обслуживания.
• Научных исследований.
• Образовательных услуг.

Полностью освобождены от уплаты налога объекты:

• Культурные объекты, религиозные организации.
• Бюджетные и транспортные предприятия.
• Предприятия метрополитена.
• Оборонные объекты.
• Организации, которые предоставляют рабочие места инвалидам.

Продажа коммерческой недвижимости и ставка налога

Сумма налога с продажи любого объекта коммерческой недвижимости зависит от нескольких факторов:

• Статуса продавца (физическое лицо, ИП, юридическое лицо).
• Выбранной системы налогообложения.
• Продолжительности владения правом собственности на объект.
• Использования и налогообложения недвижимости в хозяйственной деятельности.
• Наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости.

Ставка налога для резидентов – базовая, составляет 13%. Для нерезидентов – 30% от кадастровой стоимости объекта. Используется в качестве базы кадастровая стоимость, за исключением объектов, для которых такая стоимость не определена. В таком случае базой налогообложения будет договорная цена продажи недвижимости.

Льготы при начислении налога и вычет: сколько можно сэкономить

В этом году изменился еще один параметр, от которого зависит необходимость рассчитывать и платить налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом. Все объекты, купленные после начала 2016 года должны находиться в собственности владельца не менее 5 лет, чтобы можно было продать без уплаты налога.

Обратной силы закон не имеет: если имущество куплено до 2016 года, то остается в силе норма, согласно которой не облагается налогом продажа помещения, находящегося в собственности владельца более 3 лет.

Из новых правил есть исключения, достаточно 3 лет владения для освобождения от налогообложения, если коммерческая недвижимость:

• Получена в качестве подарка от родственника.
• Получена в наследство.
• Право собственности возникло в результате приватизации.

Также действует право воспользоваться налоговым вычетом. Размер вычета составляет всего 250 тыс. рублей.

Ставки, сроки и расчет налога

Доход от продажи физическим лицом объекта коммерческой недвижимости считается доходом гражданина, соответственно, применяется базовая ставка НДФЛ – 13% от стоимости. Если физическое лицо не является резидентом РФ (не находится на территории РФ 183 дня в году и не получает в это время доходов на территории страны), ставка налога составляет 30%.

Избежать необходимости платить налог от продажи могут граждане, зарегистрированные как ИП на упрощенной системе. В этом случае не предусмотрено уплаты других налогов, кроме единого. Несмотря на то, что юридически собственником помещения является физическое лицо, платить налог не придется, если предоставить документы, подтверждающие, что проданная недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности для получения налогооблагаемого дохода.

Юридические лица обязаны внести сумму, полученную в результате продажи, в состав дохода с последующим налогообложением по ставке налога на прибыль.

Как уменьшить сумму налога не нарушая закон

Избежать уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости можно, если заранее просчитать сделку. Достаточно перенести документальное оформление, чтобы срок владения объектом превысил 36 месяцев.

Если сделка должна быть заключена срочно, можно воспользоваться простым расчетом: определить сумму налога к уплате с вычетом, просчитать сумму, если отнять затраты на приобретение. Абсолютно законно можно использовать оба варианта. В этом случае оттягивать заключение сделки – невыгодно. Из-за валютного курса рублевая стоимость недвижимости может существенно увеличиться, автоматически поднимая сумму налога.

Физические лица, которые зарегистрированы как ИП, могут использовать шанс не платить в бюджет, если оформят договор аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, которое планируют продать. Уплатить 6% выгоднее, чем 13%, если других возможностей не платить налог нет.

Юридическим лицам наиболее выгодно совместить в одном налоговом периоде две сделки, чтобы минимизировать налоговую нагрузку: одну по продаже имущества, другую – по приобретению основных средств. Это даст возможность уравновесить доходы и затраты, и существенно уменьшить сумму налога.

Оформляя сделку по покупке объекта коммерческой недвижимости покупатель, кроме необходимости оформлять большое количество документов, получает еще и дополнительные риски, связанные с владением таким имуществом. Как оформить сделку так, чтобы не пришлось отдавать в бюджет колоссальные суммы налогов в случае продажи, избежать судебных разбирательств с арендаторами, и просто не стать жертвой рейдерского захвата?

Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости. В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем:

• Физическое лицо.
• Юридическое лицо.

Выбор зависит от нескольких факторов:

• Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет.
• Есть ли в собственности другие подобные объекты.
• Для какого вида деятельности приобретается недвижимость.
• Семейные обстоятельства – перспектива заключения брака, развода.
• Наличие незакрытых просроченных кредитов.

Основным фактором, который должен быть учтен при закрытии сделки, является рыночная и кадастровая стоимость объекта, ставка налога на недвижимость, установленная в конкретном регионе для этого типа объектов.

Покупатель коммерческой недвижимости: физлицо, ИП или фирма?

Выбирая юридический статус лица, которое выступает покупателем, необходимо учесть, что физическое лицо, даже если оформлено ИП, несет ответственность по имущественным делам всеми активами, которые находятся в его собственности.

Если принимается решение о покупке объекта от имени юридического лица, желательно, чтобы владелец являлся единственным учредителем и имел право осуществлять все необходимые операции с имуществом предприятия. Идеальная правовая форма – ООО.

Физическое лицо: преимущества и недостатки

Оформление коммерческой недвижимости в собственность физлица выгодно в том случае, если не планируется продажа объекта в ближайшее время. Начиная с 2016 года, все собственники будут обязаны заплатить 13% от стоимости проданной недвижимости, если срок владения не превышает 5 лет. Также облагаются налогом доходы, полученные гражданином от операций по сдаче в аренду собственного имущества.

Основная проблема заключается в том, что базой для начисления служит кадастровая стоимость объекта. Ставка – достаточно высока, и способна превысить размер дохода от перепродажи имущества.

Оправдано оформление без участия юридического лица, если нет необходимости оформлять залог на купленную квартиру или офис.

Недостатки оформления бизнес недвижимости на физическое лицо:

• В случае продажи придется заплатить налог.
• Необходимо согласие супруга на проведение сделки.
• В случае развода приобретенная недвижимость считается совместным имуществом и подлежит разделу.

Существует несколько вариантов управления недвижимостью, при которых удастся сэкономить на налогах. Можно сдать объект в аренду собственной фирме (например, ООО) с последующим заключением договоров субаренды с арендаторами. В этом случае налог будет начислен на указанную в договоре сумму ежемесячной аренды.

Оформление ИП и экономия на налоге

Оформление ИП дает возможность существенно снизить налоговую нагрузку как при оплате налога с дохода, так и в оплате налога на недвижимость или НДФЛ в случае продажи. Единственное, о чем стоит позаботиться – документально подтвердить использование объекта в качестве источника дохода ИП.

Если недвижимость сдает в аренду ИП на упрощенной системе, сумма налога составляет 6%. В сравнении с 13% налога физлиц – экономия очевидна. Документально нужно доказать, что имущество используется для предпринимательской деятельности, чтобы избежать оплаты налога на недвижимость. Упрощенная система предусматривает уплату только единого налога.

ИП также может рассчитывать на получение выгодного кредита при оформлении залога на коммерческую недвижимость. Условия коммерческой ипотеки более выгодны, чем займы для физических лиц.

Юридическое лицо: выгода и риск

Оформление права собственности на юридическое лицо более выгодно, если предприятие – на упрощенной системе. Снижается риск потери части имущества в результате семейных конфликтов, раздела имущества, судебных разбирательств по долговым обязательствам.

Учредитель несет ответственность по всем претензиям кредиторов только в рамках собственной части уставного капитала. Если планируется продажа имущества на протяжении года, оптимальный выбор – создание ООО на общей системе налогообложения. База для уплаты налога на прибыль в этом случае будет минимальной, ведь в статьи расходов будет включена как стоимость приобретенного имущества, так и расходы на ремонт и обслуживание здания, что может превысить доход от продажи этого объекта.

Владение объектом коммерческой недвижимости – отличный способ пополнить на внушительную сумму оборотный капитал фирмы. Проценты по кредитам для бизнеса с залогом намного ниже, чем при потребительском кредитовании.

Рассрочка на коммерческую недвижимость – как оформить

Рассрочка на коммерческую недвижимость возможна, если объект приобретается у застройщика. При покупке необходимо, чтобы большая часть стоимости (более 50%) была погашена первым платежом, на остаток суммы компании – продавцы недвижимости предоставляют рассрочку. Срок действия таких договоров не превышает 3 лет.

Основное преимущество – низкая процентная ставка, или ее полное отсутствие при заключении договора на короткий срок (6 – 12 месяцев) и большом размере аванса. Кроме этого, покупатель сэкономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страхование.

Существенный недостаток – отсутствие права собственности у покупателя до полного погашения стоимости объекта. Право собственности остается у кредитора.

Ипотека на коммерческую недвижимость – беспроигрышный вариант

Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости может исключительно ИП или юридическое лицо. Но при необходимости оформить займ под залог уже имеющейся недвижимости, залогодателем может выступить и собственник — физлицо.

Расчет налога на имущество физических лиц 2018

Преимущества кредитования:

• Длительный срок – до 15 лет.
• Низкие ставки – от 11%.
• Удобный график платежей.

Юридические лица получают дополнительную возможность увеличить расходы с включением в их состав всех платежей, связанных с получением и обслуживанием кредита: оплата оценки, оформления залога, сумма процентов и стоимость страхования.

Зачем переоформлять квартиру в коммерческую недвижимость

Жилое помещение переоформить в коммерческую недвижимость целесообразно, если в собственности есть другие аналогичные жилые объекты. Воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость можно только по одному объекту определенного типа.

Кроме того, выведенная из жилого фонда квартира может быть передана в аренду по минимальной цене ИП или юридическому лицу. Сумма налога в таком случае сократится в разы. Под залог коммерческой недвижимости можно получить недорогой кредит, оформив квартиру в качестве залога.

Переоформляя недвижимость в класс коммерческой, необходимо одновременно с процедурой осуществить регистрацию ИП или открытие ООО на упрощенной системе. Для получения разрешения на перевод недвижимости в класс коммерческой необходимо, чтобы объект не был предметом залога, а все обременения должны быть сняты. Процедура получения разрешения может занять до 45 дней. Последующая перерегистрация длится 1 – 2 месяца.

Налог на доходы при продаже нежилой недвижимости (НДФЛ)

В собственности физических лиц могут быть не только квартиры, дачи, комнаты, но и нежилые помещения. При этом наличие таких объектов далеко не всегда связано с предпринимательской деятельностью их собственника.

В случае продажи нежилого помещения физическим лицом у него может возникнуть обязанность по уплате налога на доходы с физических лиц (далее - «НДФЛ»). Рассмотрим некоторые аспекты этой проблемы, исходя из следующих исходных данных: собственник является налоговым резидентом России, не имеет статуса индивидуального предпринимателя; нежилое помещение находится на российской территории.

Чтобы решить, возникает или нет обязанность по уплате НДФЛ, принципиальное значение имеют следующие данные:

• срок нахождения в собственности нежилого помещения на момент продажи;
• наличие документов, подтверждающих расходы по его первоначальному приобретению;
• характер использования помещения в течение срока владения;
• собственно дата первоначального приобретения.

Последнее связано с тем, что с 01.01.2016 изменился так называемый минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.

Ранее он был равен трем годам, сейчас составляет по общему правилу пять лет. Время нахождения объекта в собственности имеет ключевое значение: если продажа осуществляется по истечению установленного срока, то отсутствует обязанность по уплате налога (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - «НК РФ»), а также ст. 217.1 НК РФ). Здесь необходимо два пояснения. Во-первых, «старый» трехлетний период продолжает применяться, но в отношении тех нежилых помещений, которые были приобретены до 01.01.2016. Во-вторых, «новый» минимальный пятилетний срок нахождения в собственности объекта применяется к тем из них, которые приобретены после 01.01.2016.

Также трехлетний минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества применяется в случае, если:

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен минимальный предельный срок владения таким объектом.

Необходимо обратить внимание, что если продаваемый объект использовался в предпринимательской деятельности, то указанные послабления на него не распространяются.

В данном случае:

• отсутствие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, ведения учета и отчетности не являются весомым аргументом;
• уменьшить налоговое бремя можно, показав расходы, связанные с первоначальным приобретением объекта, но по правилам, которые установлены для организаций. Поэтому такой зачет расходов не надо путать с имущественным вычетом по НДФЛ, который по «предпринимательским» доходам не применяется.

В случае, если объект недвижимого имущества продается до истечения минимального предельного срока владения им и не был замечен в предпринимательской деятельности, то возможны следующие варианты.

1. Уплата НДФЛ с суммы продажи. Другими словами, продав объект, продавец уплачивает «в лоб» налог по ставке 13% со всей суммы, полученной по договору (не забыв подать налоговую декларацию в установленном порядке). Вопрос о возможности использования «официальной» (указанной в договоре) и «фактической» (уплаченной реально) ценой сейчас не рассматривается (но эта тема нами неоднократно затрагивалась, см., например: «Ещё раз о рисках занижения цены сделки купли-продажи квартиры»).
2. Использовать налоговые имущественные вычеты, предусмотренные в ст. 220 НК РФ. Кратко говоря, продав объект, продавец подает налоговую декларацию и заявляет установленный вычет, позволяющий уменьшить налоговую базу (сумму, с которой исчисляется налог). Такие вычеты предусмотрены в двух вариациях:

• во-первых, можно представить документы, подтверждающие расходы продавца по первоначальному приобретению нежилого помещения. Если они равны или больше суммы последующей продажи, то объекта налогообложения не возникает (НДФЛ платить не надо);
• во-вторых, можно использовать нормированный налоговый вычет в размере 250 000 рублей. Данная возможность ничем не обусловлена и может быть применена, например, в отсутствии подтверждения первоначальных расходов, незначительной фактической стоимости объекта.

Пользуясь случаем, можно ещё раз обратить внимание на проблему «предпринимательского» характера объекта недвижимости, но немного в иной плоскости. Речь идет о ситуации, когда предприниматель продает недвижимость. Возникает споры с налоговыми органами: продажа в рамках предпринимательства или в качестве «простого» гражданина.

Суды весьма неохотно воспринимают доводы, что предприниматель, реализуя имущество, может действовать вовсе не как предприниматель, а как простой гражданин. Как следствие - отказ в вычетах, требования уплаты налогов (и не только НДФЛ, но и НДС).

Налог на нежилую недвижимость

Для победы требуются весьма веские аргументы и доказательства неучастия объекта в предпринимательстве. Также существенно для уменьшения налоговой базы сохранение документов, подтверждающих понесенные расходы при приобретении продаваемого объекта.

Специалисты нашей команды многократно побеждали в судах, рассматривающих дела о защите прав наших клиентов - собственников домов и земельных участков (см., например, «Выступление управляющего партнера компании Казанковой Е.В. в ВАС РФ по делу №А50-990/2012»). И по своему опыту знают, как нелегко потом добиться исполнения судебных решений по таким делам.

Расчет налога на недвижимость в 2016-2017 году для физических лиц

Вопросы и ответы

Налог на имущество физических лиц на 2018 год

Сделки с недвижимым имуществом, при совершении которых возникает обязанность по уплате налогов.

Договор продажи квартиры, комнаты — налог на доходы физических лиц.

Платит налог- Продавец квартиры, комнаты (Налог от продажи квартиры, комнаты)
Договор дарения квартиры, комнаты — налог на доходы физических лиц.

Платит налог - Одаряемый (Налог на дарение), за исключением, если сделка между членами семьи и близкими родственниками.

Налог на доходы физических лиц с продажи квартиры, комнаты

Налогоплательщики — физические лица являющиеся и не являющиеся
налоговыми резидентами РФ.
Налоговый период — календарный год (с 01 января по 31 декабря). Объект налогообложения:
для лиц являющиеся налоговыми резидентами РФ — доходы, полученные от источников находящихся как в РФ, так и за ее пределами;
для лиц не являющиеся налоговыми резидентами РФ — доходы, полученные от источников находящихся в РФ.
Налоговая база — все доходы, полученные в денежной, натуральной формах и в виде материальной выгоды в течение налогового периода с продажи квартиры, комнаты.

Налоговая база для налогообложения определяется 2 путями

— налог за проданную квартиру, с суммы свыше 1000000 рублей по договору

— налог за проданную квартиру, с разницы в договорах между суммой покупки и продажи.

Выбор определения налоговой базы для налогообложения, оставлен за налогоплательщиком. То есть как вы заполните декларацию о доходах, так Вам и насчитает налоговая инспекция сумму налога с продажи квартиры, комнаты.

Основные налоговые ставки для налогообложения:

1)13 процентов, если не предусмотрено иное;
2) 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.

Срок подачи декларации

Срок подачи Декларации — не позднее 30 апреля, года следующего за истекшим налоговым периодом.
Срок уплаты налога — не позднее 15 июля, года следующего за истекшим налоговым периодом.

Доходы от продажи квартиры, комнаты не подлежащие налогообложению

Доходы, полученные в результате сделок с недвижимым имуществом, не подлежащие налогообложению.
По договору купли-продажи недвижимого имущества:
Доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Как получить налоговый возврат 13%

В Статье 220 Налогового Кодекса РФ указано о том, что вы имеете право на возврат 13% , уплаченных вами при покупке жилья. Правда, распространяется это только на 2 000 000 рублей, то есть максимум, что могут вернуть – 260 000 рублей. Эта сумма перечисляется на ваш банковский счет.
Необходимо помнить, что обратиться за налоговым вычетом можно не позднее, чем через 3 года после покупки. Если предполагается, что возвращенная сумма попадет на ваш банковский счет, то обращаться надо не ранее, чем через год. А если разговор идет об освобождении от налога вашей з/п, то смело обращайтесь сразу после покупки.

Документы для получения налогового вычета

В налоговую инспекцию надо идти с уже готовыми документами.

Какие должны быть документы для налогового возврата, после покупки квартиры, комнаты? Это формы налоговых деклараций, документы, подтверждающие право собственности на жилье – Свидетельство о государственной регистрации права собственности, а также платежные документы. Для перечисления суммы на банковский счет потребуются еще декларация о доходах и Форма 2-НДФЛ.
Если же рассматривается вариант освобождения от налога зарплаты, надо подавать заявление установленной формы.

В нем указываются паспортные данные, адрес постоянной регистрации, ИНН, данные о работодателе, размер налогового вычета – сумма расхода на строительство жилья.
Статья 220 НК РФ претерпела ряд изменений.
— При долевом строительстве для получения налогового вычета на квартиру теперь достаточно только договора о долевом строительстве, платежных документов по оплате жилплощади и документов, которые подтверждают приобретение прав на жилплощадь, предъявлять документы к налоговому вычету, можно после подписания акты- приемки квартиры.
— Если человек был собственником менее 3 лет, то 13% налога с продажи квартиры, комнаты платят с выручки от продажи более 1 000 000 рублей. Теперь, если жилье было в собственности 3 года и более, вся выручка от купли-продажи освобождается от налога и налог за проданную квартиру платить не надо.
— При покупке жилья – льготой на налоговый вычет можно воспользоваться только 1 раз.

Минимальные цены на квартиру, комнату

Налог от продажи иного имущества автомобиля, налог с продажи квартиры, получение налогового вычета.
Заполняем налоговые декларации (форма 3-НДФЛ), проводим консультации по налогообложению.

10,605 Время чтения: 6 мин.

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%. должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным. В чем заключаются тонкости его начисления, особенности применения и выплаты, предлагаем рассмотреть подробней.

Какие помещения относятся к категории нежилых

Нежилым признается помещение, не соответствующее санитарно-техническим нормам и непригодное для проживания.

Целью его использования может стать складирование товаров, оборудование магазинов, торговых центров, гаражей, офисов. В некоторых ситуациях помещение выводится из жилого фонда, приобретая статус нежилого. Прежде всего это необходимо для оформления документов на ведение частной деятельности, а также получения разрешения на использование объекта в торговых или производственных целях.
Если говорить конкретно о физических лицах, которые не были зарегистрированы в роли индивидуальных предпринимателей, нежилое помещение может быть использовано в личных целях или для последующей сдачи в аренду и уплаты с нее взносов в казну. Подобные действия в ряде случаев не требуют проведения государственной регистрации, при этом дают возможность гражданину получить дополнительный заработок.
К нежилым помещениям, находящимися в собственности физических лиц относят:

1. гаражи;
2. ангары;
3. дачные домики;

Нежилое помещение может находится в жилом многоэтажном доме. Оно должно иметь отдельный вход, соответствовать пожарной безопасности.

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению дохода несмотря на то, что его целью может стать заинтересованность владельца в приобретении другой недвижимости.

Как правило, налоговую службу не волнует какую задачу ставит перед собой собственник нежилого помещения. Сотрудники ФНС руководствуются нормами действующего Налогового кодекса, реализуя обязанность гражданина уплатить налог на полученную прибыль.

Когда возникает необходимость уплаты налога с продажи нежилого помещения

При продаже нежилой недвижимости от лица юридического лица налог с дохода подлежит уплате в любом случае. Что касается физических лиц, в учет берется срок использования недвижимости в целом. Если он составляет меньше трех лет, гражданину придется уплатить налог. Действующим законодательством определено, что любые сделки с недвижимостью, совершенные в обозначенный период, говорят о получении дохода.

Пример. Гражданка С. в 2015 году купила квартиру, выведенную из жилого фонда. Через один год она решила продать приобретенную недвижимость дороже. С суммы продажи она обязана выплатить государству 13% и заполнить декларацию о доходах.
В том случае, если нежилая недвижимость не была использована в предпринимательской деятельности и срок ее эксплуатации превышает три года, оплата налога при продаже не нужна.

Пример. Гражданин Р. в 2000 году оформил право собственности на гараж, полученный в наследство от своего отца. В 2018 году он принял решение о его продажи, при этом все предыдущее время помещение использовалось исключительно в целях хранения собственного автомобиля. После продажи гаража, гражданин Р. не должен выплачивать налог на доходы, поскольку право собственности возникло после смерти предыдущего владельца и договор купли-продажи был заключен по окончании десятого года эксплуатации помещения.

Таким образом, физическое лицо может столкнуться с необходимостью выплаты налога на доходы в случае:

• Использования помещения в предпринимательской деятельности (сдача в аренду).
• Перепродажи помещения в течении трех лет после его приобретения.

Отказаться от выплаты налога на законных основаниях нельзя. Если сделка купли-продажи подходит под перечисленные выше критерии, полученные средства будут признаны доходом.

Как начисляется налог при продаже нежилого помещения физическим лицом

Ставка налога на доходы физических лиц едина для всех разновидностей прибыли, она составляет 13%. Базой налогообложения при продаже нежилого помещения является его стоимость, указанная в договоре купли-продажи. Именно на ее основании будет осуществляться расчет суммы налога. В исключительных случаях, за базу налогообложения может браться кадастровая стоимость, умноженная на региональный коэффициент. Об этом речь пойдет в следующем разделе статьи.
Владелец недвижимости может попытаться уменьшить фактическую сумму налога за счет использования права на налоговый вычет , при условии что оно не было применено ранее. Для нежилой недвижимости максимальная сумма составляет 250 тыс. рублей. Как оформить документы можно узнать у сотрудников налоговой службы.

Пример. Гражданин В. построил гараж за счет привлечения сторонней фирмы. Затраты на строительство составили 500 тыс. рублей. Через год, владелец решил продать гараж за 800 тыс. рублей. По закону он обязан заплатить в казну 104 тыс. рублей. Однако, гражданин В. решил воспользоваться правом на налоговый вычет. После перерасчета он должен внести в казну только 71,5 тыс. рублей, исходя из расчета: (800 000 – 250 000) * 13 / 100. Таким образом, налогоплательщик сможет получить значительную экономию за счет использования налогового вычета.

Оформить налоговый вычет можно один раз в жизни . Воспользоваться данным правом гражданин может с целью уменьшения суммы уплаты налога или возврата причитающихся средств на расчетный счет в банке. Данные вопросы рекомендовано заблаговременно уточнить в отделении налогового органа, в которое планируется дальнейшая подача декларации.
При расчете налога на доходы в учет берется первоначальная стоимость нежилого помещения. Если она была больше цены продажи, физическое лицо не облагается налогом. Это связано с тем, что оно получило не прибыль, а убытки.

Пример. Гражданин Х. в 2015 году приобрел автомобильный ангар за 1. 5 млн. рублей. Помещение использовалось в личных нуждах, т.е. его эксплуатация не подразумевала получение прибыли. В 2017 году владелец решается на продажу ангара, при этом сделка купли-продажи оформляется на сумму 1 млн. рублей. То есть, гражданин Х. терпит убыток, размером 500 тыс. рублей. Полученные после продажи средства не облагаются налогом на доходы физических лиц. Доказательством убытков являются договора купли-продажи.

Стоит сказать, что на практике довольно часто владельцы недвижимости стараются фиктивно уменьшить сумму продажи за счет ее занижения в договоре. Это позволяет снизить расходы на уплату налогов или полностью исключить их оплату. Однако, простановка фиктивной цены может быть признана мошенническими действиями со стороны продавца, также она ведет к созданию рисков обмана владельца.

Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы

Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2016 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:

• если стоимость продажи помещения ниже кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7 (установлен на законодательном уровне), за базу налогообложения берется последняя с учетом корректировки;
• если цена реализации помещения превышает кадастровую стоимость, то именно она становится базой налогообложения.

Повторимся, что данная методика актуальна только для недвижимости, право собственности на которую было оформлено до наступления 1 января 2016 года.

Пример. Кадастровая стоимость недвижимости, оформленной в право собственности в начале 2015 года составляла 1 млн. рублей. Через два года владелец продает ее за 700 тыс. рублей. В данном случае налог на доходы физических лиц рассчитывается следующим способом: (1 000 000 * 0,7) * 13 / 100 = 91 000 рублей. Данная сумма подлежит уплате в государственную казну.

Использование кадастровой стоимости исключено, если она не была отмечена в Росреестре. Значение указанного выше коэффициента может меняться в меньшую сторону и приравниваться к нулю. Все зависит исключительно от региона проживания. В связи с этим, гражданину стоит обратится в ближайшее отделение налоговой службы для личного выяснения расчета суммы налога и используемой базы налогообложения, исходя из индивидуальных обстоятельств.

Сдача отчетности в налоговую после продажи нежилого помещения

Получение дохода с продажи нежилого помещения требует заполнения декларации 3-НДФЛ . Физическое лицо обязано сдать ее в налоговую службу не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть, если имущество было продано в 2018 году, сдать декларацию и оплатить налог необходимо в 2019 году.
Форма 3-НДФЛ может быть сдана в бумажном или электронном виде. В ней происходит указание:

1. данных налогового органа и физического лица;
2. суммы полученного дохода;
3. суммы налога, подлежащего уплате.

В том случае, если владелец недвижимости пожелает воспользоваться правом на налоговый вычет, ему следует сдать всю необходимую документацию совместно с декларацией.
Заполнить 3-НДФЛ можно самостоятельно, воспользовавшись примерами бланков, размещенных в интернете или на официальном сайте налоговой, либо при помощи услуг стороннего бухгалтера или юриста . В любом случае, документ должен быть заполнен грамотно и без сокрытия размера полученной прибыли.

Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения

Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.

Налогообложение доходов от продажи коммерческой недвижимости в 2016 году. Законные способы уменьшения налогов при продаже нежилых помещений с 1 января 2016 года.

1. Последние изменения в законодательстве

В 2106 году произошли коренные изменения, касающиеся расчета доходов, полученных продавцами коммерческой недвижимости. Раньше была распространена практика занижения в договоре купли - продажи недвижимости ее реальной стоимости. Теперь этот способ потерял свою актуальность, поскольку налоговые органы будут рассчитывать доход продавца в зависимости от кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0.7 Кадастровая стоимость объекта будет определяться по состоянию на 1 января того года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.

Вторым новшеством стало изменение срока в течение, которого гражданин должен владеть коммерческой недвижимостью для минимизации налогообложения. Теперь этот срок составляет пять лет, раньше он составлял три года. Новый срок нахождения недвижимости в собственности гражданина не распространяется на сделки с нежилыми помещениями, полученными продавцом по наследству, не распространяется на сделки по дарению недвижимости между близкими родственниками, на приобретение недвижимости в результате приватизации или в результате заключения договора ренты. Если гражданин приобрел свою недвижимость до 01 января 2016 г., то на него по-прежнему распространяется трехлетний срок нахождения нежилой недвижимости в собственности.

2. Как уменьшить сумму налогов?

2.1. Получение налогового вычета.

Налоговый кодекс, позволяет гражданам уменьшать сумму налога на доходы полученные от реализации недвижимости, за счет имущественного налогового вычета.

Рассчитать налоговый вычет можно следующим способом: кадастровая стоимость объекта умножается на 0.7, потом из полученной суммы вычитается 1 млн руб. полученный результат и будет облагаться налогом в 13%. На практике у наших клиентов часто возникает вопрос, об использовании налогового вычета, в случае продажи нескольких объектов недвижимости. Имеет ли право гражданин получить налоговый вычет по каждому проданному объекту недвижимости? Налоговый вычет можно оформить только на совокупный доход, который гражданин получил от продажи недвижимости.

2.2. Уменьшение суммы налога на сумму расходов, затраченных на покупку коммерческой недвижимости.

Существует и другой способ сократить сумму налога, на сумму расходов, затраченных продавцом на покупку объекта нежилой недвижимости. Необходимо помнить, что затраты продавца необходимо подтвердить документально. К таким расходам, можно отнести расходы на строительство объекта коммерческой недвижимости, расходы на ремонт помещения и другие расходы. Хотим обратить особое внимание наших клиентов, что комиссия, которую покупатель заплатил агентству недвижимости за услуги по поиску необходимого ему помещения, также включается в состав расходов на покупку коммерческой недвижимости. Документами, подтверждающими расходы, могут быть договоры купли - продажи недвижимости, договоры оказания услуг, выполнения работ, договоры купли - продажи стройматериалов, акты приема - передачи результатов работ, товарные накладные, документы, подтверждающие перечисление или передачу денежных средств за недвижимое имущество, выполненные работы или оказанные услуги.

2.3. Продажа коммерческой недвижимости индивидуальными предпринимателями

Доходы, полученные от индивидуальной предпринимательской деятельности, облагаются по ставке 6%, поэтому некоторые специалисты рекомендуют приобрести статус индивидуального предпринимателя перед продажей коммерческой недвижимости. Однако, так можно продать не любую недвижимость. МИНФИН РФ в своем письме от 29 апреля 2013 г. N 03-11-11/15091 разъяснил, особенности налогообложения доходов индивидуальных предпринимателей, полученных от продажи недвижимости. В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов. При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса. Таким образом, приобретение статуса индивидуального предпринимателя для применения при налогообложении ставки налога 6 % гражданину придется доказать, что принадлежащая ему коммерческая недвижимость использовалась им для осуществления предпринимательской деятельности, после приобретения статуса индивидуального предпринимателя. Следует отметить, что при принятии решения о том, получать статус индивидуального предпринимателя или нет, необходимо учитывать также, что в период действия статуса необходимо вести бухгалтерский учет и нести другие расходы, связанные с ведением предпринимательской деятельности.

Тема налогового планирования и налоговой оптимизации актуальна не только для организаций и индивидуальных предпринимателей, но и для физических лиц. Так, вопросы могут возникнуть, когда физическое лицо встречается с необходимостью продать свое имущество. Не все знают, но здесь тоже есть возможности спланировать так, чтобы меньше платить налоги или вообще не платить. Так, ко мне часто обращаются с вопросом: как быть в случае продажи нежилого помещения.

Все ниже рассмотренные ситуации предполагают что физическое лицо является резидентом РФ.

Ситуация 1.

Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3-х лет.

При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физическое лицо имеет право не платить НДФЛ и не подавать декларацию. На это прямо указывает п. 17.1. ст. 217 НК РФ.

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более .

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Исходя из положений приведенного п. 17.1. ст. 217 НК РФ нежилые помещения отнесены к «иному имуществу».

Сложности могут возникнуть в случае, если вы осуществляете (осуществляли) предпринимательскую деятельность. С чем связаны эти сложности? При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию о продавце. После чего налоговый орган может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как индивидуальный предприниматель и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по адресу проданного нежилого помещения. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ отпадают. Даже если физическое лицо сдавало это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, но налоговый орган может попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ с дохода, полученного от сдачи в аренду – то нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.

Что может насторожить налоговую в такой ситуации:

— ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП , сдавал отчётность, а потом закрыл свою деятельность в качестве ИП и продал помещение от имени физического лица, владевшего этой недвижимостью больше 3-х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, как физическое лицо, платить не должно;

— наличие договоров аренды помещения, заключенных от имени ИП;

— наличие договоров на оказание коммунальных затрат, охранных услуг, заключенных от имени ИП, включение коммунальных и иных расходов на содержание помещения в состав расходов при исчислении налогов по предпринимательской деятельности;

— наличие первичных бухгалтерских документов, где в качестве адреса грузоотправителя или грузополучателя значится проданное нежилое помещение.

Важно!

Обращаю внимание на порядок исчисления сроках владения нежилым помещением . Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности. Но, если сперва была куплена квартира, которая в последующем была переведена в нежилое помещение, 3- х летний срок считается с момента регистрации объекта в качестве именно нежилого помещения.

Ситуация 2.

Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3-х лет.

В этом случае необходимо заплатить НДФЛ в размере 13% . Но ст. 220 НК РФ предусматривает два варианта уменьшения этого налога :

1. получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). Такая возможность предусмотрена пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример 1. Иванов И. В. продал нежилое помещение за 1 000 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (1 000 000 – 250 000) х 13 % = 97 500 рублей.

Пример 2. Кондратьев С. И. продал нежилое помещение продано за 250 000 рублей. Вычет применяется на всю стоимость и налог в этом случае равен 0;

1. вместо получения налогового вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов от продажи нежилого помещения на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением такого нежилого помещения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Такими расходами могут быть затраты на покупку помещения, регистрацию права собственности, перепланировку помещения и даже риелторские услуги Главное, чтобы все эти расходы были документально подтверждены.

Пример. Жевнов Н. Н. продает за 1 000 000 рублей нежилое помещение, которое приобреталось 2 года назад за 700 000 рублей, НДФЛ в этом случае составит (1 000 000 – 700 000) х 13 % = 39 000 рублей.

При продаже обязательно сравнивайте два приведенных варианта уменьшения налога и обязательно храните все документы, связанные с приобретением нежилого помещения.

Рассмотренная ситуация также имеет отношение к физическим лицам, не зарегистрированным в качестве ИП, а так же к физическим лицам, зарегистрированным в качестве ИП, но не осуществлявших предпринимательскую деятельность с использованием проданного нежилого помещения.

А теперь советы:

1. Первым делом, определитесь со сроком владения нежилым помещением.
2. Если владеете имуществом менее 3-х лет, просчитайте, какой вариант уменьшения налога для вас более выгодный: применение налогового вычета либо заявить о понесенных при приобретении нежилого помещения расходах. После того как вы это сделаете, подумайте, может будет выгоднее повременить с продажей до наступления 3-х летнего срока.
3. Заранее позаботьтесь о сохранности документов, подтверждающих понесенные расходы на приобретение помещения.

Что же касается продажи нежилого помещения индивидуальными предпринимателями, то это тема для отдельной статьи. Прошу вас оставить ваше мнение об актуальности для вас такой информации.

помещение использовалось как производственная площадка для своей же ООО, арендных платежей не было, но был договор аренды без государственной регистрации на 11 мес.
Александр

Здравствуйте, Александр. Не совсем согласен с коллегами. Вопрос у вас не однозначный, а несколько спорный. Если налоговому органу в ходе проверки вас, либо ООО, станет известно о том как именно использовалось данное имущество, высока вероятность того, что ими будет признан факт использования его в предпринимательской деятельности, а, следовательно, вам будет отказано в применении льготы по п.17.1 ст. 217 НК РФ и вам придется оспаривать это в суде.

Подробно вопрос по сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом без статуса ИП рассмотрен в нижеприведенном письме ФНС РФ:

Вопрос: О признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью в целях исчисления НДФЛ.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.
Пунктом 2 ст. 11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
В рассматриваемом случае налоговые органы в силу отсутствия у них вышеуказанной полной информации не могут дать такую оценку.
Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.
Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном гл. 23 Кодекса порядке.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
08.02.2013